Direct naar content

Uitspraken

Een deel van alle rechterlijke uitspraken wordt gepubliceerd op rechtspraak.nl. Dit gebeurt gepseudonimiseerd.

Deze uitspraak is gepseudonimiseerd volgens de pseudonimiseringsrichtlijn

ECLI:NL:RBROT:2019:7130

ECLI:NL:RBROT:2019:7130

Rechtbank Rotterdam
06-09-2019
06-09-2019
7752186 CV EXPL 19-20484
Civiel recht
Eerste aanleg - enkelvoudig

Beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Verhuurder heeft middels de door haar overgelegde stukken voldoende aannemelijk gemaakt dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. Tevens is voldaan aan het vereiste dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Afweging van de belangen valt uit in het voordeel van de verhuurder. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Rechtspraak.nl
RVR 2019/90
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7752186 CV EXPL 19-20484

uitspraak: 6 september 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

STICHTING VESTIA,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. R. Benneker te Rotterdam,

tegen

[naam gedaagde 1] ,

[naam gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagden] .”.

1 Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

  • -

    het exploot van dagvaarding van 3 mei 2019 met producties;

  • -

    het tussenvonnis d.d. 27 mei 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;

  • -

    de conclusie van antwoord met producties;

  • -

    de door [gedaagden] . bij brief d.d. 5 augustus 2019 overgelegde aanvullende productie 4;

  • -

    de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende producties

1. t/m 4;

  • -

    de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende productie 5;

  • -

    het proces-verbaal van de op 14 augustus 2019 gehouden comparitie van partijen met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.

1.2

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis op heden bepaald.

2 De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

[gedaagden] . huren sedert 12 maart 2015 van Vestia, de woning gelegen aan De [adres 1] (hierna: het gehuurde).

2.2

Het gehuurde is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in het stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid).

2.3

Op verzoek van de toenmalige Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)/Wonen, Wijken en Integratie (WWI), de heer E.E. van der Laan, hebben de heren [naam adviseur 1] en [naam adviseur 2] in februari 2011 een advies uitgebracht, dat is vastgelegd in het rapport “Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht”, over de aanpak van Rotterdam-Zuid. Het advies ziet op drie pijlers, te weten talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering.

2.4

Het advies van [naam adviseur 1] / [naam adviseur 2] heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (hierna: NPRZ).

2.5

Binnen het samenwerkingsverband NPRZ is het document “Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid” op 19 september 2011 ondertekend, door (onder meer) de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties namens het kabinet, gemeente Rotterdam, de voorzitter van de Bewonersadviesraad Rotterdam-Zuid, de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde, Stichting Ik Zit op Zuid, de Kamer van Koophandel en verschillende Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia). In voornoemd document zijn de ambities van de ondertekenaars van het programma voor 2030 vastgelegd.

2.6

Het NPRZ heeft in december 2013 het “Handelingsperspectief Afrikaanderwijk” opgesteld.

2.7

Voor de uitvoeringsperiode 2019-2022 is door het NPRZ het “Uitvoeringsplan 2019-2022” opgesteld.

2.8

Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.

2.9

De herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten. De betreffende woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen.

2.10

In juli 2018 is een “Sociaal Plan herhuisvesting” opgesteld. Hierin is onder meer opgenomen dat de vertrekkende huurders zelf op zoek moeten naar andere passende woonruimte door actief te reageren op het woningaanbod dat geadverteerd wordt via www.woonnetrijnmond.nl. Wekelijks kunnen huurders op twee geadverteerde woningen en daarnaast dagelijks op twee lotingswoningen reageren. Huishoudens met een bruto gezinsinkomen tot € 42.436,- (prijspeil 2019) per jaar, krijgen tot 1 januari 2020 voor alle beschikbare sociale huurwoningen, mits die qua inkomen en gezinsgrootte passend zijn, voorrang boven andere woningzoekenden. Deze voorrangsverklaring, ook wel urgentieverklaring genoemd, geldt voor de gehele regio Rijnmond. Tevens is in het Sociaal Plan opgenomen dat de huurder een tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten ontvangt, die wettelijk is bepaald en per 1 februari 2018 € 5.993,- bedraagt.

2.11

Bij brief d.d. 9 juli 2018 hebben de gemeente Rotterdam en Vestia aan [gedaagden] . bericht dat de door hen gehuurde woning in het kader van de herstructureringsplannen zal worden gesloopt.

