Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ2884

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
14-07-2009
Datum publicatie
16-07-2009
Zaaknummer
200.021.257/01 NOT
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Onroerend goed transactie

Belehrungsplicht

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

(bij vervroeging)

GERECHTSHOF AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

Beslissing van 14 juli 2009 in de zaak onder nummer

200.021.257/01 NOT van:

Mr. [X],

notaris te [plaats],

APPELLANT,

gemachtigde: mr. A. Knigge en mr. M.G.M. de Bont,

t e g e n

[Y],

wonende te [plaats],

GEÏNTIMEERDE.

1. Het geding in hoger beroep

1.1. Ter griffie van het hof is op 18 december 2008 van de zijde van appellant, hierna de notaris, een verzoekschrift ingekomen, waarbij hij tijdig hoger beroep heeft ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ’s-Gravenhage, hierna de kamer, van 19 november 2008, waarbij de kamer de klacht van geïntimeerde, hierna de klager, gedeeltelijk gegrond heeft verklaard en de notaris de maatregel van berisping is opgelegd.

1.2. Van de zijde van de notaris is op 2 maart 2009 een aanvullend beroepschrift met bijlagen ter griffie van het hof ingekomen.

1.3. Klager heeft op voornoemde stukken gereageerd bij brief van respectievelijk 23 maart 2009 en 29 maart 2009, met bijlagen gevoegd bij laatstgenoemde brief.

1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 19 juni 2009. Partijen zijn verschenen en hebben het woord gevoerd. De gemachtigde van de notaris heeft gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities.

2. De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukken.

3. De feiten

3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. De juistheid van die vaststelling is niet in geding, zodat ook het hof van die vaststelling zal uitgaan.

3.2. Samengevat gaat het om het volgende.

3.2.1. Op 9 februari 2005 is tussen klager (en diens echtgeno-te) en [A] Ontwikkeling B.V. (hierna [A]) een koopovereenkomst gesloten betreffende een deel van een in vijf kavels verdeeld stuk grond te [plaats]. De koopakte was door de notaris opgesteld. Volgens lid 2 van artikel 1 van de koopakte zou de eventueel ten gevolge van de levering van dit perceel grond verschuldigde overdrachts- of omzetbelasting voor rekening van de verkoper zijn en in de koopsom zijn begrepen. Volgens artikel 7 van de koopakte zou een/vijfde onverdeeld aandeel in de weg die het perceel ontsluit (hierna de mandelige weg), aan de koper worden overgedragen op een tijdstip door de verkoper te bepalen, maar niet later dan drie maanden nadat de door de verkoper te verrichten werkzaamheden ten behoeve van het verkochte en de omliggende percelen zijn voltooid. Artikel 17 van de koopakte luidt:

“Verkoper heeft het recht alle rechten en verplichtingen voortspruitende uit onderhavige overeenkomst aan een derde over te dragen (contractsovername als bedoeld in artikel 6:159 Burgerlijk Wetboek). Met welke overdracht de koper reeds nu voor alsdan verklaart in te stemmen en voor zoveel nodig toestemming verklaart te geven.”

3.2.2. [A] heeft een koopovereenkomst gesloten met [B] betreffende genoemd perceel grond.

3.2.3. Bij brief van 8 maart 2005 zond de notaris aan klager een ontwerp van de akte van levering. In dit ontwerp staat als verkoper vermeld “de heer [B]”, en in artikel 1:

“(…) … zijn koper en verkoper overeengekomen dat verkoper de betaling van de verschuldigde overdrachtsbelasting of omzetbelasting voor zijn rekening neemt (overdracht geschiedt vrij op naam. (…)”

De inhoud van de begeleidende brief luidde:

“Met betrekking tot bovengenoemde aankoop doe ik u hierbij toekomen een ontwerp van de akte van levering, alsmede de voorlopige nota van afrekening.

Gaarne verneem ik zo spoedig mogelijk van u welke instelling de hypothecaire financiering zal verzorgen.

