RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8047265 \ CV EXPL 19-40234
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
[eiseres]
,
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 9 september 2019,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. de Jong te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ respectievelijk ‘Havensteder’.
1. Het verloop van de procedure
1.1.Het verloop van de procedure volgt uit de volgende (proces)stukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- -
het exploot van dagvaarding, met producties;
- -
de conclusie van antwoord, met producties;
- -
het vonnis van 16 oktober 2019, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- -
de brief van 10 december 2019 van de gemachtigde van [eiseres] , met één productie;
- -
het proces-verbaal van de op 19 december 2019 gehouden comparitie van partijen;
- -
de brief van 30 maart 2020 van de gemachtigde van [eiseres] ;
- -
de brief van 30 maart 2020 van de gemachtigde van Havensteder.
1.2.Ter zitting d.d. 19 december 2019 hebben partijen verzocht om aanhouding van de zaak in verband met onderling overleg. Vervolgens hebben partijen bij brieven van 30 maart 2020 medegedeeld dat zij geen overeenstemming hebben bereikt. Namens [eiseres] is verzocht om vonnis te wijzen.
1.3.De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
In deze procedure wordt van het volgende uitgegaan.
2.1.Tussen Havensteder als verhuurder en [eiseres] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de flatwoning aan de [adres 1] (hierna: ‘de woning’). [eiseres] is sinds 2004 woonachtig in de woning.
2.2.De woning werd sinds 1983 aanvankelijk verhuurd aan de ouders van [eiseres] , die inmiddels zijn overleden.
2.3.In de periode 1983 tot 2011 heeft een ouder echtpaar gewoond aan de [adres 2] , in de flatwoning boven [eiseres] (hierna: de bovengelegen woning).
2.4.Sinds juli 2011 woont de heer [naam] met zijn partner en vier kinderen (hierna: ‘de bovenburen’ of ‘het gezin [naam] ’) in de bovengelegen woning.
2.5.Sinds 2012 heeft [eiseres] klachten over geluidsoverlast door de bovenburen gemeld bij Havensteder.
2.6.In juli 2013 is door Havensteder buurtbemiddeling aangeboden. Buurtbemiddeling heeft echter niet plaatsgevonden, omdat [eiseres] heeft aangegeven niet in gesprek te willen gaan met de bovenburen.
2.7.In januari 2014 heeft er toch buurtbemiddeling plaatsgevonden. In haar brief van 23 januari 2014 heeft Havensteder de gemaakte afspraken bevestigd aan [eiseres] :
“(…)
- De klachteninspecteur van Havensteder zal een afspraak maken om bij de woning aan de [adres 2] naar contactgeluiden te kijken.
- Kosten berekenen voor ondervloer voor de woonkamer en gang in de woning van de [adres 2] . Als de offerte wordt goedgekeurd door beide huurders zullen wij met elkaar bekijken of de mogelijkheden zijn om de kosten te delen.
- Als u geluidsoverlast ervaart dit gelijk melden bij de familie [naam] .
(…)”
2.8.Op 11 februari 2014 heeft de klachteninspecteur van Havensteder de woning bezocht. Naar aanleiding van dat bezoek schrijft Havensteder in haar brief van 19 februari 2014 aan [eiseres] , voor zover relevant, het volgende:
“(…)
Na een inspectie in uw woning aan de [adres 1] en de woning aan de [adres 2] is de klachteninspecteur tot de conclusie gekomen dat de overlast wat u ervaart komt door contactgeluiden. Dit heeft te maken met de bouw van het complex. Om deze geluiden te minimaliseren wordt er een tapijtondervloer geadviseerd voor de gehele woning. Hiermee demp je het geluid.
(…)”
2.9.Naar aanleiding van het vloerenonderzoek heeft Havensteder bij brief van 23 juli 2014 aan [eiseres] medegedeeld dat de bovenburen financieel niet in staat zijn om de hoge kosten voor het leggen van ondervloeren in de gehele bovengelegen woning te dragen en voorgesteld dat [eiseres] en de bovenburen in gesprek gaan over het delen van de kosten.
2.10.Eind 2014 hebben de bovenburen op eigen kosten ondervloeren en vloerbedekking aangelegd in (een deel van) de bovengelegen woning. De bovenburen hebben in 2015 en 2016 ook nog verschillende maatregelen getroffen ter zake de vloeren.