2.12

Op 11 september 2018 heeft Vestia een huisbezoek gebracht aan [gedaagden] .

2.13

[gedaagden] . beschikken sinds 12 september 2018 over een urgentieverklaring.

2.14

Op 29 november 2018 is door de gemeenteraad van de gemeente Rotterdam de “Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt” tussen de gemeente Rotterdam en Vestia vastgesteld.

2.15

Vestia heeft de huurovereenkomst met [gedaagden] . bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik.

2.16

Op 11 februari 2019 hebben [gedaagden] ., middels invulling en ondertekening van het formulier “Akkoordverklaring huuropzegging woning in Tweebos” verklaard niet akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020.

3 De vordering

3.1

Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [gedaagden] . met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;

II. [gedaagden] . te veroordelen om het gehuurde op 1 januari 2020, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagden] . in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;

III. [gedaagden] . te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Vestia.

3.2

Aan haar vordering heeft Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

3.3

Vestia vordert de beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Het eigen gebruik bestaat uit sloop van het gehuurde ten behoeve van herontwikkeling van het gebied, waarin het gehuurde ligt. Deze werkzaamheden zijn onderdeel van de herstructurering van het gebied Tweebosbuurt, gelegen in de Afrikaanderwijk te Rotterdam.

Al jaren is de sociaal-economische, stedenbouwkundige en bouwtechnische problematiek in Rotterdam-Zuid, en meer specifiek in zeven focuswijken (waaronder de Afrikaanderwijk) onderwerp van gesprek en zijn er meerdere plannen gemaakt om deze problematiek het hoofd te bieden. Voor Vestia is daarbij een rol weggelegd op het gebied van fysieke kwaliteitsverbetering, die mede in dienst staat van de sociale en economische versterking van Rotterdam Zuid. De stedenbouwkundige en bouwtechnische problematiek bestaat in hoofdlijnen uit een zeer kwetsbare, eenzijdige, gestapelde woningvoorraad, bestaande uit veelal (te) kleine en verouderde woningen en een kwaliteit van buitenruimten die op veel plaatsen te wensen over laat. De Afrikaanderwijk, en daarbinnen de Tweebosbuurt, heeft met 90% sociale huurwoningen de meest eenzijdige woningvoorraad binnen Rotterdam-Zuid. Door fysieke barrières is er bovendien relatief weinig mobiliteit tussen wijken in Rotterdam-Zuid.

3.4

Voor de uitvoeringsperiode 2019-2022 is door het NPRZ het Uitvoeringsplan 2019-2022 opgesteld. De verbetering van de woningvoorraad en woonomgeving in (onder meer) de Tweebosbuurt maakt daarvan onderdeel uit. Doelstelling daarbij is een transformatie van een deel van de corporatievoorraad, door renovaties, sloop en nieuwbouw.

Vestia en de partners bij het NPRZ zijn tot de conclusie gekomen dat de sloop van een aantal woningen in de Tweebosbuurt, waaronder het gehuurde, het meest toekomstbestendige scenario is. De herstructureringsplannen moeten leiden tot een aantrekkelijker, veiliger, bereikbaarder en gevarieerder woonmilieu. Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met deze herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.

3.5

Onder “eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wordt ingevolge artikel 7:274 lid 3 sub a BW mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarbij geldt dat onder renovatie ook sloop met vervangende nieuwbouw wordt verstaan, aldus artikel 7:220 lid 3 BW. Het is niet mogelijk om de herstructureringsplannen aan de Tweebosbuurt, waaronder ook de sloop van het gehuurde, uit te voeren zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Vestia meent, onder verwijzing naar de door haar overgelegde stukken, op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, te zijn gekomen. Daarbij komt dat zowel het Rijk als gemeente Rotterdam zich hebben verbonden aan de herstructureringsplannen in de wijk. Door Vestia wordt daarnaast gewezen op de omstandigheid dat aan haar als verhuurder een grote mate van beleidsvrijheid toekomt. Door de kantonrechter dient dan ook enkel marginaal getoetst te worden. Van bestuursrechtelijke belemmeringen om tot sloop over te gaan is bovendien geen sprake.

