Uitspraken

Allereerst moet worden vastgesteld wat partijen met elkaar zijn overeengekomen. Is dat wat in de brieven van 3 en 5 juli 2018 staat, aangevuld met de bepalingen van de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst, zoals RZ Wonen heeft gesteld? Of is dat uitsluitend wat in de brieven van 3 en 5 juli 2018 staat, zoals RL Trade als verweer heeft aangevoerd?

In zijn e-mail van 24 september 2018 aan [naam persoon 1] , heeft [naam persoon 2] uitdrukkelijk vermeld dat de bij die e-mail gaande koopovereenkomst (de als productie 3B bij dagvaarding ingebrachte koopovereenkomst) niet in de plaats komt van de gemaakte afspraken en ondertekende koopbevestigingen (naar de rechtbank begrijpt de brieven van 3 en 5 juli 2018), en slechts is bedoeld voor de financieringsaanvraag van RZ Wonen (r.o. 2.8 hiervoor). In zijn e-mail van 26 september 2018 schijft [naam persoon 2] vervolgens aan [naam persoon 1] dat geen koopakte zal worden opgemaakt (r.o. 2.9 hiervoor). In de leveringsakte wordt met betrekking tot de koopovereenkomst enkel verwezen naar de brief van 3 juli 2018 (r.o. 2.10 hiervoor).

Tot slot heeft [eiser 2] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard “Die meer volledige koopovereenkomst was nodig omdat de financiering van ING niet doorkwam en eind augustus besloten is een financiering bij ABN AMRO aan te vragen”.

In dit licht is de rechtbank van oordeel dat RZ Wonen haar stelling dat de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst, al dan niet in aanvulling op de brieven van 3 en 5 juli 2018, te gelden heeft als de schriftelijke weerslag van hetgeen door partijen is overeengekomen, onvoldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd. Voor zover RZ Wonen zich heeft beroepen op bepalingen van de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte overeenkomst, zal de rechtbank daaraan voorbij gaan. De rechtbank zal bij de beoordeling van wat schriftelijk tussen partijen is overeengekomen slechts uitgaan van de brieven van 3 en 5 juli 2018, mogelijk aangevuld met hetgeen uit de overige in het geding gebrachte correspondentie tussen partijen blijkt.

RZ Wonen heeft ter onderbouwing van haar beroep op dwaling en vernietiging twee feitelijke grondslagen aangevoerd. Ten eerste het bestaan van voorkeursrechten op vijf van de woningen voor de gemeente Rotterdam, en ten tweede de staat van het onderhoud van de aangekochte woningen. Volgens RZ Wonen heeft RL Trade ten aanzien van beide de op haar rustende medeplicht(en) geschonden (artikel 6:228, lid 1. onder b, Burgerlijk Wetboek).

Voor een geslaagd beroep op dwaling als gevolg van de schending van een mededelingsplicht door de wederpartij (in dit geval RL Trade), is in elk geval vereist dat;

- de wederpartij op de hoogte was, of behoorde te zijn, van de werkelijke toestand (van de eigenschap) ten aanzien waarvan is gedwaald én,

- de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst moest begrijpen dat die eigenschap voor de dwalende van essentieel belang was (het kenbaarheidsvereiste).

Is aan één (of beide) van de hiervoor genoemde vereisten niet voldaan, dan bestond ten aanzien van de eigenschap waaromtrent gedwaald werd geen mededelingsplicht aan de zijde van de wederpartij en kan niet vernietigd worden op de grond van artikel 6:228, lid 1, onder b Burgerlijk Wetboek.

Met betrekking tot de voorkeursrechten heeft RZ Wonen gesteld “De Koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling. (…) Immers, het eigendomsrecht was ten aanzien van vijf woningen bezwaard met een voorkeursrecht ten behoeve van de gemeente” (dagvaarding, randnummer 33). Het gaat dan om de woningen aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] en [adres 5] , alle te Rotterdam (dagvaarding, randnummer 5).

RZ Wonen heeft haar stelling onderbouwd met productie 8 bij dagvaarding; uittreksels “Eigendomsinformatie” uit het kadaster, met betrekking tot de genoemde vijf woningen, alle van 19 juli 2019. Uit deze eigendomsinformatie volgt dat:

- ten aanzien van de [adres 1] per 19 juli 2019 géén publiekrechtelijke beperkingen in de kadastrale registers ingeschreven waren,

- ten aanzien van de [adres 2] op 21 februari 2019 een “Voorstel tot dan wel voorlopige aanwijzing van gronden” op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten in de kadastrale registers is ingeschreven,

- ten aanzien van de [adres 3] op 4 juni 2019 een “Aanwijzing van gronden” op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten in de kadastrale registers is ingeschreven,

- ten aanzien van de [adres 4] op 4 juni 2019 een “Aanwijzing van gronden” op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten in de kadastrale registers is ingeschreven,

- ten aanzien van de [adres 5] op 4 juni 2019 een “Aanwijzing van gronden” op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten in de kadastrale registers is ingeschreven.

