Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ8496

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
02-06-2009
Datum publicatie
25-09-2009
Zaaknummer
200.015.114-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Opgeven van zolderberging kan in redelijkheid niet van huurder worden verlangd. Verbouwen van zolderetage hoewel tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis nog een gewoon rechtsmiddel openstond, is voor risico van de verhuurders.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2009, 119
WR 2010, 30
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[X],

wonend te Amsterdam,

APPELLANT,

advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam,

t e g e n

1. [Y],

2. [Z],

beiden wonend te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat: mr. R. Vos te Amsterdam.

De partijen worden hierna [X] en [Y] c.s. genoemd, terwijl geïntimeerden afzonderlijk als [Y] respectievelijk [Z] worden aangeduid.

1. Het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 24 september 2008 is [X] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 augustus 2008, in deze zaak onder rolnummer 12900/07 gewezen tussen [Y] c.s. als eisers en [X] als gedaagde.

Bij memorie heeft [X] zes grieven geformuleerd en producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en het gevorderde zal afwijzen, met veroordeling van [Y] c.s. in de kosten van beide instanties.

[Y] c.s. hebben bij memorie geantwoord en bewijs aangeboden, met conclusie, kort samengevat, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [X] in de kosten van (het hof leest:) het hoger beroep.

Ter zitting van het hof van 14 mei 2009 hebben partijen de zaak door hun advocaten doen bepleiten. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. De stukken die beide partijen bij deze gelegenheid nog in het geding hadden willen brengen, zijn door het hof geweigerd.

Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het tussen partijen gewezen tussenvonnis van 29 februari 2008 onder 1 tot en met 5 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omdat die feiten niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3. Beoordeling

3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende, waarbij het hof aantekent dat de onder (i) tot en met (iv) te noemen feiten de situatie betreffen zoals deze was ten tijde van de inleidende dagvaarding.

(i) [Y] c.s. verhuren aan [X] de woning [adres] te Amsterdam (verder: de woning). [X] huurt deze woning met een oppervlakte van ongeveer 51 m2 sinds 1 juni 1989. Tot het gehuurde behoort een berging op de zolderetage van het pand waarin de woning zich bevindt (verder: de berging). Deze berging is ongeveer 5,8 m2.

(ii) [Y] c.s. bewonen met hun gezin het souterrain en de beletage van hetzelfde pand. De tweede en derde etage van het pand zijn eveneens verhuurd.

(iii) Op de zolderetage bevindt zich, naast de berging, een berging voor de derde etage welke inpandig is geworden. De rest van de zolderetage is in gebruik bij [Y] c.s.

(iv) [Y] c.s. wensen de zolderetage te verbouwen en in te richten als woonruimte en daarbij de berging te betrekken.

(v) In verband hiermee hebben [Y] c.s. de huurovereenkomst met [X] opgezegd bij aangetekende brief van 13 februari 2007 met het voorstel een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan voor de woning zonder gebruik van de berging. Daarbij hebben [Y] c.s. voorgesteld de huurprijs van € 199,56 met € 48,- per maand te verlagen tot een bedrag van € 151,56, omdat voor het bedrag van € 48,- per maand een vergelijkbare externe bergruimte kan worden gehuurd. Voorts hebben [Y] c.s. daarbij voorgesteld aan [X] een vergoeding van € 150,- te betalen voor de huur van een busje - noodzakelijk om de goederen die thans in de berging zijn opgeslagen naar een externe bergruimte te vervoeren – en een vergoeding van € 2.500,- ter compensatie van prijsstijgingen voor de externe bergruimte en eventuele overige kosten.

(vi) [X] heeft dit voorstel niet aanvaard.

(vii) Bij brief van 26 maart 2007 heeft de advocaat van [Y] c.s. de huurovereenkomst met [X] tegen 1 oktober 2007 opgezegd op de grond dat laatstgenoemde een redelijk aanbod met betrekking tot de berging (bedoeld wordt het onder (v) weergegeven voorstel) heeft geweigerd.

(viii) Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter op vordering van [Y] c.s., kort gezegd, bepaald dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2008 eindigt, [X] veroordeeld tot ontruiming, bepaald dat aan deze veroordeling geen rechtskracht toekomt als [X] vóór 1 oktober 2008 het aanbod om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan onder de voorwaarden als hiervoor (onder v) omschreven (verder: het aanbod) aanvaardt en deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

(ix) [X] heeft het aanbod op 26 augustus 2008 aanvaard en heeft op 29 september 2008 de bergruimte ontruimd.

