Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2011:BR0255

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
05-07-2011
Datum publicatie
05-07-2011
Zaaknummer
200.071.956-01
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2013:BY2580, Bekrachtiging/bevestiging
Conclusie in cassatie: ECLI:NL:PHR:2013:BY2580
Einduitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2013:3531
Einduitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2014:476
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte (café-restaurant). Huurovereenkomst is opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Verhuurder dient hogere eigen inkomsten te verkrijgen als voorwaarde voor verdere subsidiëring door de gemeente. Vordering verhuurder is toewijsbaar. Aanhouding in verband met de vaststelling van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJ 2013/115
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

de stichting STICHTING IJSCOMPLEX JAAP EDEN,

gevestigd te Amsterdam,

APPELLANTE,

advocaat: mr. F.J. Majoor te Diemen,

t e g e n

1. [ GEÏNTIMEERDE 1 ],

wonend te [ O ],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PAVILJOEN DE SKEEVE SKAES B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat: mr. W.H. van Baren te Amsterdam.

De partijen worden hierna de Stichting, [ Geïntimeerde 1 ] en De Skeeve Skaes genoemd. Geïntimeerden worden hierna gezamenlijk met [ Geïntimeerden ] aangeduid.

1. Het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 2 juli 2010 is de Stichting in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 17 juli 2009 en 7 mei 2010, in deze zaak onder rolnum¬mer 974133 CV EXPL 08-23858 gewezen tussen haar als eiseres en [ Geïntimeerden ] als gedaagden.

De Stichting heeft bij memorie negen grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden, dan wel het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met veroordeling van [ Geïntimeerden ] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proceskosten in beide instanties.

Bij memorie hebben [ Geïntimeerden ] de grieven bestreden, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van de Stichting in de kosten van het hoger beroep, vermeerderd met rente.

De partijen hebben de zaak op 18 mei 2011 doen bepleiten, de Stichting door haar hiervoor genoemde advocaat en [ Geïntimeerden ] door mr. A.G.J. van Wassenaer, advocaat te Amsterdam. Beide advocaten hebben gepleit aan de hand van pleitnotities die zij aan het hof hebben overgelegd. Bij gelegenheid van het pleidooi zijn door de Stichting aanvullende producties in het geding gebracht, genummerd 33 tot en met 38.

Ten slotte is door partijen arrest gevraagd.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis, onder 1.1 tot en met 1.8, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Met de eerste twee grieven komt de Stichting op tegen de vaststellingen onder (het hof leest:) 1.1 en 1.3. Deze grieven worden op zichzelf door [ Geïntimeerden ] niet bestreden. Met deze grieven zal het hof dan ook hierna rekening houden bij de vaststelling van de feitelijke uitgangspunten. Deze grieven kunnen niet leiden tot vernietiging van de bestreden vonnissen, omdat de bestreden feiten niet dragend zijn voor de door de kantonrechter gegeven (eind)oordelen. Voor het overige bestaat geen geschil over de door de kantonrechter vastgestelde feiten, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

3. Beoordeling

3.1. Aan de Radioweg 64 te Amsterdam is het Jaap Eden IJscomplex gevestigd. Dit bestaat onder andere uit een 400 meter buitenbaan en een overdekte ijsbaan in de Jaap Edenhal. Op het terrein naast de buitenbaan is een horecagelegenheid gelegen. Daarin wordt een café-restaurant geëxploiteerd, genaamd “De Skeeve Skaes”. Het is een nostalgisch ogende uitspanning waarvan op de website van de Stichting staat vermeld dat het wel de gezelligste schaatskroeg van Nederland wordt genoemd.

