Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2008:BG6668

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
27-05-2008
Datum publicatie
10-02-2009
Zaaknummer
104.003.445
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Het hof voegt aan het voorgaande toe dat voorshands geen sprake is van eeuwigdurende huur of van een geval als bedoeld in artikel 6:258 BW of artikel 6:248 lid 2 BW. Allereerst kan namelijk ook door de Beheersmaatschappij een einde worden gemaakt aan de huurovereenkomst door een vergoeding aan de Machinefabriek aan te bieden die voldoet aan de vereisten van artikel 13.2 ervan. Indien de Machinefabriek een dergelijke vergoeding zou weigeren en daarmee zou weigeren mee te werken aan een voortijdige beëindiging van de overeenkomst, kan immers niet langer worden gezegd dat zij "in alle redelijkheid" tracht daaromtrent tot overeenstemming te komen, en schiet zij toerekenbaar tekort in de nakoming van de overeenkomst, hetgeen grond oplevert voor ontbinding daarvan. Met betrekking tot het beroep op de artikelen 6:258 BW en 6:248 lid 2 BW overweegt het hof dat de stellingen van de Beheersmaatschappij hierop zijn gebaseerd dat – kort gezegd – door de (onterechte) reactie van de Machinefabriek op haar voorstellen een impasse in de onderhandelingen is ontstaan die toepassing van artikel 6:258 BW en/of artikel 6:248 lid 2 BW rechtvaardigt. Nu het voorgaande voorshands echter impliceert dat, voor zover de Beheersmaatschappij voorstellen heeft gedaan, deze niet op een juist uitgangspunt waren gebaseerd, kan reeds daarom een beroep op die bepalingen de Beheersmaatschappij op dit moment niet baten.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

27 mei 2008

vijfde civiele kamer

zaaknummer 104.003.445

rolnummer (oud) 2007/410

G E R E C H T S H O F T E A M S T E R D A M

nevenzittingsplaats Arnhem

Arrest

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Beheersmaatschappij “De Hollandsche IJssel B.V.”,

gevestigd te Oudewater,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

procureur: mr. C.B.M. Scholten van Aschat,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

B.V. Machinefabriek De Hollandsche IJssel,

gevestigd te Oudewater,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel,

procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) van 6 december 2006, gewezen tussen appellante in het principaal appel, geïntimeerde in het incidenteel appel (hierna te noemen “de Beheersmaatschappij”) als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en geïntimeerde in het principaal appel, appellante in het incidenteel appel (hierna te noemen "de Machinefabriek") als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. Dit vonnis is in fotokopie aan dit arrest gehecht.

2 Het geding in hoger beroep

2.1 De Beheersmaatschappij heeft bij exploot van 27 februari 2007, zoals hersteld bij exploot van 7 maart 2007, de Machinefabriek aangezegd van voornoemd vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van de Machinefabriek voor dit hof.

2.2 Bij memorie van grieven heeft de Beheersmaatschappij drie grieven geformuleerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en heeft zij geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, de Beheersmaatschappij alsnog ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen en deze zal toewijzen en de Machinefabriek alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen althans haar deze als ongegrond en onbewezen zal ontzeggen, met veroordeling van de Machinefabriek in de kosten van beide instanties.

2.3 Bij memorie van antwoord in (het hof leest:) principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel heeft de Machinefabriek in het principaal appel de grieven bestreden en heeft zij tevens incidenteel appel ingesteld, waarbij zij een grief heeft aangevoerd en toegelicht. Verder heeft zij in het principaal en het incidenteel appel producties overgelegd en bewijs aangeboden en heeft zij geconcludeerd

in het principaal appel

dat het hof het vonnis waarvan beroep, zonodig onder verbetering van gronden, zal bekrachtigen, met veroordeling van de Beheersmaatschappij in de kosten van het geding in (het hof leest:) hoger beroep;

in het incidenteel appel

dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de Machinefabriek alsnog in haar vorderingen ontvankelijk zal verklaren en deze zal toewijzen, met veroordeling van de Beheersmaatschappij in de kosten van het geding in beide instanties.

2.4 Bij memorie van antwoord in incidenteel appel heeft de Beheersmaatschappij in het incidenteel appel de grief bestreden, heeft zij bewijs aangeboden en heeft zij geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep, zonodig onder verbetering van gronden, zal bekrachtigen met veroordeling van de Machinefabriek in de kosten van het geding (het hof leest:) in het incidenteel appel.

