Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2011:BP5546

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
11-01-2011
Datum publicatie
11-01-2011
Zaaknummer
200.059.005-01
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2012:BW5875, Bekrachtiging/bevestiging
Conclusie in cassatie: ECLI:NL:PHR:2012:BW5875
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur 230a-bedrijfsruimte. Nadat een eerder besluit van de vereniging om de huurovereenkomst met haar lid op te zeggen in rechte is vernietigd vanwege het ontbreken van enige vorm van financiële compensatie, heeft de vereniging een nieuw besluit genomen tot opzegging van de huurovereenkomst. Eerdere uitspraak staat niet in de weg aan een hernieuwde opzegging onder andere (financiële) voorwaarden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging

VERENIGING SAUNA FENOMEEN,

gevestigd te [vestigingsplaats],

APPELLANTE,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

t e g e n

de vereniging VERENIGING DE BINNENPRET,

gevestigd te [vestigingsplaats],

GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.

De partijen worden hierna Sauna Fenomeen respectievelijk De Binnenpret genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

1.1 Bij dagvaarding van 27 februari 2010 is Sauna Fenomeen in hoger beroep gekomen van het vonnis van 4 januari 2010 van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kanton¬rechter), in deze zaak onder num¬mer CV 09-32755 gewezen tussen Sauna Fenomeen als eiseres en De Binnenpret als gedaagde.

1.2 Sauna Fenomeen heeft in haar appeldagvaarding vijf grieven geformu¬leerd en toegelicht en bescheiden in het geding gebracht, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, alsnog, uitvoer¬baar bij voorraad – haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van De Binnenpret in de kosten van dit geding in beide instanties.

1.3 Daarop heeft De Binnenpret geantwoord, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen met veroordeling van Sauna Fenomeen in de kosten van het geding (naar het hof begrijpt) in hoger beroep, aldus dat voldoening dient plaats te vinden binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, vermeerderd met wettelijke rente, en in de nakosten.

1.4 De partijen hebben de zaak op doen bepleiten, Sauna Fenomeen door mr. M.E. Huet te Amsterdam, De Binnenpret door mr. Swart voornoemd. Beide advocaten hebben gepleit aan de hand van pleitnotities die aan het hof zijn overgelegd.

1.5 Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 een aantal feiten in deze zaak vastgesteld. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

2.2 Kort gezegd gaat het om het volgende.

2.2.1 De Binnenpret exploiteert een complex van gebouwen met woningen en bedrijfsruimten. Leden van De Binnenpret zijn natuurlijke personen of rechtspersonen die in het complex woon- en/of bedrijfsruimte huren. Sauna Fenomeen is huurster van een bedrijfsruimte in het complex, waarin zij een sauna exploiteert. In de statuten (art. 5, lid 1, sub a) van De Binnenpret is bepaald dat het lidmaatschap van De Binnenpret eindigt zodra de huurovereenkomst dat met het lid is gesloten eindigt. Verder is in de statuten (art. 5, lid 2) bepaald dat opzegging van het lidmaatschap namens de vereniging door het bestuur geschiedt.

2.2.2 Bij brief van 12 december 2004 heeft De Binnenpret de huurovereenkomst met Sauna Fenomeen per 1 juli 2005 opgezegd. Daartoe had de algemene ledenvergadering van De Binnenpret op 7 december 2004 besloten. Een door Sauna Fenomeen daarop aan¬ge¬spannen geding tot vernietiging van het besluit om de huurovereenkomst met Sauna Fenomeen op te zeggen, is geëindigd met het arrest van dit hof van 31 juli 2008. Hierin heeft het hof overwogen dat De Binnenpret de huurovereenkomst met Sauna Fenomeen niet had mogen opzeggen zonder ten minste enige vorm van financiële compensatie te bieden. Door dit na te laten heeft De Binnenpret gehandeld in strijd met artikel 2:8 BW en dit leidt tot het oordeel dat de rechtbank het besluit van 7 december 2004 terecht heeft vernietigd.

2.2.3 Vervolgens heeft het bestuur van De Binnenpret tijdens haar vergadering van 18 september 2008 het besluit genomen de huurovereenkomst met Sauna Fenomeen op te zeggen tegen 1 januari 2009, nadat zij het voornemen daartoe op de ledenvergadering van 2 september 2008 had kenbaar gemaakt en de vergadering daarmee had ingestemd. Sauna Fenomeen was voor laatstgenoemde vergadering niet uitgenodigd. Bij brief van 29 september 2008 heeft het bestuur de huurovereenkomst met Sauna Fenomeen opgezegd per 1 januari 2009, onder aanbieding van een vergoeding die uiteindelijk door De Binnenpret op € 12.842,34 is bepaald. Op de ledenvergadering van De Binnenpret van 28 april 2009 is het besluit van het bestuur van 18 september 2008 in stemming gebracht en unaniem aanvaard. Sauna Fenomeen was voor deze vergadering uitgenodigd maar is niet verschenen.

