Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2007:BC1293

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
18-10-2007
Datum publicatie
11-01-2008
Zaaknummer
1905/06
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Gehuurde ruimte, volgens het huurcontract ‘bedrijfsruimte’, bevat in feite ook woonruimte. Is in overleg met en op kosten van de vorige eigenaar verbouwd. Door gebruik en inrichting niet scherp te onderscheiden in woon- en werkruimte. Bedrijfsruimte-element overheerst niet. Huurbescherming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2008/47 met annotatie van CG, Anne Maren Langeloo
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

BESCHIKKING

in de zaak van:

[A en B], beiden wonende Amsterdam,

APPELLANTEN IN HET PRINCIPAAL APPEL,

VERWEERDERS IN HET INCIDENTEEL APPEL,

procureur: mr. P.C.J. Twaalfhoven,

t e g e n

[Z],

wonende te Amsterdam,

VERWEERSTER IN HET PRINCIPAAL APPEL,

APPELLANTE IN HET INCIDENTEEL APPEL,

procureur: mr. H.M. Hielkema.

1. Het geding in hoger beroep

1.1 De appellanten in het principaal appel tevens verweerders in het incidenteel appel worden hierna aangeduid met [A c.s.] dan wel ieder afzonderlijk met [A en B]. Verweerster in het principaal appel tevens appellante in het incidenteel appel wordt aangeduid met [Z].

1.2 [A c.s.] zijn op 24 december 2006 in hoger beroep gekomen van een beschikking die door de kantonrechter in de rechtbank te Amsterdam (locatie Amsterdam) onder kenmerk 05-7126.2 tussen partijen is gegeven en die is uitgesproken op 26 oktober 2006. Hun daartoe ingediende beroepschrift bevat vijf grieven alsmede een bewijsaanbod. Bovendien hebben zij producties in het geding gebracht.

1.3 [Z] heeft daarop een verweerschrift ingediend en van haar kant eveneens hoger beroep ingesteld onder aanvoering van drie grieven. Zij heeft daarbij een bewijsaanbod gedaan.

1.4 [A c.s.] hebben in het incidenteel appel door middel van een incidenteel verweerschrift verweer gevoerd. Zij hebben zich daarbij beroepen op aanvullende producties.

1.5 De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 2 april 2007. Ter voorbereiding daarvan heeft elk van partijen nog aanvullende producties in het geding gebracht.

De partijen zijn in persoon verschenen. Zij hebben inlichtingen verschaft. Hun raadslieden hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities.

Aan het slot van de mondelinge behandeling hebben de partijen zich voorgenomen om te proberen hun geschil met behulp van een mediator op te lossen.

1.6 De mediation heeft niet tot een oplossing van het geschil geleid. Overeenkomstig de daartoe bij de mondelinge behandeling gemaakte afspraken hebben beide partijen hun standpunt nog eens schriftelijk toegelicht, eerst [A c.s.], daarna [Z].

1.7 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd een beschikking te geven.

2. Ontvankelijkheid

[A c.s.] en [Z] kunnen elk in hun hoger beroep worden ontvangen ondanks het bepaalde in artikel 7:230a, lid 8 Burgerlijk Wetboek (BW). Door hen is immers de vraag aan de orde gesteld of de kantonrechter terecht artikel 7:230a BW buiten toepassing heeft gelaten ([A c.s.]) respectievelijk terecht toepassing heeft gegeven aan artikel 7:230a BW ([Z]).

3. Waarvan het hof uitgaat

De kantonrechter heeft in de beschikking van 2 maart 2006 in rechtsoverweging nummer 1 onder 1.1 tot en met 1.8 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

4. Behandeling van het hoger beroep

4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.

4.1.1 [A c.s.] zijn begin 1990 samen met een familielid, [C], eigenaar geworden van het pand [adres] te Amsterdam. [C] deelde voor een zesde deel in de eigendom van dit pand.

[A c.s.] en [C] hebben indertijd ten behoeve van de financiering van het pand een geldlening gesloten met de Mr. J.H. de Pont Stichting welke stichting zich ten doel stelt woon- en werkruimten ten behoeve van kunstenaars te bewerkstelligen. [A c.s.] en [C] hebben zich jegens hun geldschieter verbonden om de huurprijs voor de te realiseren ruimte vast te stellen met inachtneming van de gangbare huren voor vergelijkbare woon- en werkruimten voor kunstenaars in Amsterdam.

Op 24 november 1998 is wijziging gebracht in genoemde verdeling. Het onverdeeld aandeel van [C] in de eigendom van het pand is toegescheiden aan [A c.s.] tegen betaling van een overbedelingssom door hen aan [C] van NLG 350.000,-.

