RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7754491 CV EXPL 19-20747
uitspraak: 6 september 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
de stichting
STICHTING VESTIA,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Benneker te Rotterdam,
[naam gedaagde]
,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [naam gedaagde] ”.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[naam gedaagde] huurt sedert 31 mei 2007 van Vestia, de woning gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2
Het gehuurde is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in het stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid).
2.3
Op verzoek van de toenmalige Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)/Wonen, Wijken en Integratie (WWI), de heer E.E. van der Laan, hebben de heren [naam adviseur 1] en [naam adviseur 2] in februari 2011 een advies uitgebracht, dat is vastgelegd in het rapport “Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht”, over de aanpak van Rotterdam-Zuid. Het advies ziet op drie pijlers, te weten talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering.
2.4
Het advies van [naam adviseur 1] / [naam adviseur 2] heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (hierna: NPRZ).
2.5
Binnen het samenwerkingsverband NPRZ is het document “Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid” op 19 september 2011 ondertekend, door (onder meer) de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties namens het kabinet, gemeente Rotterdam, de voorzitter van de Bewonersadviesraad Rotterdam-Zuid, de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde, Stichting Ik Zit op Zuid, de Kamer van Koophandel en verschillende Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia). In voornoemd document zijn de ambities van de ondertekenaars van het programma voor 2030 vastgelegd.
2.6
Het NPRZ heeft in december 2013 het “Handelingsperspectief Afrikaanderwijk” opgesteld.
2.7
Voor de uitvoeringsperiode 2019-2022 is door het NPRZ het “Uitvoeringsplan 2019-2022” opgesteld.
2.8
Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.
2.9
De herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten. De betreffende woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen.
2.10
In juli 2018 is een “Sociaal Plan herhuisvesting” opgesteld. Hierin is onder meer opgenomen dat de vertrekkende huurders zelf op zoek moeten naar andere passende woonruimte door actief te reageren op het woningaanbod dat geadverteerd wordt via www.woonnetrijnmond.nl. Wekelijks kunnen huurders op twee geadverteerde woningen en daarnaast dagelijks op twee lotingswoningen reageren. Huishoudens met een bruto gezinsinkomen tot € 42.436,- (prijspeil 2019) per jaar, krijgen tot 1 januari 2020 voor alle beschikbare sociale huurwoningen, mits die qua inkomen en gezinsgrootte passend zijn, voorrang boven andere woningzoekenden. Deze voorrangsverklaring, ook wel urgentieverklaring genoemd, geldt voor de gehele regio Rijnmond. Tevens is in het Sociaal Plan opgenomen dat de huurder een tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten ontvangt, die wettelijk is bepaald en per 1 februari 2018 € 5.993,- bedraagt.
2.11
Bij brief d.d. 9 juli 2018 heeft Vestia [naam gedaagde] bericht dat de door haar gehuurde woning in het kader van de herstructureringsplannen zal worden gesloopt.
2.12
Op 19 oktober 2018 heeft Vestia een huisbezoek gebracht aan [naam gedaagde] .
2.13
Sinds 12 november 2018 beschikt [naam gedaagde] over een urgentieverklaring.
2.14
Op 29 november 2018 is door de Raad van de gemeente Rotterdam de “Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt” tussen de gemeente Rotterdam en Vestia vastgesteld.
2.15
Vestia heeft de huurovereenkomst met [naam gedaagde] bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik.
2.16
Op 11 januari 2019 heeft [naam gedaagde] , middels invulling en ondertekening van het formulier “Akkoordverklaring huuropzegging woning in Tweebos” verklaard akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020.
2.17
Op 1 april 2019 heeft [naam gedaagde] , middels invulling en ondertekening van het formulier “Akkoordverklaring huuropzegging woning in Tweebos”, verklaard niet akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020. Op het formulier heeft [naam gedaagde] als reden vermeld “Vestia ( [naam] ) komt afspraken niet na”.
3 De vordering
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [naam gedaagde] met betrekking tot het gehuurde, door de toestemming van [naam gedaagde] in de beëindiging van de huurovereenkomst d.d. 11 januari 2019, zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
subsidiair
II. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [naam gedaagde] met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
primair en subsidiair
III. [naam gedaagde] te veroordelen om het gehuurde op 1 januari 2020, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, te ontruimen en verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle goederen en al de personen die zijdens [naam gedaagde] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
IV. [naam gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Vestia.
3.2
Aan haar vordering heeft Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
3.3
Primair stelt Vestia zich op het standpunt dat [naam gedaagde] op 11 januari 2019 heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020, zodat de huurovereenkomst om die reden op 1 januari 2020 eindigt. Weliswaar heeft [naam gedaagde] op
1 april 2019 verklaard niet akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst, doch die verklaring heeft geen rechtskracht, nu de intrekking Vestia niet eerder dan of gelijktijdig met de in te trekken verklaring heeft bereikt. Dat Vestia afspraken niet zou zijn nagekomen, zoals door [naam gedaagde] gesteld, wordt door Vestia bovendien betwist. Door Vestia is aan [naam gedaagde] geen enkele garantie gegeven voor terugkeer in de wijk, nadat de nieuwbouw gerealiseerd was.
3.4
Subsidiair vordert Vestia beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Onder “eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wordt mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 3 sub a BW). Daarbij geldt dat onder renovatie ook sloop met vervangende nieuwbouw wordt verstaan, aldus artikel 7:220 lid 3 BW. Het is niet mogelijk om de herstructureringsplannen aan de Tweebosbuurt, waaronder ook de sloop van het gehuurde, uit te voeren zonder beëindiging van de huurovereenkomst.