In afwachting van uw berichten en tot nadere toelichting en/of overleg gaarne bereid, teken ik, met vriendelijke groet (…)”

3.2.4. Op 31 maart 2005 passeerde de notaris de akte van levering, waarbij [A] de grond leverde aan [B].

De mandelige weg werd niet geleverd, [A] bleef eigenaar daarvan.

3.2.5. Later op die 31e maart passeerde de notaris de akte van levering in verband met de levering van de grond door [B] aan klager en diens echtgenote.

3.2.6. De levering door [B] aan klager bracht mee dat overdrachtsbelasting verschuldigd was door [B]. Bij levering door [A] aan klager zou omzetbelasting verschuldigd zijn geweest. Die omzetbelasting had klager, die ondernemer is, kunnen aftrekken van de door hem af te dragen omzetbelasting.

4. Het standpunt van de klager

4.1. Klager verwijt de notaris dat hij:

1. klager als onwetende koper van grond niet heeft gewezen op de gevolgen ten aanzien van de omzetbelasting in verband met de verkoop van [A] aan [B];

2. klager met de vermelding van zowel omzetbelasting als overdrachtsbelasting in de akte op het verkeerde been heeft gezet, daar waar klager als ondernemer met betrekking tot de koopsom gerekend had op omzetbelasting in plaats van de in dit geval geldende overdrachtsbelasting;

3. slordig is geweest met de aktes, nu er diverse onjuiste gegevens in stonden vermeld, waaronder een verkeerde vierkante meter prijs;

4. in de concept leveringsakte spreekt over verrekening van vierkante meters inclusief 19% omzetbelasting, terwijl in de – niet voorgelezen – leveringsakte de vermelding van deze omzetbelasting ontbreekt zonder dat de notaris dit heeft doorgegeven aan klager;

5. klager heeft verteld dat het om een gebruikelijke ABC- transactie ging, terwijl het in werkelijkheid om een AB-BC- transactie ging, die met een tussentijd van een uur en tien minuten niet gebruikelijk is;

6. vijf leveringsaktes voor vijf eigenaren heeft opgesteld met telkens andere omschrijvingen met betrekking tot de omzetbelasting, terwijl het enerzijds dezelfde soort kavels betreft en anderzijds de mandelige weg weer wel met 19% omzetbelasting is doorverkocht;

7. stelt dat de heren [B] (andere kavels waren door zoons van [B] verworven) particulieren zijn, terwijl zij diverse onroerend goed transacties via het kantoor van de notaris hebben laten verlopen, zodat hij dus op de hoogte ervan was dat zij handelaren zijn en zij de grond nooit hebben aangekocht om deze zelf te ontwikkelen;

8. niet heeft voldaan aan zijn informatieplicht bedoeld in artikel 43 Wet op het notarisambt (Wna) en hiermee het vertrouwen van de klager in het notariaat ernstig heeft geschaad, waardoor klager bij een volgende transactie zeer wantrouwend zal zijn, terwijl het notariaat de belangen van twee partijen onafhankelijk moet behartigen;

9. klager niet heeft geadviseerd om de leveringsakte niet te tekenen, omdat hier sprake was van een ongebruikelijke transactie die gemeld had moeten worden;

10. klager niet heeft gewezen op het feit dat in geval van een geschil klager niet meer bij [A] kon aankloppen;

11. op de nota van levering kosten had vermeld, terwijl vrij op naam werd geleverd, waarna deze nota is aangepast en de kosten zijn weggelaten;

12. op de nota van levering geen bankrekeningnummer had ver-meld, waardoor de bank niet wist waar het geld naartoe moest worden overgemaakt;

13. de bijlagen, behorend bij de leveringsakte, niet heeft bijgesloten, waarna de klager na vele telefoontjes de bijlagen heeft gekregen;

14. het verschil in de kaveltekeningen afdeed met de medede-ling dat klager dat zelf maar met zijn buurman moest oplossen.

4.2. Klager concludeert dat als hij wel juist was geïnformeerd door de notaris, hij de grond niet had gekocht en zeker niet voor de door hem betaalde prijs.