3.2. Deze bedrijfsruimte, waarin thans het genoemde café-restaurant is gevestigd, huurde [ Geïntimeerde 1 ] met ingang van september 1986 van de rechtsvoorgangster van de Stichting. Op enig moment is overeengekomen dat De Skeeve Skaes huurder werd op voorwaarde dat [ Geïntimeerde 1 ] bij de exploitatie persoonlijk betrokken zou blijven. De door De Skeeve Skaes verschuldigde huurprijs bedraagt sinds 1 januari 1993 10% van de omzet. De huurovereenkomst is na het verstrijken van twee termijnen van vijf jaar voor onbepaalde tijd voortgezet.

3.3. In de Jaap Edenhal is een restaurant gevestigd, genaamd “Boven Nul”. Dit wordt geëxploiteerd door Sportkantines Jaap Eden IJsbanen B.V. waarvan de Stichting de enig aandeelhouder is.

3.4. Bij brief van 29 oktober 2007 heeft de Stichting de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2008 op de gronden dat (i) de Stichting de exploitatie van de horeca in eigen hand wenst te nemen en daarom het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat (ii) de bedrijfsvoering niet is geweest als een goed huurder betaamt. De Skeeve Skaes is met de opzegging van de huurovereenkomst niet akkoord gegaan.

3.5. De Stichting heeft in eerste aanleg vaststelling van het tijdstip gevorderd waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met nevenvorderingen. Verder heeft zij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gevorderd op grond van door haar gestelde tekortkomingen aan de zijde van De Skeeve Skaes. Bij het bestreden eindvonnis zijn de vorderingen van de Stichting door de kantonrechter afgewezen. De Stichting is veroordeeld in de proceskosten.

3.6. De grieven 3 en 4 zien op de door de kantonrechter afgewezen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens de door de Stichting gestelde tekortkoming van [ Geïntimeerden ] bestaande uit het stelselmatig opgeven van een te lage omzet. Deze twee grieven zal het hof gezamenlijk behandelen.

3.7. De Stichting stelt dat [ Geïntimeerden ] stelselmatig een te lage omzet aan de Stichting hebben gerapporteerd en daardoor een te lage huur is betaald. De Stichting verwijst naar een rapport van 22 januari 2001 dat de resultaten weergeeft van het onderzoek dat door Deloitte & Touche in opdracht van de Stichting is uitgevoerd. Uit dit rapport blijkt dat de door Deloitte & Touche berekende omzet in 1997 en 1998 hoger is dan de door [ Geïntimeerden ] opgegeven omzet. Verder stelt de Stichting dat uit een vergelijking van de bezoekersaantallen en de omzet van [ Geïntimeerden ] blijkt dat over de jaren tot 2007 een te lage omzet is opgegeven. Opvallend is namelijk dat de omzet van [ Geïntimeerden ] over 2007 met bijna 22% is gestegen bij een licht dalend bezoekersaantal. Daarbij is van belang dat de opgave van de omzet over 2007 is gedaan nádat de huurovereenkomst door de Stichting is opgezegd, aldus de Stichting.

3.8. [ Geïntimeerden ] hebben gemotiveerd betwist dat onjuiste omzetopgaven aan de Stichting zijn verstrekt. Deloitte & Touche geven in de genoemde rapportage 22 januari 2001 zelf verschillende verklaringen voor het verschil in de door haar en [ Geïntimeerden ] berekende omzet. Het betreft oorzaken die niets met een mogelijke onderrapportage te maken hebben. Verder hebben [ Geïntimeerden ] aan de hand van een cijfermatig overzicht betwist dat een hoger aantal bezoekers zou moeten leiden tot een hoger omzet voor De Skeeve Skaes, en omgekeerd. Ook tussen de hoogte van de eigen omzet van de Stichting en de bezoekersaantallen bestaat geen lineaire samenhang. Verder zijn de omzetopgaven op regelmatige basis in opdracht van de Stichting gecontroleerd door KPMG die geen onregelmatigheden heeft vastgesteld. De hogere omzet in 2007 kan verklaard worden uit het feit dat [ Geïntimeerde 1 ] bepaalde activiteiten heeft verplaatst naar De Skeeve Skaes vanuit twee andere horecagelegenheden die [ Geïntimeerde 1 ] in 2005 en 2006 heeft verkocht, aldus [ Geïntimeerden ]

3.9. De kantonrechter is, mede gelet op de betwisting van [ Geïntimeerden ], tot het oordeel gekomen dat de Stichting haar verwijten aan [ Geïntimeerden ] onvoldoende concreet heeft onderbouwd.

