RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7752220 CV EXPL 19-20489
uitspraak: 6 september 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
de stichting
STICHTING VESTIA,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Benneker te Rotterdam,
[naam gedaagde]
,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [naam gedaagde] ”.
1 Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
- -
het exploot van dagvaarding van 3 mei 2019 met producties;
- -
de aantekeningen d.d. 14 mei 2019 van het mondelinge antwoord van [naam gedaagde] ;
- -
het tussenvonnis d.d. 27 mei 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- -
de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende producties
1. t/m 4;
de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende productie 5.
1.2
De comparitie van partijen is gehouden op 14 augustus 2019. [naam gedaagde] is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen ter comparitie van partijen. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt waaraan is gehecht de door de gemachtigde van Vestia overgelegde spreekaantekeningen.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis op heden bepaald
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[naam gedaagde] huurt sedert 19 april 2017 van Vestia, de woning gelegen aan De [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2
Het gehuurde is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in het stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid).
2.3
Op verzoek van de toenmalige Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)/Wonen, Wijken en Integratie (WWI), de heer E.E. van der Laan, hebben de heren [naam adviseur 1] en [naam adviseur 2] in februari 2011 een advies uitgebracht, dat is vastgelegd in het rapport “Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht”, over de aanpak van Rotterdam-Zuid. Het advies ziet op drie pijlers, te weten talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering.
2.4
Het advies van [naam adviseur 1] / [naam adviseur 2] heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (hierna: NPRZ).
2.5
Binnen het samenwerkingsverband NPRZ is het document “Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid” op 19 september 2011 ondertekend, door (onder meer) de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties namens het kabinet, gemeente Rotterdam, de voorzitter van de Bewonersadviesraad Rotterdam-Zuid, de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde, Stichting Ik Zit op Zuid, de Kamer van Koophandel en verschillende Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia). In voornoemd document zijn de ambities van de ondertekenaars van het programma voor 2030 vastgelegd.
2.6
Het NPRZ heeft in december 2013 het “Handelingsperspectief Afrikaanderwijk” opgesteld.
2.7
Voor de uitvoeringsperiode 2019-2022 is door het NPRZ het “Uitvoeringsplan 2019-2022” opgesteld.
2.8
Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.
2.9
De herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten. De betreffende woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen.
2.10
In juli 2018 is een “Sociaal Plan herhuisvesting” opgesteld. Hierin is onder meer opgenomen dat de vertrekkende huurders zelf op zoek moeten naar andere passende woonruimte door actief te reageren op het woningaanbod dat geadverteerd wordt via www.woonnetrijnmond.nl. Wekelijks kunnen huurders op twee geadverteerde woningen en daarnaast dagelijks op twee lotingswoningen reageren. Huishoudens met een bruto gezinsinkomen tot € 42.436,- (prijspeil 2019) per jaar, krijgen tot 1 januari 2020 voor alle beschikbare sociale huurwoningen, mits die qua inkomen en gezinsgrootte passend zijn, voorrang boven andere woningzoekenden. Deze voorrangsverklaring, ook wel urgentieverklaring genoemd, geldt voor de gehele regio Rijnmond. Tevens is in het Sociaal Plan opgenomen dat de huurder een tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten ontvangt, die wettelijk is bepaald en per 1 februari 2018 € 5.993,- bedraagt.
2.11
Bij brief d.d. 9 juli 2018 heeft Vestia [naam gedaagde] bericht dat de door hem gehuurde woning in het kader van de herstructureringsplannen zal worden gesloopt.
2.12
Op 29 november 2018 is door de Raad van de gemeente Rotterdam de “Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt” tussen de gemeente Rotterdam en Vestia vastgesteld.
2.13
Vestia heeft de huurovereenkomst met [naam gedaagde] bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik.
2.14
Op 4 januari 2019 heeft [naam gedaagde] , middels invulling en ondertekening van het formulier “Akkoordverklaring huuropzegging woning in Tweebos” verklaard niet akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020.
2.15
[naam gedaagde] heeft tot op heden geweigerd zijn medewerking te verlenen aan het laten plaatsvinden van een huisbezoek. [naam gedaagde] beschikt dientengevolge ook niet over een urgentieverklaring.
3 De vordering
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [naam gedaagde] met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
II. [naam gedaagde] te veroordelen om het gehuurde op 1 januari 2020, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [naam gedaagde] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
III. [naam gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Vestia.
3.2
Aan haar vordering heeft Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
3.3
Vestia vordert beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Onder “eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wordt ingevolge artikel 7:274 lid 3 sub a BW mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarbij geldt dat onder renovatie ook sloop met vervangende nieuwbouw wordt verstaan, aldus artikel 7:220 lid 3 BW. Het is niet mogelijk om de herstructureringsplannen aan de Tweebosbuurt, waaronder ook de sloop van het gehuurde, uit te voeren zonder beëindiging van de huurovereenkomst.