2.5 Ter terechtzitting van het hof van 18 april 2008 hebben partijen de zaak doen bepleiten, waarbij namens de Beheersmaatschappij het woord is gevoerd door mr. R.H. Bekker, advocaat te Utrecht, en namens de Machinefabriek door mr. F. van Westrhenen, advocaat te Rotterdam, beiden overeenkomstig door hen overgelegde pleitnota's. Bij die gelegenheid is aan de Beheersmaatschappij tevens akte verleend van het feit dat zij haar eis in dier voege wil wijzigen dat zij concludeert dat het hof

primair

1. voor recht zal verklaren dat de Beheersmaatschappij het recht heeft de tussen partijen bestaande huurovereenkomst van 8 juli 1996 met inachtneming van een termijn van 1 (één) jaar op te zeggen, tegen het einde van enige op grond van de vigerende huurovereenkomst geldende termijn, maar ook tussentijds, mits vóór het einde van enig kalenderjaar tegen 31 december van het daaropvolgende jaar, althans een beslissing zal nemen die het hof juist acht;

2. de Machinefabriek zal veroordelen in de kosten van deze procedure in beide instanties;

subsidiair

1. een onafhankelijke deskundige aan de hand van daartoe vooraf door het hof te stellen vragen en geschetste kaders de opdracht zal geven te bepalen tegen welke door de Beheersmaatschappij te betalen vergoeding een bedrijfsverplaatsing van de Machinefabriek naar een alternatieve locatie bedrijfseconomisch verantwoord is en aan de hand van dat oordeel voor recht zal verklaren tegen welke door de Beheersmaatschappij aan de Machinefabriek te betalen vergoeding en tegen welke datum de huurovereenkomst tussen partijen door de Beheersmaatschappij zou kunnen worden opgezegd en beëindigd, althans een beslissing zal nemen die het hof juist acht;

2. voor recht zal verklaren dat de kosten van deze procedure in beide instanties gelijkelijk door partijen worden gedragen.

2.6 Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

3 De vaststaande feiten

Nu geen grieven zijn aangevoerd tegen de vaststelling van de in het vonnis waarvan beroep onder 3.1 genoemde feiten, gaat ook het hof van die feiten uit.

4 De beoordeling van het geschil in hoger beroep

in het principaal en het incidenteel appel

4.1 Nu de Machinefabriek bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof bezwaar heeft gemaakt tegen de door de Beheersmaatschappij beoogde vermeerdering van eis, heeft het hof allereerst aan de hand van artikel 130 Rv hierop te beslissen. De vraag of de beoogde vermeerdering van eis in strijd is met – zoals die bepaling zegt – de eisen van een goede procesorde, komt in concreto neer op de vraag of de Machinefabriek hierdoor onredelijk wordt bemoeilijkt in haar verdediging dan wel het geding hierdoor onredelijk wordt vertraagd (Parl. Gesch. Burg. Procesrecht, blz. 322). Het hof oordeelt dat dit niet het geval is, omdat – zoals ook de Beheersmaatschapij onweersproken heeft gesteld – de door haar in haar eerdere processtukken naar voren gebrachte gronden voor deze (gewijzigde) eis gelijk blijven en de Machinefabriek mondeling in elk geval uitvoerig heeft gereageerd op de inhoud van de (subsidiaire) vermeerdering.

4.2 In het onderhavige geschil gaat het om de vraag hoe artikel 13.2 van de huurovereenkomst tussen de Beheersmaatschappij en de Machinefabriek van 8 juli 1996 moet worden uitgelegd. De tekst van deze bepaling luidt als volgt:

"Indien een derde belangstelling blijkt te hebben voor een op het gehuurde perceel uit te voeren projectontwikkeling, zullen partijen met elkaar in onderhandeling treden en in alle redelijkheid trachten tot overeenstemming te komen over een voortijdige beëindiging van deze huurovereenkomst. In een dergelijk overleg zal de continuïteit van de door huurster in het gehuurde gedreven onderneming uitgangspunt zijn. De vergoeding aan huurster van door haar gepleegde, nog niet afgeschreven investeringen in/op het gehuurde, zal in ieder geval deel uitmaken van een dergelijke regeling."

