Uitspraken

Het verzoekschrift is op 24 december 2019 ontvangen, terwijl de ontruiming is aangezegd tegen 31 oktober 2019. Het verzoek is dus tijdig ingesteld.

[verzoeker] heeft primair gevorderd hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn, omdat het gehuurde volgens hem, hetgeen door Havensteder wordt betwist, een 290-bedrijfsruimte is. Ter beoordeling ligt daarom de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is, dat van artikel 7:290 BW en volgende of dat van artikel 7:230a BW. Hiertoe moet worden onderzocht of de gehuurde onroerende zaak, mede in aanmerking genomen de inrichting daarvan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW of voor een ander doel.

Artikel 7:290 lid 2 sub a BW bepaalt dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.

Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde niet wordt gebruikt overeenkomstig de bestemming zoals dit in de huurovereenkomst is bepaald, namelijk als bemiddelingsbureau huur-, verhuur, koop en verkoop van appartementen en particuliere huizen. Het gehuurde is immers na de indeplaatsstelling in ieder geval tot aan de opzegging in 2005 als belhuis geëxploiteerd.

Eveneens staat tussen partijen vast dat er vanaf halverwege 2005 tot aan de brief van 9 september 2019 geen contact is geweest tussen partijen. [verzoeker] heeft betoogd dat na 2005 het assortiment artikelen die door hem werden verkocht is uitgebreid waardoor het gehuurde inmiddels de predicaat ‘smartshop’ heeft. Volgens [verzoeker] is het een feit van algemene bekendheid dat de bestemming van belhuis in de afgelopen decennia is gewijzigd. Door op geen enkele wijze kenbaar te maken dat hiertegen bezwaar bestond heeft Havensteder stilzwijgend ingestemd met de wijziging van de bestemming van het gehuurde, aldus [verzoeker] . Indien van de juistheid van de stellingen van [verzoeker] zou worden uitgegaan, dan is het enkele feit dat Havensteder nimmer heeft geprotesteerd tegen het gebruik van het gehuurde als een 290-bedrijfsruimte echter onvoldoende om ervan uit te gaan dat Havensteder stilzwijgend heeft ingestemd met een bestemmingswijziging c.q. ‘verkleuring’ van het huurregime. Een wijziging van de bestemming van het gehuurde met stilzwijgende instemming van Havensteder als eigenaresse kan immers niet te snel worden aangenomen, gezien de ingrijpende gevolgen die dat kan hebben voor Havensteder. [verzoeker] heeft verder ook geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd die deze stilzwijgende instemming met de bestemmingswijziging voorshands aannemelijk doen zijn. Dit betekent dat er voor wat betreft de beoordeling van uitgegaan zal worden dat er na 2005 in ieder geval geen wijziging van de bestemming of verkleuring van het huurregime heeft plaatsgevonden.

Aldus dient, gelet op het voorgaande, onderzocht te worden of het gehuurde in 2005, gelet op de inrichting en de feitelijke uitvoering, in overwegende mate als een 290-bedrijfsruimte werd gebruikt.

Een zaak waar de klant kan telefoneren en internetten, een zogenoemd ‘belhuis’, is in beginsel niet te beschouwen als kleinhandelsbedrijf en ook niet als een van de andere bedrijven die zijn genoemd in artikel 7:290 BW (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2016:239). [verzoeker] heeft echter gesteld – zo begrijpt de kantonrechter – dat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd van telefoneren naar het verkopen van een breed assortiment artikelen, zoals tabak, snoep, frisdrank en nieuwsbladen.

Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [verzoeker] de jaarrekeningen over 2004 en 2005 en een overzicht van de inkoopkosten over 2004 en 2005 in het geding gebracht. Volgens het overzicht inkoopkosten waren de inkoopkosten voor telefonie (belminuten, beltegoed e.d.) in 2004 hoger dan de inkoopkosten voor de ‘overige producten’ (tabak, snoep, nieuwsbladen e.d.), namelijk € 99.333,58 respectievelijk € 49.693,13 per jaar. In 2005 zijn volgens dat overzicht de inkoopkosten voor de ‘overige producten’ hoger dan de inkoopkosten voor telefonie, namelijk € 115.311,55 respectievelijk € 99.296,75 per jaar. De kantonrechter heeft echter geconstateerd dat de inkoopkosten in het overzicht niet overeenstemmen met de kosten in de jaarrekening onder ‘kosten grond- en hulpstoffen e.d.’. Volgens de gemachtigde van [verzoeker] is het overzicht van de inkoopkosten aan de hand van inkoopfacturen van [verzoeker] gemaakt en zou het verschil mogelijk kunnen worden verklaard doordat niet alle bedragen inclusief btw zijn. Zonder objectieve stukken kan er echter niet van de juistheid van die cijfers worden uitgegaan. De kantonrechter acht het overgelegde cijfermateriaal van [verzoeker] daarom geen betrouwbare basis voor de conclusie dat [verzoeker] , zoals hij stelt, het overgrote deel van zijn omzet in 2005 haalde uit de verkoop van een breed assortiment artikelen in plaats van uit telefonie.

