Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2009:BL3710

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
22-09-2009
Datum publicatie
24-02-2010
Zaaknummer
200.008.196
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

- Aansprakelijkheid makelaar; - causaliteit.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Nevenzittingsplaats Arnhem

Sector civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.008.196

(zaaknummer rechtbank 526531 AC EXPL 07-3107 TP)

arrest van de vijfde civiele kamer van 22 september 2009

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellante],

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,

tegen:

1. [geïntimeerde sub 1], en

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. R.H. Edens.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1 Voor de procedure in eerste aanleg en het verloop van het geding in hoger beroep wordt verwezen naar het tussenarrest van dit hof van 8 juli 2008. In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is gehouden op 18 november 2008; het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt onderdeel uit van de stukken.

1.2 Daarna heeft [appellante] een memorie van grieven genomen. Bij die memorie van grieven heeft [appellante] zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:

1. de beslissing van de kantonrechter in reconventie zal vernietigen en - opnieuw recht doende - de vordering van [geïntimeerden] in reconventie alsnog zal afwijzen;

2. in conventie [geïntimeerden] alsnog zal veroordelen om aan [appellante] te voldoen een bedrag van € 1.844,50, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover ex (bedoeld zal zijn:) artikel 6:119a Burgerlijk wetboek (verder: BW) tot aan de dag der algehele voldoening;

3. [Geïntimeerden] zal veroordelen in de proceskosten aan de zijde van [appellante], zowel in conventie als in reconventie en (bedoeld zal zijn:) in het hoger beroep.

1.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, hebben zij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Zij hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] niet-ontvankelijk zal verklaren dan wel de vordering van [appellante] zal afwijzen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van (bedoeld zal zijn:) het principaal hoger beroep.

1.4 Bij dezelfde memorie hebben [geïntimeerden] incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Zij hebben daartegen twee grieven aangevoerd en toegelicht en bewijs aangeboden. Zij hebben gevorderd dat het hof het door [geïntimeerden] ingestelde incidenteel appel gegrond zal verklaren en het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van [appellante] in conventie zal afwijzen en voorts de reconventionele vordering van [geïntimeerden] zal toewijzen tot een bedrag groot € 11.250,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 december 2007 tot de dag van algehele betaling, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van (bedoeld zal zijn:) het incidenteel hoger beroep.

1.5 Bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep, tevens houdende akte verzoeken inzake bewijsaanbiedingen, heeft [appellante] verweer gevoerd, heeft zij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] niet-ontvankelijk zal verklaren, althans hun incidenteel appel zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

1.6 Daarna hebben [geïntimeerden] een ‘akte uitlating en overleggen productie’ verzocht. In die akte bevestigen [geïntimeerden] dat de akte uitlating producties van 14 november 2007 deel uitmaakt van het procesdossier in eerste aanleg.

1.7 Daarna heeft [appellante] een antwoordakte genomen, waarin zij zich terzake de onder 1.6 genoemde ‘akte uitlating en overleggen productie’ refereert aan het oordeel van het hof.

1.8 Ter zitting van 28 augustus 2009 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. J.B. Köster, advocaat te Haarlem, en [geïntimeerden] door mr. R.H. Edens, advocaat te Amsterdam. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.

Mr. Köster voornoemd heeft voorafgaand aan de zitting aan [geïntimeerden] en het hof de producties 10 tot en met 13 gezonden. Mr. Edens heeft verklaard tegen het in het geding brengen van die producties geen bezwaar te hebben, waarna het hof aan mr. Köster akte heeft verleend van het in het geding brengen van die producties.

1.9 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.

1.10 Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, staan vast de door de kantonrechter onder 1 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten, met uitzondering van het feit dat [huurder A] (verder: [huurder A]) de huur tot en met april 2007 op € 50,-- na heeft voldaan en daarna in gebreke is gebleven met betaling van de huur. Hiertegen is grief 4 in het principaal hoger beroep gericht. Het hof komt hier bij de bespreking van die grief op terug.