Ingevolge artikel 3 van diezelfde overeenkomst is deze weliswaar aangegaan voor bepaalde tijd (vijf jaar), ingaande op 1 januari 1996, maar heeft de Machinefabriek het recht de overeenkomst onbeperkt te verlengen op dezelfde voorwaarden met periodes van telkens vijf jaar, en wordt de Machinefabriek telkens geacht van haar optie gebruik te hebben gemaakt tenzij zij de overeenkomst met een opzegtermijn van ten minste 12 maanden opzegt tegen het einde van de lopende huurtermijn.

4.3 De Beheersmaatschappij heeft zich steeds op het volgende standpunt gesteld. Zij kan in het geval van een voorgenomen projectontwikkeling de huurovereenkomst beëindigen. Aan het uitgangspunt van de "continuïteit" is invulling gegeven doordat de Machinefabriek zich sinds 1996 bewust is van de voorgenomen projectontwikkeling en vele jaren de tijd heeft gehad om zich voor te bereiden op de nieuwe situatie. Daarbij heeft de Beheersmaatschappij slechts de verplichting de nog niet afgeschreven investeringen van de Machinefabriek te vergoeden. Een volledige schadeloosstelling is zeker nooit de bedoeling van partijen met artikel 13.2 van de huurovereenkomst geweest. Met de impasse die tussen partijen is ontstaan over de uitleg van deze bepaling, doet zich een geval voor als bedoeld in artikel 6:258 BW, zodat de beëindigingsregeling althans de gevolgen ervan zodanig dienen te worden gewijzigd dat de huurovereenkomst ook door de Beheersmaatschappij kan worden beëindigd. Bovendien is deze nietig, omdat sprake is van eeuwigdurende huur. In elk geval is een beroep van de Machinefabriek op ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep voor dit hof heeft de Beheersmaatschappij haar standpunt in die zin genuanceerd dat het volgens haar gaat om een verplaatsing van de Machinefabriek "op een wijze die bedrijfseconomisch verantwoord is".

4.4 De Machinefabriek legt artikel 13.2 van de huurovereenkomst anders uit. Met name moet het begrip "continuïteit" volgens haar zo worden geïnterpreteerd dat dit betekent dat haar bedrijfsvoering door een verhuizing niet in gevaar mag komen, waaronder zij overigens niet hetzelfde verstaat als het garanderen van de rentabiliteit van de onderneming. Volgens haar moet het rapport van Troostwijk Taxaties B.V. van mei 2001 uitgangspunt zijn ter bepaling van de door de Machinefabriek aan haar te betalen vergoeding. Het door de Beheersmaatschappij bij brief van 17 september 2004 aangeboden bedrag van € 200.000,- is, gelet op de consequenties daarvan voor de Machinefabriek, voor haar onaanvaardbaar. De Machinefabriek betwist bovendien dat hier sprake is van eeuwigdurende huur of van een geval als bedoeld in artikel 6:258 BW of artikel 6:248 lid 2 BW.

4.5 Het hof stelt voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang.

4.6 Hiervan uitgaande beantwoordt het hof de vraag hoe artikel 13.2 van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd, als volgt. Uit de tekst van deze bepaling blijkt allereerst dat deze bepaling ziet op een eventuele toekomstige gebeurtenis. In de bepaling is geformuleerd dat als een derde belangstelling blijkt te hebben voor een op het gehuurde perceel uit te voeren projectontwikkeling, partijen met elkaar in onderhandeling zullen treden en dat daarbij de continuïteit van de onderneming uitgangspunt zal zijn. Dit maakt het standpunt van de Beheersmaatschappij dat aan het uitgangspunt van de "continuïteit" invulling is gegeven doordat de Machinefabriek zich sinds 1996 bewust is van de voorgenomen projectontwikkeling en vele jaren de tijd heeft gehad om zich voor te bereiden op de nieuwe situatie, weinig aannemelijk. De vraag naar de continuïteit van de onderneming komt pas aan de orde als een derde belangstelling blijkt te hebben en als partijen gaan onderhandelen. Ook volgt uit de tekst van de bepaling, met name uit de laatste in samenhang met de voorlaatste zin ervan, dat inzet van het overleg zal zijn de door de Beheersmaatschappij aan de Machinefabriek te betalen vergoeding, waarvan ten minste de nog niet afgeschreven investeringen van de Machinefabriek deel zullen uitmaken. Dit valt op te maken uit de woorden "in ieder geval" in de laatste zin van de bepaling. Het uitgangspunt van de continuïteit van de onderneming dient derhalve richtsnoer te zijn in de onderhandelingen tussen partijen en omvat meer dan alleen vergoeding van de nog niet afgeschreven investeringen. Ook in dit opzicht kan het hof het standpunt van de Beheersmaatschappij derhalve niet volgen.