De rechtbank stelt op grond van het voorgaande vast dat uit het door RZ Wonen zelf ingebrachte bewijs niet blijkt, dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 3 c.q. 5 juli 2018, of ten tijde van de overdracht op 18 oktober 2018 ten aanzien van een van de door RZ Wonen genoemde woningen sprake was van een bestaand voorkeursrecht voor de gemeente. De hiervoor onder r.o. 4.9 aangehaalde stelling van RZ Wonen mist derhalve feitelijke grondslag en de rechtbank gaat daarom aan die stelling voorbij.

Voor zover RZ Wonen aanvullend heeft bedoeld te stellen (dagvaarding, randnummer 34) dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst reeds vast stond dat de gemeente (op enig moment in de toekomst) met betrekking tot een vijftal woningen een voorkeursrecht zou gaan uitoefenen (én dat RL Trade daarmee bekend was én dienaangaande een mededelingsplicht had), heeft RZ Wonen deze stelling op geen enkele wijze feitelijk onderbouwd en heeft zij derhalve onvoldoende gesteld.

De rechtbank is van oordeel dat RZ Wonen, ten aanzien van de voorkeursrechten van de gemeente, niet heeft voldaan aan haar stelplicht, zodat het daarop gebaseerde beroep op dwaling zal worden afgewezen.

RL Trade heeft betwist dat de staat van onderhoud van de portefeuille als geheel slechter was dan wat RZ Wonen daar, gelet op de leeftijd en de locatie van de woningen van mocht verwachten. RL Trade heeft daarnaast betwist dat zij door de vorige eigenaar van de vastgoedportefeuille van de staat van onderhoud schriftelijk of mondeling op de hoogte is gebracht. De rechtbank ziet evenwel aanleiding om eerst het hiervoor onder r.o 4.7 aangehaalde kenbaarheidsvereiste te bespreken. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van die kenbaarheid rusten op RZ Wonen.

RZ Wonen heeft met betrekking tot de kenbaarheid voor RL Trade van het, voor RZ Wonen, essentiële belang van de staat van onderhoud, niet meer gesteld dan “PNO en RL (…) hadden bovendien kunnen weten dat de status van het onderhoud (…) van groot belang zou zijn voor RZ. RZ kocht immers het vastgoed als duurzame belegging”. De rechtbank zal er veronderstellenderwijs vanuit gaan dat waar RZ Wonen stelt dat RL Trade “had kunnen weten”, bedoeld is te stellen dat RL Trade “moest begrijpen”. Eveneens veronderstellenderwijs zal de rechtbank ervan uit gaan dat waar RZ Wonen stelt dat de staat van onderhoud “van groot belang” zou zijn, bedoeld is te stellen dat deze “essentieel” was.

Hoe, of waarom, RL Trade had moeten begrijpen dat de staat van onderhoud voor RZ Wonen essentieel was, heeft RZ Wonen niet feitelijk onderbouwd. RZ Wonen heeft weliswaar gesteld dat zij het vastgoed kocht als duurzame belegging, doch gesteld noch gebleken is dat RL Trade op de hoogte was van die intentie van RZ Wonen. Evenmin heeft RZ Wonen enige feitelijke invulling gegeven aan wat zij bedoelt met een “duurzame belegging”.

RZ Wonen heeft daarentegen onweersproken gelaten dat het gekochte voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en de overdracht niet is geïnspecteerd, niet is bezichtigd en dat zelfs niet naar de staat van onderhoud is gevraagd. Kortom, RZ Wonen heeft op geen enkele manier blijk gegeven van enige (bijzondere) interesse in de staat van onderhoud. In dat licht staat hetgeen RL Trade volgens RZ Wonen had moeten begrijpen, in schril contrast tot de belangstelling die RZ Wonen zelf, voorafgaand aan de koop en levering, voor die essentiële eigenschap heeft geëtaleerd.

De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat RZ Wonen, ten aanzien van de kenbaarheid voor RL Trade van het gestelde (essentiële) belang dat RZ Wonen hechtte aan de staat van onderhoud, onvoldoende heeft gesteld. Als gevolg daarvan kan niet worden geoordeeld dat de staat van onderhoud voor RL Trade kenbaar van essentieel belang was en dus niet dat in dat verband enige mededelingsplicht op RL Trade rustte. Het beroep op dwaling ten aanzien van de staat van onderhoud kan derhalve niet slagen.

RZ Wonen heeft ter onderbouwing van haar stellingen dat RL Trade is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst rustende verplichtingen drie feitelijke grondslagen aangevoerd; het bestaan van voorkeursrechten op vijf van de woningen van de gemeente Rotterdam, de staat van het onderhoud van de aangekochte woningen en het schenden van de garantie met betrekking tot de jaarlijkse huurstroom.

