Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2004:AR7730

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
25-11-2004
Datum publicatie
22-12-2004
Zaaknummer
03/01683
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Ontbreken verkoopgegevens van vergelijkbare objecten maakt vergelijkingsmethode voor de waardering van parkeergarage ongeschikt.

Wetsverwijzingen
Wet waardering onroerende zaken 17
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Belastingblad 2005/367
V-N 2005/13.23 met annotatie van Redactie
FutD 2004-2392
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

Vierde Meervoudige Belastingkamer

UITSPRAAK

op het beroep van de besloten vennootschap X B.V. te Z, belanghebbende,

tegen

twee uitspraken van de directeur van de dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam, verweerder.

1. Loop van het geding

Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 31 maart 2003, namens haar ingediend door A B.V. te Q welk geschrift is aangevuld bij brief van 14 april 2003. Het beroep is gericht tegen twee uitspraken van verweerder, gedagtekend 28 januari 2003 en 17 februari 2003, betreffende twee ten name van A B.V. gestelde beschikkingen, respectievelijk gedagtekend 10 september 2002 en 31 december 2002, waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam naar de waardepeildatum 1 januari 1999 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.

De bij de beschikkingen vastgestelde waarde bedraagt € (...). Na bezwaar is de waarde bij de bestreden uitspraken gehandhaafd.

Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraken van verweerder en tot vermindering van de waarde tot uiteindelijk € (...).

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van het beroep voorzover het is gericht tegen de uitspraak van 28 januari 2003 en tot het ongegrond verklaren van het beroep voorzover het is gericht tegen de uitspraak van 17 februari 2003.

Het beroep is behandeld ter zitting van 16 april 2004. Aldaar zijn verschenen namens belanghebbende B, directeur van A B.V., bestuurder van belanghebbende, vergezeld van mr. C, werknemer van belanghebbende, en namens verweerder mr. D, vergezeld van E, taxateur onroerende zaken. Namens belanghebbende is ter zitting een pleitnota voorgedragen en met twee bijlagen overgelegd. Verweerder heeft kennis kunnen nemen van en kunnen reageren op de bijlagen.

Na de zitting heeft belanghebbende op verzoek van het Hof bij brief van 16 april 2004 nadere gegevens verstrekt. Verweerder heeft hierop gereageerd bij brief van 26 april 2004. Partijen hebben beiden toestemming gegeven een nader onderzoek ter zitting achterwege te laten.

2. Ontvankelijkheid

2.1. Vaststaat dat het tegen de uitspraak van 28 januari 2003 gerichte beroep is ingediend na afloop van de in artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, in verbinding met artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht, opgenomen termijn van zes weken na de dag van dagtekening van de uitspraak. Een na afloop van de termijn ingediend beroep is niet-ontvankelijk. Voor het achterwege laten van de niet-ontvankelijkverklaring is alleen dan reden indien redelijkerwijs niet geoordeeld kan worden dat de indiener in verzuim is geweest. Nu belanghebbende voor een zodanig oordeel geen omstandigheden heeft aangevoerd, zal het Hof het beroep tegen die uitspraak niet-ontvankelijk verklaren.

2.2. Het beroep tegen de uitspraak van 17 februari 2003 is binnen de termijn ingediend, zodat dit beroep ontvankelijk is.

3. Tussen partijen vaststaande feiten

3.1. De onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam betreft een parkeergarage met 85 parkeerplaatsen in het stadsdeel (...) van de gemeente Amsterdam (hierna ook: de parkeergarage). De parkeergarage bevindt zich op het terrein dat voorheen in gebruik was bij (...) (hierna: het Terrein).

3.2. Het stadsdeel (...) van de gemeente Amsterdam (hierna: het Stadsdeel) heeft op 7 januari 1999 een vaststellingsovereenkomst gesloten met de besloten vennootschap F B.V. F. B.V. is de exploitant van het Amsterdams Ondernemingscentrum (AOC), gevestigd op het Terrein. Ten behoeve van de aldaar gevestigde ondernemingen huurde F van het Stadsdeel een parkeerterrein met 63 parkeerplaatsen.