Uit de in het geding gebrachte gevoerde correspondentie tussen [verzoeker] en Havensteder, althans de rechtsvoorganger van Havensteder, uit 2005 blijkt dat [verzoeker] meermaals zijn voornemen heeft geuit om zijn activiteiten uit te breiden. Gelet hierop is aannemelijk dat het gehuurde in 2005 nog in overwegende mate werd gebruikt als een zaak waar de klant kan telefoneren. Voorts blijkt uit de door Havensteder in het geding gebrachte foto’s van Street View in oktober 2008, waarvan de juistheid door [verzoeker] niet is betwist, dat het gehuurde is ingericht met cabines. In deze cabines kunnen klanten telefoneren. Bovendien is op deze foto’s te zien dat er voornamelijk reclame wordt gemaakt voor telefonie, door middel van stickers en reclameborden op de ramen en op de gevel. Weliswaar is op deze foto’s ook te zien dat er nieuwsbladen worden verkocht, maar gelet op deze foto’s komt het gehuurde in hoofdzaak over als een plaats waar men kan telefoneren.

Bij de bepaling van het huurregime is de omstandigheid dat gebruik wordt gemaakt van de term ‘winkel’ niet doorslaggevend. Wezen gaat immers voor schijn. Voorts is het enkele feit dat Steens Beheer als beheerder van het gehuurde destijds bij de opzegging van de huurovereenkomst de vereisten die gelden voor een opzegging met betrekking tot een 290-bedrijfsruimte in acht genomen heeft weliswaar opmerkelijk, maar niet voldoende om daaruit de conclusie te trekken dat het huurregime van kleur is veranderd. Bepalend is immers welk gebruik [verzoeker] feitelijk van het gehuurde heeft gemaakt.

Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [verzoeker] onvoldoende heeft aangetoond dat het gehuurde in 2005 in overwegende mate werd gebruikt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Op de huurovereenkomst van partijen is daarom op grond van de wet het bepaalde in artikel 7:230a BW van toepassing. Dit leidt tot de conclusie dat er door de opzegging van Havensteder rechtsgeldig een einde is gekomen aan de huurovereenkomst tussen partijen, hetgeen met zich brengt dat [verzoeker] ontvankelijk is in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW.

Ingevolge artikel 7:230a lid 4 BW wordt het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

[verzoeker] heeft een groot belang bij verlenging van de ontruimingstermijn, omdat hij voor zijn levensonderhoud volledig afhankelijk is van de inkomsten uit het gehuurde. Daartegenover staat het belang van Havensteder, om het funderingsherstel aan het gehuurde uit te voeren. Havensteder heeft een funderingsonderzoek van 22 december 2018 in het geding gebracht, waaruit blijkt dat de funderingstechnische beoordeling van het gehuurde slecht is.

De kantonrechter wijst het verzoek van [verzoeker] tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW af. Hiertoe wordt als volgt overwogen. Havensteder heeft er een groot belang bij dat het gehuurde leeg en ontruimd wordt opgeleverd voor 2 november 2020. Vanaf dat moment dient zij namelijk, zoals zij onweersproken heeft gesteld, het funderingsherstel aan het gehuurde uit te voeren. Indien in deze procedure de verlenging van een jaar zou worden uitgesproken, derhalve tot 31 oktober 2020, kan deze termijn ingevolge artikel 7:230a lid 5 BW op verzoek van [verzoeker] nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar worden verlengd. Nog daargelaten of dat verzoek zou worden toegewezen, schorst het verzoek bij tijdige indiening daarvan ingevolge lid 3 van voornoemde bepaling de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist. In dat geval kan de situatie ontstaan dat het funderingsherstel aan het gehuurde niet vanaf 2 november 2020 kan plaatsvinden.

Bij afwijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn stelt de kantonrechter ingevolge artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van ontruiming vast. Gelet op het belang van [verzoeker] om in de gelegenheid te worden gesteld om een andere ruimte te zoeken waar hij zijn bedrijfsactiviteiten kan voortzetten en de omstandigheid dat Havensteder geen, althans onvoldoende, belang heeft bij een eerdere ontruiming, ziet de kantonrechter aanleiding om het tijdstip van ontruiming vast te stellen op 31 oktober 2020. Het tijdstip van ontruiming zal daarom worden vastgesteld op 31 oktober 2020.

[verzoeker] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.