Sloop van een woning kan dringend zijn in verband met de herinrichting/herontwikkeling van verouderde woonwijken. De sloop van de woningen in de Tweebosbuurt gevolgd door nieuwbouw is noodzakelijk in verband met stedenbouwkundige, bouwtechnische, sociaal-economische en volkshuisvestelijke aspecten die spelen in Rotterdam-Zuid en welke volgen uit de door Vestia overgelegde stukken. Binnen het NPRZ zijn zeven focuswijken benoemd, waaronder ook de Afrikaanderwijk. In deze focuswijzen is de fysieke problematiek het meest dringend. Van belang is dat zowel het Rijk als gemeente Rotterdam zich hebben verbonden aan de herstructureringsplannen in de wijk. Daarnaast komt aan Vestia als verhuurder een grote mate van beleidsvrijheid toe. Vestia meent op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, te zijn gekomen.
3.4
Het belang van Vestia om in het kader van herontwikkeling en herstructurering van de Tweebosbuurt het gehuurde te slopen en ter plaatse nieuwbouw te plegen weegt zwaarder dan het belang van Belhajd bij het voortduren van de huurovereenkomst. Het belang van Vestia betreft niet enkel haar eigen belang, maar ook het publieke volkshuisvestelijke belang van de bewoners van Vestia en het stedenbouwkundige en sociaal-economische belang van gemeente Rotterdam en haar inwoners. Daarnaast heeft Vestia een financieel belang bij de (tijdige) sloop en herstructurering van de Tweebosbuurt, nu zij van de Rijksoverheid een RVV-bijdrage van € 25.000,- per te slopen woning ontvangt. Dit echter onder de voorwaarde dat de sloopwerkzaamheden uiterlijk op 26 juni 2021 zijn afgerond.
3.5
[naam gedaagde] kan passende woonruimte verkrijgen, gelet op de gezinssamenstelling en zijn huishoudinkomen, zodat is voldaan aan de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW geëiste beschikbaarheid van passende woonruimte. Gewezen dient daarbij te worden op de omstandigheid dat [naam gedaagde] tot op heden zelf geen medewerking heeft willen verlenen aan het laten plaatsvinden van een huisbezoek, zodat hij ook geen urgentieverklaring heeft kunnen verkrijgen. Aan [naam gedaagde] zijn door Vestia via directe bemiddeling wel twee passende woningen aangeboden. [naam gedaagde] is tijdens de geplande bezichtiging van voornoemde woningen echter niet verschenen.
3.6
Voor de vraag of de vorderingen van Vestia toegewezen dienen te worden is het verweer van [naam gedaagde] niet relevant. [naam gedaagde] heeft weliswaar recht op een verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:275 lid 1 BW, welke vergoeding ook is aangeboden, maar het verkrijgen daarvan is geen vereiste in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De verhuiskostenvergoeding betreft een tegemoetkoming en is een door de Rijksoverheid vastgesteld forfaitair bedrag. Vestia betwist dat zij aan [naam gedaagde] een bedrag van € 3.000,- à
€ 4.000,-, bovenop de reeds aangeboden verhuiskostenvergoeding, verschuldigd is. [naam gedaagde] heeft ook niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht ten aanzien daarvan.
4 Het verweer
[naam gedaagde] heeft bij antwoord naar voren gebracht het niet eens te zijn met de vordering van Vestia, daartoe stellende dat de aangeboden verhuiskostenvergoeding te laag is. [naam gedaagde] woont pas een jaar in het gehuurde. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft Vestia aan [naam gedaagde] niets verteld over de omstandigheid dat het gehuurde op korte termijn zou worden gesloopt. [naam gedaagde] heeft kosten gemaakt om het gehuurde in te richten, welke kosten hij anders niet zou hebben gemaakt. [naam gedaagde] wenst dan ook een vergoeding te ontvangen ter hoogte van het bedrag dat hij heeft besteed, zijnde € 3.000,- à € 4.000,- bovenop de reeds aangeboden vergoeding.
5 De beoordeling
5.1
Vestia vordert te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, alsmede om het gehuurde te ontruimen per diezelfde datum. Vestia grondt haar vorderingen daarbij op artikel 7:274 lid 1 sub c BW, daartoe stellende dat het dringend eigen gebruik gelegen is in de sloop van het gehuurde, welke sloopwerkzaamheden onderdeel uitmaken van grootschalige herstructureringsplannen voor Rotterdam Zuid, waaronder ook de Tweebosbuurt, alsmede dat de herstructurering alleen kan plaatsvinden met beëindiging van de huurovereenkomst.