3.3. In genoemde vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat het Stadsdeel het door F B.V.gehuurde parkeerterrein gaat gebruiken voor woningbouw en dat G B.V., meerderheidsaandeelhouder in F B.V. een ondergrondse parkeergarage met minimaal 63 parkeerplaatsen zal realiseren op een door het Stadsdeel in erfpacht uit te geven terrein.

3.4. In de vaststellingsovereenkomst is onder “Exploitatie parkeergarage” onder meer het volgende opgenomen:

“8. Bij de exploitatie van de garage zal G B.V. het volgende in acht nemen:

- de parkeergarage heeft in beginsel een niet-openbare bestemming. De parkeerplaatsen zijn gedurende de kantooruren (werkdagen van 8.30 tot 19.00 uur) bestemd voor medewerkers en bezoekers van het AOC en buiten de kantooruren en in de weekeinden voor abonnementhouders, welke abonnementen met voorrang uitgegeven zullen worden aan bewoners uit de naaste omgeving, met inachtneming van een lijst van gegadigden, welke door het Stadsdeel aan G B.V. ter beschikking zal worden gesteld;

- voor het gebruik van abonnementen zal G. B.V. tarieven hanteren, welke in overeenstemming zijn met de door de Dienst Stadstoezicht gehanteerde tarieven, waarbij de aard van de exploitatie in aanmerking zal worden genomen”.

3.5. Op 23 december 1999 is een akte “UITGIFTE IN ERFPACHT TEVENS HOUDENDE VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID” opgemaakt. Krachtens deze akte heeft de gemeente Amsterdam het terrein, kadastraal bekend als sectie (..) nummer (...), groot (...) m², aan belanghebbende in voortdurende erfpacht uitgegeven. In deze akte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“(...)

1. Het terrein is bestemd tot het stichten van een ondergrondse bebouwing, omvattende één parkeergarage met vijfentachtig parkeerplaatsen, welke bebouwing slechts als zodanig dient te worden gebruikt.

(...)

3. a. De erfpachtster is verplicht het recht van erfpacht te splitsen in acht appartementsrechten, waarvan zeven appartementsrechten één parkeerplaats omvatten; (...)

(...)

5. De parkeergarage heeft in beginsel een niet-openbare bestemming. De parkeerplaatsen zijn bestemd voor medewerkers en bezoekers van het AOC en buiten kantooruren en in de weekeinden voor abonnementhouders, welke abonnementen met voorrang uitgegeven zullen worden aan bewoners uit de naaste omgeving. Drie appartementsrechten met als bestemming één parkeerplaats zullen elk worden vervreemd aan Woningbouwvereniging (...).

6. Voor wijziging van het onder 5. genoemde gebruik is de voorafgaande goedkeuring van het Dagelijks Bestuur vereist.

(...)

12. De erfpachtster is tot overdracht van het erfpachtrecht, rustend op het terrein en de appartementsrechten, slechts bevoegd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel (...), welke toestemming niet op onredelijke gronden geweigerd kan worden.

Geen toestemming is vereist voor de overdracht van de na splitsing van het erfpachtrecht ontstane zeven appartementsrechten, elk omvattende één parkeerplaats.

Het Dagelijks Bestuur kan aan het verlenen van deze toestemming voorwaarden verbinden (...).”.

Onder “VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID” van deze akte is opgenomen dat ten laste van het aan belanghebbende in erfpacht uitgegeven terrein en ten behoeve van het naastgelegen aan Woningbouwvereniging (...) in erfpacht uitgegeven terrein om niet de erfdienstbaarheid van overpad wordt gevestigd ter bereiking van de parkeergarage gelegen in het heersend erf.

3.6. Op 8 maart 2000 is een akte “SPLITSING ERFPACHTRECHT IN APPARTEMENTSRECHTEN” opgemaakt, ter uitvoering van de onder 3.a van voormelde akte genoemde splitsing in 8 appartementsrechten. Van deze 8 appartementsrechten ziet één appartementsrecht op het uitsluitend gebruik van 78 parkeerplaatsen en de zeven overige appartementsrechten op het uitsluitend gebruik van elk één parkeerplaats. Belanghebbende was op 1 januari 2001 eigenares en gebruikster van alle appartementsrechten.

