Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2004:AO7853

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
08-04-2004
Datum publicatie
20-04-2004
Zaaknummer
929/2003 NOT
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Het hof is van oordeel dat in een dossier - in zijn algemeenheid, bijzondere omstandigheden daargelaten - op een zodanig moment voorbereidende maatregelen moeten worden genomen dat de juridische levering zonder veel uitstel kan plaats vinden zodra koper gebruik maakt van zijn recht de datum van overdracht te bepalen, ook al zou dat op zeer korte termijn zijn.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

BIJ VERVROEGING

Beslissing van 8 april 2004 in de zaak onder rekestnummer 929/2003 NOT van:

DRS. [naam],

wonende te [woonplaats],

APPELLANTE,

t e g e n

MR. [naam],

notaris te [plaats],

GEÏNTIMEERDE.

1. Het geding in hoger beroep

1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 9 september 2003 ingekomen een geschrift - met bijlagen - namens appellante, verder te noemen klaagster, waarbij zij hoger beroep heeft ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Utrecht, verder te noemen de kamer, van 7 augustus 2003 en verzonden op diezelfde dag, waarbij haar klacht tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.

1.2. Van de zijde van de notaris is op 7 oktober 2003 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.

1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 11 maart 2004. Klaagster en de notaris zijn verschenen en hebben beiden het woord gevoerd, klaagster aan de hand van een pleitnotitie met twee bijlagen.

2. De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en van de hiervoor vermelde stukken.

3. Beoordeling van de bestreden beslissing

Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer en zal deze derhalve vernietigen met uitzondering van de vaststelling van de feiten.

4. De feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer daaromtrent heeft vastgesteld. Weliswaar betoogt klaagster dat de kamer heeft nagelaten de volledige inhoud van artikel 17 van de NVM-koopovereenkomst op te nemen, maar dit wil nog niet zeggen dat de kamer geen acht heeft geslagen op de inhoud van dit artikel.

Voor het overige hebben partijen tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.

5. Het standpunt van klaagster

5.1. Klaagster verwijt de notaris in strijd te hebben gehandeld met artikel 17 lid 1 van de Wet op het Notarisambt, hierna: WNA. De notaris heeft immers verzuimd om klaagster tijdig te melden dat de overdracht van de onroerende zaak op 1 augustus 2001 zou plaatsvinden. Bovendien heeft de notaris nagelaten tijdig volmachten te versturen ten behoeve van deze overdracht. Vervolgens heeft de notaris op 1 augustus 2001 de overgelegde volmachten van de dochters van klaagster niet voldoende bevonden om de overdracht te laten doorgaan. De notarisklerk had hierover op 30 juli 2001 medegedeeld dat alles in orde zou zijn als klaagster de originele volmachten bij de overdracht zou overleggen.

Ook de economische overdracht (de sleuteloverdracht) heeft hierop niet plaatsgevonden, nu de notaris stelde dat kopers hiermee risico zouden lopen indien een van de dochters het niet eens zou zijn met de verkoop van de onroerende zaak. De notaris heeft daarbij nagelaten klaagster en haar echtgenoot uitleg te verschaffen: zij moesten ruim een uur wachten in de wachtkamer terwijl de notaris sprak met de kopers en de makelaar van verkopers. De notaris heeft uiteindelijk, namens de kopers, een ingebrekestelling van klaagster, haar echtgenoot en haar dochters opgesteld en verstuurd. Dit heeft klaagster als zeer onrechtvaardig ervaren.

5.2. In de tweede plaats verwijt klaagster de notaris dat hij vanaf 1 augustus 2001 een honorarium in rekening heeft gebracht van fl. 4747, 50 exclusief 19% omzetbelasting. Het betreft kosten die zijn gemaakt omdat de notaris zijn werk niet heeft gedaan.

5.3. Klaagster voegt hier tot slot nog aan toe dat, als de notaris zijn werk wel had gedaan, klaagster en haar gezin veel extra werk en kosten bespaard zouden zijn gebleven. Klaagster vordert dan ook een schadevergoeding van de notaris.

6. Het standpunt van de notaris

6.1. De notaris stelt in de eerste plaats dat hij vanaf 1 juni 2001 als kandidaat-notaris werkzaamheden op het notariskantoor verrichtte. Per 1 augustus 2001 werd hij vervolgens benoemd tot notaris.

