Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2005:AU8153

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
08-12-2005
Datum publicatie
15-12-2005
Zaaknummer
569/05 NOT
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Gang van zaken bij een akte van levering.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

Beslissing van 8 december 2005 in de zaak onder rekestnummer 569/2005 NOT van:

J.M. [B],

wonende te [woonplaats],

APPELLANT,

t e g e n

MR. [V],

notaris te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE.

1. Het geding in hoger beroep

1.1. Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 20 april 2005 ter griffie ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Dordrecht, verder te noemen de kamer, van 18 maart 2005, verzonden op 21 maart 2005, waarbij de klacht van klager tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.

1.2. Op 18 mei 2005 is van de zijde van de notaris een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.

1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 27 oktober 2005. Verschenen zijn klager en de notaris. Zij hebben het woord gevoerd.

2. De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde en bedoelde stukken.

3. De feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing

heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer

geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.

4. De beoordeling van de bestreden beslissing

Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer, behoudens de daarin vervatte vaststelling van de feiten en zal deze beslissing derhalve in zoverre vernietigen.

5. De ontvankelijkheid van klager in zijn klacht voorzover betrekking hebbende op de handelwijze van de notaris in de periode vóór 14 oktober 2001

5.1. Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of de klacht tegen de notaris voor zover betrekking hebbende op zijn handelen in 1998, gezien het tijdstip van indiening, ontvankelijk is.

5.2. Nu klager zijn klacht in eerst instantie na de invoering van de Wet op het Notarisambt, hierna: Wna, heeft ingediend, dient het hof de ontvankelijkheid van de klacht te beoordelen aan de hand van het bepaalde in artikel 99 lid 12 Wna. Ingevolge artikel 99 lid 12 Wna kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot de klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, kennis heeft genomen.

5.3. Klager heeft op 14 oktober 2004 een klacht bij de kamer ingediend, terzake van de levering van het eigendomsrecht van een onverdeelde helft van een registergoed aan de [adres] op 15 juli 1998. Dat betekent dat klager niet kan worden ontvangen in zijn klacht, voor zover die betreft het handelen van de notaris dat aan klager bekend was in de periode vóór 14 oktober 2001. Dit leidt er toe dat klager niet ontvangen kan worden in de navolgende klachtonderdelen:

- Zonder opdracht en medeweten van klager heeft een onbevoegde medewerker van de notaris een schuldbekentenis opgesteld en door klager laten tekenen. Zowel de akte van levering als de notariële schuldbekentenis zijn op 15 juli 1998 buiten aanwezigheid van de notaris door partijen ondertekend. De handtekeningen op de akten zijn niet van de notaris.

- De notaris heeft klager nooit een nota van de koopovereenkomst doen toekomen, waardoor de onjuistheden daarin niet aan het licht zijn gekomen. Klager stelt dat de afgesproken koopsom f 10.000,- bedroeg, die hij rechtstreeks aan verkoopster betaald heeft.

- De notaris heeft ten onrechte de notariële schuldbekentenis niet laten inschrijven bij het Kadaster.

- De notaris heeft klager onvoldoende in de mogelijkheid gesteld de stukken te controleren, zowel voor als na het passeren van de stukken.

- Door de, door de notaris opgezette, verkoopconstructie heeft de notaris klager aangespoord tot belastingontduiking.

6. Het standpunt van klager voor zover nog van belang

6.1. Klager verwijt de notaris dat hij of een medewerker van hem ten onrechte geen kopie van de schuldbekentenis, voorzien van alle handtekeningen, aan klager heeft verstrekt.

6.2. Bovendien wordt de notaris verweten dat hij ten onrechte niet heeft mee-gewerkt aan de rectificatie van de verklaring dat klager fl. 30.000,-- heeft gestort op de derdenrekenig van de notaris.

6.3. Ten slotte verwijt klager de notaris dat hij het de verkoopster van het appartementsrecht mogelijk maakt klager op te lichten door middel van een uitgegeven grosse van een akte van schuldbekentenis, door hem voor de tweede keer te laten betalen en wel voor een bedrag ad fl. 20.000,-- plus rente en kosten.

6.4. Voor het eerst in hoger beroep verzoekt klager het hof om:

- de akte van levering als vals aan te merken;

- de nota van de notaris met debiteurennummer 981142 als vals aan te merken;

- het handelen van de medewerker van de notaris, E. [M], verder te noemen [M], inzake het afgeven van een illegale akte van levering op het kadaster en het toezenden van een incomplete akte aan klager aan te merken als fraude;

- de originele schuldbekentenis te voorzien van de met de balpen van [M] geschreven handtekeningen op de zitting te tonen ter controle van en ter vaststelling van het watermerk van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie in dat papier;

- het passeren van de akten ongeldig te verklaren;

- de repliek van de notaris als waardeloos te beschouwen;

- de akte van schuldbekentenis als valsheid in geschrifte aan te merken;

- een rectificatie toe te staan, dan wel de notaris op te dragen een nieuwe akte op te stellen.