3.7. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door E, waarin de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 1999 wordt bepaald op € (...).

In het rapport is onder meer het volgende opgenomen:

“(...)

5. Omschrijving van het object

(...) Volgens het bestemmingsplan “...” is er op het onderhavig object een bestemming “maatschappelijke doeleinden” van toepassing. (...) Op 2 maart 1999 is er een voorbereidingsbesluit genomen voor het 4e partiële bestemmingsplan het Terrein: (...).

(...)

6. De vergelijkingsmethode

Het onderhavige WOZ object is gewaardeerd met behulp van de vergelijkingsmethode. Bij deze methode wordt er een waarde per parkeerplaats toegekend op basis van vergelijkbare verkopen van vergelijkbare parkeerplaatsen, welke onder andere afgeleid zijn van het binnen deze gemeente geldende niveau van min of meer vergelijkbare parkeerruimten ten tijde van de waardepeildatum, waarbij rekening is gehouden met ligging, kwaliteit, doelmatigheid, gebruiksmogelijkheden, voorzieningen , bereikbaarheid etc.

7. Marktsituatie

Uit marktinformatie blijkt dat een parkeerplaats in het betreffende gebied rondom de waardepeildatum beloopt tussen de € (...) en € (...) per plaats.

Tevens kan worden aangesloten bij de parkeertarieven die in het betreffende Stadsdeel worden gehanteerd. Het parkeertarief dat in dit Stadsdeel (...) wordt gehanteerd is € 1,70 per uur van 09.00 – 24.00, van maandag tot en met zaterdag.

Tabel Vergelijkbare verkooptransacties

Straatnaam Datum Verkoopprijs

b-straat 1 07/07/99 € 90.756 (ƒ 200.000)

c-straat 1 01/11/99 € 79.412 (ƒ 175.000)

d-straat 1 08/03/99 € 113.445 (ƒ 250.000)

e-straat 1 (3 plaatsen) 14/04/98 € 152.016 (ƒ 335.000)

f-straat 1 02/11/99 € 29.496 (ƒ 65.000)

g-straat 1 02/04/97 € 29.496 (ƒ 65.000)

h-straat 1 01/12/98 € 27.159 (ƒ 59.850)

8. Berekening waarde in het economische verkeer

a-straat 1

Aantal parkeerplaatsen Prijs per plaats Totale waarde

85 € (...) € (...)

(...)”

3.8. De omzet van de parkeergarage beliep in de jaren 2001, 2002 en 2003 respectievelijk € (...), € (...)en € (...). De exploitatie van de parkeergarage heeft in de jaren 2001 en 2002 geleid tot een resultaat ter grootte van respectievelijk € (...) en € (...).

3.9. In een bij het verweerschrift gevoegde reactie van E op het beroepschrift van belanghebbende, is onder meer het volgende opgenomen:

“Algemene op- en aanmerkingen m.b.t. taxatie door ondergetekende

Naast de vergelijkende verkoopcijfers kan er ook gekeken worden naar de parkeertarieven in het Stadsdeel (...). Het tarief dat hier geldt is € 1.70 per uur van maandag tot en met zaterdag.

Om tot een waardering van een parkeerplaats te komen kan het geldende tarief worden gekapitaliseerd.

Betaald parkeren van 09.00 uur – 24.00, dat is 15 uur per dag

15 uur X € 1.70 = € 25.50

Dit geldt van maandag tot en met zaterdag: 6 X € 25.50 = € 153 per week

€ 153 per week X 52 weken = € 7.956

Uitgaande van een bezettingsgraad van (...)is dat € (...)

Als je dit kapitaliseert met een factor (...) kom je op € (...)

Omdat het hier een parkeergarage betreft die de nodige kosten (onderhoud, exploitatie etc.) met zich meebrengt is hier een lager bedrag per parkeerplaats aangehouden.”

4. Geschil

Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak.