6.2. Op vrijdag 27 juli 2001 is de notaris voor het eerst geraadpleegd door de behandelaar van het dossier en op de hoogte gebracht van de situatie. Uit de wijze van communiceren door de verkopers is in eerste instantie geconcludeerd dat toen ook de twee dochters van klaagster woonachtig waren op het adres van klaagster en op de hoogte waren van de verkoop van de onroerende zaak. Op 26 juli 2001 werd duidelijk dat dit niet het geval was en dat de woon- of verblijfplaats van de dochters niet bekend was bij klaagster en haar echtgenoot.

6.3. Op of omstreeks 1 augustus 2001 werd een volmacht van de dochters overgelegd die dateerde van 25 juni 1998. Op 1 augustus 2001 heeft de notaris geconstateerd dat niet alle beschikkingsbevoegden op dat moment aan de akte van overdracht zouden meewerken. De door klaagster toegezegde garantie was voor de notaris niet voldoende om de levering doorgang te laten vinden.

Vervolgens heeft de notaris alle betrokkenen naar behoefte zoveel mogelijk geïnformeerd over de juridische gevolgen van het niet doorgaan van de levering. Ook is besproken welke de juridische gevolgen voor kopers zouden kunnen zijn van een economische overdracht. Kopers hebben hierop zelf besloten daarvan af te zien.

6.4. Wat betreft het in rekening gebrachte honorarium stelt de notaris dat hij reeds bij de bespreking op 1 augustus 2001 aan klaagster heeft medegedeeld dat de werkzaamheden verbandhoudende met het bovenstaande als meer dan gebruikelijke werkzaamheden zijn aan te merken. Deze werkzaamheden worden aan de verkopers, op uurbasis, in rekening gebracht. Dit is nogmaals mondeling door de notaris aan klaagster bevestigd op 9 augustus 2001.

7. De beoordeling

7.1. Anders dan de kamer is het hof van oordeel dat een dossier als het onderhavige - in zijn algemeenheid, bijzondere omstandigheden daargelaten - op een andere wijze behandeld moet worden dan ten kantore van de notaris is gebeurd. Op grond van de koopovereenkomst stond vast dat koper het recht had om, ook op zeer korte termijn, te bepalen dat levering zou moeten plaatsvinden vóór de uiterste datum, zijnde 1 november 2001, doch niet eerder dan 1 augustus 2001. Het dossier met de desbetreffende koopakte was sedert de eerste helft van juni 2001 ten kantore van de notaris. Het hof is van oordeel dat in een dergelijk dossier op een zodanig moment voorbereidende maatregelen moeten worden genomen dat de juridische levering zonder veel uitstel kan plaats vinden zodra de koper gebruik maakt van zijn recht de datum van overdracht te bepalen, ook al zou dat op zeer korte termijn zijn.

7.2. Het hof is echter van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van bijzondere omstandigheden. De notaris was pas zeer recent - per 1 juni 2001 - werkzaam op het notariskantoor en pas per 1 augustus 2001 als notaris. Het hof acht het aannemelijk dat de notaris niet vanaf ontvangst van het dossier op het notariskantoor daarvan op de hoogte is geweest. De notaris heeft zelf gesteld pas op 27 juli 2001, toen hij nog kandidaat-notaris was en het kantoor niet onder zijn verantwoordelijkheid werd gevoerd, door de behandelaar van het dossier te zijn geïnformeerd. Op basis van deze bijzondere omstandigheden is het hof dan ook van oordeel dat de notaris in dit geval niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gang van zaken met betrekking tot het dossier voorafgaand aan 27 juli 2001.

7.3. Met de kamer is het hof van oordeel dat de notaris zich, op basis van artikel 17 lid 1 WNA, ervan moet vergewissen dat alle betrokken partijen ook daadwerkelijk op de hoogte zijn van en instemmen met een voorgenomen levering. Indien daarover twijfel ontstaat, dan ligt het op de weg van de notaris om zekerheid te verkrijgen. Evenals de kamer oordeelt het hof dat de notaris in het onderhavige geval twijfel kon hebben en niet zonder meer hoefde af te gaan op de garantie van klaagster dat haar dochters instemden met de verkoop. De notaris heeft tot het oordeel kunnen komen dat de overgelegde volmachten van 25 juni 1998 onvoldoende actueel en concreet waren om de bij hem gerezen twijfel weg te nemen. Het hof acht dit onderdeel van de klacht dan ook ongegrond.