5. De notaris heeft een en ander gemotiveerd betwist.

6. Het oordeel van de Kamer

6.1. De kamer heeft de klacht op de onderdelen 1, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 13 en 14 gegrond verklaard, heeft de notaris de maatregel van berisping opgelegd en de klacht voor het overige op de onderdelen 3, 5, 7, 9 en 11 ongegrond verklaard.

6.2. De kamer was, kort samengevat, van oordeel dat de notaris tekort is geschoten in zijn regie bij de afwikkeling van de levering en in zijn plicht tot “Belehrung” van klager (en diens echtgenote) als kopers bij de levering.

7. De ontvankelijkheid van de klacht

7.1. De notaris stelt dat de kamer klager ten onrechte ontvan-kelijk heeft verklaard in zijn klacht. De notaris wijst er op dat de klacht, gezien de binnenkomststempel, is ingediend op 10 april 2008. Aangezien, aldus de notaris, de gewraakte handeling plaatsvond op 31 maart 2005 is dat, gelet op artikel 99 lid 12 Wna, te laat. De eerdere brief van de secretaris van de kamer aan klager van 26 maart 2008 waarin de ontvangst van de klacht wordt bevestigd kan klager niet baten, aangezien – aldus de notaris – in artikel 99 lid 1 Wna staat dat klachten schriftelijk en met redenen omkleed dienen te worden ingediend.

7.2. Artikel 99 Wna lid 1 luidt:

“1. Klachten tegen notarissen en kandidaat-notarissen worden schriftelijk en met redenen omkleed ingediend bij de kamer van toezicht, waaronder de notaris of kandidaat-notaris ressorteert. Indien de klager daarom verzoekt, is de secretaris van de kamer van toezicht hem behulpzaam bij het op schrift stellen van de klacht.”

7.3. Gelet op de inhoud van tweede zin van lid 1 van voornoemd artikel wordt geoordeeld dat, anders dan door de notaris gesteld, artikel 99 lid 12 Wna niet aldus moet worden uitgelegd dat de eis wordt gesteld dat binnen drie jaar na de dag waarop klager kennis heeft genomen van de gewraakte handeling of het nalaten van de notaris een met redenen omklede klacht moet zijn ingediend. Dit strookt niet met de aard van de procedure waarin klagers zonder rechtsbijstand een klacht kunnen indienen en waarbij zij, gelet op de tweede zin van lid 1 van artikel 99 Wna, de secretaris van de kamer kunnen verzoeken hen behulpzaam te zijn bij het op schrift stellen van de klacht.

7.4. Dit brengt mee dat nu de brief waarin de secretaris aan klager de ontvangst van de klacht bevestigt gedateerd is op

26 maart 2008 klager in zijn klacht kon worden ontvangen.

8. De behandeling van het hoger beroep

8.1. Naar door de notaris gesteld en door klager niet betwist, heeft klager de onderdelen 11 en 13 van de klacht niet gehandhaafd. Het hof zal, gelet hierop, de beslissing van de kamer vernietigen voor zover daarin is geoordeeld dat onderdeel 13 van de klacht gegrond is. De intrekking brengt mee dat deze onderdelen geen behandeling meer behoeven.

8.2. Naar de kern genomen houdt de klacht in de onderdelen 1, 2, 4, 8 en 10 in dat de notaris jegens klager in zijn plicht tot “Belehrung” tekort is geschoten.