3.10. Het hof begrijpt dat de verdenkingen van de Stichting met name hun grond vinden in het feit dat in het café-restaurant veel contante betalingen worden verricht. De omzet van De Skeeve Skaes wordt daardoor in belangrijke mate niet verantwoord met bankafschriften, maar met kasstaten. De betrouwbaarheid van die kasstaten hangt in belangrijke mate ervan af of de kassa’s juist worden aangeslagen en de verrichte contante betalingen ook daadwerkelijk correct in de kasstaten worden verantwoord. Het hof wil wel aannemen dat bij het werken met contante betalingen in een horecagelegenheid, zeker als het heel druk is, kasverschillen gemakkelijk kunnen ontstaan. Het niet goed aanslaan van de kassa, het afronden van bedragen en het niet goed teruggeven van wisselgeld kan sneller leiden tot afwijkingen in de hoogte van de inkomsten dan het geval is bij pinbetalingen en betalingen waarbij de klant steeds een kassabon wordt verstrekt. Dat op deze wijze de hoogte van de inkomsten die met de contante verkoop wordt verkregen wordt beïnvloed, is echter iets anders dan dat [ Geïntimeerden ] een onjuiste omzetopgave hebben gedaan. Daarvoor zou bijvoorbeeld nodig zijn dat de bedragen die met de contante verkoop zijn verkregen niet volledig in de kasstaten zijn opgenomen. Iets dergelijks is door de Stichting echter niet gesteld en ook anderszins niet gebleken. Ook de enkele omstandigheid dat omzet die met contante verkoop is gerealiseerd minder goed valt te controleren dan met een ‘sluitende kassaregistratie’ het geval zal zijn, is geen aanwijzing dat [ Geïntimeerden ] een onjuiste omzet hebben opgegeven. Tegenover de vaststelling van de kantonrechter, dat de controles van KPMG die in opdracht van de Stichting zijn uitgevoerd geen onregelmatigheden hebben opgeleverd, heeft de Stichting niets concreets ingebracht. Ook overigens heeft de Stichting in hoger beroep niet duidelijk gemaakt dat en waarom de kantonrechter ten aanzien van de beweerde onjuiste omzetopgaven, mede gelet op het hiervoor in r.o. 3.8 weergegeven verweer van de zijde van [ Geïntimeerden ], tot een onjuist oordeel is gekomen. Bij een onvoldoende onderbouwing van de stellingen van de Stichting is voor verdere bewijslevering geen plaats. De derde en vierde grief falen daarmee.

3.11. Grief 5 heeft betrekking de door de kantonrechter afgewezen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens de door de Stichting gestelde tekortkoming van [ Geïntimeerden ] bestaande uit een slechte bedrijfsvoering.

3.12. De kantonrechter heeft overwogen dat op de eigenlijke bedrijfsvoering van De Skeeve Skaes door de Stichting geen kritiek is geuit. De Stichting weerspreekt niet de stelling van [ Geïntimeerden ] dat in het gehuurde een succesvolle en goed draaiende onderneming is gevestigd. De beweerde “slechte bedrijfsvoering” heeft daarom volgens de kantonrechter, en dat is in hoger beroep niet bestreden, betrekking op tal van voorvallen die vooral wijzen op irritaties en bejegeningsproblemen tussen partijen over en weer. Deze wrijvingen zijn echter onvoldoende om een beëindigings¬vordering te kunnen dragen, aldus de kanton¬rechter.