5. Standpunten van partijen

5.1. Voor de standpunten van partijen en voor de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van het geding.

5.2. Ter zitting is daaraan het volgende toegevoegd

namens belanghebbende:

In 1984 heeft G B.V. het gebouw op het Terrein gekocht ten behoeve van startende ondernemers. Het gebouw wordt nog steeds door dit soort ondernemers gebruikt. Het zijn hele kleine bedrijfsruimtes van gemiddeld 20 m². Parkeerplaatsen in de parkeergarage mogen alleen aan AOC-ondernemers worden verhuurd. Voorheen waren er langlopende huurcontracten van ƒ 6 per dag, nu is de huur al verhoogd tot € 5 per dag. De op belanghebbende rustende verplichtingen gaan over op een nieuwe eigenaar, zie daarvoor de overeenkomst en de goede trouw. Belanghebbende is speciaal opgericht voor de parkeergarage. G B.V. is een ontwikkelingsmaatschappij. Ten aanzien van de zeven parkeerplaatsen die afzonderlijk mogen worden verkocht klopt de taxatie van verweerder wel, maar voor de andere 78 parkeerplaatsen levert een verkoop ons hooguit ƒ (...) per plaats op. De gemeente Amsterdam hanteert het standpunt dat startende ondernemers geen eigen vergunning krijgen, maar uitsluitend in onze garage kunnen parkeren. Het bezettingspercentage van de parkeergarage is ongeveer (...)%. De AOC-gebruikers hebben geen eigen parkeerplek, de abonnementshouders hebben dat wel.

namens verweerder:

De conclusie in het verweerschrift moet zijn “ongegrond”. De pleitnota verrast mij, ik kan niets over zeggen over de appartementsrechten en de erfdienstbaarheid. Ik neem aan dat de verlies- en winstcijfers, zoals weergegeven op de bij de pleitnota gevoegde bijlage kloppen evenals de gegevens op de als bijlage bij de pleitnota gevoegde ‘flyer’. De bestemming “Maatschappelijke Doeleinden” is een ruim begrip en heeft daarom geen belang.

6. Beoordeling van het geschil

6.1.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de parkeergarage niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het taxatierapport, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op 85 keer de waarde van één parkeerplaats, zoals die door de taxateur is bepaald aan de hand van verkoopgegevens van - naar hij stelt - vergelijkbare parkeerplaatsen.

6.1.2. Nu de onderhavige onroerende zaak echter een parkeergarage is, brengt een waardering van die onroerende zaak op basis van de vergelijkingsmethode mee dat de waarde dient te worden bepaald aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare parkeergarages. In het taxatierapport zijn dergelijke gegevens niet opgenomen. ’s Hofs oordeel brengt mee dat het door verweerder ingebrachte taxatierapport niet kan dienen als bewijs dat de waarde van de parkeergarage niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft dit bewijs ook anderszins niet geleverd.

6.2. Belanghebbende heeft gesteld dat dient te worden gewaardeerd aan de hand van de kapitalisatiemethode. Belanghebbende heeft de waarde van het appartementsrecht ter zake van 78 parkeerplaatsen met behulp van deze methode berekend op € (...) en de waarde van de overige zeven appartementsrechten op zeven keer de door de taxateur van verweerder in zijn rapport opgenomen waarde van één parkeerplaats ad € (...). Aldus heeft zij de waarde van de parkeergarage berekend op (afgerond) € (...).

6.3.1. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat de kapitalisatiemethode voor een object als het onderhavige een aanvaardbare methode is. De berekening van belanghebbende op basis van die methode kan echter niet worden aanvaard, nu deze berekening uitgaat van de werkelijk behaalde omzet en daarmee voorbijgaat aan de waarderingsvoorschriften als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet).

6.3.2. Artikel 17, lid 2, van de Wet luidt:

De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

De waarde als bedoeld in deze bepaling is een geobjectiveerde waarde, dat wil - voor het onderhavige geval - zeggen dat op de waarde van invloed zijnde verplichtingen, aan de erfpachter opgelegd krachtens een tussen de erfpachter en een derde gesloten overeenkomst, buiten beschouwing worden gelaten. Dit is alleen anders indien sprake is van een verplichting waardoor ongeacht de persoon van de beperkt gerechtigde of gebruiker de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, wordt beperkt.