4.1.2 [C] verkreeg in het begin van de jaren negentig jegens zijn mede-eigenaren in het bijzonder het recht om de tweede verdieping van het pand te verhuren.

[C] heeft deze verdieping per 1 september 1991 aan [Z] verhuurd.

4.1.3 De huurovereenkomst van [C] en [Z] is neergelegd in een schriftelijk stuk met het opschrift “Huurcontract bedrijfsruimte”. In dat stuk wordt het gehuurde omschreven als “de bedrijfsruimte op de tweede verdieping van het pand staande en gelegen aan de [adres] te Amsterdam”. De aanvangshuurprijs bedroeg NLG 7.200,- per jaar en is geïndexeerd. [Z] is geen omzetbelasting verschuldigd. Evenmin dient zij servicekosten te betalen. In artikel 7 van het huurcontract werd het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als atelier en expositieruimte. Het stond [Z], zo staat eveneens in die bepaling, niet vrij om zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.

4.1.4 [Z] is kort na aanvang van de huur in het gehuurde gaan wonen. In september 1998 is zij in het gehuurde gaan samenwonen met haar partner mevrouw [Y]. In mei 2001 hebben [Z] en [Y] een zoon gekregen die ook in het gehuurde woont.

[Z] is beeldend kunstenaar. Zij werkt aan huis.

4.1.5 De gehuurde verdieping meet ongeveer 142 vierkante meter. Zij is zo’n vijf meter breed en ruim achtentwintig meter lang.

Bij aanvang van de huur bevond zich aan de voorzijde een woon-/slaapruimte die door middel van een wand werd afgescheiden van de rest van de ruimte. Deze ruimte meet naar schatting ongeveer 25 vierkante meter. Aan de achterzijde bevond zich een ruimte die als atelier kon worden benut.

De verdieping is op kosten van [C] onder architectuur verbouwd gedurende ongeveer een half jaar. De architect, de heer J. Dijkman, was door [Z] en [C] aangetrokken en heeft zijn ontwerp in samenspraak met [Z] en [C] vervaardigd. In de tussenruimte werden drie blokvormige ruimten gerealiseerd met aan weerszijden een doorloop. Ook tussen de blokvormige ruimten werd (loop)ruimte opengelaten. De drie ruimten functioneerden als keuken/toilet/garderobe, badkamer en doka.

Omstreden is tussen partijen of [Z] van aanvang af een speciaal door haar geconstrueerd opklapbed had gerealiseerd tussen doka en atelier of dat dit pas later is gebeurd. In dat laatste geval zou zij aanvankelijk de ruimte aan de voorzijde van de verdieping als slaapruimte hebben gebruikt.

Ook het gebruik van de doka is omstreden. Onbestreden is dat in 1997 in een of meer van de wanden glas is aangebracht. De geboorte van haar zoon was voor [Z] aanleiding om de doka om te bouwen tot kinderkamer.

Tevens is in die periode een glazen wand gebouwd tussen het atelier en de rest van de verdieping teneinde woon- en werkfunctie beter van elkaar te scheiden. Het atelier meet ongeveer 45 vierkante meter.

4.1.6 Over de toescheiding van – feitelijk - de tweede verdieping aan hen hebben [A c.s.] vanaf 1997 met [C] onderhandeld. Voordat het onverdeelde aandeel door [C] aan hen in eigendom werd overgedragen, heeft een makelaar de verdieping voor hen geïnspecteerd. Omstreden is of [A c.s.] de verdieping voor die overdracht zelf hebben onderzocht.

4.1.7 Over de continuering van de huurovereenkomst is tussen [A c.s.] en [Z] geschil ontstaan. Zij hebben in het bijzonder geen overeenstemming over de wijziging van de bestemming en verhoging van de huurprijs kunnen bereiken.

Bij brief van 10 april 2001 hebben [A c.s.] aan [Z] wederom een voorstel tot huuraanpassing gedaan. Zij maken er in deze brief melding van ermee bekend te zijn dat 50% van het gehuurde wordt gebruikt als woonruimte. Bij brief van 28 maart 2002 hebben [A c.s.] erop gewezen dat [Z] het gehuurde krachtens de huurovereenkomst slechts als bedrijfsruimte mag gebruiken en dat zij in het gehuurde geen wijzigingen mag aanbrengen zonder hun schriftelijke toestemming vooraf, welk standpunt zij later hebben herhaald. Bij brief van 15 april 2002 is door een derde aan [Z] en Ruck een nieuw voorstel gedaan. Ook daarin is uitgangspunt dat 50% van het gehuurde woonruimte is.