2.11.In 2015 heeft Havensteder aangeboden een geluidsmeting te laten uitvoeren. In de periode 31 augustus 2015 tot 6 september 2015 is daarom een geluidsmeting uitgevoerd in de woning in opdracht van de gemeente Rotterdam. Naar aanleiding van die geluidsmeting is een rapport opgesteld (hierna: ‘het rapport uit 2015’). Het rapport kent, voor zover relevant, de volgende inhoud:
“(…)
Opmerkingen van coördinator woonoverlast:
Alle tijdstippen waarop een meting heeft plaats gevonden waren overdag en niet voor de nachtrust bestemde tijd.
De overlast bestaat uit huilende en gillende kinderen en soms hoor ik ze ook stampen of iets laten vallen.
(…)”
2.12.Op 24 februari 2016 zijn de vloeren van de bovenburen nogmaals onderzocht. Uit dat onderzoek is geen objectief bewijs van overlast naar voren gekomen.
2.13.Havensteder heeft in maart 2016 aangeboden om een professionele geluidsmeting te laten uitvoeren. Partijen hebben sinds maart 2016 hierover gecorrespondeerd. Havensteder heeft voorgesteld om de kosten van de geluidsmeting alleen bij [eiseres] in rekening te brengen, als uit die geluidsmeting zou blijken dat er geen sprake is van overlast. [eiseres] heeft in verband met de kosten geweigerd om mee te werken aan de geluidsmeting.
2.14.Op 10 augustus 2018 is de bovengelegen woning bezocht door een inspecteur van Bouw- & Woningtoezicht. In de ‘checklist kamergewijze verhuur’ zijn, voor zover relevant, door de inspecteur de volgende aantekeningen gemaakt:
“(…)
Onaangekondigd pand bezocht (…). Op verzoek mochten we de gehele woning bekijken, niets wijst uit dat er meerdere personen woonachtig zou zijn.
betreffende (3) slaapkamers worden door de gezinsleden beslagen. geen verdere bedden, matrassen etc. dat er mogelijk sprake zou zijn van inwoning.
Beide gaven aan dat er veelal familieleden op bezoek komen en voornamelijk zijn broer met kinderen (…).
(…)”
2.15.In oktober 2018 heeft Havensteder wederom buurtbemiddeling aangeboden. Tussen [eiseres] en de bovenburen is naar aanleiding van die buurtbemiddeling een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen met, voor zover relevant, de volgende inhoud:
“(…)
Overwegende dat partijen hebben besloten om onder leiding van bovengenoemde mediator het navolgende doel te willen bereiken:
een burenrelatie krijgen, waarbij rekening wordt gehouden met elkaar.
Om dit doel te bereiken zijn partijen bereid om de navolgende afspraken met elkaar te maken:
1. De heer [naam] zal er alles aan doen om het rennen, springen, stampen en schreeuwen van de kinderen te beperken. De beperking zal zodanig zijn, dat de buren hier geen overlast meer van zullen ondervinden;
2. Mevrouw [eiseres] zal accepteren, dat het soms incidenteel kan gebeurden, dat kinderen zich schuldig maken aan het bovenstaande.
3. U zult elkaar vanaf heden respectvol behandelen. Dat houdt in, dat er door u of andere familieleden niet meer wordt gescholden, geen dreigende gebaren meer worden gemaakt en/of naar elkaar wordt geschreeuwd;
4. U zult met elkaar gaan communiceren, indien daar noodzaak toe is. Mevrouw [eiseres] zal op respectvolle wijze zich schriftelijk richten tot de heer [naam] . De heer [naam] zal de brief van mevrouw [eiseres] serieus nemen en respectvol schriftelijk reageren;