4.7 Aan een taalkundige uitleg van deze bepalingen komt in het onderhavige geval in beginsel veel betekenis toe, omdat het gaat om bepalingen in een overeenkomst die is aangegaan tussen in beginsel twee gelijkwaardig te achten professionele partijen – ondernemers uit het zakenleven – en die betrekking heeft op een zuiver commerciële transactie. Bovendien staat vast dat de huurovereenkomst is opgesteld door de Beheersmaatschappij en dat deze zich daarbij heeft laten bijstaan door deskundige adviseurs. Daar komt nog bij dat een andere (door de Beheersmaatschappij voorgestane) uitleg in de context van de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst weinig voor de hand liggend is. Tussen partijen staat vast dat op het moment van totstandkoming van de overeenkomst reeds bekend was dat de gemeente Oudewater het voornemen had om de Westerwal te herontwikkelen voor woningbouw, zodat niet ondenkbaar was dat zich een projectontwikkelaar zou komen melden. Zekerheid daaromtrent bestond op dat moment echter niet. Enerzijds was het voor de aandeelhouders van de Beheersmaatschappij daarom onaantrekkelijk de Machinefabriek te liquideren (kapitaalvernietiging), anderzijds echter wel aantrekkelijk de mogelijkheid te behouden de onroerende zaak te kapitaliseren. Voor de (aandeelhouder van de) Machinefabriek was in die onzekere situatie van belang dat de bedrijfsactiviteiten op korte en lange(re) termijn zouden worden gewaarborgd. Met de continuïteit van de onderneming als uitgangspunt voor onderhandelingen zijn de (kansen op voortzetting van de) bedrijfsactiviteiten op langere termijn in beginsel gewaarborgd. Met de toevoeging dat in elk geval nog niet afgeschreven investeringen deel zullen uitmaken van de vergoeding, is voorkomen dat investeringen die op korte termijn nodig zouden blijken te zijn, bij onderhandelingen over vergoeding als onnodig (in het kader van de wetenschap dat herontwikkeling van de locatie zou plaatsvinden) zouden kunnen worden afgedaan.

4.8 Niettemin bestaat aanleiding af te wijken van de in redelijkheid niet mis te verstane bewoordingen van (artikel 13.2 van) de huurovereenkomst voor zover de Beheersmaatschappij stelt en, zonodig, bewijst dat, gelet op de omstandigheden van het onderhavige geval, de overeenkomst op een andere wijze moeten worden uitgelegd.

4.9 Nu de Beheersmaatschappij bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep voor dit hof heeft gesteld dat het volgens haar gaat om een verplaatsing van de Machinefabriek "op een wijze die bedrijfseconomisch verantwoord is", is het hof niet geheel duidelijk of de Beheersmaatschappij hiermee beoogt afstand te doen van haar aanvankelijke standpunt als hiervoor (onder 4.3) verwoord. Alvorens de Beheersmaatschappij eventueel toe te laten tot nadere bewijslevering, heeft het hof daarom behoefte aan opheldering van de kant van de Beheersmaatschappij over haar precieze standpunt op dit moment. Daartoe zal het hof een comparitie van partijen bepalen die tevens zal worden benut om de verdere voortgang van de procedure te bespreken.