Sloop van een woning kan dringend zijn in verband met de herinrichting/herontwikkeling van verouderde woonwijken. De sloop van de woningen in de Tweebosbuurt gevolgd door nieuwbouw is noodzakelijk in verband met stedenbouwkundige, bouwtechnische, sociaal-economische en volkshuisvestelijke aspecten die spelen in Rotterdam-Zuid en welke volgen uit de door Vestia overgelegde stukken. Binnen het NPRZ zijn zeven focuswijken benoemd, waaronder ook de Afrikaanderwijk. In deze focuswijzen is de fysieke problematiek het meest dringend. Van belang is dat zowel het Rijk als gemeente Rotterdam zich hebben verbonden aan de herstructureringsplannen in de wijk. Daarnaast komt aan Vestia als verhuurder een grote mate van beleidsvrijheid toe. Vestia meent op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, te zijn gekomen.
3.5
Het belang van Vestia om in het kader van herontwikkeling en herstructurering van de Tweebosbuurt het gehuurde te slopen en ter plaatse nieuwbouw te plegen weegt zwaarder dan het belang van [naam gedaagde] bij het voortduren van de huurovereenkomst. Het belang van Vestia betreft niet enkel haar eigen belang, maar ook het publieke volkshuisvestelijke belang van de bewoners van Vestia en het stedenbouwkundige en sociaal-economische belang van gemeente Rotterdam en haar inwoners. Daarnaast heeft Vestia een financieel belang bij de (tijdige) sloop en herstructurering van de Tweebosbuurt, nu zij van de Rijksoverheid een RVV-bijdrage van € 25.000,- per te slopen woning ontvangt. Dit echter onder de voorwaarde dat de sloopwerkzaamheden uiterlijk op 26 juni 2021 zijn afgerond.
3.6
[naam gedaagde] kan passende woonruimte verkrijgen, gelet op de gezinssamenstelling en haar huishoudinkomen, zodat voldaan is aan de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW geëiste beschikbaarheid van passende woonruimte. Uitdrukkelijk wordt door de wet niet geëist dat Vestia [naam gedaagde] van gelijkwaardige woonruimte verzekert.
5 De beoordeling
5.1
Vestia heeft primair gevorderd te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [naam gedaagde] met betrekking tot het gehuurde, door de instemming van [naam gedaagde] in de beëindiging van de huurovereenkomst d.d. 11 januari 2019, zal eindigen op 1 januari 2020.
5.2
Als onweersproken staat vast dat [naam gedaagde] op 11 januari 2019 met de beëindiging van de huur heeft ingestemd. [naam gedaagde] heeft zich echter op het standpunt gesteld deze instemming later weer te hebben ingetrokken. Ingevolge het bepaalde in artikel 3:37 lid 5 geldt dat een verklaring kan worden ingetrokken, maar alleen door een tweede verklaring die de geadresseerde eerder dan of gelijktijdig met de eerste verklaring bereikt. Op het moment dat de eerste verklaring, die niet meer is gewild, bij de geadresseerde is aangekomen heeft deze haar werking en kan deze verklaring later niet meer eenzijdig worden ingetrokken. De achtergrond hiervan is dat de geadresseerde moet weten waar hij aan toe is. Op deze manier wordt de rechtszekerheid gediend.
5.3
In het onderhavige geval heeft [naam gedaagde] de door haar op 11 januari 2019 gegeven instemming met de beëindiging van de huur op 1 april 2019 ingetrokken. Gesteld nog gebleken is dan ook dat de verklaring waarmee de gegeven instemming is ingetrokken Vestia eerder dan of gelijktijdig met de verklaring, inhoudende dat zij instemt met de beëindiging van de huur, heeft bereikt. De op 11 januari 2019 door [naam gedaagde] gegeven instemming met de beëindiging van de huur heeft dan ook haar werking. Niet gebleken is daarnaast van bijzondere omstandigheden die de intrekking van de eerder gegeven instemming rechtvaardigen. Van belang daarbij is dat de door [naam gedaagde] ingenomen stelling, inhoudende dat Vestia de gemaakte afspraken niet zou zijn nagekomen, door Vestia gemotiveerd is betwist en bij gebreke van een onderbouwing daarvan niet is komen vast te staan. Niet aannemelijk is voorts dat Vestia ten aanzien van de terugkeer in de wijk garanties heeft gegeven nu, zoals door haar gesteld, de terugkeer van huurders naar de Tweebosbuurt van meerdere factoren afhankelijk is, waaronder het reageren door de huurder zelf alsmede de inkomenssituatie op dat moment, en dit op voorhand dan ook nog niet kan worden vastgesteld. De enkele uitlating, inhoudende dat [naam gedaagde] mogelijk in aanmerking komt voor terugkeer in de wijk, maakt nog niet dat deze terugkeer is gegarandeerd door Vestia.
5.4
Voorgaande leidt ertoe dat de primair gevorderde verklaring voor recht, inhoudende dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [naam gedaagde] met betrekking tot het gehuurde, door de instemming van [naam gedaagde] in de beëindiging van de huurovereenkomst d.d. 11 januari 2019, zal eindigen op 1 januari 2020, zal worden toegewezen. Voorgaande geldt eveneens met betrekking tot de gevorderde ontruiming. Aan de bespreking van het door Vestia subsidiair gevorderde komt de kantonrechter dan ook niet meer toe.
5.5
In de bijzondere omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten van het geding te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6 De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [naam gedaagde] met betrekking tot het gehuurde, door de instemming van [naam gedaagde] met de beëindiging van de huurovereenkomst d.d. 11 januari 2019, zal eindigen op 1 januari 2020;
veroordeeld [naam gedaagde] om het gehuurde (uiterlijk) op 1 januari 2020, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [naam gedaagde] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
bepaalt dat [naam gedaagde] recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten ten bedrage van € 6.206,-;
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
495
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