De rechtbank verwijst naar wat hiervoor onder r.o 4.9 tot en met r.o. 4.12 is overwogen met betrekking tot de voorkeursrechten. Op dezelfde gronden kan niet worden vastgesteld dat RL Trade tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst zoals die blijkt uit de brieven van 3 en 5 juli 2019, waar het de voorkeursrechten betreft.

RZ Wonen heeft haar stelling dat RL Trade is tekortgeschoten enkel onderbouwd met een verwijzing naar artikel 6.3 van de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst. Gelet op hetgeen hiervoor onder r.o. 4.5 is overwogen behoeft dit geen zelfstandige bespreking meer. De rechtbank gaat aan deze stelling van RZ Wonen voorbij. Niet vastgesteld kan worden dat RL Trade, waar het de staat van onderhoud betreft, tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de overeenkomst.

RZ Wonen heeft gesteld dat RL Trade de overeenkomst niet behoorlijk is nagekomen, omdat “de huurinkomsten op jaarbasis niet € 513.555,- (zijn; rechtbank) zoals is gegarandeerd door PNO en RL, maar (…) lager” (dagvaarding, randnummer 38). Dit is het gevolg van vele huuropschortingen en -opzeggingen als gevolg van de slechte staat van onderhoud van de woningen, aldus RZ Wonen.

Tussen partijen is niet in geschil dat door RL Trade een huurstroom van € 513.555,00 is gegarandeerd en dat bij een te blijken lagere huurstroom de koopprijs middels een vooraf vastgestelde factor bijgesteld zou worden.

Volgens RL Trade behelst deze garantie evenwel niet meer dan dat dit bedrag de totale waarde was van alle lopende huurovereenkomsten op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst (3 en 5 juli 2018) en dat de prijs zou worden bijgesteld indien de totale waarde van de lopende huurovereenkomsten per datum overdracht lager zou zijn. RL Trade heeft daarnaast aangevoerd dat op de datum van het transport, tezamen met [naam persoon 1] en in het bijzijn van een notarisklerk, op het kantoor van de notaris, de totale waarde van alle lopende huurovereenkomsten is gecontroleerd aan de hand van alle overeenkomsten en dat deze nog steeds hetzelfde was als per datum van de koopovereenkomst. Dit laatste is door RZ Wonen niet weersproken.

De rechtbank constateert dat de door RL Trade aan de garantie van de huurstroom gegeven uitleg, geheel strookt met wat ten aanzien van die uitleg – nota bene op uitdrukkelijk verzoek van RZ Wonen (r.o. 2.7 hiervoor) – is opgenomen aan het einde van de als productie 3B bij dagvaarding overgelegde koopovereenkomst (hiervoor r.o. 2.8, laatste alinea) (zijnde het stuk waarvan RZ Wonen zelf in deze procedure steeds heeft gesteld dat dit de tussen partijen gemaakte afspraken weergeeft) en met hetgeen [eiser 2] daarover in zijn e-mail van 22 september 2018 aan [naam persoon 1] heeft geschreven (r.o. 2.7 hiervoor).

Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat RZ Wonen haar stellingen, na gemotiveerde betwisting door RL Trade, onvoldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat RL Trade op enige wijze in de nakoming van de koopovereenkomst tekort is geschoten. Aan RZ Wonen komt daarom geen ontbindingsbevoegdheid toe. Evenmin is sprake van enige gehoudenheid tot schadevergoeding zijdens RL Trade

De meer subsidiair door RZ Wonen aangevoerde onrechtmatige daad is feitelijk gegrond op de schending van een mededelingsplicht door RL Trade (dagvaarding, randnummer 44). De rechtbank heeft hiervoor onder r.o 4.9 tot en met r.o 4.18 echter al vastgesteld dat van schending van een mededelingsplicht door RL Trade geen sprake is. De meer subsidiair aangevoerde rechtsgrond onrechtmatige daad behoeft daarom geen zelfstandige bespreking.

Nu van geen van de door RZ Wonen aan haar vorderingen ten grondslag gelegde rechtsgronden is gebleken, zal de rechtbank de vorderingen van RZ Wonen afwijzen.

RL Trade heeft bij conclusie van antwoord geconcludeerd tot, onder meer, veroordeling van RZ Wonen tot onmiddellijke opheffing van de gelegde beslagen. RL Trade heeft echter ter zake geen incidentele vordering of een vordering in reconventie gedaan. Het gestelde bij conclusie van antwoord kan ook niet ambtshalve als een conclusie van eis in reconventie worden beschouwd. RL Trade heeft, anders dan de enkele vermelding van de gewenste opheffing van de beslagen in de conclusie aan het slot van het processtuk, niets gesteld of aangevoerd met betrekking tot enige vordering tot opheffing van beslagen. Nu RL Trade aldus geen vordering ter zake de beslagen heeft ingesteld, kan de rechtbank ook niet over de beslagen beslissen.

RZ Wonen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van RL Trade worden begroot op:

- griffierecht € 4.030,00

- salaris advocaat 6.198,00 (2,0 punten × tarief € 3.099,00)

Totaal € 10.228,00