3.13. Het hof overweegt dat beide partijen onderschrijven dat de samenwerking tussen partijen is verslechterd. Met name na de huuropzegging door de Stichting is de relatie tussen partijen bekoeld en hebben zich verschillende incidenten voorgedaan. De situatie is thans wat betreft de noodzakelijke samenwerking tussen partijen weer redelijk genormaliseerd, zo is het hof uit het verhandelde tijdens de pleidooien gebleken. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat het door de Stichting gestelde onvoldoende is om een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te kunnen rechtvaardigen. Bij memorie van grieven herhaalt de Stichting het standpunt dat zij in eerste aanleg heeft ingenomen. Zij onderstreept weliswaar het belang van enerzijds de handhaving van bepaalde veiligheidsmaatregelen en anderzijds een zekere samenwerking die het (wederzijds) profijtelijk exploiteren van het Jaap Eden IJscomplex mogelijk moet maken, maar die belangen worden door [ Geïntimeerden ] onderschreven en het schenden daarvan wordt door hen betwist. Van een structurele onwerkbare situatie die geheel of in overwegende mate door toedoen van De Skeeve Skaes bestaat, is het hof op grond van het over en weer gestelde niet gebleken. De Stichting heeft daarmee onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld, mede gelet op de betwisting van [ Geïntimeerden ], die een ontbinding van de huurovereenkomst zouden kunnen dragen. De Stichting heeft bewijs van haar stellingen aangeboden, maar dat aanbod is niet ter zake dienend. Ook als de gestelde feiten komen vast te staan, is dat onvoldoende voor toewijzing van deze vordering van de Stichting. Het bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. De vijfde grief slaagt niet.

3.14. De grieven 6 tot en met 8 zien op de door de kantonrechter afgewezen vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Deze grieven zal het hof gezamenlijk behandelen.

3.15. De Stichting heeft ter onderbouwing van haar vordering het volgende aangevoerd. De Stichting is voor de exploitatie van het Jaap Eden IJscomplex in belangrijke mate afhankelijk van haar subsidieverstrekker, de gemeente Amsterdam. Ter gelegenheid van de pleidooien heeft zij hieraan toegevoegd dat het Jaap Eden IJscomplex eigendom is van de gemeente Amsterdam en de Stichting daarvan de huurder is. De gemeente Amsterdam heeft voor verdere subsidiëring van de Stichting als voorwaarde gesteld dat de Stichting meer eigen inkomsten dient te genereren. Het betreft een bedrag van € 345.000,00 aan structurele eigen inkomsten. Eigen inkomsten zijn niet anders te realiseren dan door het in eigen hand nemen van de horecaexploitatie. De Stichting verwijst onder andere naar de adviesrapportages van HTC Horeca & Catering adviescentrum (hierna: HTC). Daaruit blijkt dat het voor de Stichting de beste optie is de horeca in eigen beheer te nemen. Naast de omstandigheid dat deze eigen exploitatie van de horeca een hogere opbrengst voor de Stichting betekent, is het voor de Stichting van belang de organisatie van evenementen in eigen hand te houden. Evenementen trekken veel publiek en leveren extra inkomsten op. Het is thans niet mogelijk evenementen in huis te halen waarbij de organisator daarvan zelf een deel van de horeca verzorgt. De Skeeve Skaes heeft namelijk het exclusieve recht om de horeca op het buitenterrein van het Jaap Eden IJscomplex te verzorgen, aldus de Stichting.