8.3. De notaris ontkent dit. Hij wijst er, kort samengevat, op dat hij klager wel heeft gewezen op de gevolgen voor de omzet-belasting, dat hij onbekend was met het ondernemerschap van klager, danwel met diens voornemen om vanuit zijn huis zijn onderneming te voeren, dat de tekst van artikel 1 lid 2 en artikel 17 van de koopakte duidelijk en niet vatbaar is voor misverstand, dat klager na toezending van de concept leveringsakte geen contact met hem heeft opgenomen en de contractsovername pas op het moment van het passeren van de akte naar voren heeft gebracht, dat hij toen aan klager mondeling uitgebreid informatie en toelichting heeft verstrekt en klager heeft geïnformeerd over de reden van de contractsovername. De notaris betwist dat er causaal verband bestaat tussen zijn handelen en de latere moeilijkheden welke klager inzake de levering van de mandelige weg heeft ondervonden. Voorts stelt de notaris dat de kamer door te overwegen dat “de notaris klager (had) dienen te informeren over de risico’s voor klager betreffende de latere levering om niet van de mandelige weg” zelfstandig een onderdeel aan de klacht heeft toegevoegd, hetgeen niet is toegestaan. Daarnaast bestrijdt de notaris dit oordeel. Tot slot stelt de notaris dat de problemen die klager heeft ondervonden bij de bouw van zijn woning op geen enkele wijze in verband staan met zijn handelen.

8.4. Het hof is van oordeel dat van de notaris – gelet op zijn plicht tot Belehrung – verwacht had mogen worden dat hij in zijn brief van 8 maart 2005 waarbij hij de concept leveringsakte aan klager toezond klager expliciet had gewezen op het feit dat klager inmiddels, behoudens voor zover het de mandelige weg betrof, met een andere verkoper te maken had en dat hij ook toen reeds er op had moeten wijzen dat dit meebracht dat de verkoper overdrachtsbelasting en geen omzetbelasting zou moeten betalen. Daarbij zij vermeld dat in de conceptakte nog stond “overdrachtsbelasting of omzetbelasting”. Aan zijn plicht tot Belehrung heeft de notaris niet voldaan door de enkele mededeling in die brief dat hij gaarne bereid is tot nadere toelichting. De notaris miskent hiermee dat van hem een actievere rol/houding verwacht mag worden. Dat de notaris niet van het ondernemerschap van klager op de hoogte was doet daar niet aan af en evenmin dat hij op de dag van de overdracht een en ander nader heeft toegelicht. In verband met dit laatste wordt overwogen dat gesteld noch gebleken is dat de notaris ervan mocht uitgaan dat klager of zijn echtgenote binnen zo korte tijdspanne de gevolgen van een en ander kon overzien. Ook gaat het hof voorbij aan de stelling van de notaris dat klager na toezending van de concept akte geen contact heeft opgenomen met hem. Geoordeeld wordt dat de notaris niet heeft mogen verwachten dat klager of zijn echtgenote zonder nadere toelichting heeft kunnen begrijpen, dat dit van hem/haar verwacht werd, in welk verband er nog op wordt gewezen dat de notaris, gelet op zijn eigen stellingen, kennelijk ervan uit is gegaan dat klager en zijn echtgenote als particuliere kopers optraden. Dit alles klemt temeer aangezien in de aan klager toegezonden conceptakte staat dat [A] al haar rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst heeft overgedragen, dit terwijl de mandelige weg en de daarbij behorende verplichtingen nu juist niet waren overgedragen.

8.5. Dat – zoals de notaris stelt – causaal verband ontbreekt tussen zijn handelen en de latere moeilijkheden die klager ondervond met betrekking tot de mandelige weg en de problemen rond de bouw, is evenmin van belang. Waar het om gaat is dat van de notaris verwacht mocht worden dat hij klager en de echtgenote van klager tijdig – en niet pas op het moment van de levering naar aanleiding van een door klager gestelde vraag – had gewezen op de rechtsgevolgen voor hen van de tussen [A] en [B] gesloten koopovereenkomst.

8.6. Hetgeen de notaris overigens nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel en behoeft geen bespreking.

8.7. Gelet op een en ander is het hof van oordeel dat de klacht voor zover het de onderdelen 1, 2, 4, 8 en 10 betreft gegrond is.

8.8. Voor wat betreft de beslissing van de kamer op de onderdelen 3, 5, 7 en 9 wordt overwogen dat het onderzoek in hoger beroep voor zover het deze onderdelen betreft niet geleid heeft tot andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer waarmee het hof zich in zoverre dan ook verenigt.