3.6

Het belang van Vestia om in het kader van herontwikkeling en herstructurering van de Tweebosbuurt het gehuurde te slopen en ter plaatse nieuwbouw te plegen weegt zwaarder dan het belang van [gedaagden] . bij het voortduren van de huurovereenkomst. Het belang van Vestia betreft niet enkel haar eigen belang, maar ook het publieke volkshuisvestelijke belang van de bewoners van Vestia en het stedenbouwkundige en sociaal-economische belang van gemeente Rotterdam en haar inwoners. Daarnaast heeft Vestia een financieel belang bij de (tijdige) sloop en herstructurering van de Tweebosbuurt, nu zij van de Rijksoverheid een bijdrage uit hoofde van de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (hierna: RVV) van € 25.000,- per te slopen woning ontvangt, mits de sloopwerkzaamheden uiterlijk op 26 juni 2021 zijn afgerond. Om aan die voorwaarde te kunnen voldoen, dient op zijn laatst in april 2020 een aanvang gemaakt te worden met de sloopwerkzaamheden.

3.7

[gedaagden] . kunnen passende woonruimte verkrijgen, gelet op de gezinssamenstelling en het huishoudinkomen van [gedaagden] ., zodat is voldaan aan de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW geëiste beschikbaarheid van passende woonruimte.

Vooropgesteld wordt dat [gedaagden] . op dit moment met één kind in het gehuurde wonen, zodat een woning met twee slaapkamers en een sociale huurprijs passend is. Twee woningen van dit type zijn ook aan [gedaagden] . aangeboden, te weten de woning aan de [adres 2] , welke is gelegen op de Kop van Zuid op 850 meter van het gehuurde, alsmede de woning aan de [adres 3] , gelegen in de Afrikaanderwijk op 600 meter van het gehuurde. De woning aan de [adres 2] zou volgens [gedaagden] . niet passend zijn vanwege de aanwezigheid van een trap in de woonkamer. De aanwezigheid van een trap in de woonkamer maakt echter niet dat een woning niet passend is. De woning aan de [adres 3] is door [gedaagden] ., zonder nadere reden, afgewezen. [gedaagden] . reageren zelf weliswaar op woningen, doch daarvan waren slechts drie woningen als passend aan te merken. Aan [gedaagden] . zijn op basis van hun eigen reacties twee passende woningen aangeboden, te weten een woning gelegen aan de [adres 4] , zijnde een appartement met lift en drie slaapkamers, alsmede een woning gelegen aan de [adres 5] , zijnde een eengezinswoning met drie slaapkamers. De woning aan de [adres 4] is door [gedaagden] . afgewezen omdat deze gehorig zou zijn en de lift vaak buiten gebruik zou zijn. Naast de omstandigheid dat het voorgaande door Vestia wordt betwist, geldt in geval van een gebrek dat [gedaagden] . herstel kan eisen. Het is Vestia daarnaast onduidelijk waarom de woning aan de [adres 5] is afgewezen door [gedaagden] .

3.8

Vestia biedt de vertrekkende huurders een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan van € 6.206,-, zijnde meer dan de wettelijke vergoeding. Voor toekenning van een hoger bedrag, zoals door [gedaagden] . verzocht, ziet Vestia geen aanleiding. De door [gedaagden] . ingenomen stelling, inhoudende dat een verhuizing alleen al

€ 3.000,- tot € 5.000,- zou kosten en de inrichting van de woning € 3.000,- tot € 6.000,-, is door [gedaagden] . op geen enkele wijze onderbouwd en wordt door Vestia betwist. Los daarvan strekt artikel 7:275 BW slechts tot een “tegemoetkoming” en niet tot een volledige schadevergoeding.

3.9

[gedaagden] . hebben passende woonruimte geweigerd en structureel niet op passende woningen gereageerd. [gedaagden] . hebben de mogelijkheid om instemming te onthouden op oneigenlijke wijze ingezet. Het onthouden van instemming levert volgens Vestia misbruik van bevoegdheid op in de zin van artikel 3:13 BW, nu evident is dat aan de voorwaarden voor opzegging op grond van dringend eigen gebruik is voldaan en hoger beroep slechts tot doel kan hebben het frustreren van de herstructureringsplannen in de buurt. Voorgaande vormt volgens Vestia aanleiding om de gevorderde veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Van belang daarbij is voorts dat Vestia hoge beheerskosten heeft en de plannen van Vestia alleen kunnen worden verwezenlijkt met een RVV-bijdrage, welke komt te vervallen als de sloopwerkzaamheden niet uiterlijk op 26 juni 2021 zijn afgerond. Om op die datum ook daadwerkelijk gereed te kunnen zijn, dient de sloop volgens planning aan te vangen en dient het gehuurde per januari 2020 ter beschikking van Vestia te staan. Van Vestia kan in redelijkheid niet gevergd worden dat zij met de ontruiming wacht tot onherroepelijk uitspraak is gedaan.