5. Met mevrouw [naam] kan mevrouw [eiseres] mondeling communiceren, daar dit tot op heden ook rustig verloopt.
(…)”
2.16.In de periode 20 mei 2019 tot en met 4 juni 2019 is een professionele geluidsmeting uitgevoerd in de woning door het bedrijf Geluid Plus Adviseurs in opdracht van de gemeente Rotterdam. Naar aanleiding van die geluidsmeting is een rapport opgesteld (hierna: ‘het rapport uit 2019’). Het rapport kent, voor zover relevant, de volgende inhoud:
“(…)
Richtwaarden burenlawaai
Voor geluidhinder die veroorzaakt wordt door burenlawaai is er geen wet- en regelgeving waarin geluidnormen zijn vastgelegd voor de toelaatbare geluidhinder, het gemiddelde/equivalente geluidniveaus en/of maximale (piek)geluidniveaus. Op basis van wet- en regelgeving worden voor de toelaatbare geluidniveaus in verblijfsruimten van woningen de volgende grenswaarden aangehouden. (…)
Beleving burenlawaai
(...) Hierbij is uitgegaan van een gemiddelde woning met bouwjaar 1993 of jonger (gebouw volgens het Bouwbesluit). (…) Bij oudere woningen kan burengeluid eerder waargenomen worden doordat deze doorgaans een slechtere lucht- en contactgeluidisolatie tussen de woningen en een slechtere gevelwering hebben. (…) Wanneer een woning voor 1993 gebouwd is, zal het burengeluid (…) tot hogere geluidniveaus leiden in de woning en daardoor eerder hoorbaar of hinderlijk zijn. (…)
Beoordeling burenlawaai
Het equivalente geluidniveau (inclusief toeslag voor extra hinderlijke geluiden) en maximale (piek)geluidniveau wordt als volgt beoordeeld:
Hinderlijk: waarden groter dan de richtwaarde maar kleiner dan de grenswaarde. Binnen het Team Woonoverlast van de gemeente Rotterdam worden hinder, ergernissen en irritaties niet als woonoverlast beoordeeld;
Overlast: een overschrijding van de grenswaarden.
Samenvatting meetwaarden
In de meetperiode zijn veel geluidsopnames gemaakt door bewoner/gehinderde waaruit blijkt dat geluid van buren, veroorzaakt door stemgeluid van kinderen en volwassenen en contactgeluid, duidelijk en dagelijks waarneembaar is in de woonkamer waar gemeten is. Het geluid van de buren is met name overdag en ’s avonds hoorbaar.
Het stemgeluid kinderen en ook volwassenen is hoorbaar, herkenbaar en soms verstaanbaar. De gemiddelde geluidsniveaus blijven onder de 30 dB(A), hetgeen in de dag- en avondperiode nog acceptabele waarden zijn. In de nachtperiode is geen hinder geconstateerd in de beluisterde steekproef. Uit de vele opnamen die door bewoonster zijn gemaakt blijkt dat dit burengeluid met grote regelmaat (dagelijks en op veel momenten van de dag) hoorbaar is.
Burengeluid door contactgeluid vanwege lopen, tikken/bonken op de vloer, objecten laten vallen zijn, net als het stemgeluid en vaak gelijktijdig, hoorbaar in de woning. Uit de vele opnamen die door bewoonster zijn gemaakt blijkt dat dit contactgeluid met grote regelmaat (dagelijks en op veel momenten van de dag) hoorbaar is. Richtwaarden worden met enige regelmaat overschreden maar de bovengrens voor het maximaal geluidniveau wordt niet overschreden.
Op basis van de vastgelegde audio-opnamen blijkt van het geluid van de buren dagelijks de gehele dag door (behalve in de nachtperiode) duidelijk waarneembaar is in de woning (…). Op basis van de herkenbaarheid en de regelmaat van het voorkomen van het burenlawaai kan gesteld worden dat er woonoverlast is vanwege het geluid van de buren. De meetwaarden ondersteunen deze conclusie echter niet. Er zijn geen meetwaarden vastgesteld die de grenswaarden overschrijden, wel worden de richtwaarden voor het maximaal (piek)geluidniveau af en toe overschreden.
(…)”
5. De beoordeling
5.1.Ter beoordeling van het onderhavige geschil wordt het volgende voorop gesteld.
De verhuurder is gehouden de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen en omstandigheden die het huurgenot beperken op te heffen, voor zover de verhuurder tot dat laatste in staat is en dat redelijkerwijs van hem kan worden gevergd.
Het onderhavige geschil heeft betrekking op geluidsoverlast door de buren. Geluidsoverlast is een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en kwalificeert ingevolge het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW in beginsel niet als een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, dat door de verhuurder op verlangen van de huurder dient te worden verholpen.