7.4. Dat de notaris vervolgens partijen heeft geïnformeerd over de mogelijke juridische gevolgen van een economische overdracht - een handeling waar de notaris zelf overigens niet bij betrokken behoefde te zijn - acht het hof juist. Dat de kopers vervolgens hebben afgezien van deze economische overdracht valt de notaris niet te verwijten. Het bevreemdt het hof overigens wel dat namens verkopers slechts de makelaar bij dit gesprek aanwezig is geweest en dat klaagster en haar echtgenoot zich in de wachtkamer hebben bevonden. Het hof acht dit echter niet dermate zwaarwegend dat het tuchtrechtelijk verwijtbaar is.

7.5. Inzake het klachtonderdeel over de declaratie oordeelt het hof als volgt. Ingevolge artikel 55 lid 2 WNA kan een geschil over de hoogte van de declaratie door de meest gerede partij aan de voorzitter van het bestuur van de desbetreffende ring van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie worden voorgelegd. De ringvoorzitter toetst volledig. Tegen de beslissing van de ringvoorzitter staat beroep open bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak bij de Raad van State. Dat laat onverlet de bevoegdheid van de tuchtrechter een klacht met betrekking tot een declaratie te toetsen aan de norm van artikel 98 lid 1 WNA. Het hof toetst in zo'n geval slechts marginaal.

Het hof komt na marginale toetsing tot het oordeel dat geen feiten en omstandigheden zijn gebleken die tot het oordeel nopen dat de notaris in redelijkheid niet tot zijn declaratie had kunnen komen. Hierbij is onder meer van belang dat de notaris klaagster heeft meegedeeld dat de te verrichten werkzaamheden als meer dan gebruikelijke werkzaamheden moeten worden aangemerkt en dat deze werkzaamheden op uurbasis in rekening worden gebracht aan de verkopers. Daarbij merkt het hof op dat de notaris klaagster heeft aangeboden de helft van het gedeclareerde meerwerk voor zijn rekening te nemen. Klaagster is hier niet op ingegaan.

7.6. Het hof wijst het verzoek van klaagster tot vergoeding van de schade door de notaris af reeds omdat voor toewijzing van een dergelijk verzoek in het kader van een tuchtprocedure geen plaats is.

7.7. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.

Het hier voorgaande leidt tot de volgende beslissing.

8. De beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing behoudens voor wat betreft de daarin vervatte vaststelling van de feiten;

- verklaart de klacht in al haar onderdelen ongegrond;

- wijst af het verzoek tot schadevergoeding.

Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Stille en Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 8 april 2004.

KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT UTRECHT

BESLISSING van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Utrecht op de klacht van:

mevrouw drs. [naam],

wonende te [woonplaats],

klaagster,

-t e g e n-

mr. [naam],

notaris te [plaats],

beklaagde.

De procedure

Door tussenkomst van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft klaagster zich bij brief met bijlagen van 22 oktober 2002 tot deze Kamer gewend met een klacht over notaris mr. [naam], hierna: de notaris.

De Kamer heeft op 16 december 2002 van de notaris een reactie op de klacht ontvangen.

Bij brief van 6 maart 2003 heeft klaagster op dit antwoord van de notaris gereageerd.

Hierop heeft de notaris bij brief van 27 mei 2002 nog gereageerd.

De klacht is op 19 juni 2003 mondeling behandeld. Bij die gelegenheid zijn klaagster en de notaris in persoon verschenen. Ter zitting heeft de notaris op verzoek van de Kamer nog enkele stukken overgelegd

De feiten

Aan de orde is de gang van zaken bij de overdracht van het pand gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand). Dit pand was het eigendom van klaagster, haar echtgenoot en haar beide dochters, [naam] en [naam]. Op 19 april 2001 is met betrekking tot het pand een koopovereenkomst gesloten. In artikel 3 van deze overeenkomst is onder verwijzing naar artikel 17 bepaald, dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 1 november 2001. In artikel 17 is neergelegd dat koper de datum van overdracht kan bepalen tussen 1 augustus 2001 en 1 november 2001.