5.2
Dat sprake is van “dringend eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW is door [naam gedaagde] als zodanig niet betwist, zodat door de kantonrechter van de juistheid daarvan wordt uitgegaan. Een en ander geldt te meer nu Vestia haar vordering uitgebreid heeft toegelicht en met stukken heeft onderbouwd. Terecht is daarbij door Vestia opgemerkt dat de vraag, inhoudende of de aangeboden verhuis- en inrichtingskostenvergoeding in het onderhavige geval toereikend is, los staat van de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik. Nu voldoende aannemelijk is gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik en door [naam gedaagde] evenmin is weersproken dat andere passende woonruimte voor hem te verkrijgen is, ligt de vordering van Vestia tot beëindiging van de huurovereenkomst per
1 januari 2020 alsmede de vordering tot ontruiming van het gehuurde per diezelfde datum, dan ook voor toewijzing gereed.
5.3
In artikel 7:275 lid 1 BW is bepaald dat in het geval de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de gronden, bedoeld in artikel 274 lid 1 onder c en e toewijst, een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Ter comparitie van partijen heeft Vestia naar voren gebracht dat zij aan alle vertrekkende huurders een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aanbiedt ter hoogte van € 6.206,-. Dat bedrag is hoger dan het door het Rijk vastgestelde forfaitaire bedrag voor het jaar 2019. Tevens heeft zij naar voren gebracht dat de plannen met betrekking tot de sloop van het gehuurde (formeel) pas voldoende concreet waren op 3 juli 2018, zijnde de dag waarop het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft ingestemd met de herstructureringsplannen van de Tweebosbuurt.
5.4
Hoewel het aanbieden van de door Vestia genoemde verhuiskostenvergoeding aan alle vertrekkende huurders niet betekent dat in een specifiek geval geen aanleiding kan bestaan tot toekenning van een hoger bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten, neemt dit niet weg dat de in artikel 7:275 lid 1 BW vermelde vergoeding in beginsel slechts een “tegemoetkoming” betreft en dat door de betreffende huurder wel voldoende gesteld, en bij betwisting onderbouwd, dient te worden dat de daadwerkelijk door hem gemaakte kosten de aangeboden vergoeding (ver) overstijgen. Nu Vestia heeft betwist dat zij gehouden is tot betaling van een bedrag van € 3.000,- à € 4.000,- bovenop de reeds aangeboden vergoeding en door [naam gedaagde] op geen enkele wijze is toegelicht, laat staan onderbouwd, welke kosten hij ter zake van de inrichting heeft gemaakt en waar dit aan is besteed, zijn deze kosten naar het oordeel van de kantonrechter in rechte ook niet komen vast te staan. Zo is onder meer niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de door [naam gedaagde] gestelde inrichtingskosten zijn besteed aan zaken die hij eventueel ook kan meenemen naar – en gebruiken in – een volgende woning. Voor toekenning van het door [naam gedaagde] gevraagde bedrag van € 3.000,- à € 4.000,- ziet de kantonrechter gelet op het vorenstaande dan ook geen aanleiding. Een en ander neemt weg dat [naam gedaagde] mogelijk aanspraak kan maken op een financiële vergoeding in verband met de door hem aangebrachte verbeteringen in de woning, gezien hetgeen daarover bepaald is in het Sociaal Plan dat Vestia heeft opgesteld. In het kader van deze procedure kan echter niet beoordeeld worden of [naam gedaagde] aan de in dat Sociaal Plan gestelde vereisten voldoet om in aanmerking te komen voor een financiële vergoeding.
5.5
Een beëindiging- en ontruimingsvonnis kan op de voet van artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het artikel heeft echter niet de strekking om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om het vonnis tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In die zin wordt de toepassing van artikel 233 Rv niet door artikel 7:272 lid 1 BW uitgesloten en kan de werking van de hoofdregel van artikel 7:272 lid 1 BW buiten toepassing blijven, indien de verhuurder daarbij een zwaarwegend belang heeft. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Vestia, afgewogen tegen de belangen van [naam gedaagde] , dermate zwaarwegend zijn dat verder uitstel van de mogelijkheid tot tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming niet op zijn plaats is. In dat verband is naast het financieel belang van Vestia, meegewogen de omstandigheid dat de sloop en nieuwbouw een (breed gedragen) volkshuisvestingsbelang dient welke op instigatie van de gemeente Rotterdam in het kader van haar woonbeleid plaatsvindt, terwijl passende woonruimte voor de huurders te verkrijgen is en de huurder een tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten ontvangt.
5.15
In de bijzondere omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten van het geding te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. [naam gedaagde] heeft immers het recht om de vordering van Vestia te laten toetsen door de rechter.
6 De beslissing
De kantonrechter:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020;
veroordeelt [naam gedaagde] om het gehuurde (uiterlijk) op 1 januari 2020, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [naam gedaagde] in het gehuurde verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
bepaalt dat [naam gedaagde] recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten ten bedrage van € 6.206,-;
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
495
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