4.1.8 [A c.s.] hebben in oktober 2004 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2005 en de ontruiming aangezegd tegen 2 november 2005.

4.1.9 [A c.s.] bewonen de verdieping(en) van het pand boven die van [Z].

4.1.10 Nadat de kantonrechter de verdieping had bekeken, heeft zij in haar eindbeschikking van 26 oktober 2006 [Z] niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek om, kortweg, ontruimingsbescherming. De kantonrechter overwoog daartoe dat niet is komen vast te staan dat het gehuurde geheel als woonruimte dient te worden aangemerkt, maar dat het in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de wettelijke regeling rond het opzeggen van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte van toepassing te achten, zodat de opzegging door [A c.s.] van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is.

4.2 Het hof zal eerst de grieven I en II van [Z] bespreken omdat deze van de verste strekking zijn. Deze grieven zijn gericht, zo begrijpt het hof, tegen het oordeel van de kantonrechter dat het gehuurde overwegend artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte betreft alsmede dat dit van meet af aan het geval is geweest.

4.3 Naar het oordeel van het hof heeft [Z] terecht tot uitgangspunt gekozen dat het hier om een gemengde huurovereenkomst gaat, in die zin dat het gehuurde zowel woonruimte als artikel 7:230a-BW bedrijfsruimte bevat.

Hoewel het opschrift en de bewoordingen van het geldende huurcontract anders doen vermoeden, heeft [Z] van meet af aan in het gehuurde gewoond en gewerkt. Dat was ook haar bedoeling en die van [C] van wie zij de verdieping aanvankelijk heeft gehuurd. [Z] is betrokken geweest bij de verbouwing van haar verdieping, waarbij voor een inrichting is gekozen die zowel wonen als werken (als beeldend kunstenaar) mogelijk maakte.

[A c.s.] hebben dat in wezen ook niet bestreden.

4.4 Op een dergelijke huurovereenkomst zijn uitsluitend de woonruimtebepalingen van boek 7 titel 4 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing, tenzij in het gebruik van het gehuurde het bedrijfsruimte-element overheerst, mede in aanmerking nemende de bedoeling van partijen en de inrichting van het gehuurde, waarbij bijzondere betekenis toekomt aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken (HR 3 oktober 2003 NJ 2003/720).

Het hof heeft dus te onderzoeken of in dit geval voldoende aanknopingspunt kan worden gevonden de woonruimtebepalingen van boek 7 titel 4 van het Burgerlijk Wetboek niet toe te passen.

4.5 Aan de omstandigheid dat het van meet af aan in de bedoeling heeft gelegen dat [Z] in het gehuurde zou gaan wonen en werken komt in dit verband zwaarwegende betekenis toe.

Die omstandigheid krijgt in dit verband extra reliëf, nu vast staat dat [Z] door [C] betrokken is bij de verbouwing van de verdieping die erop gericht was voor haar zowel wonen als werken mogelijk te maken. Dat ook [C] een dergelijke bestemming voor ogen stond, wordt bevestigd door het feit dat hij financiering voor de aankoop van het pand heeft verkregen van een stichting die zich ten doel stelt dergelijke woon- en werkruimte voor kunstenaars te realiseren.

4.6 De wijze waarop de functies wonen en werken over het gehuurde zijn verdeeld brengt niet mee dat moet worden geoordeeld dat het bedrijfsruimte-element overheerst. Dat geldt zowel voor de aanvangssituatie als voor de situatie die zou zijn ontstaan, doordat [Z] veranderingen zou hebben aangebracht.

Bij een gebruik als hier aan de orde is kan immers niet zo scherp worden onderscheiden tussen woonruimte en bedrijfsruimte als partijen ingang willen doen vinden. Het hof wil aannemen dat het gehuurde aan de voorzijde uitsluitend uit een woonruimte bestond en aan de achterzijde uitsluitend uit een atelier. De daartussen gelegen ruimte, het middendeel, is evenwel van een hybride karakter. Bezwaarlijk kan bijvoorbeeld het gebruik van het entree, de garderobe, de keuken of het toilet alleen aan het gebruik als woonruimte dan wel aan het gebruik als bedrijfsruimte worden toegerekend. Veeleer moet worden aanvaard dat voor dit middendeel heeft te gelden dat woon- en bedrijfsruimte een organisch geheel vormen.

Dat betekent dat, alle oppervlakteberekeningen van partijen ten spijt, aan dit middengedeelte geen doorslaggevende betekenis toekomt bij de beoordeling van de kwestie die partijen verdeeld houdt.

Dat betekent ook dat niet behoeft te onderzocht, welke wijzigingen [Z] vanaf 1991 in het middendeel zou hebben aangebracht.