2.2.4 De Binnenpret vordert in een andere procedure, bij de kantonrechter bekend onder het rolnummer CV 09-1992, een verklaring voor recht dat de door haar aan Sauna Fenomeen ter gelegenheid van de opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 januari 2009 aangeboden compensatie beantwoordt aan de gedachtegang van dit hof zoals verwoord in het arrest van 31 juli 2008 (hierna: de parallelle procedure).

2.3 Sauna Fenomeen vordert een verklaring voor recht dat De Binnenpret, de ledenvergadering van De Binnenpret en het bestuur van De Binnenpret in strijd met artikel 2:8 hebben gehandeld, een verklaring voor recht dat toepassing van de wet en de statuten in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en nietigverklaring van het besluit van de vergadering van De Binnenpret van 2 september 2008 en het besluit van het bestuur van 18 september 2008.

2.4 De kantonrechter heeft overwogen dat de uitspraak van dit hof van 31 juli 2008 niet aan een nieuwe opzegging door De Binnenpret van de huurovereenkomst met Sauna Fenomeen in de weg staat, zeker nu De Binnenpret wel financiële compensatie aanbiedt. De opzegging is niet naar maatstaven van redelijk¬heid en billijkheid onaanvaardbaar, ook al doet de opzegging van de huurovereenkomst ook het lidmaatschap van Sauna Fenomeen eindigen. De nieuwe opzegging door De Binnenpret stuit ook niet af op het gezag van gewijsde van het arrest van 31 juli 2008. De vraag of de door De Binnenpret aangeboden compensatie voldoende is, maakt geen onderdeel uit van de onderhavige procedure aangezien deze vraag reeds door De Binnenpret aan de kantonrechter is voorgelegd in de parallelle procedure, aldus de kantonrechter. Tegen deze oordelen richten zich de grieven.

2.5 Grief 1 strekt ten betoge dat de kantonrechter ten on¬rechte het door Sauna Fenomeen gevorderde niet heeft toege¬we¬zen. Volgens Sauna Fenomeen moet de kantonrechter in de pa¬ral¬lel¬le procedure eerst de vraag beantwoorden of de door De Bin¬nen¬pret aangeboden compensatie van € 12.842,34 voldoende is. Zolang de rechter in de parallelle procedure deze vraag niet heeft beantwoord, kan het besluit tot beëindiging van de huur¬¬overeenkomst met Sauna Fenomeen niet als geldig worden aan¬¬gemerkt, aldus Sauna Fenomeen in haar toelichting op grief 1.

2.6 Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof het vol¬gen¬de voorop. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 10 van het vonnis de opzegging van de huurovereenkomst door De Bin¬¬nen¬pret als ‘geldig’ aangemerkt. Dit berust op een kenne¬lij¬ke vergissing. Het hof leest hier dat de kantonrechter van oor¬deel is dat de opzegging door De Binnenpret ‘niet ongeldig’ was op de in de onderhavige procedure aan de orde zijnde gron¬den.

2.7 Of de hoogte van de door De Binnenpret aangeboden vergoeding toereikend is, is niet het onderwerp van de onder¬havige procedure. Dit is het onderwerp van de parallelle procedure (met rolnummer CV 09-1992). Alle andere door Sauna Fenomeen aangevoerde gronden voor de ongeldigheid van het opzeggingsbesluit zijn onderwerp van de onderhavige procedure. Nu de kantonrechter in de parallelle procedure een deskundi¬gen¬bericht heeft gelast, ziet het hof geen redenen van proces¬economie om deze door de kantonrechter gemaakte keuze van de hand te wijzen. Grief 1 faalt.

