Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2010:BO9294

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
30-11-2010
Datum publicatie
29-12-2010
Zaaknummer
200.058.867-01 en 200.075.727-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Ruzie tussen huurder en verhuurder (tevens ex-vennoten), die in één pand zijn gehuisvest, rechtvaardigt niet een beroep op ontbinding van de huuroverenekomst wegens onvoorziene omstandigheden. Ook geen onbehoorlijk gedrag van verhuurder (wanprestatie) gebleken.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

30 november 2010

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaken

onder zaaknummer 200.058.867/01 van:

1. de vennootschap onder firma

[ X ] & [ Y ] FINANCIEEL ADVIES EN VERZEKERINGEN,

gevestigd te [ O ],

en haar vennoten

2. [APPELLANT 2 ],

wonende te [ B ], gemeente [ H ],

3. [APPELLANT 3 ],

Wonende te [ W ], gemeente [ W ],

APPELLANTEN,

advocaat: mr. W. Haasdijk te Badhoevedorp,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[ W ] HOLDING B.V.,

gevestigd te [ Z ], gemeente [ Z ],

GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

en

onder zaaknummer 200.075.727/01 van:

1. de vennootschap onder firma

[ X ] & [ Y ] FINANCIEEL ADVIES EN VERZEKERINGEN,

gevestigd te [ O ],

en haar vennoten

2. [ APPELLANT 2 ],

wonende te [ B ], gemeente [ H ],

3. [ APPELLANT 3 ],

Wonende te [ W ], gemeente [ W ],

APPELLANTEN,

advocaat: mr. W. Haasdijk te Badhoevedorp,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[ W ] KROMMENIE B.V.,

gevestigd te Krommenie, gemeente Zaanstad,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

in de zaak tussen [ X ] en [ Y ] en [ W Holding ]:

Bij dagvaarding van 5 februari 2010 zijn appellanten (hierna in vrouwelijk enkelvoud [ X ] en [ Y ] te noemen) in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter) van 31 december 2009, in deze zaak onder zaaknummer/rolnummer 393095/CV EXPL 08-5359 gewezen tussen haar als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en geïntimeerde (hierna: [ Y Holding ] ) als eiseres in conventie/verweerster in reconventie.

Bij memorie van grieven heeft [ X ] en [ Y ]vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [ Y Holding ] zal afwijzen en de vorderingen van [ X ] en [ Y ]zal toewijzen, met veroordeling van [ Y Holding ] in de kosten van het geding in beide instanties.

Bij memorie van antwoord heeft [ W Holding ] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [ X ] en [ Y ]zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

Ten slotte is arrest gevraagd.

in de zaak tussen [ X ] en [ Y ] en [ W Krommenie ] :

Bij dagvaarding van 5 februari 2010 zijn [ X ] en [ Y ]in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter) van 31 december 2009, in deze zaak onder zaaknummer/rolnummer 393110/CV EXPL 08-5360 gewezen tussen haar als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en geïntimeerde (hierna: [ W Krommenie ] ) als eiseres in conventie/verweerster in reconventie.

Bij memorie van grieven heeft [ X ] en [ Y ]vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [ W Krommenie ] zal afwijzen en de vordering van [ X ] en [ Y ]zal toewijzen, met veroordeling van [ W Krommenie ] in de kosten van het geding in beide instanties.

Bij memorie van antwoord heeft [ W Krommenie ] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [ X ] en [ Y ]zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

in de zaak tussen [ X ] en [ Y ]en [ W Holding ]:

2.1 De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 19 februari 2009 onder het kopje “De feiten” een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

2.2 [ X ] en [ Y ]hebben met ingang van 1 januari 2007 voor een periode van vijf jaar van [ Y Holding ] kantoorruimte in Krommenie gehuurd. Die ruimte was gelegen aan de voorzijde van de eerste etage van een pand waarvan twee werkmaatschappijen van [ Y Holding ], waaronder [ W Krommenie ], de begane grond gebruikten. Op de eerste verdieping had ook [ naam ], de broer van de directeur van [ Y Holding ], [ naam ], kantoor¬ruimte in gebruik.

2.3 Het sluiten van de huurovereenkomst was een uitvloeisel van het uittreden van [ Y Holding ] en haar twee werkmaatschappijen uit [ X ] en [ Y ](toen nog geheten Ruiter & Daas Financieel Advies en Verzekeringen). Nadien is de verhouding tussen [ Appellant 2 ] en [ Appellant 3 ] en [ naam ] en [ naam ] anderzijds verstoord geraakt. Partijen hebben overlegd over een beëindiging van de huurovereenkomst, maar hebben daarover geen overeenstemming bereikt.

