Uitspraken

Gelet op hetgeen door Amvest is aangevoerd is voldoende gebleken dat Amvest een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening. Amvest is in zoverre ontvankelijk in haar vordering.

In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Amvest in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Amvest heeft de ontruiming van het gehuurde gevorderd en heeft daartoe een tweetal grondslagen aangevoerd, te weten primair de buitengerechtelijke ontbinding die op grond van artikel 7:231, tweede lid, BW heeft plaatsgevonden en ten gevolge waarvan [gedaagde] zonder rechten of titel in de woning verblijft dan wel weer wil gaan verblijven, dan wel subsidiair dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst welke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming rechtvaardigt.

Ten aanzien van de subsidiaire grondslag heeft Amvest aangevoerd dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de bepalingen in de wet en de huurovereenkomst, meer in het bijzonder in strijd met artikel 7:213 BW en artikel 13.3 sub c en artikel 13.6 van de algemene bepalingen doordat goederen waarmee softdrugs kunnen worden vervaardigd in de woning zijn aangetroffen. Aldus is volgens Amvest sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontruiming rechtvaardigt.

Ingevolge artikel 6:265, eerste lid, BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Gegeven het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat geen sprake is van een tekortkoming zoals door Amvest is bepleit. Daarbij komt dat vast staat dat [gedaagde] niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de goederen in de woning en dat het [naam kind 2] was die daarvoor verantwoordelijk was. Weliswaar is [gedaagde] als goed huurder gehouden om goed toezicht te houden op de woning en heeft zij dat mogelijk onvoldoende gedaan, maar dat is in het licht van het voorgaande onvoldoende om voorshands te oordelen dat sprake is van een tekortkoming die haar kan worden aangerekend.

Voor zover Amvest ter zitting nog heeft aangevoerd dat tevens sprake is van een tekortkoming omdat vanuit de woning overlast wordt veroorzaakt en [gedaagde] zich op die grond niet als goed huurder heeft gedragen, heeft [gedaagde] terecht betoogd dat dit standpunt onvoldoende is onderbouwd. Vast staat dat Amvest in juli en oktober 2018 overlastklachten heeft ontvangen over de woning en dat er naar aanleiding van klachten van buurtbewoners over (drugs)overlast bij Amvest en de politie op 12 april 2019 een bijeenkomst is geweest. Volgens Amvest zijn daar door bewoners van zeven woningen voornamelijk anoniem klachten geuit over overlast vanuit de woning en over [gedaagde] . Door die bewoners is volgens Amvest onder meer verklaard dat zij hebben gezien dat (chemische) tonnen en vaten de woning binnengebracht werden, dat een sterke chemische lucht uit de woning werd geroken en dat er veel aanloop bij de woning was midden in de nacht. Details van deze klachten ontbreken, evenals schriftelijke verklaringen of andere nadere onderbouwing van de gestelde overlast. Bij gebreke daarvan en in combinatie met het feit dat de politie geen (chemische) tonnen en vaten heeft aangetroffen, zijn deze klachten onvoldoende concreet om op basis daarvan in kort geding te kunnen concluderen dat sprake is van zodanige overlast dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen.

Het voorgaande tezamen en in onderling verband bezien, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat geen sprake is van tekortkomingen die ontbinding en vooruitlopend daarop in kort geding ontruiming rechtvaardigen.

Het enkele feit dat [gedaagde] de huurpenningen over de maanden augustus en september 2019 niet tijdig heeft voldaan maakt dat niet anders. [gedaagde] heeft betalingsbewijzen overgelegd waaruit zou blijken dat zij de betalingsachterstand inmiddels heeft ingelopen. Wat daar verder ook van zij, ook de enkele niet tijdige betaling van de huurpenningen over voornoemde maanden, terwijl gesteld noch gebleken is dat eerder sprake is geweest van een huurachterstand, is onvoldoende voor het oordeel in kort geding dat sprake is van een zodanige tekortkoming dat die, vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming rechtvaardigt.

Het feit dat [gedaagde] zichzelf toegang tot de woning heeft verschaft nadat de sluiting was opgeheven, kan haar evenmin worden tegengeworpen. Zoals in r.o. 4.4 is overwogen, heeft de buitengerechtelijke ontbinding immers geen rechtsgevolg gehad en is de huurovereenkomst in stand gebleven. [gedaagde] was dan ook gerechtig om toegang tot de woning te verkrijgen.

Bij de huidige stand van zaken is dan ook voorshands niet aannemelijk dat de vordering van Amvest in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Daarbij is tevens van belang dat [gedaagde] onbetwist heeft aangevoerd dat zij in elk geval gedurende 13 jaar zonder klachten in de woning heeft gewoond en zich als een goed huurder heeft gedragen. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden afgewezen.

De gevorderde veroordeling tot betaling van € 1.328,50 aan achterstallige huurpenningen dan wel gebruiksvergoeding zal worden toegewezen voor zover [gedaagde] deze nog niet heeft voldaan.

De kantonrechter wijst [gedaagde] er wel op dat zij gehouden is om zich als een goed huurder te gedragen en dat zij verantwoordelijk is voor hetgeen zich in de woning afspeelt, ook in haar afwezigheid.

Amvest zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van [gedaagde] die worden begroot op € 721,- voor het salaris.

In conventie is in r.o. 4.4 overwogen dat de huurovereenkomst in stand is gebleven. Dat betekent dat [gedaagde] gerechtigd is om toegang te krijgen tot het gehuurde. De vordering zal dan ook worden toegewezen in die zin dat Amvest zal worden geboden de woning weer aan [gedaagde] ter beschikking te stellen. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als volgt.

Amvest wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in reconventie. In reconventie zullen de kosten van [gedaagde] echter worden gesteld op nihil. De vordering in reconventie heeft een zodanige samenhang met de vordering in conventie, dat [gedaagde] hiervoor geen extra kosten heeft hoeven maken.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.