Als echter sprake is van een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en de verhuurder heeft tegenover die derden zodanige bevoegdheden dat kan worden gezegd dat hij mede tot de feitelijke stoornis in het huurgenot bijdraagt als hij van die bevoegdheden geen gebruik maakt, dan valt die situatie niet onder artikel 7:204 lid 3 BW. In dat geval is sprake van een bijdrage van de verhuurder aan het voortbestaan van de feitelijke stoornis, hetgeen een gebrek als bedoeld in 7:204 lid 2 BW oplevert.
5.2.Een dergelijke situatie kan zich voordoen in een geval als het onderhavige, waarin de overlast veroorzakende derde ook een huurder is van de verhuurder en de verhuurder maatregelen tegen die huurder kan nemen in het kader van de tussen hen geldende huurovereenkomst. In de onderhavige situatie liggen de door Havensteder genomen maatregelen dan ook ter beoordeling voor aan de kantonrechter.
5.3.Voordat kan worden beoordeeld of de verhuurder jegens de overlast ondervindende huurder is tekortgeschoten, dient eerst te worden beoordeeld of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard is dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd en of, gelet op de ernst van de overlast, de verhuurder zijn verplichting jegens de huurder om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, niet is nagekomen. Bij de beoordeling daarvan zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
5.4.Hoewel vaststaat dat [eiseres] ernstige geluidsoverlast ervaart, staat daarmee nog niet vast dat de ervaren geluidsoverlast zodanig ernstig is, dat die overlast rechtens als onrechtmatig moet worden beschouwd. De geluidsoverlast dient namelijk niet alleen in de subjectieve beleving van [eiseres] (en overige betrokkenen) te bestaan, maar ook objectief te kunnen worden vastgesteld, bijvoorbeeld aan de hand van geluidsmetingen.
5.5.In 2015 hebben er geluidsmetingen plaatsgevonden in de woning. Uit het rapport uit 2015 (ro. 2.11), waarvan de inhoud niet door partijen is betwist, kan slechts worden afgeleid dat er overdag geluidsmetingen hebben plaatsgevonden en dat er geluiden van huilende en gillende kinderen, stampen en het laten vallen van iets zijn waargenomen. Uitsluitend op basis van die informatie, kan niet worden geconcludeerd dat er sprake is van ernstige geluidsoverlast, die als onrechtmatig dient te worden beschouwd. Immers, de waargenomen geluiden zijn te kwalificeren als woon- en leefgeluiden en uit het rapport wordt niet duidelijk of die waargenomen geluiden de grenzen van het toelaatbare overschrijden.
5.6.In 2019 heeft een professionele geluidsmeting plaatsgevonden. Uit het rapport uit 2019 (ro. 2.16), waarvan de inhoud niet door partijen is betwist, volgt het volgende.
Op basis van wet- en regelgeving zijn bepaalde waarden vastgesteld, waarbij een overschrijding van de richtwaarden als hinderlijk wordt bestempeld en een overschrijding van de grenswaarden als overlast. Bij oudere woningen van vóór 1993 kan burengeluid eerder worden waargenomen vanwege de doorgaans slechtere lucht- en contactgeluidisolatie tussen de woningen en slechtere gevelwering. In dergelijke woningen kan burengeluid tot hogere geluidniveaus leiden in de woning en daardoor eerder hoorbaar of hinderlijk zijn.
In de woning van [eiseres] is zowel overdag als ’s avonds burengeluid door contactgeluid vanwege lopen, tikken/bonken op de vloer, objecten laten vallen en het stemgeluid van kinderen en volwassenen waargenomen. De geluiden zijn dagelijks met grote regelmaat hoorbaar. De richtwaarden worden met enige regelmaat overschreden, maar de bovengrens voor het maximaal geluidniveau wordt niet overschreden. Op basis van de herkenbaarheid en de regelmaat van het voorkomen van het burenlawaai kan gesteld worden dat er woonoverlast is vanwege het geluid van de buren, maar de meetwaarden ondersteunen die conclusie niet, aangezien de grenswaarden niet worden overschreden.