7. Het standpunt van de notaris voor zover thans nog van belang

7.1. De notaris heeft de stellingen van klager gedeeltelijk betwist en hij verweert zich als volgt.

7.2. De notaris heeft ten aanzien van het verwijt van klager, inhoudende dat hij geen kopie van de schuldbekentenis voorzien van alle handtekeningen heeft gekregen, betoogd dat [M] klager steeds heeft voorzien van de door hem verlangde gegevens. In dat verband heeft de notaris er op gewezen dat op het afschrift van een akte uitsluitend de handtekening van de notaris staat en niet die van comparanten.

7.3. Voorts heeft de notaris betoogd dat een rectificatie alleen aan de orde kan zijn als de comparanten het er over eens zijn dat de akte in een te rectificeren opzicht onjuist is en rectificatie behoeft.

7.4. Ten aanzien van het verwijt dat de notaris het verkoopster door middel van afgifte van een grosse mogelijk heeft gemaakt klager op te lichten, heeft de notaris betoogd dat een eerste grosse afgegeven kan worden aan iedere partij bij een akte.

8. De beoordeling voor zover thans nog aan de orde

8.1. Het hof zal zich thans beperken tot de door klager binnen de in artikel 99 lid 12 WNA genoemde termijn - bij brief van 14 oktober 2004 - ingediende klachten.

8.2. Met betrekking tot de klacht van klager over de juistheid van de handtekeningen op het afschrift van de akte van schuldbekentenis is het hof van oordeel dat het betoog van de notaris met betrekking tot de handtekening van de notaris op het afschrift van de akte, als enige handtekening, juist is. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat tussen klager en de notaris een misverstand is gerezen met betrekking tot de afgifte van een kopie dan wel een afschrift van de akte. Nu is gebleken dat klager inzage heeft kunnen doen in het dossier van de notaris en zich aldus heeft kunnen vergewissen

van de juistheid van de handtekeningen van de notaris en van partijen en voorts niet is gebleken dat klager na de inzage in het dossier op 5 juli 2004 nogmaals om een kopie van de akte heeft verzocht, is het hof van oordeel dat het klachtonderdeel ongegrond is.

8.3. Ten aanzien van de klacht met betrekking tot de rectificatie van de akte van levering is het hof van oordeel dat niet is gebleken dat de in de akte van levering vermelde koopsom van fl. 30.000,-- onjuist is. Derhalve bestaat er voor rectificatie op dit punt geen aanleiding. Wel is het onjuist dat in deze akte staat vermeld dat klager de koopsom heeft gestort op de derdenrekening van de notaris. Deze onjuistheid leent zich voor rectificatie. De notaris heeft het – naar het hof begrijpt - kennelijk zo opgevat dat klager heeft verzocht om rectificatie van de koopsom. Nu de notaris ter zitting heeft verklaard dat het vanzelfsprekend is dat de vermelding van de storting op de derdenrekening voor rectificatie vatbaar is, acht het hof dit klachtonderdeel weliswaar terecht voorgesteld, maar het verzuim van de notaris onder de omstandigheden niet dermate klachtwaardig dat een maatregel op zijn plaats zou zijn.

8.4. Zoals het hof reeds eerder heeft overwogen is niet gebleken dat de koopsom in de akte van levering onjuist is vermeld. Evenmin is gebleken het met de koopsom corresponderende bedrag in de akte van schuldbekentenis onjuist is vermeld. De klacht dat de notaris het de verkoopster mogelijk maakt klager op te lichten faalt dan ook. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

8.5. Het hof zal de verzoeken van klager zoals genoemd in rubriek 6.4. van deze beslissing passeren, reeds hierom omdat voor dergelijke verzoeken geen plaats is in de onderhavige tuchtprocedure.

8.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan

als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.

8.7. Het hier voor overwogene leidt tot de navolgende beslissing.

9. De beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing van de kamer, behoudens de vaststelling van de daarin vervatte feiten en opnieuw rechtdoende;

- verklaart klager in de klachtonderdelen zoals genoemd onder punt 9, 10, 11, 12 en 13 van de bestreden beslissing niet ontvankelijk;

- verklaart het klachtonderdeel genoemd in rubriek 8.3. gegrond, zonder oplegging van een maatregel aan de notaris;

- verklaart het beroep voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, P.J.N. van Os en F.A.A. Duynstee en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 8 december 2005.

Kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Dordrecht

KvT Klachtnummer: 20/04

Datum: 18 maart 2005

Beslissing op de klacht van:

J.M. [B], wonende te [woonplaats], klager

tegen :

MR. [V], notaris te [woonplaats]

Verloop van de procedure

1. De kamer beslist op de volgende processtukken en/of proceshandelingen:

- het klaagschrift dat op 14 oktober 2004 door de kamer is ontvangen, alsmede de herstelbrieven de dato 26 oktober 2004 en 29 oktober 2004;

- het verweerschrift dat op 5 november 2004 door de kamer is ontvangen;

- de mondelinge behandeling op 26 januari 2005.

Feiten

2. Bij de beoordeling van de klacht wordt van het volgende uitgegaan.

3. Mevrouw C.T.M. [B], zuster van klager, heeft bij mondelinge overeenkomst aan klager verkocht de onverdeelde helft in het appartementsrecht [adres].

4. Op 15 juli 1998 heeft de levering van de onverdeelde helft in het appartementsrecht plaatsgevonden. Zowel verkoopster als klager zijn in persoon verschenen en hebben op het kantoor van de notaris de akte van levering ondertekend.

5. In de akte van levering is vermeld dat de koopsom van f 30.000,- door koper is voldaan door storting op één van de bankrekeningen van de Stichting Derdengelden B.V. Notarispraktijk [V].

6. Tevens heeft klager op 15 juli 1998 bij notariële schuldbekentenis verklaard aan zijn zuster schuldig te zijn een bedrag van f 30.000,-.Er heeft geen inschrijving bij het kadaster plaatsgevonden van een afschrift van deze akte, doch de akte is wel op 20 juli 1998 geregistreerd.

7. Klager heeft de nota van afrekening ten bedrage van f 3.334,90 op 15 juli 1998 op het kantoor van de notaris in contanten voldaan.

Klacht

8. De klacht strekt ertoe dat de kamer een passende maatregel treft tegen de notaris om de volgende redenen.

9. Zonder opdracht en medeweten van klager heeft een onbevoegde medewerker van de notaris een schuldbekentenis opgesteld en door klager laten tekenen. Zowel de akte van levering als de notariële schuldbekentenis zijn op 15 juli 1998 buiten aanwezigheid van de notaris door partijen ondertekend. De handtekeningen op de akten zijn niet van de notaris.

10. De notaris heeft klager nooit een nota van de koopovereenkomst doen toekomen, waardoor de onjuistheden daarin niet aan het licht zijn gekomen. Klager stelt dat de afgesproken koopsom f 10.000,- bedroeg, die hij rechtstreeks aan verkoopster betaald heeft.

11. De notaris heeft ten onrechte de notariële schuldbekentenis niet in laten schrijven bij het Kadaster.

12. De notaris heeft klager onvoldoende in de mogelijkheid gesteld de stukken te controleren, zowel voor als na het passeren van de stukken.

13. Door de, door de notaris opgezette, verkoopconstructie heeft de notaris klager aangespoord tot belastingontduiking.

14. Ten onrechte heeft (een medewerker van) de notaris op 1 en 2 juli 2004 geen kopie van de schuldbekentenis, voorzien van alle handtekeningen, aan klager verstrekt

15. De notaris heeft ten onrechte niet meegewerkt aan rectificatie in zake de verklaring dat klager f 30.000,- heeft gestort op de derdengeldrekening van de notaris.

16. De notaris maakt het de verkoopster van het appartementsrecht mogelijk klager op te lichten door middels een verleende grosse van een valse schuldbekentenis hem voor de tweede keer te laten betalen en wel voor een bedrag van f 20.000,- plus rente en kosten.

Verweer

17. De notaris voert als verweer aan dat het appartementsrecht aan klager is verkocht voor het bedrag van f 30.000,-. Dit bedrag is door klager aan verkoopster schuldig gebleven, dan wel verrekend met het op grond van de schuldbekentenis ontvangen bedrag gelijk aan de in de akte van levering vermelde koopsom. Per abuis is in de akte van levering vermeld dat de koopsom is voldaan door storting op één van de bankrekeningen van de Stichting Derdengelden B.V. Notarispraktijk [V].

18. De voorbereidende werkzaamheden zijn verricht door een medewerker, onder verantwoordelijkheid van de notaris. De concept-akten van levering en schuldbekentenis en de nota van afrekening zijn klager voorafgaande aan het passeren van de akten, en wel bij brief van 13 juli 1998, toegezonden. Op 15 juli 1998 zijn de akten in aanwezigheid van verkoopster en klager door de notaris met hen doorgenomen en vervolgens door hen en de notaris zelf ondertekend.De nota, met onder meer 6% overdrachtsbelasting over f 30.000,- en de kosten van de notariële schuldbekentenis, heeft klager op de dag van passeren in contanten voldaan.

19. Aangezien er geen sprake was van hypothecaire zekerheid, vond er geen inschrijving van de notariële akte van schuldbekentenis bij het kadaster plaats, doch enkel registratie van de akte.