3.2 De grieven, die beogen het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen, zullen gezamenlijk worden behandeld.

3.3 In het onderhavige geschil gaat het om de vraag of voldoende grond bestaat voor beëindiging krachtens artikel 7:272 lid 2 BW van de huurovereenkomst tussen [Y] c.s. en [X] op de (in de opzeggingsbrief van 26 maart 2007 genoemde) grond dat [X] niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder d BW.

3.4 Alvorens tot beantwoording van deze vraag over te (kunnen) gaan dient het hof, mede gelet op de stellingen van [Y] c.s. op dit punt, te bespreken wat het rechtsgevolg is geweest van aanvaarding door [X] van het aanbod op 26 augustus 2008. De stellingen van [Y] c.s. lijken immers (mede) zo te kunnen worden begrepen dat [X] op die datum het aanbod onvoorwaardelijk heeft aanvaard (zie memorie van antwoord onder 8 en pleitnota mr. Vos in hoger beroep onder 2, waarin wordt gesteld dat [X] eerst op 4 september 2008 een voorbehoud terzake heeft gemaakt).

3.5 Bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof heeft mr. Panholzer – met instemming van mr. Vos – het hof een brief getoond van 26 augustus 2008 van mr. P. Commandeur, de gemachtigde van [X] in eerste aanleg, aan mr. Vos. Uit de inhoud van deze brief blijkt – naar mr. Vos toen ook heeft erkend - dat [X] op dat moment het aanbod heeft aanvaard onder voorbehoud van hoger beroep, althans woorden van gelijke strekking. Het hof begrijpt deze woorden aldus dat [X] hiermee het aanbod heeft aanvaard onder de ontbindende voorwaarde dat hij in hoger beroep in het gelijk wordt gesteld. Dit betekent dat het hof – wat er overigens ook zij van de bedoelde stellingen van [Y] c.s. – thans in elk geval de onder 3.3 geformuleerde vraag dient te beantwoorden.

3.6 Het hof stelt voorop dat bij beantwoording van de vraag of in het onderhavige geval voldoende grond bestaat voor beëindiging van de huurovereenkomst tussen [Y] c.s. en [X], zal moeten worden nagegaan of van [X] in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod aanvaardt. Daarbij dienen de relevante omstandigheden van het onderhavige geval en met name de belangen van partijen over en weer in aanmerking te worden genomen.

3.7 [X] heeft, kort gezegd, naar voren gebracht dat hij de bergruimte nodig heeft. [X] heeft daarbij benadrukt dat het hem uitsluitend om het behoud van de bergruimte gaat en dat hij geen belangstelling heeft voor het opgeven daarvan tegen financiële vergoeding.

3.8 [Y] c.s. hebben, kort gezegd, benadrukt dat zij groot financieel belang erbij hebben dat het door [X] gehuurde slechts de woning omvat, omdat zij dan het gedeelte van de zolderetage dat resteert na aftrek van de door de bewoners van de derde etage aldaar gecreëerde (inpandige) berging als zelfstandige woonruimte kunnen gaan verhuren en daarmee het rendement dat voor hen voortvloeit uit de exploitatie van het pand zal worden vergroot. Zij hebben daartoe een bouwvergunning aangevraagd en verkregen en hebben, na het vonnis waarvan beroep, de verbouwing van (het resterende deel van) de zolderetage tot dat doel ook geëffectueerd.

3.9 Het hof komt, de belangen van [X] en [Y] c.s. over en weer tegen elkaar afwegend en de andere relevante omstandigheden daarbij in aanmerking nemend, tot de conclusie dat in het onderhavige geval de belangen van [X] zodanig zwaarwegend zijn dat van hem in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij het aanbod aanvaardt. Daartoe overweegt het hof het volgende.