3.16. Het hof overweegt het volgende. De Skeeve Skaes heeft in het kader van haar verweer tegen de beëindigingsvordering van de Stichting gesteld dat bij de exploitatie van het café-restaurant door Sportkantines Jaap Eden IJsbanen B.V. of “Boven Nul” geen sprake is van eigen gebruik door de Stichting. Dit verweer faalt. Het belang van de Stichting is gediend met het gebruik dat haar 100% deelneming Sportkantines Jaap Eden IJsbanen B.V. van het gehuurde wil gaan maken. In de beoogde opzet zullen de inkomsten uit de horecaexploitatie in de vorm van dividend aan de Stichting ten goede komen, terwijl de Stichting als enig aandeelhouder in staat zal zijn het beleid van Sportkantines Jaap Eden IJsbanen B.V. te bepalen. Dat de Stichting ‘indirect’ van het gehuurde gebruik wil gaan maken staat er dan ook niet aan in de weg dat sprake is van eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW.

3.17. De Skeeve Skaes heeft gesteld (conclusie van antwoord, 3.2 onder g) dat “sprake [is] van een verkapte omzeiling van het verbod van artikel 7:296 lid 4 sub (c) BW” wat temeer zou klemmen omdat de Stichting na 1995 De Skeeve Skaes nimmer heeft verzocht om een hogere huur, “zodat van een redelijk aanbod ook geen sprake is”. Dit verweer kan niet slagen. Artikel 7:296 lid 4 BW brengt mee dat de rechter de beëindigingsvordering in beginsel onder bepaalde omstandigheden moet toewijzen als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dat aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt. Deze bepaling heeft echter niet tevens de strekking van het tegendeel, namelijk dat indien de verhuurder de huurder geen aanbod tot een nieuwe huurovereenkomst heeft gedaan of geen hogere huur heeft verzocht de rechter een beëindigingsvordering om die reden dient af te wijzen. Dat, naar [ Geïntimeerden ] stellen, de Stichting De Skeeve Skaes niet om een hogere huur heeft verzocht, staat - behoudens bijkomende omstandigheden die niet zijn gesteld of gebleken - ook overigens niet aan toewijzing van de beëindigingsvordering van de Stichting in de weg.

3.18. Vervolgens moet beoordeeld worden of de Stichting aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij het daartoe dringend nodig heeft.

3.19. De Skeeve Skaes heeft niet bestreden dat de gemeente Amsterdam als voorwaarde voor de verdere subsidiëring van het Jaap Eden IJscomplex heeft gesteld dat de Stichting meer eigen inkomsten dient te genereren. Wel zet De Skeeve Skaes vraagtekens bij de financiële onderbouwing van de plannen van de Stichting. Samengevat weergeven heeft zij het volgende aangevoerd. Sportkantines Jaap Eden IJsbanen B.V., de exploitant van Boven Nul, heeft vanaf de oprichting structureel verlies geleden. Hoewel Boven Nul in feite gesubsidieerd wordt, is een rendabele exploitatie nog steeds niet van de grond gekomen. Het is niet realistisch dat de Stichting een hogere omzet met het café-restaurant De Skeeve Skaes kan realiseren dan De Skeeve Skaes thans realiseert. Dat de (organisatorische) samenvoeging van Boven Nul en café-restaurant De Skeeve Skaes ‘synergievoordelen’ zal opleveren als door de Stichting gesteld, en dat dit zonder meer tot een verhoogde afdracht aan de Stichting zal leiden, wordt eveneens door De Skeeve Skaes betwist. Verder wijst De Skeeve Skaes er op dat het succes van het café-restaurant in belangrijke mate het gevolg is van de inspanningen van de familie [ Geïntimeerde 1 ], die in het ‘hoogseizoen’ veel uren draait. De Skeeve Skaes is een familiebedrijf, professioneel en resultaatgedreven. Dit vertaalt zich in de opbrengsten. Als café-restaurant De Skeeve Skaes door een stichting zonder winstoogmerk en uitsluitend met medewerkers in loondienst wordt geëxploiteerd, zoals de Stichting van plan is, is verhoging van de winst niet realistisch. Verder wijzen de ervaringen bij andere ijsbanen in Nederland volgens De Skeeve Skaes uit dat het in eigen beheer nemen van de horeca van een ijsbaan zeer risicovol is. Tot slot stelt De Skeeve Skaes dat een belangenafweging niet tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden. Het belang van De Skeeve Skaes gemoeid met de voortzetting van de huidige succesvolle exploitatie dient niet te wijken voor de wens van de Stichting meer controle te kunnen uitoefenen op het Jaap Eden IJscomplex en de wens meer opbrengsten te genereren. Dit laatste is ook een speculatief belang, aldus De Skeeve Skaes.