3. De motivering van de beslissing in hoger beroep

3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. [appellante] heeft krachtens opdracht van [geïntimeerden] bemiddeld bij de verhuur van het appartement van [geïntimeerden] te [plaatsnaam]. Deze bemiddeling heeft erin geresulteerd dat de woning met ingang van 15 december 2006 is verhuurd aan [huurder A] voor de duur van een jaar. De woning was op dat moment nog tot 15 maart 2007 aan een andere huurder verhuurd, doch die huurder had de woning feitelijk al verlaten en had schriftelijk te kennen gegeven dat hij akkoord ging met voortijdige beëindiging van de huur. Nadat [huurder A] zich op 12 december 2006 als gegadigde voor de woning had gemeld bij [appellante], zijn de sleutels diezelfde dag nog aan [huurder A] overhandigd. [huurder A] heeft de woning eveneens op 12 december 2006 betrokken. De huurovereenkomst is door [huurder A] op 18 december 2006 en door [geïntimeerden] op 19 december 2006 ondertekend. [huurder A] heeft schade aan de woning toegebracht en hij heeft de huur gedeeltelijk niet betaald. Op 4 juni 2007 is hij uit de woning vertrokken.

In eerste aanleg heeft [appellante] in conventie betaling gevorderd van haar bemiddelingskosten (€ 1.844,50 inclusief BTW), vermeerderd met de wettelijke rente en € 300,-- ter zake van buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerden] hebben in reconventie betaling gevorderd van:

(i) de gederfde huur van € 50,-- over de periode van 15 april - 15 mei 2007, en voorts, over de periode van 15 mei 2007 tot 15 december 2007, de maandhuur van € 1.550,--.

(ii) de door hen geleden schade, nader op te maken bij staat.

De kantonrechter heeft de vordering ter zake van de bemiddelingskosten in conventie voor toewijzing vatbaar geacht, doch deze in het dictum afgewezen. De in conventie gevorderde buitengerechtelijke incassokosten heeft de kantonrechter eveneens afgewezen. De kantonrechter heeft de vordering in reconventie van [geïntimeerden] ter zake van gederfde huur en kosten van gas en elektra toegewezen tot een bedrag van in totaal € 9.405,50,-- (te weten € 11.250,-- terzake van gederfde huur en kosten van gas en elektra verminderd met de voor toewijzing vatbaar geachte bemiddelingskosten ad € 1.844, 50). De vordering tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, heeft de kantonrechter afgewezen.

De proceskosten zijn zowel in conventie als in reconventie gecompenseerd.

3.2 Het hof overweegt dat, zoals [geïntimeerden] hebben bevestigd en [appellante] niet heeft betwist, de ter zitting van 14 november 2007 genomen akte uitlating producties deel uitmaakt van het procesdossier in eerste aanleg.

3.3 Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] geen grieven hebben gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van hun vordering tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

Die schade ligt in hoger beroep derhalve niet meer ter beoordeling voor. Dit betekent dat, gelet op de grieven van [appellante] in het principaal hoger beroep, uitsluitend de

aansprakelijkheid voor en de hoogte van de toegewezen schade ter zake van gederfde huur en kosten van gas en elektra van in totaal € 11.250,-- ter beoordeling aan het hof voorliggen.

3.4 Met de grieven 2 en 3 in het principaal appel - grief 1 in het principaal appel betreft een algemene grief - maakt [appellante] bezwaar tegen toewijzing van die vordering tot schadevergoeding en het daaraan ten grondslag liggende oordeel dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de tussen [appellante] en [geïntimeerden] gesloten bemiddelings-overeenkomst. [geïntimeerden] hebben aan hun stelling dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst, diverse feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd.