8.9. Het hof is van oordeel dat onderdeel 6 van de klacht ongrond is. Dienovereenkomstig zal worden beslist. Gesteld noch gebleken is dat klager voor 31 maart 2005 van de litigieuze leveringsaktes op de hoogte was dan wel dat hij daardoor onjuist is geïnformeerd. De beslissing van de kamer zal in zoverre worden vernietigd en dit klachtonderdeel wordt alsnog ongegrond verklaard.

8.10. Onderdeel 12 van de klacht is eveneens ongegrond. Op de brief van 8 maart 2005 waarbij de concept leveringsakte werd toegezonden staan de rekeningnummers van de “rekeningen derdengelden” duidelijk vermeld. De beslissing van de kamer zal in zoverre worden vernietigd en de klacht zal op dit onderdeel ongegrond worden verklaard.

8.11. Met betrekking tot onderdeel 14 van de klacht neemt het hof het oordeel van de kamer over. Geoordeeld wordt dat de notaris de feiten waarop de kamer zijn beslissing heeft gebaseerd onvoldoende heeft betwist.

8.12. Gelet op de klachtonderdelen die gegrond zijn acht ook het hof de maatregel van berisping op zijn plaats. Dit leidt tot de volgende beslissing.

9. Beslissing

Het hof:

vernietigt de beschikking voor zover daarin de onderdelen 6, 12 en 13 van de klacht gegrond zijn verklaard en opnieuw rechtdoende:

verstaat dat de onderdelen 11 en 13 zijn ingetrokken;

verklaart de onderdelen 6 en 12 van de klacht ongegrond;

bekrachtigt de beschikking voor het overige.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, M.W.E. Koopmann en S. Clement en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2009 door de rolraadsheer.

Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen ’s-Gravenhage

Beslissing d.d. 19 november 2008 inzake de klacht onder nummer 08-12 van:

[Y],

hierna ook te noemen: klager,

tegen

mr. [X],

notaris te [plaats],

hierna ook te noemen: de notaris.

De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

• de klacht, ingekomen op 26 maart 2008 en aangevuld bij brief, met bijlagen, van 26 maart 2008;

• het antwoord, met bijlage, van de notaris;

• de repliek, met bijlagen, van klager;

• de dupliek van de notaris.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2008.

Daarbij waren aanwezig:

• klager,

• de notaris.

Van het verhandelde is proces­verbaal opgemaakt. De ter zitting overgelegde pleitaantekeningen van partijen zijn in kopie aan het proces­verbaal gehecht. Bij de pleitaantekeningen van klager behoren twee producties.

De feiten

Tussen [A] Ontwikkeling B.V. (hierna: [A]) enerzijds en klager en diens echtgenote anderzijds is op 9 februari 2005 een koopovereenkomst gesloten betreffende een perceel grond te [plaats] aan [adres], deel van een in vijf kavels verdeeld groter stuk grond. De koopakte was door de notaris opgesteld. Volgens lid 2 van artikel 1 van de koopakte zou de eventueel ten gevolge van de levering van dit perceel grond verschuldigde overdrachtsbelasting of omzetbelasting voor rekening van verkoper zijn en in de koopsom begrepen zijn. Volgens artikel 7 van de koopakte zou een/vijfde onverdeeld aandeel in de weg die het perceel grond ontsluit, aan de koper worden overgedragen op een tijdstip door de verkoper te bepalen, maar niet later dan drie maanden nadat de door verkoper te verrichten werkzaamheden ten behoeve van het verkochte en omliggende percelen is voltooid.

Op een gegeven ogenblik is een koopovereenkomst gesloten tussen verkoper [A] en koper [B] betreffende genoemd perceel grond. De notaris passeerde op 31 maart 2005 de akte van levering daarvan aan [B]. Later op dezelfde dag passeerde de notaris ook de akte van levering door [B] van genoemd perceel grond aan klager en diens echtgenote. Volgens de leveringsakte heeft [A] met instemming van klager en diens echtgenote al haar rechten en verplichtingen uit voormelde koopovereenkomst van 9 februari 2005 overgedragen aan [B]. De mandelige weg zoals in artikel 7 van de koopakte van 9 februari 2005 vermeld werd hierbij niet geleverd.