3.20. Het hof overweegt dat de Stichting afdoende heeft toegelicht dat zij is gehouden zich in te spannen om eigen inkomsten te genereren in overeenstemming met de voorwaarde die haar subsidieverstrekker heeft gesteld. Onbestreden is dat de Stichting reeds het nodige in dat verband heeft gedaan, onder ander door de verhoging van de gebruiksvergoeding voor de KNSB en van de huur van Duosport (de schaatsschool) en Waterman Sport (de schaatswinkel en schaatsenverhuurder). Verder heeft de Stichting zich ingespannen om delen van het complex aan derden te verhuren. Met de verschillende rapporten van HTC heeft de Stichting vervolgens onderbouwd dat zij door het in eigen beheer nemen van het café-restaurant meeropbrengsten kan genereren.

3.21. De Skeeve Skaes heeft in zoverre gelijk dat niet zeker is dat de in de rapporten gepresenteerde omzetvergroting en opbrengsten daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd. Het betreft immers een exploitatieprognose die naar haar aard op een bepaalde toekomstverwachting is gebaseerd. De Stichting heeft echter geen andere mogelijkheid dan haar plannen met een bepaalde prognose te onderbouwen. Het enkele feit dat de Stichting zich baseert op een prognose is daarmee onvoldoende grond om te kunnen oordelen dat de Stichting haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Het is veeleer zo dat de expertise van HTC op het gebied van marktonderzoek in de horeca en businessplannen als de onderhavige niet gemotiveerd door [ Geïntimeerden ] is bestreden. In de rapportages van HTC wordt aan de hand van ervaringscijfers uit de horeca, verkoopoppervlakte, bezoekersaantallen, branchecijfers en voorhanden bedrijfsinformatie becijferd dat en waarom de Stichting met het in eigen beheer nemen van de horeca substantiële voordelen kan verkrijgen. In het licht daarvan heeft de Stichting terecht aangevoerd dat de oordelen van de kantonrechter, inhoudende dat de door de Stichting beschreven voordelen “vaag” zijn en dat de Stichting “kwantitatief (...) in het geheel niet heeft onderbouwd” dat zij in de situatie van een exploitatie in eigen hand beduidend beter af is, niet begrijpelijk zijn, dan wel nadere motivering behoefden.

3.22. De rechter dient in het kader van de onderhavige vordering te onderzoeken of aannemelijk is gemaakt dat de verhuurde het verhuurde 'dringend nodig' heeft voor eigen gebruik. Het is niet noodzakelijk dat objectieve gegevens een dringende noodzaak aantonen. Op grond van wat de Stichting mede aan de hand van de genoemde rapporten heeft gesteld, is het hof van oordeel dat de Stichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het had op de weg van De Skeeve Skaes gelegen concreet en inhoudelijk in te gaan op de rapportages van HTC. Zij dient gemotiveerd duidelijk te maken dat en waarom de aannames en berekeningen van de Stichting en HTC onjuist zijn en waar deze correctie behoeven. Haar betwistingen heeft De Skeeve Skaes naar het oordeel van het hof echter onvoldoende concreet beargumenteerd. Dat en waarom de door de Stichting gepresenteerde omzetstijging niet realistisch is, hebben [ Geïntimeerden ] niet (cijfermatig) geadstrueerd. Verder hebben [ Geïntimeerden ] niet met gegevens inzichtelijk gemaakt dat en in hoeverre de exploitatie van het gehuurde door de Stichting met behulp van medewerkers in loondienst in plaats van door de familie [ Geïntimeerde 1 ] tot substantiële verschillen in opbrengsten zal leiden. Ook de betwisting van de door de Stichting gestelde ‘synergievoordelen’ hebben [ Geïntimeerden ] slechts in algemene zin en daarmee niet voldoende gemotiveerd. Tot slot is de enkele stelling van De Skeeve Skaes dat bij andere ijsbanen in Nederland het in eigen beheer nemen van de horeca niet succesvol is gebleken een te algemene en speculatieve betwisting van de stellingen van de Stichting. Hetzelfde geldt voor de verwijzing naar de tegenvallende resultaten van Boven Nul – dat nu eenmaal een geheel andere horecagelegenheid is dan café-restaurant De Skeeve Skaes - ter onderbouwing van de stelling dat de Stichting onvoldoende in staat zal zijn tot het behalen van een hoger resultaat, al dan niet door ‘synergievoordelen’. De Skeeve Skaes heeft bewijs aangeboden, maar bij gebreke van een voldoende onderbouwing van haar stellingen en verweer is voor verdere bewijslevering geen plaats.