5.7.De kantonrechter leidt uit de onbetwiste informatie uit het rapport uit 2019 af dat, gelet op de frequentie van het voorkomen van het burengeluid, kán worden gesteld dat er sprake is van overlast door burenlawaai, maar dat de waargenomen geluiden volgens de meetwaarden niet de grenswaarden overschrijden. Naar het oordeel van de kantonrechter kan hieruit worden geconcludeerd dat er sprake is van hinder, maar niet van (onrechtmatige) overlast door de bovenburen. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat de waargenomen geluiden in beginsel zijn aan te merken als woon- en leefgeluiden. Die geluiden duiden in ieder geval niet op een onrustige en extreme leefstijl van de bovenburen, zoals [eiseres] heeft gesteld. Daarnaast dient in aanmerking te worden genomen dat buren in een flatgebouw meer geluid van elkaar te dulden hebben dan bijvoorbeeld buren in vrijstaande woningen. Bovendien is het onderhavige flatgebouw gebouwd vóór 1993, hetgeen volgens het rapport uit 2019 meebrengt dat burengeluid sneller hoorbaar en hinderlijk kan zijn. Voorts is van belang dat er tot 2011 een ouder echtpaar in de bovengelegen woning heeft gewoond en sinds 2011 een gezin met vier (jonge) kinderen.
5.8.Het een en ander leidt tot het oordeel van de kantonrechter dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van zodanig ernstige geluidsoverlast door de bovenburen, dat die geluidsoverlast als onrechtmatig moet worden aangemerkt.
5.9.Voorts is de vraag of de door Havensteder genomen maatregelen in de gegeven omstandigheden adequaat zijn te noemen. Overwogen wordt als volgt.
Havensteder heeft naar aanleiding van de overlastmeldingen meerdere malen geprobeerd te bemiddelen in een in haar visie moeizame burenrelatie. Zij heeft in 2014 onderzoek laten verrichten naar contactgeluiden in de woning en naar aanleiding daarvan de bovenburen schriftelijk aangespoord om dempende ondervloeren en vloerbedekking te leggen, hetgeen ook – gefaseerd – is gebeurd. Ondanks dat er eind 2014 een ondervloer en vloerbedekking in de woonkamer van de bovengelegen woning is gelegd, heeft Havensteder wederom overlastmeldingen van [eiseres] ontvangen. Aangezien vaststaat dat geen andere buren van hetzelfde portiek hebben geklaagd over overlast door het gezin [naam] , heeft Havensteder in 2015 aangeboden geluidsmetingen te laten verrichten in de woning, teneinde de door [eiseres] ervaren geluidsoverlast objectief vast te laten stellen. Havensteder heeft naar aanleiding van het rapport uit 2015 de bovenburen erop aangesproken dat zij rekening dienen te houden met [eiseres] en de overlast die zij door hen ervaart. Aangezien uit het rapport uit 2015 geen onrechtmatige geluidsoverlast is gebleken, had het niet de weg van Havensteder gelegen om meer te doen dan hetgeen zij heeft gedaan.
Naar aanleiding van aanhoudende overlastmeldingen heeft Havensteder in 2016 toch opnieuw de vloeren van de bovenburen laten testen. Als gesteld en niet betwist staat vast dat uit dat vloerenonderzoek geen objectieve overlast naar voren is gekomen. Teneinde de gestelde geluidsoverlast objectief vast te stellen, heeft Havensteder een professionele geluidsmeting aangeboden, die door [eiseres] is geweigerd.
In 2018 heeft Havensteder wederom buurtbemiddeling aangeboden, aangezien in haar visie sprake is van een moeizame burenrelatie tussen [eiseres] en de bovenburen. De bemiddeling heeft geleid tot afspraken tussen partijen, die zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Desondanks heeft Havensteder wederom overlastmeldingen ontvangen van [eiseres] . Erop gelet dat uit de in 2019 uitgevoerde professionele geluidsmeting geen objectieve vorm van (onrechtmatige) overlast is gebleken, bestaat er thans geen aanleiding voor Havensteder als verhuurder om verdergaande maatregelen te treffen jegens de bovenburen dan de maatregelen die zij reeds heeft getroffen.
5.10.Het een en ander leidt tot de conclusie dat Havensteder heeft gedaan wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar als verhuurder kon worden gevergd. In het onderhavige geval is daarom geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Havensteder is niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiseres] . De vordering van [eiseres] onder I. zal dan ook worden afgewezen.
5.11.De door [eiseres] gevorderde schadevergoeding komt wegens het ontbreken van een deugdelijke grondslag niet voor toewijzing in aanmerking. De vordering onder II. zal daarom worden afgewezen.
5.12.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Het salaris voor de gemachtigde van Havensteder wordt begroot op € 600,00 (twee punten à € 300,00).
6. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
34286
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