6.3.3. Noch uit de vaststellingsovereenkomst noch uit de aktes van 23 december 1999 en 8 maart 2000 volgt dat de aan belanghebbende opgelegde verplichting de parkeergarage gedurende kantooruren uitsluitend open te stellen voor gebruikers van het AOC en buiten kantooruren uitsluitend voor abonnementhouders/omwonenden tegen een in de vaststellingsovereenkomst omschreven tarief, een verplichting is die ook een volgende erfpachter bindt. Het Hof verstaat de stellingen van belanghebbende (met inbegrip van haar beroep op de goede trouw) aldus, dat zij ook desondanks jegens de gemeente Amsterdam of het stadsdeel gehouden is om genoemde verplichting op een opvolgende erfpachter te doen overgaan. Er zijn echter geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die die stellingen kunnen dragen, zodat deze moeten worden verworpen.

6.3.4. Hoewel de erfdienstbaarheid van overpad een verplichting is die ook een volgende erfpachter bindt, is tegenover de betwisting daarvan door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat deze - om niet gevestigde - verplichting in het onderhavige geval van invloed is op de waarde van de parkeergarage.

6.3.5. Aan de omstandigheid, dat voor de verkoop van het appartementsrecht ter zake van de 78 parkeerplaatsen toestemming is vereist op grond van de onder 12 opgenomen bepaling in de akte van 23 december 1999, moet gelet op het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet eveneens worden voorbijgegaan, hetgeen anderzijds meebrengt dat evenmin betekenis toekomt aan de omstandigheid dat deze toestemming niet is vereist voor de verkoop van de zeven andere appartementsrechten.

6.4.1. De taxateur van verweerder heeft op het beroepschrift van belanghebbende gereageerd met onder meer de onder 3.9 opgenomen berekening op basis van de kapitalisatiemethode, waarbij - samengevat - is uitgegaan van het in het Stadsdeel geldende tarief voor parkeren van € 1,70 per uur gedurende 15 uur per dag en 6 dagen in de week. Belanghebbende heeft deze gegevens niet betwist, zodat het Hof uitgaat van de juistheid daarvan.

6.4.2. Verweerder heeft voorts een bezettingsgraad van (...)% in aanmerking genomen. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de bezettingsgraad (...)% beloopt. Het Hof overweegt hieromtrent dat van algemene bekendheid is dat de vraag naar parkeerplaatsen in Amsterdam groter is dan het aanbod en dat gesteld noch gebleken is dat dit ten aanzien van het onderhavige stadsdeel anders zou zijn. Om die reden ligt voor een berekening van de omzet, met verwaarlozing van de invloed van de onder 6.3.3 omschreven verplichting, een bezettingsgraad van (...)% meer voor de hand dan een bezettingsgraad van (...)%. Het Hof volgt derhalve de berekening van verweerder, hetgeen leidt tot een omzet van € (...) jaar.

6.4.3. Verweerder heeft zich omtrent de hoogte van de kosten niet uitgelaten. Belanghebbende heeft gesteld dat deze (...)% van de omzet belopen. Het Hof heeft geen reden belanghebbende in dezen niet te volgen, zodat de waarde kan worden berekend op (mmm.mmm -/- (...)% x de niet in geschil zijnde kapitalisatiefactor (...) =) € (...), hetgeen € (...) lager is dan de vastgestelde waarde.

6.5. Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat de bij de beschikking vastgestelde waarde dient te worden verminderd, zodat de uitspraak waarbij die waarde is gehandhaafd dient te worden vernietigd. Het beroep tegen die uitspraak is mitsdien gegrond.

7. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende kosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht.

8. Beslissing

Het Hof

- verklaart het beroep gericht tegen de uitspraak van 28 januari 2003 niet-ontvankelijk,

- verklaart het beroep gericht tegen de uitspraak van 17 februari 2003 gegrond,

- vernietigt die uitspraak,

- vermindert de bij de beschikking van 31 december 2002 vastgestelde waarde tot € (...) en

- gelast de gemeente Amsterdam het griffierecht ad € 232 aan belanghebbende te vergoeden.

De uitspraak is vastgesteld op 25 november 2004 door mrs. O.B. Onnes, R.A. Steenbergen en J.P. Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.

Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm en bepaalt dat slechts de door de griffier afgegeven geanonimiseerde versie mag worden gepubliceerd.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).

2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.

3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in

de proceskosten.