3.5 Het meest verstrekkende verwijt van [geïntimeerden] is dat [appellante] ermee bekend was dat [huurder A] een drugsverslaafde en drugsdealer was, althans dat zij - bij voldoende onderzoek naar de achtergrond en financiële gegoedheid van [huurder A] - hiermee bekend had moeten zijn, en dat zij heeft nagelaten dit aan [geïntimeerden] mee te delen. [appellante] heeft gemotiveerd betwist dat zij bekend was of had moeten zijn met de drugsachtergrond van [huurder A].

3.6 Zelfs indien zou komen vast te staan dat de stellingen van [geïntimeerden] op dit punt juist zijn - zij hebben echter in hoger beroep geen nader gespecificeerd bewijsaanbod gedaan - is de vordering tot schadevergoeding niet toewijsbaar, omdat het daartoe vereiste causaal verband tussen het door [geïntimeerden] gestelde nalaten door [appellante] en de schade ontbreekt. [geïntimeerden] hebben niet, althans onvoldoende, gemotiveerd gesteld en op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat zij voor de periode van 15 maart 2007 (de datum waarop de huurovereenkomst met de huurder [huurder B] eindigde) tot en met 15 december 2007 een nieuwe huurovereenkomst zouden hebben kunnen sluiten en wel huurinkomsten zouden hebben genoten. Dit had, mede gelet op het betoog van [appellante] dat de lopende huurinkomsten met ingang van 15 maart 2006 zouden eindigen en dat de winter niet de meest florissante periode was om een appartement in [plaatsnaam] te verhuren, wel op hun weg gelegen. [geïntimeerden] hebben derhalve niets, althans onvoldoende, gesteld waaruit het voor toewijzing van de vordering tot vergoeding van de schade vereiste conditio sine qua non verband kan worden afgeleid. Aangezien zij op dit punt niet aan hun stelplicht hebben voldaan, is het causaal verband derhalve niet komen vast te staan.

3.7 Het hof voegt daar nog aan toe dat de ruim vier maanden na het begin van de huurovereenkomst optredende schade bestaande uit huurderving en bijhorende kosten voor gas en elektra, niet in een dusdanig verband staat met de gestelde tekortkoming, dat zij, als gevolg daarvan, aan [appellante] kan worden toegerekend. Naar het oordeel van het hof was het voor [appellante], zonder nadere feiten, die niet zijn gesteld en evenmin zijn gebleken, niet te voorzien dat [huurder A] de huurverplichtingen ruim vier maanden na het ingaan van de huurovereenkomst niet meer zou nakomen en de daarbij behorende kosten niet zou voldoen. Het enkele feit dat [huurder A] drugsdealer en drugsverslaafd zou zijn, rechtvaardigt die conclusie niet. [huurder A] heeft de eerste maanden wel aan zijn huurverplichtingen voldaan. Aldus staat de nadien optredende schade in een te ver verwijderd verband tot de gestelde tekortkoming. Mede in aanmerking genomen de gestelde overtreden norm (het niet in acht nemen van een onderzoeksplicht en/of informatieplicht) en de aard van de schade (te weten vermogensschade bestaande uit huurderving en kosten ter zake van gas en elektra), kan die schade in redelijkheid niet aan [appellante] worden toegerekend.

3.8 Ook ten aanzien van de overige verwijten ontbreekt naar het oordeel van het hof het causaal verband. Het betreft hier onder andere het verwijt van [geïntimeerden] dat [appellante] hen voorafgaande aan de afgifte van de sleutels niet over een aantal gedragingen van [huurder A] heeft ingelicht. [geïntimeerden] verwijzen naar het feit dat [huurder A] op 12 december 2006 zijn horloge als waarborg had afgegeven, dat [huurder A] op 12 december 2006 contant een bedrag van € 2.500,-- heeft betaald en dat het restant voor de waarborgsom, afkomstig was van een Luxemburgse bankrekening, hetgeen volgens [geïntimeerden] een hoogst ongebruikelijke handelswijze is. [appellante] heeft niet betwist dat zij [geïntimeerden] niet op 12 december 2006 over deze feiten had ingelicht. Wel heeft [appellante] de stelling van [geïntimeerden] betwist, inhoudende dat [geïntimeerden], indien zij wel van deze feiten op de hoogte waren geweest, de huurovereenkomst niet zouden zijn aangegaan. Dit betoog van [appellante] slaagt. De conclusie dat [geïntimeerden] de overeenkomst in dat geval niet zouden zijn aangegaan, wordt immers niet gestaafd door de handelswijze van [geïntimeerden]. [geïntimeerden] hebben op 19 december 2006 de huurovereenkomst ondertekend, terwijl zij, zoals zij hebben erkend, op 18 december 2006 wel van die feiten op de hoogte waren. Ten aanzien van dit verwijt, is de conclusie derhalve dat - naast de in rechtsoverweging 3.6 en 3.7 weergegeven gronden - ook op deze grond causaal verband ontbreekt.