2.4 Bij brief van 25 april 2008 heeft [ X ] en [ Y ]de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 mei 2008 wegens de verstoorde verhouding tussen [ naam ] en [ Appellant 3 ], de door [ Y Holding ] kenbaar gemaakte wens de huurovereenkomst te beëindigen en de aanspraken van [ naam ] op het gebruik van en/of een vergoeding voor een deel van de kantoorruimte op de eerste etage. Op 29 april 2008 heeft [ X ] en [ Y ]het gehuurde ontruimd. Per 1 januari 2009 is het gehuurde door [ Y Holding ] aan een derde verhuurd.

2.5 In dit geding maakt [ Y Holding ] in conventie aanspraak op betaling van de huurpenningen over het derde en het vierde kwartaal van 2008, vermeerderd met rente en buitengerech¬telijke kosten. In reconventie heeft [ X ] en [ Y ] ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst per 1 mei 2008 wegens onvoorziene omstandig¬heden, alsmede terugbetaling van de over de periode van 1 mei tot en met 30 juni 2008 betaalde huur, met rente.

2.6 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van [ Y Holding ] toegewezen en de vorderingen van [ X ] en [ Y ]afgewezen. Hij heeft daartoe overwogen dat de huurovereenkomst [ X ] en [ Y ]niet de mogelijkheid biedt tot tussentijdse opzegging, partijen over de beëindiging geen overeenstemming hebben bereikt en de ernstige verstoring van de verhoudingen tussen partijen geen wijziging van omstandigheden is die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij dit laatste oordeel heeft de kantonrechter betekenis toegekend aan de omstandig¬heid dat niet was gesteld of gebleken dat [ naam ] het verbod van [ X ] en [ Y ]om het gehuurde te betreden niet heeft nageleefd. Niets belemmerde [ X ] en [ Y ]om in het gehuurde hun bedrijf uit te voeren, aldus de kantonrechter.

2.7 De grieven I en II bestrijden de afwijzing van het beroep op onvoorziene omstandigheden. [ X ] en [ Y ]voert aan dat [ naam ] in woord en daad heeft laten blijken dat hij zich niets aantrok van het verbod het gehuurde onaangekondigd en zonder toestemming te betreden. Door zijn provocerend optreden heeft [ naam ] grote druk gelegd op de beide vennoten van [ X ] en [ Y ]en haar werknemers. Dit leidde tot arbeidsongeschiktheid van [ Appellant 3 ], ontwrichting van de organisatie en schade. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mocht [ Y Holding ] onder die omstandigheden niet verwachten dat de huurovereenkomst na 1 mei 2009 nog langer in stand zou blijven. Er was een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid BW in die zin dat de verstandhouding van partijen structureel en onherstelbaar was verstoord, welke situatie (grotendeels) voor rekening komt van [ Y Holding ], in de persoon van [ naam ].

2.8 [ X ] en [ Y ] verwijt aan [ naam ] het volgende.

Na de uittreding van [ Y Holding ] en haar werkmaatschappijen uit de vennootschap heeft [ naam ] in strijd met de gemaakte afspraken cliënten doorverwezen naar andere financiële advi¬seurs. Ook maakte zijn broer ten onrechte aanspraak op gebruik van een deel van de eerste verdieping dat altijd bij [ X ] en [ Y ]in gebruik was geweest. [ naam ] nam deze claim over in onderhandelingen over geheel daarvan losstaande kwesties en viel [ Appellant ] bovendien bij herhaling lastig met een eis tot huurverhoging. Bovendien hadden [ Appellant 3 ] en [ naam ] onenigheid met elkaar over de afwikkeling van andere zakelijke banden die zij met elkaar hadden. [ naam ] zette [ Appellant 3 ] in toenemende mate onder druk, waardoor deze arbeidsongeschikt raakte. Per 1 februari 2008 is hij weer met werken begonnen. Hij heeft [ naam ] verzocht niet meer in het gehuurde te komen. Dit verzoek werd al op 4 februari 2008 genegeerd. [ naam ] gedroeg zich toen provocerend door extreem veel gebruik te maken van de spreekkamer, de koektrommel leeg te eten en steeds koffie te halen op het kantoor van [ X ] en [ Y ]. [ Appellant 3 ] heeft toen de politie gebeld. Vervolgens hebben onderhandelingen over de beëindiging van de huurovereenkomst plaatsgehad. Ook in dit verband is [ naam ] herhaaldelijk verzocht het gehuurde niet te betreden. Dit werd steeds genegeerd. Op 21 februari 2008, toen [ Appellant 3 ] ’s avonds in het gehuurde aan het werk was, ging per ongeluk het alarm af. [ naam ] is toen naar boven gekomen, heeft misbaar gemaakt, met meubels gesleept en tegen [ Appellant 3 ] geroepen dat hij moest opsodemieteren. Op 22 februari 2008 heeft [ naam ] op een verzoek om zich niet meer onaangekondigd in het gehuurde te begeven per e-mail geantwoord, met kopie aan het gehele personeel van [ X ] en [ Y ], dat hij zich de huisregels in zijn kantoor niet liet voorschrijven en zich gerechtigd voelde zich net als in het verleden vrijwel dagelijks naar de eerste etage te begeven en gebruik te maken van de spreekkamer. Aldus voerde hij de psychische druk steeds meer op, ook het personeel van [ X ] en [ Y ] leed eronder. Na het vertrek uit het gehuurde is [ naam ] op 18 juni 2008 ook weer onaangekondigd naar het nieuwe kantoor van [ X ] en [ Y ] gekomen, waarvoor hij later een gezochte verklaring heeft gegeven.