20. Rectificatie kan alleen aan de orde zijn als de comparanten het eens zijn dat de akte in een bepaald opzicht onjuist is.

Beoordeling van het geschil

21. De notaris heeft zowel in de akte van levering als in de akte van schuldbekentenis verklaard, dat de akten op 15 juli 1998 door hem zijn verleden. Ter zitting heeft de notaris bovendien zijn agenda met betrekking tot die datum laten zien, waarin de afspraak ‘[B]-[B]’ staat vermeld. Klager heeft daarentegen onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de notaris op 15 juli 1998 niet bij het passeren van de akten aanwezig was. Klager heeft voorts –mede gelet op de opvallende gelijkenis met de handtekeningen waarvan vaststaat dat die door de notaris zijn gezet- evenmin aannemelijk gemaakt dat de handtekeningen op de akten niet van de notaris zijn.

22. Klager heeft erkend dat de handtekeningen op de akte van levering en de akte van schuldbekentenis van hem zijn. Klagers stelling dat hij niet bekend was met de schuldbekentenis moet dan ook als onvoldoende onderbouwd worden verworpen.

23. Vast staat dat klager de nota van 13 juli 1998, die hij op 15 juli 1998 in contanten heeft voldaan, in ieder geval op 15 juli 1998 op het kantoor van de notaris ter inzage heeft gekregen. Klager heeft het te betalen bedrag eerder die dag nog in contanten bij zijn bank opgenomen. Uit de nota valt op te maken dat er een bedrag van f 1.800,- aan overdrachtsbelasting betaald moest worden, hetgeen 6% van f 30.000,- is. Klager had hieruit op kunnen maken dat er van een koopsom van f 30.000,- werd uitgegaan. Bovendien is in deze afrekening een bedrag opgenomen wegens “notariële schuldbekentenis.”

24. De notaris was niet gehouden de akte van schuldbekentenis in te laten schrijven bij het Kadaster omdat er geen sprake was van hypothecaire zekerheid. Het kan de notaris dan ook niet verweten worden dat klager geen bewijs van inschrijving van het Kadaster heeft ontvangen.

25. Alhoewel klager onduidelijk is over hetgeen hij op 14 juli 1998 van de (medewerker van de) notaris heeft ontvangen, staat vast dat hij in ieder geval bij het passeren van de akten op 15 juli 1998 de gelegenheid heeft gehad de akten die hij diende te tekenen, door te nemen. De klacht dat klager niet in de gelegenheid is gesteld de stukken te controleren, treft dan ook geen doel.

26. Ook klagers stelling dat de notaris hem heeft aangespoord tot belastingontduiking gaat niet op. Klager heeft immers niet aannemelijk gemaakt dat de in de akte van levering genoemde koopprijs van f 30.000,- onjuist was, zodat er van moet worden uitgegaan dat de koopprijs

f 30.000,- bedroeg.

27. Voorts klaagt klager dat hij op 1 en 2 juli 2004 ten onrechte geen kopie schuldbekentenis met alle handtekeningen erop heeft ontvangen van de (medewerker van de) notaris. Van akten worden echter enkel afschriften afgegeven, waarop uitsluitend de handtekening van de notaris staat vermeld, niet die van de personen die de akten ondertekenden.

28. Aangezien ervan moet worden uitgegaan dat de in de akte van levering vermelde koopsom van f 30.000,- juist is, bestaat voor rectificatie geen aanleiding.Wel is gebleken dat in de akte ten onrechte staat vermeld dat klager de koopsom heeft gestort op één van de bankrekeningen van de Stichting Derdengelden B.V. Notarispraktijk [V]. De notaris heeft deze onjuistheid ook erkend. De wijze van betalen van de koopprijs is derhalve niet juist vermeld, doch de kamer acht geen reden aanwezig om de notaris hiervoor een maatregel op te leggen.

29. De klacht dat de notaris het verkoopster mogelijk maakt klager op te lichten tot slot, wordt afgewezen. Zoals reeds eerder overwogen moet er van worden uitgegaan dat de in de akte van levering genoemde koopprijs van f 30.000,- juist is.

Beslissing

de kamer van toezicht:

verklaart de klachten ongegrond, behoudens de klacht dat in de akte van levering ten onrechte staat vermeld dat klager de koopsom heeft gestort op één van de bankrekeningen van de Stichting Derdengelden B.V. Notarispraktijk [V];

verstaat dat geen tuchtmaatregel wordt opgelegd.

Deze beslissing is genomen door mrs. F.L.J.M Heijnen, plaatsvervangend-voorzitter, J.H. Jochems, F. Hoppel en W. van Ringelesteijn, leden en mr.ir. A.J.E. Cartigny, plaatsvervangend-lid, in tegenwoordigheid van de secretaris en uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2005.