3.23. Aan het oordeel dat de Stichting het gehuurde duurzaam nodig heeft voor eigen gebruik staat niet in de weg dat [ Geïntimeerden ] hebben aangevoerd dat de Stichting door het vragen van een hogere huur en het toestaan van meer evenementen ook hogere opbrengsten zou kunnen genereren. [ Geïntimeerden ] hebben immers in het geheel niet (financieel) inzichtelijk gemaakt in welke mate dergelijke alternatieve mogelijkheden zouden kunnen bijdragen aan de verhoging van de structurele eigen inkomsten van de Stichting, wat door de gemeente Amsterdam als voorwaarde is gesteld voor verdere subsidiëring.

3.24. Als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat hij het daartoe dringend nodig heeft, is op grond van het bepaalde in artikel 7:296 lid 1 sub b BW geen ruimte meer voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder. Voor zover [ Geïntimeerden ] aanvoeren dat de vorderingen van de Stichting moeten worden afgewezen omdat zij een groot belang hebben bij de voortzetting van de huurovereenkomst, zien zij daaraan ten onrechte voorbij.

3.25. De conclusie is dat het bestreden eindvonnis niet in stand kan blijven. De grieven 6 tot en met 8 slagen. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is toewijsbaar. Grief 9 (een veeggrief) behoeft geen afzonderlijke behandeling.

3.26. Op grond van artikel 7:297 BW kan de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder dient te betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Partijen hebben zich daarover nog niet concreet uitgelaten. De Skeeve Skaes heeft op de bedoelde tegemoetkoming aanspraak gemaakt. De Skeeve Skaes zal worden toegelaten bij akte een onderbouwde toelichting te geven op de hoogte van deze vordering. De Stichting zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld daarop te reageren. Daarbij merkt het hof op dat lid 2 van artikel 7:297 BW bepaalt dat de rechter partijen van zijn voornemen tot vaststelling van zodanig bedrag in kennis dient te stellen met vaststelling van de termijn waarbinnen de verhuurder vervolgens de bevoegdheid heeft de opzegging in te trekken. Het hof geeft de Stichting in overweging bij gelegenheid van de door haar te nemen akte bij voorbaat afstand te doen van haar bevoegdheid als bedoeld in lid 2 van artikel 7:297 BW om de vordering tot huurbeëindiging in te trekken. Het hof kan in dat geval na de genoemde aktewisseling direct een eindarrest wijzen, dan wel een gedeeltelijk eindarrest als nog nader onderzoek zou moeten plaatsvinden.

3.27. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

4. Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 2 augustus 2011 voor het nemen van een akte aan de zijde van De Skeeve Skaes als bedoeld in r.o. 3.26, waarna de Stichting een antwoordakte kan nemen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en D.J. Oranje en op 5 juli 2011 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.