De kopers van het pand hebben in de laatste week van juli 2001 aangegeven dat zij de leveringsakte op 1 augustus 2001 wilden laten passeren. Hiervan is klaagster op 26 juli 2001 door een medewerker van het kantoor van de notaris, de heer [naam], op de hoogte gesteld.

Op 31 juli 2001 heeft klaagster naar het notariskantoor machtigingen gefaxt van haar beide dochters. Deze machtigingen zijn gedateerd 25 juni 1998 en luiden: 'L.S., hierbij machtig ik mijn moeder (…) het huis aan de [adres] te [plaats] te verkopen. Ik wil er verder niets meer mee te maken hebben.' Op de dag van het voorgenomen transport, 1 augustus 2001, zijn klaagster en haar echtgenoot in persoon verschenen op het kantoor van de notaris om genoemde machtigingen in origineel over te leggen.

De notaris heeft de door klaagster overgelegde machtigingen niet geaccepteerd en heeft van haar nieuwe machtigingen geëist, die recenter van datum moesten zijn en concreter van inhoud. Dientengevolge is de leveringsakte op 1 augustus 2001 niet gepasseerd.

Nadat door de dochters van klaagster nieuwe machtigingen waren getekend en overgelegd is de leveringsakte op 13 augustus 2001 gepasseerd.

De klacht en de beoordeling daarvan

3.1. Klaagster verwijt de notaris dat hij de machtigingen van 25 juni 1998 niet heeft geaccepteerd, terwijl de heer [naam] op 30 juli 2001 nog had aangegeven dat alles in orde zou zijn als klaagster het origineel van deze machtigingen bij de overdracht op 1 augustus 2001 zou overleggen. De notaris had klaagster bovendien op haar woord moeten geloven dat haar beide dochters instemden met de verkoop en overdracht van het pand. Doordat de notaris de machtigingen van 25 juni 1998 niet accepteerde heeft klaagster contact moeten (laten) zoeken met haar dochters, hetgeen vanwege persoonlijke familieomstan-digheden zeer gevoelig lag en veel stress heeft veroorzaakt. Ten slotte had de notaris volgens klaagster niet mogen accepteren dat het pand op aangeven van de kopers op zo'n korte termijn moest worden geleverd, dan wel had de notaris het regelen van de noodzakelijke machtigingen eerder moeten organiseren.

3.2. De notaris stelt zich op het standpunt dat de klacht moet worden afgewezen. Daartoe heeft hij aangevoerd dat hij eerst heeft kennis genomen van het dossier nadat kopers hadden aangegeven dat zij de levering op 1 augustus 2001 wilden laten plaatsvinden. Bij het voorbereiden van het transport is in de laatste dagen van juli 2001 bij de notaris twijfel gerezen over de bekendheid van beide dochters met de voorgenomen verkoop van het pand. Deze twijfel werd ingegeven door het feit dat de dochters niet bleken te wonen op het adres waarvan tot dan toe werd aangenomen dat zij woonden, te weten hetzelfde adres als klaagster en haar echtgenoot. Tevens bleek de verkopende makelaar niet op de hoogte van de woon- en verblijfplaats van de dochters, terwijl ook klaagster en haar echtgenoot deze woon- en verblijfplaats niet leken te kennen. Beide dochters bleken (daardoor) voor de notaris tot en met 1 augustus 2001 onvindbaar.

De door klaagster per fax toegezonden machtigingen hebben de notaris niet voor 1 augustus 2001 bereikt, zodat hij op 1 augustus 2001 voor het eerst de (originele) machtigingen van 25 juni 1998 onder ogen kreeg. In het licht van de gerezen twijfel waren deze machtigingen naar zijn oordeel onvoldoende om te kunnen dienen als volmacht en als garantie van bekendheid van de dochters met de koopovereenkomst. Om die reden heeft hij gemeend de levering op

1 augustus 2001 niet te moeten laten doorgaan. Uit latere contacten met beide dochters is hem ook gebleken dat zijn twijfel gegrond was.

