Uitspraken

(…)

De bijzondere aard van een opdracht tot het geven van een bindend advies noopt ertoe dat terughoudendheid dient te worden betracht als het gaat om het aannemen van aansprakelijkheid van bindend adviseurs voor tekortkomingen in de uitvoering van de opdracht. Mede in het licht van de tussen de opdrachtgevers onderling ingevolge art. 7:904 lid 1 BW geldende strikte maatstaf, moet ervan worden uitgegaan dat door bindend adviseurs gemaakte fouten eerst tot hun aansprakelijkheid jegens (een der) opdrachtgevers kunnen leiden dan wel een gegrond verweer kunnen opleveren tegen hun vordering tot betaling van de overeengekomen vergoeding, indien het in hun verhouding tot (een der) opdrachtgevers in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn aan die fouten geen gevolgen ten nadele van de bindend adviseurs te verbinden. Een minder strikte maatstaf zou tot de onwenselijke gevolgen kunnen leiden dat bindend adviseurs niet in vrijheid en onbevangenheid kunnen oordelen, en dat een partij de nadelige gevolgen van een (naar inhoud of wijze van totstandkoming) onjuist bindend advies gemakkelijker op de bindend adviseurs zou kunnen afwentelen dan dat zij de bindende kracht daarvan langs de weg van art. 7:904 zou kunnen aan tasten.”

Kerkplein heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die maken dat de rechtbank reden ziet om een andere, minder strikte maatstaf toe te passen. Kerkplein en de omwonenden hebben ervoor gekozen om hun verschil van opvatting over de planschade voor te leggen aan SAOZ en zich te conformeren aan de conclusie van SAOZ. Kerkplein heeft zich ertoe verplicht om door SAOZ vastgestelde planschade binnen 30 dagen na het advies te vergoeden (artikel 3 van de overeenkomst). De omwonenden hebben zich ertoe verplicht om het advies, ongeacht of volgens SAOZ sprake is van planschade, te aanvaarden als enige en algehele regeling van de planschade, geen planschadevergoeding aan te vragen bij het bevoegd gezag en geen bezwaar te maken tegen de (destijds nog niet verleende) omgevingsvergunning (artikel 4 en 5 van de overeenkomst). Bij een dergelijke overeenkomst past dat partijen zich in beginsel neerleggen bij het bindend advies, ook als zij het daarmee niet eens zijn. Kerkplein heeft dit niet gedaan, waarna de omwonenden met succes nakoming van hun overeenkomst met Kerkplein hebben gevorderd.

Heeft SAOZ een fout gemaakt die tot aansprakelijkheid leidt?

Kerkplein heeft aan haar vordering onder meer een brief van A. van de Bunt ten grondslag gelegd, waarin wordt gesteld dat de planologische mogelijkheden van het voormalige kantoorgebouw in de kern niet zijn veranderd. Daarnaast stelt Kerkplein dat SAOZ ten onrechte de (verwachte) feitelijke situatie voor en na de verlening van de vergunning mede van belang heeft geacht, in plaats van een planologische vergelijking te maken.
Hiermee heeft Kerkplein niet voldoende gemotiveerd gesteld dat SAOZ in haar advies een onjuiste maatstaf heeft aangelegd. In de overeenkomst tussen Kerkplein en de omwonenden staat dat SAOZ wordt gevraagd te bepalen “of de wijziging van de bestemming van het Kantoor voor de Eigenaar zal leiden tot Planschade”. Daarmee is duidelijk dat SAOZ een vergelijking moet maken tussen de situatie waarin het gebouw is bestemd als kantoor en de situatie waarin het gebouw een woonbestemming heeft. Dat heeft SAOZ ook gedaan.

De stelling van Kerkplein dat SAOZ moet beoordelen wat de te verwachten hinder is als de planologische mogelijkheden maximaal worden benut, neemt niet weg dat – zoals SAOZ gemotiveerd betoogt – mede van belang is welk gebruik bij een bepaalde bestemming normaal gesproken mag worden verwacht. Dat Kerkplein onweersproken stelt dat er planologisch gezien geen beperkingen waren om het kantoorgebouw in de avonden en weekends open te houden, betekent nog niet dat het in de rede ligt om te verwachten dat een kantoorgebouw in het algemeen of dit kantoorgebouw in het bijzonder zeven dagen per week en vierentwintig (of achttien) uur per dag in gebruik is. Kerkplein heeft niet voldoende gemotiveerd gesteld dat een zo intensief gebruik van een kantoorgebouw in het algemeen of in dit geval verwacht moest worden.

Kerkplein heeft gemotiveerd betoogd dat het onbegrijpelijk is dat SAOZ verwacht dat de omwonenden meer hinder zullen ondervinden van negen appartementen met naar verwachting twee bewoners per appartement dan van een kantoorgebouw waarin veel meer personen aanwezig zijn.
SAOZ stelt daar onder meer tegenover dat woningen in de regel meer permanent gebruikt worden dan kantoren, vooral in de avonden en weekends. Daarnaast verwacht SAOZ vooral in de zomermaanden meer hinder voor omwonenden, bijvoorbeeld omdat de bewoners van de appartementen beschikken over een balkon waar zij (ook in de avonduren) aanwezig kunnen zijn en geluid kunnen maken.

De rechtbank stelt vast dat beide partijen hun standpunten uitvoerig hebben toegelicht. Het is niet aan de rechtbank om te beoordelen of de argumenten van Kerkplein sterker zijn dan die van SAOZ; dat zou in strijd zijn met de strekking van de overeenkomst tussen Kerkplein en de omwonenden, de aard van de opdracht aan SAOZ en de strekking van het in 4.1 aangehaalde arrest van de Hoge Raad. Kerkplein dient voldoende onderbouwd te stellen dat SAOZ een fout of fouten heeft gemaakt die dermate ernstig is of zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om daaraan geen gevolgen te verbinden ten nadele van SAOZ. Aan deze stelplicht heeft Kerkplein niet voldaan. Anders dan Kerkplein acht de rechtbank de door SAOZ gegeven toelichting op de begroting van de planschade niet onbegrijpelijk of onmiskenbaar onjuist. De rechtbank stelt vast dat Kerkplein in de procedure tegen de omwonenden in het ongelijk is gesteld en dat het naar het oordeel van de Hoge Raad ongewenst is dat een partij de nadelige gevolgen van een onjuist bindend advies – als daarvan al sprake zou zijn – gemakkelijker op de bindend adviseur kan afwentelen dan dat zij de bindende kracht daarvan langs de weg van artikel 7:904 BW kan aantasten.

conclusie

proceskosten