Uitspraken

RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD

sector kanton – locatie Deventer

de vennootschap onder firma DIKKE VAN DALE V.O.F.,

gevestigd te Deventer,

en haar vennoten

[K] en [IJ],

beiden wonende te woonplaats,

eisende partijen, verder te noemen: “DvD”,

gemachtigde mr. R.G.M. Sleutels, advocaat te Nijmegen,

de besloten vennootschap [KLV],

gevestigd te Deventer,

gedaagde partij, verder te noemen: “KLV”,

gemachtigde mr. H.B.J. Huiskes, advocaat te Deventer.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

- de dagvaarding d.d. 1 augustus 2006, ten verzoeke van DvD uitgebracht.

- het antwoord van KLV d.d. 2 november 2006 en

- de repliek van DvD d.d. 30 november 2006.

De vordering van DvD strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. zal bepalen dat DvD gemachtigd zullen zijn om de besloten vennootschap Dikke van Dale B.V., statutair gevestigd en kantoorhoudende aan het adres Nieuwe Markt 37 (7411 PC) Deventer, ingaande 1 januari 2006 althans in een goede justitie te bepalen datum, in haar plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte, zijnde een grandcafé gelegen aan de Nieuwe Markt 36 en 37 te (7411 PC) Deventer;

2. KLV zal veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten ad € 180,00, te vermeerderen met 8% kantoorkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding;

met veroordeling van KLV in de kosten van de procedure, onder bepaling dat KLV de wettelijke rente is verschuldigd vanaf acht dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en met veroordeling van KLV in de nakosten, te voldoen binnen acht dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis.

Daartegen heeft KLV verweer gevoerd met conclusie dat DvD in haar vordering niet ontvankelijk wordt verklaard dan wel dat die vordering wordt afgewezen, met veroordeling van DvD in de kosten van de procedure.

De vaststaande feiten

1.

De kantonrechter stelt voorop dat artikel 7:307 BW, waarin de mogelijkheid van een indeplaatsstelling is verwoord, een bepaling van dwingend recht is, waardoor aan het beginsel van contractsvrijheid aan de zijde van verhuurder kan worden voorbijgegaan.

2.

Voor een indeplaatsstelling is slechts grond indien sprake is van een bedrijfsoverdracht en een zwaarwichtig belang daarbij aan de zijde van huurder. Een vordering daartoe kan slechts worden toegewezen indien de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt voor juiste nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Vervolgens dienen de overige omstandigheden van het geval beoordeeld te worden. Tot slot komt de kantonrechter de bevoegdheid toe om bij toewijzing van de gevorderde indeplaatsstelling daaraan voorwaarden te verbinden.

3.1

Anders dan KLV heeft betoogd, is het naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat DvD althans haar vennoten een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht van de horecaonderneming aan de kennelijk daartoe opgerichte besloten vennootschap. Uit de door DvD overgelegde en in zoverre niet door KLV weersproken memo van hun accountant/fiscalist blijkt in voldoende duidelijke bewoordingen welke voordelen er voor de vennoten van DvD kleven aan de inbreng van de activiteiten in een besloten vennootschap.

3.2

Onvoldoende aannemelijk is geworden dat de door KLV aangedragen mogelijkheid van een onderverhuur door DvD aan bedoelde besloten vennootschap als adequate oplossing kan worden aangemerkt. Daaraan staat allereerst in de weg het gegeven dat in artikel 5 van de huurovereenkomst een verbod tot onderhuur is opgenomen, waarbij geldt dat KLV niet heeft gesteld noch is dit anderszins gebleken dat zij DvD van dit verbod wil ontheffen. Voorts kan daartegen worden ingebracht de omstandigheid dat niet uit bedoelde memo kan volgen dat dat door KLV bepleitte alternatief de door (de vennoten van) DvD nagestreefde voordelen (volledig) zal kunnen (doen) realiseren.

4.1

KLV heeft niet bestreden dat DvD haar financiële verplichtingen jegens haar immer stipt is nagekomen. Voorts kan worden vastgesteld dat KLV bij antwoord expliciet heeft aangevoerd ‘dat de vennoten van DvD uit het goede hout gesneden zijn als exploitanten van een grand café met allure in een pand met grandeur en standing’. KLV heeft geen argumenten aangedragen waaruit zou kunnen volgen dat een en ander in de toekomst anders zou kunnen zijn.

4.2

Aan de - overigens slechts in algemene bewoordingen verwoorde - vrees van KLV dat zij na een indeplaatsstelling een financieel risico zal lopen omdat dan de persoonlijke aansprakelijkheid van de vennoten [K] en [IJ] zal zijn vervallen, is naar het oordeel van de kantonrechter in voldoende mate tegemoetgekomen door het aanbod van DvD dat de vennoten [K] en [IJ], naast de besloten vennootschap Dikke van Dale B.V., zich gedurende een termijn van vijf jaren in persoon garant staan voor de nakoming van de verplichtingen van die vennootschap jegens KLV.

4.3

Op dezelfde voet moet als adequaat worden beoordeeld de aangeboden garantie dat gedurende vijf jaren geen wijziging zal komen in de directie en/of de aandeelhouders van bedoelde vennootschap. Met die garantie is voldoende zeker dat door de inbreng van de horeca-onderneming in de besloten vennootschap geen verandering optreden in het gebruik van het gehuurde dan wel dat KLV met een andere feitelijke huurder zal worden geconfronteerd, waarvoor zij stelt te vrezen.