2.8 Met grief 2 stelt Sauna Fenomeen de vraag aan de orde of, kort gezegd, de huurrechtelijke aspecten van de zaak over¬heersen ten opzichte van de verenigingsrechtelijke aspecten. Het oordeel van de kantonrechter dat dit zo is, is juist. Het hof sluit zich aan bij de door de kantonrechter gegeven moti¬vering en maakt deze tot de zijne. Voor zover Sauna Fenomeen met grief 2 wil betogen dat de kantonrechter onvol¬doende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van Sauna Fenomeen omdat in het arrest van 31 juli 2008 is over¬wogen dat beëindiging van de huurovereen¬komst ook het einde van Sauna Fenomeen betekent, mist deze grief feitelij¬ke grondslag. Tijdens het pleidooi heeft mr. Huet immers opge¬merkt dat het vertrek van Sauna Fenomeen haar einde kan betekenen maar dat voortzetting niet onmogelijk is: “Het gegeven dat Fenomeen niet gesproken heeft over een andere locatie betekent niet dat men ophoudt te bestaan. (…) Wanneer het vertrek onvermijdelijk is, dan zal met grote gezwindheid naar een andere locatie worden omgekeken.” Gelet op al hetgeen tussen partijen tot de dag van vandaag is voorgevallen kan ook niet worden gezegd dat De Binnenpret ieder belang bij de opzegging ontbeert. Ook grief 2 faalt.

2.9 Met grief 3 betoogt Sauna Fenomeen dat het gezag van gewijsde dat toekomt aan het arrest van het gerechtshof van 31 juli 2008 met zich brengt dat De Binnenpret de huurovereenkomst met Sauna Fenomeen niet nogmaals had mogen opzeggen. Anders dan Sauna Fenomeen bepleit stond het De Binnenpret vrij de huurovereenkomst met Sauna Fenomeen na de uitspraak van het gerechtshof van 31 juli 2008 nogmaals op te zeggen maar nu met aanbieding van een financiële vergoeding. Het gezag van gewijsde heeft slechts betrekking op hetgeen naar aanleiding van de toenmalige vordering van Sauna Fenomeen jegens De Binnenpret door het gerechtshof is beslist. Nu Sauna Fenomeen een nieuwe vordering heeft ingesteld en wel naar aanleiding van een nieuwe opzegging door De Binnenpret van de huurovereenkomst met Sauna Fenomeen, betreft dit niet de vordering waar het gerechtshof bij arrest van 31 juli 2008 op heeft beslist. Aldus wordt de nieuwe vordering van De Binnenpret niet getroffen door het gezag van gewijsde van het arrest van 31 juli 2008. Grief 3 faalt om die reden.

2.10 Met grief 4 bestrijdt Sauna Fenomeen het oordeel van de kantonrechter dat de besluitvorming van De Binnenpret niet lijdt aan een formeel gebrek. Volgens Sauna Fenomeen was het opzeggen van de overeenkomst met haar niet een bevoegdheid van het bestuur van De Binnenpret maar berustte die bevoegdheid bij de vergadering. Het hof volgt haar niet in deze redenering. Sauna Fenomeen heeft in hoger beroep niet (meer) bestreden dat op grond van artikel 5 lid 2 van de statuten van De Binnenpret het bestuur van De Binnenpret bevoegd was om de overeenkomst met Sauna Fenomeen op te zeggen. Deze grief faalt derhalve.

2.11 Grief 5 stelt aan de orde dat de kantonrechter ten onrechte niet is ingegaan op de vorderingen van Sauna Fenomeen afgezien van de kwestie of het besluit van (het bestuur van) De Binnenpret rechtsgeldig is genomen. Voor zover de toelichting ten betoge strekt dat de kantonrechter geen oordeel zou hebben gegeven over de automatische beëindiging van het lidmaatschap door de beëindiging van de huurovereenkomst, ziet Sauna Fenomeen over het hoofd dat dit de consequentie is van hetgeen de kantonrechter onder 6 van het vonnis waarvan beroep heeft overwogen, welke overweging reeds (tevergeefs) door grief 2 is bestreden. Voor het overige is grief 5 onvoldoende onderbouwd. Grief 5 faalt eveneens.

3. Slotsom en kosten

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, met inachtneming van hetgeen het hof in rechtsoverweging 2.6 heeft overwogen. Sauna Fenomeen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met inachtneming hetgeen in rechtsoverweging 2.6 is overwogen;

verwijst Sauna Fenomeen in de kosten van dit geding in hoger beroep en begroot deze kosten aan de kant van De Binnenpret in hoger beroep tot dit arrest op € 263,- aan verschotten en € 2.682,- aan kosten van de advocaat en op € 131,- voor nasalaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente over een en ander vanaf veertien dagen na de dagtekening van dit arrest, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

Dit arrest is gewezen door mrs C.A. Joustra, J.C.W. Rang en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitge¬spro¬ken op 11 januari 2011.