De klacht en het verweer van de notaris

Klager verwijt de notaris dat deze:

1. klager als onwetende koper van grond niet heeft gewezen op de gevolgen ten aanzien van de omzetbelasting in verband met de verkoop door [A] aan [B];

2. klager met de vermelding van zowel omzetbelasting als overdrachtsbelasting in de akte op het verkeerde been heeft gezet, daar waar klager als ondernemer met betrekking tot de koopsom gerekend had op omzetbelasting in plaats van de in dit geval geldende overdrachtsbelasting;

3. slordig is geweest met de aktes, nu er diverse onjuiste gegevens in stonden vermeld, waaronder een verkeerde vierkante-meterprijs;

4. in de conceptleveringsakte spreekt over verrekening van vierkante meters inclusief 19% omzetbelasting, terwijl in de – niet voorgelezen – leveringsakte de vermelding van deze omzetbelasting ontbreekt zonder dat de notaris dit heeft doorgegeven aan klager;

5. klager heeft verteld dat het om een gebruikelijke ABC-transactie ging, terwijl het in werkelijkheid om een AB-BC-transactie ging, die met een tussentijd van 1 uur en 10 minuten niet gebruikelijk is;

6. vijf leveringsaktes voor vijf eigenaren heeft opgesteld met telkens andere omschrijvingen met betrekking tot de omzetbelasting, terwijl het enerzijds dezelfde soort kavels betreft en anderzijds de mandelige weg weer wel met 19% omzetbelasting is doorverkocht;

7. stelt dat de heren [B] (andere kavels waren door zoons van [B] verworven) particulieren zijn, terwijl zij diverse onroerendgoed transacties via het kantoor van de notaris hebben laten verlopen, en dus op de hoogte ervan was dat zij handelaren zijn en zij de grond nooit hebben aangekocht om deze zelf te ontwikkelen;

8. niet heeft voldaan aan zijn informatieplicht bedoeld in artikel 43 Wet op het notarisambt (Wna) en hiermee het vertrouwen van klager in het notariaat ernstig heeft geschaad, waardoor klager bij een volgende transactie zeer wantrouwend zal zijn, ervan uitgaande dat het notariaat de belangen van de twee partijen onafhankelijk moet behartigen;

9. klager niet heeft geadviseerd om de leveringsakte niet te tekenen, omdat hier sprake was van een ongebruikelijke transactie die gemeld had moeten worden;

10. klager niet heeft gewezen op het feit dat in geval van een geschil klager niet meer bij [A] kon aankloppen;

11. op de nota van de levering kosten had vermeld, terwijl vrij op naam werd geleverd, waarna deze nota is aangepast en de kosten zijn weggelaten;

12. op de nota van de levering geen bankrekeningnummer had vermeld, waardoor de bank niet wist waar het geld naartoe moest worden overgemaakt;

13. de bijlagen, behorend bij de leveringsakte, niet heeft bijgesloten, waarna klager na vele telefoontjes de bijlagen heeft gekregen;

14. het verschil in de kaveltekeningen afdeed met de mededeling dat klager dat zelf maar met zijn buurman moest oplossen.

Klager concludeert dat indien hij wel juist was geïnformeerd geweest door de notaris, hij de grond niet had gekocht en zeker niet voor de door hem betaalde prijs.

De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat hierna ­ voor zover nodig ­ zal worden besproken.