3.10 Het hof merkt allereerst op dat feit van algemene bekendheid is dat elke bewoner van een woning bergruimte nodig heeft. Bovendien vindt de stelling van [X] in concreto steun in de (vaststaande) omstandigheid dat hij, voordat hij de berging ontruimde, reeds een kamer van de woning mede voor opslag gebruikte en na ontruiming mede de woonkamer daartoe aanwendt. Bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof is een aantal foto's getoond van de huidige situatie in de woning van [X], met name die in de voor opslag gebruikte kamer en de woonkamer. Uit de omstandigheid dat [X] reeds vóór ontruiming van de berging een kamer mede voor opslag gebruikte, kan worden afgeleid dat hij over relatief weinig bergruimte beschikte (hetgeen, gelet op de omvang van de woning en de berging, ook aannemelijk is). Dat hij zonder de berging kennelijk mede de woonkamer voor opslag van goederen nodig heeft, maakt dat zijn woongenot van de woning door het wegvallen daarvan in ernstige mate wordt beperkt. Opslag van goederen buitenshuis in een gehuurde box, zoals [Y] c.s. hebben voorgesteld, vormt, zoals [X] heeft betoogd, geen gelijkwaardig alternatief en levert (alleen al door de in dat geval voor gebruik af te leggen afstand, zelfs indien deze niet meer is dan 1,1 kilometer) praktische problemen op voor het gebruik ervan. Een en ander brengt het hof tot de conclusie dat [X] een zwaarwegend belang heeft om de berging tot het gehuurde te laten blijven behoren. De omstandigheid dat [X] op dit moment geen vriendin meer heeft doet daaraan niet af, reeds omdat de reële mogelijkheid bestaat dat hij op enig moment een nieuwe partner zal hebben. Datzelfde geldt voor het feit dat zijn ouders dicht bij hem in de buurt wonen, omdat geen enkele garantie bestaat dat dit op langere termijn ook het geval zal zijn en op hen geen enkele (anders dan morele) verplichting rust om (mede) voor de opslag van goederen van hun zoon zorg te dragen.

3.11 Het financiële belang van [Y] c.s. dat daartegenover staat moet weliswaar als volstrekt legitiem en rechtens te respecteren worden aangemerkt maar beschouwt het hof, anders dan het belang van [X], niet als een zwaarwegend belang. Daarmee wil het hof niet tot uitdrukking brengen dat een financieel belang geen zwaarwegend belang zou kunnen opleveren, maar bedoelt het aan te geven dat een enkele financiële verbetering, zonder bijkomende omstandigheden, in dit geval geen zwaarwegend belang oplevert, in elk geval niet in verhouding tot de belangen waar het bij [X] om gaat. Dit zou met name wel het geval hebben kunnen zijn als door die bijkomende omstandigheden van een dringende noodzaak tot (snelle) financiële verbetering zou zijn gebleken, maar dergelijke omstandigheden hebben [Y] c.s. niet gesteld. Niet als zodanig kan gelden de stelling dat de huur die [X] betaalt niet kostendekkend is. De omstandigheid dat verbouwing en verhuur van het desbetreffende gedeelte van de zolderetage (mede) een algemeen belang (het creëren van woonruimte) zou dienen, levert, indien al juist, evenmin een relevante bijkomende omstandigheid op. Ten slotte doet aan een en ander ook niet af dat het desbetreffende gedeelte van de zolderetage reeds (krachtens vergunning) is verbouwd en verhuurd. [Y] c.s. hebben zelf ervoor gekozen om een bouwvergunning aan te vragen voor verbouwing van de zolderetage inclusief de berging – hoewel de status daarvan op dat moment nog onzeker was – en om hun plannen na het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis reeds uit te voeren hoewel tegen dat vonnis nog een gewoon rechtsmiddel was aangewend althans openstond, en hebben aldus welbewust het risico genomen dat de titel uit hoofde waarvan dit plaatsvond in hoger beroep zou worden vernietigd, met alle gevolgen vandien.

3.12 [Y] c.s. hebben voor het overige, ook in eerste aanleg, geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Hun bewijsaanbod, dat bovendien onvoldoende is gespecificeerd, wordt daarom gepasseerd.

3.13 Bij deze stand van zaken kan worden geconcludeerd dat de kantonrechter ten onrechte de hiervoor (onder 3.1 sub (viii)) bedoelde vordering van [Y] c.s. heeft toegewezen.

4. Slotsom en kosten

Het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vordering van [Y] c.s. zal worden afgewezen. [Y] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

5. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw recht doende:

wijst de vordering van [Y] c.s. af;

verwijst [Y] c.s. in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [X] gevallen, op nihil aan verschotten en € 500,- aan salaris advocaat, op de voet van artikel 243 Rv te betalen aan de griffier van de rechtbank;

verwijst [Y] c.s. in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [X] gevallen, op € 339,44 aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat, op de voet van artikel 243 Rv te betalen aan de griffier van het hof.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en C. Uriot en op 2 juni 2009 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.