4.10 Ook zal bij die gelegenheid worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Met name wil het hof onderzoeken of partijen het eens kunnen worden over de vraag aan de hand van welk criterium of welke criteria de vergoedingssom ten behoeve van de Machinefabriek moet worden vastgesteld. Partijen wordt verzocht hieromtrent tevoren hun gedachten te laten gaan. Behoudens eventueel nog te leveren bewijs van de kant van de Beheersmaatschappij als hiervoor onder 4.8 bedoeld, geldt voorshands dat in elk geval de nog niet afgeschreven investeringen zullen moeten worden vergoed en dat daarnaast (en in hoofdzaak) de continuïteit van de onderneming uitgangspunt moet zijn bij de bepaling van de aan de Machinefabriek te betalen vergoeding. Bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof heeft niet alleen de Beheersmaatschappij, naar het hof voorshands begrijpt, reeds een nadere precisering proberen te geven – een verplaatsing van de Machinefabriek "op een wijze die bedrijfseconomisch verantwoord is" – maar heeft ook de Machinefabriek dat getracht door de stelling dat het om een gelijkwaardige locatie met gelijkwaardige kosten moet gaan. Beide partijen waren het bij die gelegenheid in elk geval erover eens dat geen garantie op rendement kan en moet worden gegeven.

4.11 Tevens verzoekt het hof partijen tevoren na te denken over de vraag welke deskundige(n) zij benoemd zouden willen zien als het hof zou beslissen dat een of meer deskundigen moet worden benoemd ter bepaling van de aan de Machinefabriek te betalen vergoeding. In dit verband overweegt het hof dat de Beheersmaatschappij bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof reeds heeft toegezegd de kosten van die eventueel door het hof te benoemen deskundige(n) voor haar rekening te willen nemen.

4.12 Indien partijen ter comparitie een beroep zouden willen doen op nog niet eerder overgelegde stukken, dienen zij deze stukken in fotokopie uiterlijk twee weken tevoren te doen toekomen aan de wederpartij en aan de hierna te noemen raadsheer-commissaris. Bij verzuim dienaangaande zal geen gelegenheid worden geboden voor het alsnog in het geding brengen van de stukken.

4.13 Het hof voegt aan het voorgaande toe dat voorshands geen sprake is van eeuwigdurende huur of van een geval als bedoeld in artikel 6:258 BW of artikel 6:248 lid 2 BW. Allereerst kan namelijk ook door de Beheersmaatschappij een einde worden gemaakt aan de huurovereenkomst door een vergoeding aan de Machinefabriek aan te bieden die voldoet aan de vereisten van artikel 13.2 ervan. Indien de Machinefabriek een dergelijke vergoeding zou weigeren en daarmee zou weigeren mee te werken aan een voortijdige beëindiging van de overeenkomst, kan immers niet langer worden gezegd dat zij "in alle redelijkheid" tracht daaromtrent tot overeenstemming te komen, en schiet zij toerekenbaar tekort in de nakoming van de overeenkomst, hetgeen grond oplevert voor ontbinding daarvan. Met betrekking tot het beroep op de artikelen 6:258 BW en 6:248 lid 2 BW overweegt het hof dat de stellingen van de Beheersmaatschappij hierop zijn gebaseerd dat – kort gezegd – door de (onterechte) reactie van de Machinefabriek op haar voorstellen een impasse in de onderhandelingen is ontstaan die toepassing van artikel 6:258 BW en/of artikel 6:248 lid 2 BW rechtvaardigt. Nu het voorgaande voorshands echter impliceert dat, voor zover de Beheersmaatschappij voorstellen heeft gedaan, deze niet op een juist uitgangspunt waren gebaseerd, kan reeds daarom een beroep op die bepalingen de Beheersmaatschappij op dit moment niet baten.

4.14 Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principaal en het incidenteel appel

5.1 bepaalt dat partijen – vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en die bevoegd of schriftelijk gevolmachtigd is een schikking aan te gaan – vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen, voor bespreking van de verdere voortgang van de procedure en voor het onderzoek of zij het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden zullen verschijnen voor het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. D.J. van der Kwaak, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip;

5.2 bepaalt dat de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden juli, augustus en september 2008 zullen worden opgegeven op de rolzitting van 17 juni 2008, ambtshalve peremptoir, waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld en alsdan in beginsel geen uitstel in verband met verhinderingen zal worden verleend;

5.3 bepaalt dat indien partijen ter comparitie een beroep zouden willen doen op nog niet eerder overgelegde stukken, zij deze stukken in fotokopie uiterlijk twee weken tevoren dienen te doen toekomen aan de wederpartij en aan de raadsheer-commissaris;

5.4 houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. Van der Kwaak, Fokker en Katz-Soeterboek en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 mei 2008.