3.9 [Geïntimeerden] hebben [appellante] verder nog verweten dat [appellante], in strijd met de door [geïntimeerden] gestelde voorwaarden op 12 december 2006 de sleutels aan [huurder A] heeft gegeven. [geïntimeerden] stellen dat die voorwaarden inhielden dat [huurder A] de huurovereenkomst, inclusief het huishoudelijke reglement, diende te hebben getekend en dat de volledige waarborgsom door [appellante] was ontvangen.

Naar het oordeel van het hof, valt, voor dit door [geïntimeerden] gestelde en door [appellante] betwiste geval, evenmin in te zien dat de later optredende schade een gevolg was van het niet in acht nemen van die voorwaarden. Tussen partijen is immers niet in geschil dat de huurovereenkomst alsnog op 18 december 2006 door [huurder A] is getekend en dat - nu [appellante] dit onbestreden heeft gesteld - de waarborgsom vóór het ondertekenen van de huurovereenkomst (namelijk op of omstreeks 14 december 2006) was ontvangen. Indien derhalve al sprake was van een tekortkoming van [appellante], dan is deze ruim voor het optreden van de gestelde schade hersteld met uitzondering van het ondertekenen van het huishoudelijk reglement. Van dit laatste valt, zonder nadere feiten, die [geïntimeerden] niet hebben gesteld en die evenmin zijn gebleken, mede tegen de achtergrond van het feit dat de huurovereenkomst wel is getekend en de waarborgsom in zijn geheel is ontvangen, niet in te zien dat dit de schade heeft veroorzaakt. Ten aanzien van dit verwijt is de conclusie dat - nog afgezien van de in rechtsoverweging 3.6 en 3.7 weergegeven gronden - reeds op deze grond causaal verband ontbreekt.

3.10 De conclusie uit het voorgaande is dat de vordering tot schadevergoeding niet voor toewijzing vatbaar is, zodat grief 3 in het principaal appel slaagt en dat, gelet daarop, grief 2 bij gebrek aan belang, geen bespreking meer behoeft.

3.11 Gelet hierop behoeven grief 4, die is gericht tegen de berekening van de hoogte van de in eerste aanleg toegewezen schade, alsmede grief 6, voor zover deze in zijn algemeenheid is gericht tegen de beslissing is reconventie, geen bespreking meer.

3.12 Met de grieven 6 en 7 maakt [appellante] bezwaar tegen de afwijzing in het dictum van

de door [appellante] aan [geïntimeerden] in rekening gebrachte courtage van € 1.844,50 en tegen de afwijzing van de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW. Deze grief is gericht tegen het oordeel in conventie, waartegen ook grief 1 van [geïntimeerden] in het incidenteel appel is gericht. Het hof zal beide grieven gezamenlijk behandelen.