4.4

Bij het voorgaande geldt dat het betoog van KLV, dat zij slechts aan natuurlijke personen verhuurt die feitelijk als exploitant optreden, niet nader is onderbouwd met stukken waaruit kan volgen dat zij voorheen het gehuurde enkel aan natuurlijke personen heeft verhuurd.

4.5

Anders dan KLV betoogt, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat een exploitatie van het grandcafé door onkundige dan wel door anderszins onjuiste personen leidende tot een deconfiture gevolgen zou hebben voor de verhuurbaarheid van het gehuurde. In de eerste plaats heeft een dergelijke exploitatie gevolgen voor een eventuele “goodwill” van die onderneming, waar KLV in beginsel buiten staat. Tevens geldt dat een huurprijs vooralsnog wordt gebaseerd op die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

4.6

Anders dan DvD heeft verwoord, moet de aangeboden termijn van vijf jaren geteld worden vanaf de indeplaatsstelling en niet vanaf de datum van oprichting van de besloten vennootschap Dikke van Dale B.V. per 31 mei 2006. Een dergelijke termijn moet, gelet op de onweersproken financiële staat van dienst van DvD en het gegeven dat de vennoten van DvD in de ogen KLV bekwame exploitanten zijn, als voldoende worden beoordeeld om vast te stellen of de besloten vennootschap Dikke van Dale B.V. haar verplichtingen op dezelfde wijze nakomt.

5.1

Het voorgaande wordt niet anders indien in aanmerking wordt genomen dat het gehuurde deel uitmaakt van een monumentaal pand op een monumentale locatie in de historische binnenstad van de gemeente Deventer. KLV stelt zich immers, zo heeft DvD onbestreden aangevoerd, niet (primair) ten doel het behoud en het conserveren van monumentale panden doch het commercieel uitbaten van onroerend goed in het algemeen. Het gaat KLV aldus om een behoorlijke exploitatie van het gehuurde met voldoende zekerheid dat aan de (financiële) verplichtingen uit de huurovereenkomst wordt voldaan. Dit moet met vermelde garanties voldoende gewaarborgd worden geacht.

5.2

Voorts behoort, anders dan KLV heeft betoogd, (de mogelijkheid van) een huurprijsverhoging buiten de beoordeling van de toelaatbaarheid van de gevorderde indeplaatsstelling te worden gelaten. Voor zover KLV met dat betoog een huurprijsaanpassing in verband met een verlenging van de huurperiode voor het ogen heeft, geldt, zoals overwogen, de maatstaf zoals neergelegd in artikel 7:303 BW.

5.3

Tot slot dient bij de onderhavige beoordeling buiten beschouwing te worden gelaten de stelling van KLV dat ook als voorwaarde heeft te gelden dat overeenstemming moet worden bereikt over een verbouwing. Niet alleen geldt dat die stelling verder niet is uitgewerkt doch ook dat na de indeplaatsstelling de besloten vennootschap Dikke van Dale B.V. gebonden is aan het in artikel 7:215 lid 1 BW neergelegde verbod tot verandering van de inrichting of het gedaante van het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder. Dat verbod is thans voor DvD niet anders.

6.

De hiervoor in r.o. 4. en 5. gewogen argumenten zijn aldus alles afwegende onvoldoende om de vordering af te wijzen. Een en ander in aanmerking nemende zal de kantonrechter de vordering toewijzen onder de hierna te vermelden voorwaarden.

7.

Aangezien de door DvD genoemde datum voor de indeplaatsstelling van 1 januari 2006 al lang is verstreken en indeplaatsstelling pas kan worden gerealiseerd als van de machtiging gebruikt wordt gemaakt, zal in dit vonnis geen datum daarvoor worden genoemd.

8.

Wat betreft de door DvD gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, gesteld op een bedrag van € 180,00 exclusief 8% kantoorkosten, geldt dat niet aannemelijk is geworden dat de gestelde verrichtingen meer hebben omvat dan die waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. De vordering tot afzonderlijke vergoeding van de gestelde kosten zal dan ook worden afgewezen.

9.

KLV zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden verwezen, onder bepaling dat zij daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn als nader in het dictum te melden.

10.

Wat betreft de DvD gevorderde nakosten geldt dat de verschuldigdheid van deze kosten al is

begrepen in de kostenveroordeling en dat bij een eventueel geschil over de hoogte daarvan de weg van het vierde lid van artikel 237 Rv moet worden ge¬volgd. Dit deel van de vordering is dan ook thans niet toewijsbaar.

11.

Hetgeen partijen verder nog te berde hebben gebracht, kan, als in het voorgaande reeds behandeld dan wel niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.

De kantonrechter:

- machtigt DvD om de besloten vennootschap Dikke van Dale B.V. in de plaats te stellen als huurster van de bedrijfsruimte staande en gelegen te (7411 PC) Deventer aan de Nieuwe Markt 36 en 37, zulks onder de voorwaarden:

a. dat J. [K] en W. [IJ] zich persoonlijk garant stellen voor de betaling van de huurprijs en voor de andere op huurster rustende financiële verplichtingen uit de huurovereenkomst voor een termijn van vijf jaren na de indeplaatsstelling;

b. dat tijdens die termijn van vijf jaren geen wijziging zal optreden in de directie van die vennootschap en geen van de aandelen in die vennootschap in andere handen zal overgaan;

- veroordeelt KLV in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van DvD begroot op:

? € 800,00 voor salaris gemachtigde

? € 71,32 voor explootkosten

? € 281,00 voor vastrecht

onder bepaling dat KLV over de aan DvD toegewezen proceskosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf acht dagen na betekening van dit vonnis;