De beoordeling van de klacht

Klachtonderdelen 1, 2, 4, 6, 8 en 10

De Kamer is van oordeel dat de notaris bij de afwikkeling van de levering is tekortgeschoten in zijn regie over de gang van zaken en in zijn plicht tot “Belehrung” van klager (en diens echtgenote) als kopers bij de levering. Onweersproken staat vast dat de notaris bekend was met het ondernemerschap van klager. Daar doet niet aan af dat in de ? door de notaris opgestelde ? koopovereenkomst sprake was van de mogelijkheid van overdrachts- of omzetbelasting. Het was de notaris verder bekend dat [A] om financieeltechnische redenen het registergoed aan [B] had verkocht, van welk registergoed de notaris de leveringsakte op 31 maart 2005 had gepasseerd (AB-transactie). Het had dan ook op de weg van de notaris gelegen om klager vervolgens in dat verband bij de BC-transactie te wijzen op de hoedanigheid van particuliere verkoper van [B], daar waar klager erop gerekend had dat het registergoed aanvankelijk aan hem zou worden verkocht door [A]. Bovendien had de notaris klager er uitdrukkelijk op dienen te wijzen dat hiermee [A] ten aanzien van resterende verplichtingen uit de koopovereenkomst (de mandelige weg) niet meer zijn wederpartij was. Ook had de notaris klager dienen te informeren over de risico’s voor klager betreffende de latere levering om niet van de mandelige weg.

De notaris heeft aangevoerd dat hij de aanpassingen bij het bespreken van de leveringsakte uitgebreid aan klager en diens echtgenote heeft toegelicht en met hen heeft behandeld. Naar het oordeel van de Kamer is dat te laat en had hij deze omvangrijke en zeer relevante informatie eerder en schriftelijk onder de aandacht van klager dienen te brengen. Zulks heeft de notaris niet gedaan.

De klacht is daarom op deze onderdelen gegrond.

Klachtonderdeel 12

Ingevolge artikel 25 lid 1 Wna is de notaris verplicht het rekeningnummer van zijn derdengeldenrekening op zijn briefpapier te vermelden.

De klacht is op dit onderdeel gegrond.

Klachtonderdeel 13

De notaris heeft niet weersproken dat de bijlagen, waarop klager recht had, niet gevoegd waren bij de leveringsakte.

De klacht is op dit onderdeel gegrond.

Klachtonderdeel 14

Een cliënt van een notaris moet erop kunnen vertrouwen dat de gegevens, in dit geval de in het bezit van klager zijnde bouwtekeningen, betrekking hebben op het registergoed waarvan de notaris de leveringsakte passeert. Dat is hier niet het geval geweest, waarbij het op de weg van de notaris en niet een derde ? zoals de notaris aan klager had gesuggereerd ? had gelegen om voor klager duidelijkheid in deze kwestie te brengen. Ook hier heeft het de notaris aan regie ontbroken.

De klacht is op dit onderdeel gegrond.

Klachtonderdeel 3

Dit is tijdig gesignaleerd bij de notaris en gecorrigeerd. De notaris heeft hiervoor zijn excuses aangeboden.

De klacht is op dit onderdeel ongegrond.

Klachtonderdelen 5 en 9

Een eventuele melding door de notaris van een zijns inziens ongebruikelijke transactie is een verplichting die de notaris in persoon aangaat, niet klager.

De klacht is op deze onderdelen ongegrond.

Klachtonderdelen 7 en 11

De klacht is op het onderdeel sub 7 ongegrond, nu het transacties van latere datum betreft.

Verder heeft de notaris de kosten van de aanvankelijk extra in rekening gebrachte werkzaamheden in overleg met klager van de nota afgehaald.

De klacht is op het onderdeel sub 11 ongegrond.

De maatregel

Gelet op de ernst van voormelde gedragingen dan wel nalatigheden van de notaris acht de Kamer de maatregel van berisping op zijn plaats.

De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart de klacht op de onderdelen 1, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 13 en 14 als hiervoor overwogen gegrond;

legt aan de notaris de maatregel van berisping op;

bepaalt dat de opgelegde maatregel, nadat deze beslissing in kracht van gewijsde zal zijn gegaan, zal worden tenuitvoergelegd op een nader te bepalen vergadering van de Kamer, waartoe de notaris per aangetekende brief zal worden opgeroepen door de secretaris;

verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. R.J. Paris, voorzitter, J.Z. Moree, M.G.L. den Os-Brand, J. Smal en B.C. Tielen, en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. A. Saab, in het openbaar uitgesproken op 19 november 2008.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief.