Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2007:BB1571

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
09-08-2007
Datum publicatie
13-08-2007
Zaaknummer
24/2007 NOT
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Het is in het algemeen niet ongebruikelijk dat de courtagenota van de bij het totstandkomen van de transactie betrokken makelaar wordt opgevoerd op de nota van afrekening van de notaris. Nu klaagster op 20 december 2005 ondubbelzinnig via een kantoormedewerker aan de notaris heeft laten weten bezwaar te maken tegen verrekening van de courtagenota wegens een conflict met de desbetreffende makelaar met wie zij de contractuele verhouding wegens wanprestatie had verbroken, mocht de notaris daarna niet meer uitgaan van het nog bestaan van de instemming van klaagster met verrekening en stond het hem niet meer vrij tot zodanige verrekening over te gaan, noch daarop aan te dringen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RN 2007, 91

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

Beslissing van 9 augustus 2007 in de zaak onder r[naam]NOT van:

MR. [naam],

notaris te [plaats],

APPELLANT,

gemachtigde : mr. J.F.M.J. Mathijsen,

t e g e n

[naam],

wonende te [plaats],

GEÏNTIMEERDE.

1. Het geding in hoger beroep

1.1. Ter griffie van het hof alhier is per fax op 10 januari 2007 ingekomen een verzoekschrift - met bijlagen - van de zijde van appellant, verder te noemen de notaris, waarbij hij tijdig hoger beroep heeft ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Maastricht, verder te noemen de kamer, van 5 december 2006, verzonden op 14 december 2006, waarbij de kamer de klacht van geïntimeerde, verder te noemen klaagster, gegrond heeft verklaard onder oplegging van de maatregel van waarschuwing aan de notaris.

1.2. Van de zijde van klaagster is een verweerschrift - met bijlage - ter griffie van het hof ingekomen op 1 maart 2007.

1.3. Ter griffie van het hof zijn op 23 mei 2007 nog nadere stukken ingekomen van de zijde van de notaris.

1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 14 juni 2007. Verschenen zijn klaagster, alsmede de notaris en zijn gemachtigde. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van de notaris aan de hand van een pleitnotitie.

2. De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukke

3. De feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.

De stelling van de notaris dat de kamer van belang zijnde feiten buiten beschouwing heeft gelaten zal het hof hierna in zijn beoordeling betrekken.

4. Het standpunt van klaagster

4.1. Klaagster verwijt de notaris dat hij tijdens het verrichten van zijn werkzaamheden bij de levering van een aan klaagster toebehorende onroerende zaak onvoldoende onafhankelijk en onvoldoende onpartijdig is opgetreden.

4.2. In het bijzonder wordt de notaris verweten dat hij zonder toestemming en enig overleg met klaagster een courtagenota ad € 1.130,50 van een makelaar op de pro forma nota van afrekening heeft opgevoerd en aldus aan klaagster in rekening heeft gebracht.

4.3. Bovendien verwijt klaagster de notaris dat hij haar, toen zij bezwaar maakte tegen de litigieuze nota, onheus heeft bejegend door dreigend en intimiderend taalgebruik. Naar de mening van klaagster heeft de notaris alles in het werk gesteld om het door haar betwiste bedrag onder zich te houden. Zij neemt het de notaris dan ook ten zeerste kwalijk dat zij een moeizame strijd heeft moeten voeren alvorens alles ongedaan gemaakt te krijgen.

4.4. Ten slotte wordt de notaris verweten dat hij zich met dit alles te veel heeft gevoegd naar de wensen van de makelaar en daarbij de belangen van klaagster uit het oog heeft verloren.

5. Het standpunt van de notaris

5.1. De notaris betwist de stellingen van klaagster en verweert zich als volgt.

5.2. De notaris heeft betoogd dat het gebruikelijk is dat de courtagenota van de betrokken makelaar op de pro forma nota van afrekening wordt opgevoerd. Klaagster had bij de schriftelijk aan de makelaar verstrekte opdracht tot dienstverlening ermee ingestemd dat de notaris bij het passeren van de akte van levering de makelaarscourtage zou verrekenen.

5.3. Ook kan de notaris zich niet verenigen met de stelling van klaagster dat hij zich jegens haar in dreigende en intimiderende bewoordingen heeft uitgelaten. Naar de mening van de notaris geeft klaagster een onjuiste voorstelling van zaken en dient zijn optreden binnen de context te worden bezien. Naar eigen zeggen heeft hij er slechts sterk op aangedrongen, gezien het korte tijdsbestek dat nog restte, om binnen een paar dagen antwoord te krijgen op zijn voorstel om het bedrag in depot te houden.

5.4. Voorts heeft de notaris betoogd dat hij zich niet wenste te mengen in het conflict tussen klaagster en de makelaar. De notaris wijst dan ook de stelling van klaagster van de hand dat hij zich te veel gevoegd heeft naar de wensen van de makelaar. De notaris wijst er in dat verband op dat hij met het voorstel om het bedrag in depot te houden juist een oplossing heeft willen aandragen om de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze te behartigen. De notaris heeft hiermee slechts beoogd dat het bedrag zou worden uitbetaald aan degene aan wie dat rechtens zou blijken toe te komen.

Tevens voert hij aan dat hij overeenkomstig de wensen van klaagster heeft gehandeld doordat hij zich er op geen enkel moment tegen heeft verzet dat de courtagenota van de definitieve nota van afrekening werd verwijderd.

5.5. Ten slotte voert de notaris aan dat klaagster zelf debet is aan de ontstane situatie doordat zij pas laat heeft gereageerd op zijn voorstel om het bedrag van de litigieuze nota in depot te houden. Op 21 december 2005 heeft de notaris aan de echtgenoot van klaagster kenbaar gemaakt dat de kwestie tijdig voor 30 december 2005 moest worden geregeld. Klaagster heeft hierop, naar zeggen van de notaris, pas op 29 december 2005 telefonisch gereageerd, waarbij zij meedeelde aan de notaris een brief te hebben geschreven. De bedoelde brief heeft klaagster pas bij het passeren van de leveringsakte op 30 december 2005 overhandigd. Naar de mening van de notaris is hierdoor een dwangsituatie ontstaan, die hij juist in de drukste tijd van het jaar had willen voorkomen. Hierdoor werd hem geen gelegenheid meer gegeven om advies bij derden in te winnen.

6. De beoordeling

6.1. Het is in het algemeen niet ongebruikelijk dat de courtagenota van de bij het totstandkomen van de transactie betrokken makelaar wordt opgevoerd op de nota van afrekening van de notaris. In de door klaagster aan de makelaar op 15 september 2004 verschafte opdracht tot dienstverlening had zij ermee ingestemd dat de notaris (onder meer):

“indien en voor zover de opdrachtgever op dat moment nog courtage, verschotten of andere kosten verschuldigd is, deze bij het passeren van de akte van levering verrekent”.

In de bij deze opdracht tot dienstverlening behorende aanvulling is hiervan niet afgeweken en is nader overeengekomen:

“Mocht opdrachtgever om andere redenen dan op basis van wanprestatie deze overeenkomst wensen te beëindigen, dan is opdrachtgever aan beide makelaars verschuldigd( …)”.

6.2. Het hiervoor onder 4.2 weergegeven klachtonderdeel dat de notaris zonder toestemming van -en overleg met klaagster de courtagenota op de pro forma afrekening heeft opgevoerd en aan klaagster in rekening gebracht, is dan ook ongegrond.

6.3. Nu klaagster op 20 december 2005 ondubbelzinnig via een kantoormedewerker aan de notaris heeft laten weten bezwaar te maken tegen verrekening van de courtagenota wegens een conflict met de desbetreffende makelaar met wie zij de contractuele verhouding wegens wanprestatie had verbroken, mocht de notaris daarna niet meer uitgaan van het nog bestaan van de instemming van klaagster met verrekening en stond het hem niet meer vrij tot zodanige verrekening over te gaan, noch daarop aan te dringen.

6.4. Het valt de notaris niet te verwijten dat hij heeft getracht in der minne tot een vergelijk te komen tussen klaagster en de makelaar door het voorstel te doen het bedrag van de betwiste nota bij hem in depot te houden. Het valt de notaris echter wel te verwijten dat hij op klaagster druk heeft uitgeoefend om in te stemmen met de verrekening dan wel het depot van het bedrag van de courtagenota. Nadat klaagster meerdere malen had duidelijk gemaakt dat zij bezwaar had tegen verrekening heeft de notaris immers in een telefoongesprek op 21 december 2005 laten weten dat hij dan wellicht dienst moest weigeren en heeft hij klaagster op 29 december 2005 een brief doen toekomen waarop wederom het bedrag van de courtage voorkwam nu onder de noemer “in depot bij de notaris”. Ook nadat klaagster op 29 december 2005 telefonisch had laten weten het een groot probleem te vinden als een bedrag in depot zou blijven heeft de notaris niet onmiddellijk laten weten dat dit dan niet zou gebeuren maar heeft hij de discussie met klaagster voortgezet en pas na contact met de makelaar de courtagenota van de nota van afrekening verwijderd. Door aldus te handelen heeft de notaris de indruk gewekt meer oog te hebben voor de belangen van de makelaar dan voor die van klaagster. De klacht is voor wat betreft deze onderdelen dan ook gegrond.

6.5. In hoger beroep is niet komen vast te staan dat de notaris jegens klaagster dreigende en intimiderende taal heeft gebruikt. De klacht is in zoverre ongegrond.

6.6. Aangezien het hof van oordeel is dat het handelen van de notaris was gericht op het oplossen van een geschil tussen klaagster en de makelaar en de notaris nog voor het passeren van de leveringsakte heeft voldaan aan de wens van klaagster om de courtagenota buiten aanmerking te laten, vindt het hof aanleiding aan de notaris geen maatregel op te leggen. Daarbij is van belang dat voor het hof niet is komen vast te staan dat de notaris jegens klaagster dreigende of intimiderende taal heeft geuit.

6.7. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als in deze procedure niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.

6. 8. Het vorenoverwogene leidt dus tot de volgende beslissing.

7. De beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing behalve voor wat betreft de daarin vervatte vaststelling van de feiten;

- verklaart de klacht deels ongegrond en deels gegrond;

- bepaalt dat aan de notaris geen maatregel zal worden opgelegd.

Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, J.C.W. Rang en P.J.N. van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 9 augustus 2007 door de rolraadsheer.

DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET

ARRONDISSEMENT MAASTRICHT

De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen voormeld heeft de volgende beslissing gegeven inzake de klacht van:

[naam],

wonende te [plaats],

hierna te noemen: klaagster,

tegen:

MR. [naam]

notaris te [plaats]

hierna te noemen: de notaris

1. Het verloop van de procedure

Bij schrijven van 4 januari 2006, met bijlagen, heeft klaagster bij de Kamer van Toezicht te Roermond een klacht ingediend tegen de notaris.

Aangezien de notaris deel uitmaakt van de Kamer van Toezicht te Roermond, heeft de president van het Gerechtshof te Amsterdam bij beslissing ex artikel 98, lid 3 Wna. van 17 januari 2006 de Kamer van Toezicht te Maastricht belast met de behandeling van de klacht.

Bij brief van 9 februari 2006, met bijlagen, heeft de notaris op de klacht gereageerd.

Op 23 oktober 2006 heeft de Kamer de klacht behandeld in aanwezigheid van klaagster en de notaris.

Na afloop van de behandeling is medegedeeld dat partijen zo spoedig mogelijk de beslissing van de Kamer tegemoet kunnen zien.

2. De vaststaande feiten

Op 20 december 2005 heeft de notaris de proforma nota van afrekening betreffende de overdracht en levering van het aan klaagster toebehorend pand, [adres] aan klaagster gezonden.

Op die nota is onder de rubriek Diversen onder andere vermeld: “nota makelaar € 1130,50” zonder vermelding van de naam van de makelaar.

Klaagster heeft op 20 december 2005 aan de heer [naam], medewerker van de notaris, laten weten niet akkoord te gaan met indiening van de nota van de makelaar.

Op 21 december 2005 heeft de notaris hierover telefonisch contact gehad met klaagster. Diezelfde dag heeft klaagster een nieuwe rekening ontvangen waarop wederom het bedrag stond dat aan bedoelde makelaar betaald diende te worden.

Op 27 december 2005 heeft klaagster een brief aan de notaris gestuurd met daarin de mededeling dat bedoeld bedrag aan klaagster diende toe te komen.

Op 29 december 2005 heeft klaagster een nieuwe nota ontvangen waarbij bedoeld bedrag onder de noemer “in depot bij de notaris” vermeld stond.

Na het daaropvolgend telefonisch contact tussen klaagster en de notaris op 29 december 2005 heeft klaagster per e-mail een nieuwe nota ontvangen waarop bedoeld bedrag niet meer voorkwam.

Op 30 december 2005 heeft ten kantore van de notaris de overdracht en levering van het aan klaagster toebehorend pand, [adres] plaatsgevonden.

3. De inhoud van de klacht en de reactie van de notaris daarop

3.1 Klaagster verwijt de notaris - zakelijk weergegeven - dat hij bij het uitoefenen van zijn werkzaamheden betreffende de overdracht en levering van het aan klaagster toebehorend pand onvoldoende onafhankelijkheid en onvoldoende onpartijdigheid heeft betracht. In het bijzonder verwijt klaagster de

notaris dat hij zonder toestemming en overleg met klaagster de nota van een makelaar op de proforma nota heeft opgevoerd. Als klaagster daar vervolgens bezwaar tegen maakt stelt de notaris zich dreigend en intimiderend jegens klaagster op en doet hij verwoede pogingen bedoeld bedrag toch onder zich te houden hetgeen uiteindelijk niet gebeurd is. Klaagster vindt het zeer kwalijk dat zij zo’n strijd heeft moeten leveren met de notaris om dat voor elkaar te krijgen.

3.2 De notaris heeft tegen de klachten gemotiveerd verweer gevoerd waartoe wordt verwezen naar zijn verweerschrift van 8 februari 2006 alsmede naar hetgeen de notaris bij de mondelinge behandeling heeft gesteld. Bedoeld verweer zal eveneens in de hierna volgende beoordeling aan de orde komen.

4. De beoordeling van de klacht

Naar aanleiding van de overdracht en levering op 30 december 2005 van het aan klaagster toebehorend pand, [adres] heeft de notaris op 20 december 2005 de daarop betrekking hebbende proforma nota van afrekening aan klaagster gezonden.

Op die nota stond onder de rubriek Diversen onder andere vermeld: “nota makelaar € 1130,50” zonder vermelding van de naam van de makelaar, welke makelaar - onweersproken - de heer [naam] was

Klaagster heeft daarop diverse malen, telefonisch en per brief, bij de notaris en diens medewerker, de heer [naam], expliciet bezwaar gemaakt tegen het feit dat de notaris die nota in de afrekening had opgenomen. De Kamer laat daarbij in het midden op welke wijze klaagster dat precies aan de notaris duidelijk gemaakt heeft; of ze aangegeven heeft “dat ze er moeite mee had dat de notaris die nota opvoerde” of “dat ze hem verboden had bemoeienis te hebben met het conflict tussen klaagster en [naam]” is hier weinig relevant. Het standpunt van klaagster in dezen moet de notaris duidelijk geweest zijn. Dat blijkt onder andere uit het feit dat de notaris ter zitting erkend heeft dat hij klaagster in niet mis te verstane bewoordingen duidelijk gemaakt had dat bedoeld bedrag bij de overdracht en levering van het pand betaald moest worden.

Niet weersproken is dat de notaris pogingen ondernomen heeft om te bereiken dat bedoelde nota bij het passeren van de akte verrekend zou worden. Daartoe heeft de notaris op 21 december 2005 telefonisch contact gehad met klaagster en aangegeven dat hij misschien dienst moest weigeren, hetgeen bij klaagster overigens als bedreigend kon overkomen. En op 29 december 2005 heeft de notaris een brief aan klaagster doen toekomen waarop wederom het bedoelde bedrag voorkwam maar nu onder de noemer “in depot bij de notaris”. Pas nadat klaagster tijdens het laatste telefonisch contact met de notaris, voorafgaand aan de bijeenkomst op 30 december 2005, nogmaals haar standpunt uiteengezet had heeft zij die dag via e-mail een nota van afrekening ontvangen die in overeenstemming was met haar standpunt.

De Kamer is van oordeel dat de notaris door aldus te handelen zich onvoldoende onafhankelijk en onvoldoende onpartijdig opgesteld heeft bij de afhandeling van de overdracht en levering van het aan klaagster toebehorend pand en hij zich daarmee heeft gedragen in strijd met hetgeen in het notarisambt betaamt zodat de klacht gegrond is en oplegging van de maatregel van waarschuwing gerechtvaardigd is.

5. De beslissing

De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Maastricht:

- verklaart de klacht tegen de notaris gegrond,

- legt aan de notaris de maatregel van waarschuwing op.

Aldus gegeven te Maastricht op 5 december 2006 door mr. R.C.A.M. Philippart, voorzitter,

mr. R.P.G. Houterman en mr. C.L.J.R. Douven, kroonleden,

mr. M.M.L.H. Voncken en mr. C.J. Leussink, notarisleden,

en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. P.Chr.H.M. Geurts, secretaris.

pg