3.13 [Geïntimeerden] stellen in dat verband dat [appellante], gelet op de tekortkomingen van [appellante], geen aanspraak meer heeft op courtage. Zij hebben echter niet gesteld - en evenmin is gebleken - dat de overeenkomst van opdracht is ontbonden of dat deze anderszins is geëindigd. Met hun stellingen miskennen [geïntimeerden] dat, zelfs indien zij zich vanwege een tekortkoming van [appellante] op een opschortingsrecht zouden hebben kunnen beroepen - hetgeen [appellante] betwist - dit nog niet met zich brengt dat zij van hun betalingsverplichtingen ter zake van de courtage zijn bevrijd. De courtage is derhalve verschuldigd, zodat grief 1 in het incidenteel appel faalt. Wat betreft de gevorderde wettelijke handelsrente is het hof van oordeel dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld, waaruit kan worden afgeleid dat tussen [appellante] en [geïntimeerden] sprake is van een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW. Het enkele feit dat [geïntimeerden] een aantal onroerende zaken in eigendom heeft en verhuurt, is daartoe onvoldoende, nu hieruit nog niet volgt dat [geïntimeerden] handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In zoverre falen de grieven 6 en 7 in het principaal appel. De wettelijke rente is, bij gebreke van een voldoende deugdelijke betwisting en gelet op het bepaalde in artikel

6:119 BW wel toewijsbaar vanaf de dag dat [geïntimeerden] in verzuim zijn geraakt. Het hof zal ervan uitgaan dat [geïntimeerden] op 9 maart 2007 in verzuim zijn geraakt. Het hof leidt dit af uit de bij memorie van antwoord in het incidenteel appel overgelegde sommatie met datum 28 februari 2007 van de heer B.H.J. Oude Velthuis, gericht aan [geïntimeerden], waarbij [geïntimeerden] worden aangemaand tot betaling binnen 8 dagen. [geïntimeerden] hebben bij het pleidooi van het hof niet betwist dat zij deze sommatie hebben ontvangen. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW derhalve toewijzen vanaf 9 maart 2007.

3.14 De slotsom van het voorgaande is dat in het principaal appel grief 3 slaagt, dat de grieven 1 en 6 - voor zover deze zelfstandige betekenis missen - geen bespreking behoeven en dat de grieven 2 en 4 wegens gebrek aan belang geen bespreking behoeven. De grieven 6 en 7 slagen in zoverre dat de courtage ter hoogte van € 1.844,50 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, te rekenen vanaf 9 maart 2007 toewijsbaar is.

De slotsom in het incidenteel appel is dat de grieven 1 en 2 falen. Het bestreden vonnis dient zowel wat betreft de conventie als de reconventie te worden vernietigd.

3.15 Aangezien - zoals uit het voorgaande kan worden afgeleid - het bestreden vonnis zal dienen te worden vernietigd, zullen [geïntimeerden] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten in eerste aanleg en in het principaal en incidenteel hoger beroep worden veroordeeld. Dit betekent dat grief 5 in het principaal appel, waarmee [appellante] bezwaar maakt tegen de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg, slaagt. Grief 2 in het incidenteel appel, waarmee [geïntimeerden] van hun kant bezwaar maken tegen die proceskostencompensatie, faalt.

4. De beslissing

Het hof, recht doende in:

het principaal en incidenteel appel:

1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) van 16 april 2008, zowel in conventie als in reconventie gewezen en doet opnieuw recht:

2. wijst de vordering van [geïntimeerden] in reconventie af;

3. veroordeelt [geïntimeerden] aan [appellante] te voldoen een bedrag van € 1.844,50, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf

9 maart 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;

4. veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante]:

- wat betreft de eerste aanleg begroot op € 700,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 199,-- voor griffierecht en € 84,31 voor explootkosten;

- wat betreft het hoger beroep in het principaal hoger beroep, begroot op € 2.682,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 254,-- voor griffierecht en

€ 83,80 voor explootkosten, en

- wat betreft het hoger beroep in het incidenteel hoger beroep, begroot op € 447,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

5. wijst af het meer of anders gevorderde;

6. verklaart dit arrest, voor zover betreffende de betalingsveroordeling en proceskostenveroordelingen, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, C.J.H.G Bronzwaer en M.L. van der Bel en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 september 2009.