Uitspraken

Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening als de onderhavige dient te worden beoordeeld of partijen een zodanig spoedeisend belang hebben dat van hen niet mag worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. Bij die beoordeling dienen in ieder geval te worden betrokken hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure toegewezen zal worden, het belang bij het treffen van de voorziening en de gevolgen bij het ten onrechte treffen van een voorziening. In dit vonnis geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Wanneer partijen een bodemprocedure starten dan is de rechter in die procedure niet aan dit oordeel gebonden.

Niet in geschil is dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst maandelijks huur verschuldigd is en dat zij vanaf de maand april 2020 de huur niet volledig heeft voldaan. [gedaagde] voert als verweer dat zij het gehuurde als gevolg van de coronacrisis maar zeer beperkt heeft kunnen gebruiken, waardoor haar omzet fors is gedaald.

De kantonrechter merkt het niet kunnen gebruiken van het gehuurde aan als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een gebrek kan immers iedere omstandigheid zijn die het huurgenot dat [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten beperkt. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat onvoorziene overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde verminderen een gebrek vormen. Een gebrek geeft in beginsel recht op een daaraan evenredige huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Het recht op huurprijsvermindering is echter in artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen uitgesloten. [gedaagde] voert in dat kader aan dat sprake is van onvoorziene omstandigheden.

Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW moet sprake zijn van omstandigheden die ten tijde van het aangaan van de overeenkomst in de toekomst liggen en die niet (stilzwijgend) in de overeenkomst zijn verdisconteerd. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn dat [eiseres 1] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Daarnaast moeten de omstandigheden naar de aard van de overeenkomst of de verkeersopvatting niet voor rekening van [gedaagde] komen.

Het is aannemelijk dat de bodemrechter de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke crisis bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Het is niet eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle middenstandbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. In zoverre verschilt de coronacrisis ook van bijvoorbeeld de economische crisis uit 2008, waarnaar [eiseres 1] verwijst.

Voorts is niet uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De coronacrisis heeft grote gevolgen voor [gedaagde] . Zij is door de maatregelen gedwongen haar deuren als restaurant tijdelijk te sluiten. Daardoor is de omzet drastisch gedaald. Daarnaast is sprake van een gebrek, waardoor het risico op grond van de wet voor rekening van [eiseres 1] als verhuurder komt. Partijen zullen zich bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bewust zijn geweest van de impact van de uitsluiting van huurprijsvermindering onder de huidige omstandigheden. De economische problemen door een wereldwijde pandemie zijn – anders dan bij een economische crisis – niet inherent aan schommelingen in de markt waarin partijen zich begeven. Deze schommelingen vallen niet binnen het normale ondernemersrisico van [gedaagde] , zodat de gevolgen van de coronacrisis niet (uitsluitend) voor haar rekening behoren te komen.

Uit het bovenstaande volgt dat de uitkomst van de bodemprocedure onzeker is. Het is niet uitgesloten dat de bodemrechter een beroep op onvoorziene omstandigheden zal honoreren en de overeenkomst zal wijzigen waardoor [gedaagde] een geslaagd beroep op huurprijsvermindering kan doen. Toewijzing van de vordering in kort geding kan grote gevolgen voor [gedaagde] hebben. [eiseres 1] kan dan immers huurtermijnen incasseren die [gedaagde] op dit moment niet kan missen. [eiseres 1] heeft daartegenover onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij een zodanig spoedeisend belang bij toewijzing van haar vordering heeft dat van haar niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat [eiseres 1] in de financiële problemen dreigt te raken. [eiseres 1] heeft ter zitting zelf aangevoerd dat de helft van haar huurders de huur de afgelopen maanden heeft doorbetaald en dat met de andere helft een regeling is getroffen. Ook [gedaagde] heeft een deel van de huur over de maanden april en mei 2020 betaald. Het is dus niet zo dat de inkomstenstroom van [eiseres 1] volledig is opgedroogd. De vordering in conventie zal dan ook worden afgewezen.

De vordering in reconventie zal eveneens worden afgewezen. In kort geding kan slechts een ordemaatregel getroffen worden. [eiseres 2] vordert huurprijsvermindering. Bij toewijzing van deze vordering, zou de rechtstoestand tussen partijen gewijzigd worden. Dit is in kort geding niet mogelijk, ook niet voor een tijdelijke periode.

Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in conventie en in reconventie worden gecompenseerd in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.