Ten slotte heeft de notaris erop gewezen dat kopers op grond van de koopovereenkomst vrij waren de leveringsdatum te bepalen, zonder dat zij daarbij een bepaalde termijn in acht hoefden te nemen. Verder is volgens de notaris pas in de laatste dagen van juli 2001 naar voren gekomen dat de levering door de dochters per volmacht zou geschieden, zodat er voor hem eerder geen aanleiding was om aan het regelen van volmachten aandacht te besteden.

3.3. De Kamer overweegt als volgt. Vaststaat dat kopers op grond van de koopovereenkomst het recht hadden om, ook op zeer korte termijn, te bepalen dat de levering van het pand moest plaatsvinden op 1 augustus 2001. Zij hebben deze wens kenbaar gemaakt in de laatste week van juli 2001. Dat hierdoor de levering van het pand in zeer korte tijd moest worden voorbereid, valt naar het oordeel van de Kamer de notaris niet te verwijten. Hetzelfde geldt voor het feit dat niet eerder dan in de laatste dagen van juli 2001 aandacht is besteed aan het organiseren van volmachten van de dochters van klaagster. Daarbij neemt de Kamer in aanmerking dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat levering op 1 november 2001 zou plaatsvinden, tenzij kopers anders zouden aangeven. In het licht van de gebruikelijke bedrijfsvoering op een notariskantoor was er dan ook in juli 2001 nog geen enkele aanleiding om het dossier ter hand te nemen en het passeren van de leveringsakte voor te bereiden. Bovendien is niet gebleken dat het de notaris eerder dan eind juli 2001 bekend was dat levering door de dochters per volmacht zou geschieden.

3.4. In artikel 17, eerste lid, van de Wet op het notarisambt (Wna) is bepaald dat de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid uitoefent en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigt. De zorgplicht jegens alle bij een rechtshandeling betrokken partijen, die in deze bepaling is neergelegd, impliceert dat de notaris zich ervan vergewist dat alle betrokken partijen ook daadwerkelijk op de hoogte zijn van en instemmen met een voorgenomen transactie. Indien daarover (de geringste) twijfel ontstaat, dan ligt het op de weg van de notaris om zekerheid te verkrijgen, bijvoorbeeld in de vorm van actuele en concrete volmachten.

3.5. De notaris heeft enkele omstandigheden genoemd die voor hem aanleiding gaven te twijfelen aan de bekendheid van de dochters van klaagster met de voorgenomen verkoop en levering van het pand. Naar het oordeel van de Kamer konden deze omstandigheden tot die twijfel aanleiding geven. Vanwege de zorgplicht jegens alle betrokkenen acht de Kamer het zonder meer juist dat de notaris niet is afgegaan op de stellige verklaring van klaagster, zijnde één van de partijen, dat haar dochters instemden met de verkoop.

In het licht van de omstandigheden kon de notaris vervolgens tot het oordeel komen dat de machtigingen van 25 juni 1998 onvoldoende actueel en concreet waren om de gerezen twijfel weg te nemen. Dat de heer [naam] gezegd zou hebben dat levering op 1 augustus 2001 geen probleem zou zijn als klaagster de machtigingen van 25 juni 1998 zou overleggen, kan hieraan naar het oordeel van de Kamer niet afdoen.

3.6. Gelet op het voorgaande heeft de notaris naar het oordeel van de Kamer in overeenstemming met artikel 17, eerste lid, van de Wna gehandeld door de machtigingen van 25 juni 1998 niet te accepteren en het transport op 1 augustus 2001 niet te laten doorgaan. Dit betekent dat de klacht naar het oordeel van de Kamer ongegrond dient te worden verklaard.

4. De beslissing

De Kamer van Toezicht:

- verklaart de klacht ondergrond.

Gewezen te Utrecht door mr. H.N. Brouwer, voorzitter, mr. R.J.M. van den Heuvel, lid, en mrs. A.M.A. Verscheure, H.J.Th.G. Tomlow en B.J.M. Gehlen, plv. leden, bijgestaan door mr. A.M. Rijs, plv. secretaris, op 7 augustus 2003.

De secretaris De voorzitter

Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de verzenddatum daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, Civiele Griffie, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.