2.9 Bij de toepassing van het bepaalde in artikel 6:258 BW past terughoudendheid. Voor het oordeel dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten zal slechts in uitzonderingsgevallen plaats zijn. De trouw aan het gegeven woord staat in beginsel voorop.

2.10 [ X ] en [ Y ]heeft niet betwist dat, zoals [ naam ] in zijn e-mail van 22 februari 2008 heeft aangevoerd, de beide bedrijfsruimten op de eerste verdieping, die van [ X ] en [ Y ]en die van [ naam ] , niet door middel van wanden van elkaar waren gescheiden. Onder die omstandigheid kan niet snel worden geoordeeld dat [ naam ] , als vertegenwoordiger van [ W Holding ], in strijd handelt met de huurovereenkomst of anderszins in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt door zich op de eerste etage te begeven. Concrete feiten die aanleiding geven daar anders over te denken zijn niet gesteld. Misdragingen van [ naam ] zijn het hof niet gebleken, afgezien het slepen met meubels en het gestelde schreeuwen op 21 februari 2008, nadat [ Appellant 3 ] het alarm had laten afgaan. In aanmerking genomen dat het hier gaat om volwassen zakenlieden onder elkaar zou dergelijk uit de slof schieten niet de conclusie rechtvaardigen dat een voortzetting van de huurovereenkomst niet van [ X ] en [ Y ]kon worden gevergd.

2.11 Het is het hof duidelijk geworden dat [ Appellant 3 ] en [ ] op verscheidene meer of minder zakelijke terreinen onenigheid met elkaar hadden. De omstandigheid dat partijen hun bedrijfsruimten dicht bij elkaar in de buurt hadden bracht met zich dat zij de confrontatie over die onenigheden moeilijk uit de weg konden gaan. Dat zoiets belastend kan zijn valt te begrijpen. [ X ] en [ Y ]gebruikt formuleringen als dat [ ] “problemen veroorzaakte” en [ Appellant 3 ] “lastig viel” met verzoeken om huurverhoging, maar concrete feiten die het oordeel rechtvaardigen dat [ ] in zijn gedrag jegens [ Appellant 3 ] de grens heeft overschreven van wat nog behoort te worden aanvaard van een zakelijke wederpartij met wie een verschil van mening bestaat, zijn niet gesteld.

2.12 De omstandigheid dat de huurovereenkomst is aangegaan in de onjuist gebleken verwachting dat partijen na het uittreden uit de vennootschap van [ W Holding ] en haar twee werkmaat¬schappijen, nog vruchtbaar zouden kunnen samenwerken en dat [ X ] en [ Y ]meent dat [ Y Holding ] zich in de samenwerking schuldig heeft gemaakt aan wanprestatie, rechtvaardigt evenmin de conclusie dat [ Y Holding ] naar maatstaven van redelijk¬heid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Daarvoor bestaat tussen die twee rechtsverhoudingen, de samenwerking en de huurovereen¬komst, in praktische zin te weinig samenhang.

2.13 [ X ] en [ Y ]heeft bewijs aangeboden van al haar stellingen. Dit bewijsaanbod heeft geen betrekking op voldoende feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden en wordt om die reden gepasseerd.

2.14 Al met al falen de grieven I en II. De kantonrechter heeft het beroep op het bepaalde in artikel 6:258 BW terecht afgewezen.

2.15 Grief III ziet op de door de kantonrechter toegewezen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [ X ] en [ Y ]ontkent “(wederom)” dat er sprake is van buitengerech¬telijke incassokosten door de gemachtigde van [ W Holding ] die op grond van de aanbevelingen van het rapport Voorwerk-II voor vergoeding in aanmerking zouden kunnen komen.