4.7 Dat hybride karakter van het middendeel wordt nog versterkt door de specifieke inrichting van het gehuurde, met name van het middengedeelte. Door in de open ruimte drie “dozen” te plaatsen met aan alle zijden doorgangen, is gekozen voor een inrichting die het nog moeilijker maakt om te onderscheiden tussen de verschillende ruimtes. Ook dit ruimtelijk concept staat dus in de weg aan simpele toedeling van vierkante meters aan de woon- dan wel werkfunctie.

4.8 Dat [A c.s.] [C] als verhuurder zijn opgevolgd maakt verder geen relevant verschil. De rechten en verplichtingen die hier van betekenis zijn, zijn op de voet van het bepaalde in artikel 7:226 BW van [C] naar [A c.s.] overgegaan.

Daarbij zij nog vermeld dat de feiten en omstandigheden waarop het hof zijn oordeel heeft gegrond, kenbaar waren toen de eigendom van de verdieping aan [A c.s.] werd toegescheiden. De makelaar die namens hen de verdieping heeft geïnspecteerd, heeft een en ander kunnen en dus ook moeten waarnemen. [A c.s.] kunnen [Z] niet houden aan de bestemming van het gehuurde die op schrift is gesteld in het huurcontract.

4.9 Een en ander voert het hof tot het oordeel dat de inrichting van het gehuurde geen althans onvoldoende argument oplevert om te oordelen dat het bedrijfsruimte-element bij het gebruik van het gehuurde overheerst, ook niet de bedoeling van partijen in aanmerking genomen.

[Z] heeft in zover succes met de grieven I en II in het incidenteel appel.

4.10 Tot slot dient het hof nog onder ogen te zien of het feit dat [Z] een relatief lage huur betaalt, ongeveer € 480,- per maand, voor ongeveer 142 vierkante meter woon- en werkruimte in de binnenstad van Amsterdam zijn oordeel anders moet doen uitvallen. Dat is niet het geval. Het hof wil aannemen dat de verdieping minder opbrengt dan [A c.s.] graag hadden gezien en wellicht ook hadden verwacht. Dat belang (een ander belang is thans niet meer aan de orde) is van onvoldoende gewicht om te oordelen dat [Z] niet de bescherming toekomt die voor haar in het voor woonruimte bedoelde huurrecht is voorzien.

4.11 Nu de kantonrechter [Z] niet heeft ontvangen in het door haar op artikel 7:230a BW gegronde verzoek, kan de beschikking waarvan beroep in zover in stand blijven, zij het met verbetering van gronden. Er zijn geen terzake dienende stellingen die nog tot bewijslevering noodzaken.

Voor een verklaring voor recht is in dit geding verder geen plaats. Dit deel van het verzochte zal het hof afwijzen.

Omdat [Z] uit was op de beslissing die door de kantonrechter werd gegeven, welke beslissing zij verkreeg zij het op gronden die aan haar belang afdeden, hebben [A c.s.] te gelden als de in het ongelijk gestelde partij, zowel in eerste aanleg als in het incidentele hoger beroep. [A c.s.] hebben de daarmee gemoeide proceskosten te dragen. Dat betekent dat de derde grief van [Z] slaagt. De beschikking waarvan beroep zal worden vernietigd voorzover een proceskostenveroordeling achterwege gebleven is. In zover zal het hof, als gezegd, opnieuw recht doen.

4.12 Uit bovenstaande overwegingen vloeit voort dat de grieven in het principaal appel geen afzonderlijke bespreking meer behoeven. Die grieven falen. Het hof zal de beschikking waarvan beroep bekrachtigen. [A c.s.] zijn in het principaal appel de in het ongelijk gestelde partij. Zij hebben de proceskosten van het principaal appel te dragen.

5. Beslissing

Het hof:

in het principaal appel:

bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;

veroordeelt [A c.s.] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot deze tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van [Z] op € 248,- voor verschotten en € 1.788,- voor salaris procureur;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in het incidenteel appel:

bekrachtigt de beschikking waarvan beroep met uitzondering van de ten aanzien van de proceskosten gegeven beslissing;

vernietigt de beschikking waarvan beroep voorzover daarin is beslist ten aanzien van de proceskosten en, in zover opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [A c.s.] in de proceskosten van de eerste aanleg en begroot deze kosten aan de zijde van [Z] op

€ 103,- voor verschotten en € 700,- voor salaris gemachtigde;

veroordeelt [A c.s.] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot deze tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van [Z] op € 447,- voor salaris procureur;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in hoger beroep meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mrs. G.B.C.M. van der Reep, A. van Haeringen en A.N. van de Beek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 oktober 2007 door de rolraadsheer.