2.16 [ W Holding ] heeft in eerste aanleg onder overlegging van bewijsstukken gesteld dat zij buitengerechtelijke incasso¬kosten heeft gemaakt. [ X ] en [ Y ]heeft tegen die vordering, anders dan zij met het gebruik van het woord wederom suggereert, geen zelfstandig inhoudelijk verweer gevoerd. De in algemene termen gestelde betwisting in hoger beroep is onvoldoende gemotiveerd, nu die in het geheel niet duidelijk maakt welk element uit het rapport Voorwerk-II aan de toewijzing van de vordering in de weg zou staan. Ook grief III mist dus doel.

in de zaak tussen [ X ] en [ Y ]en [ W Krommenie ] :

2.17 De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 19 maart 2009 onder het kopje “De feiten” een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Doordat partijen zich in deze zaak in eerste aanleg op de inhoud van de stukken in de zaak tussen [ X ] en [ Y ]en [ W Holding ] hebben beroepen, is de kantonrechter in deze zaak uiteindelijk van dezelfde feiten uitgegaan als in die andere zaak.

2.18 In deze zaak vordert [ W Krommenie ] , voor zover thans nog van belang, betaling door [ X ] en [ Y ]van achterstallige servicekosten met betrekking tot de door [ W Holding ] aan [ X ] en [ Y ]verhuurde bedrijfsruimte. [ X ] en [ Y ]heeft, voor zover thans nog van belang, de verschuldigdheid van het gevorderde bedrag aan servicekosten betwist op grond van haar stelling¬name dat de huurovereenkomst tussen haar en [ W Holding ] per 1 mei 2008 moet worden ontbonden wegens onvoorziene omstandigheden. In reconventie heeft zij terug¬beta¬ling gevraagd van een door haar onverschuldigd betaald bedrag aan telefoonkosten. [ W Krommenie ] heeft vervolgens haar eis in conventie met laatstgenoemd bedrag verminderd.

2.19 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het beroep op ontbinding wegens onvoorziene omstandigheden op dezelfde gronden afgewezen als in de zaak tussen [ X ] en [ Y ]en [ W Holding ]. De verminderde vordering van [ W Krommenie ] is toegewezen. Vanwege de verrekening is de vordering in reconventie afgewezen. De kosten van het geding in eerste aanleg, conventie en reconventie, zijn gecompenseerd.

2.20 De grieven in de onderhavige zaak zijn neergelegd in hetzelfde stuk als die in de zaak tussen [ X ] en [ Y ]en [ W Holding ]. Om die reden begint de nummering van de grieven met IV.

2.21 De grieven IV en V zijn gericht tegen de afwijzing van het beroep op ontbinding wegens onvoorziene omstandigheden. De toelichting op deze grieven is gelijk aan die op de grieven I en II in de zaak tussen [ X ] en [ Y ]en [ W Holding ]. De grieven falen op dezelfde gronden als die grieven I en II.

2.22 Grief VI en de toelichting daarop zijn gelijk aan grief III in de zaak tussen [ X ] en [ Y ]en [ W Holding ] en de toelichting daarop. Hetgeen bij de behandeling van die grief werd overwogen, geldt hier evenzeer. De grief faalt.

in beide zaken:

2.23 De grieven VII en VIII zijn concluderende slotgrieven zonder zelfstandige betekenis en delen derhalve het lot van de overige grieven.

in de zaak tussen [ X ] en [ Y ]en [ W Krommenie ] :

2.24 Aan het slot van haar memorie van antwoord heeft [ W Krommenie ] naar voren gebracht dat zij het “overigens volstrekt onjuist” acht dat de kantonrechter de kosten van het geding in conventie en reconventie heeft gecompenseerd. Uit de naamgeving van haar memorie (niet tevens memorie van grieven) en het gebruik van het woord overigens leidt het hof af dat [ W Krommenie ] niet heeft beoogd incidenteel appel in te stellen tegen het bestreden vonnis. Als zij dat wel heeft beoogd had het, in het belang van een goede procesorde, op haar weg gelegen haar bedoeling duidelijker naar voren te brengen, zodat [ X ] en [ Y ]aanstonds op het door [ W Krommenie ] naar voren gebrachte bezwaar had kunnen reageren. Aan dat bezwaar wordt daarom voorbij gegaan.

in beide zaken;

2.25 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat geen van de grieven succes heeft en de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [ X ] en [ Y ]in beide zaken de kosten van het hoger beroep dragen. Nu is volstaan met één memorie in beide zaken wordt het salaris advocaat in elke zaak gesteld op een halve punt van tarief II (onbepaalde waarde).

3. Beslissing

Het hof:

in de zaak tussen [ X ] en [ Y ]en [ W Holding ]:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

verwijst [ X ] en [ Y ]in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [ W Holding ] gevallen, op € 263,= aan verschotten en € 447,= voor salaris advocaat;

in de zaak tussen [ X ] en [ Y ]en [ W Krommenie ] :

bekrachtigt het bestreden vonnis;

verwijst [ X ] en [ Y ]in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [ W Krommenie ] gevallen, op € 263,= aan verschotten en € 447,= voor salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, W.J. Noordhuizen en D.J. Oranje en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 30 november 2010.