4 Het verweer

4.1

[gedaagden] . verzoeken tot volledige afwijzing van de vorderingen van Vestia met veroordeling van Vestia in de kosten van deze procedure. Daartoe hebben [gedaagden] .

- zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

4.2.1

[gedaagden] . stellen zich allereerst op het standpunt dat de herstructureringsplannen van Vestia ten aanzien van de Tweebosbuurt geen steun vinden in de door haar overgelegde stukken, alsmede dat de bewoners van de Tweebosbuurt zich niet herkennen in de situatie die in de overgelegde stukken wordt geschetst van de Tweebosbuurt.

4.2.2

Zo geldt, dat hoewel Vestia het rapport [naam adviseur 1] / [naam adviseur 2] als belangrijke onderbouwing beschouwt van haar voornemen om de Tweebosbuurt te herstructureren, in dat rapport geen enkele onderbouwing te vinden is voor deze plannen. Alle in het rapport geadviseerde maatregelen hebben betrekking op scholing, economische bedrijvigheid en herstructurering van drie andere wijken. De kwaliteit van de woningen in de Tweebosbuurt is over het algemeen redelijk tot goed. Waar de kwaliteit van een woning slecht is, is sloop van die betreffende woning een goede oplossing, doch een herstructurering van de hele buurt is daarvoor niet noodzakelijk. De bewoners in de Tweebosbuurt herkennen zich daarnaast niet in de signalering in het rapport dat sprake is van een lage veiligheidsindex. Onduidelijk is waarom een eenzijdige gestapelde woningvoorraad een probleem is, nu dit in heel Rotterdam voor komt. Het gesignaleerde geringe aantal arbeidsplaatsen wordt bovendien niet opgelost door de herstructureringsplannen.

4.2.3

In het document “Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid” wordt weliswaar het doel gesteld om particulier woningbezit te verbeteren en te vervangen, waaraan is toegevoegd dat er ook verbetering, vervanging, toevoeging en beheer van sociaal bezit komt, doch in de uitwerking daarvan in de “Notitie werking van de pijlers van de Kwaliteitssprong Zuid” wordt sloop van de Tweebosbuurt niet genoemd.

4.2.4

De bewoners van de Tweebosbuurt herkennen zich voorts niet in hetgeen in het Handelingsperspectief Afrikaanderwijk is vermeld, te weten dat de woningen in de Tweebosbuurt slecht zijn. De bewoners hebben deze ervaring niet, hetgeen eveneens geldt voor prof. ir. [naam architect] (hierna: [naam architect] ), zijnde de architect van de in de Tweebosbuurt gerenoveerde woningen. Uit de door [gedaagden] . overgelegde brief van [naam architect] volgt dat de staat van de woningen goed is, alsmede dat sprake is van een mix van grote en kleine woningen met grote keukens/kleine woonkamers en kleine keukens/grote woonkamers en dat er sprake is van een zeer gevarieerd woningaanbod. Betwist wordt dat, zoals in het Handelingsperspectief Afrikaanderwijk is vermeld, de problemen in de wijk groot zijn alsmede dat er een tweedeling in de wijk dreigt. De sociale samenhang in de wijk is goed alsook de bereikbaarheid van andere omliggende wijken.

4.2.5

Ook in het Uitvoeringsplan 2019-2022 wordt niet specifiek geschreven over de Tweebosbuurt. Er wordt geschreven over heel Rotterdam Zuid, en meer specifiek over de zeven focuswijken. Van een herstructurering door sloop wordt in het rapport niet gerept. De bewoners zijn niet tegen het oplossen van problemen. De weerstand van de bewoners tegen de plannen van Vestia komt door de onnodige sloop van woningen, die nog goed zijn, in een buurt waarin de sociale samenhang aanwezig is en waar de veiligheidsproblemen door Vestia zwaar overdreven worden.

4.2.6

In de “Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt” wordt op eenzijdige wijze een verhoogde probleemcumulatie in de Afrikaanderwijk vastgesteld. De overeenkomst lijkt te zijn opgesteld om Vestia rugdekking te geven vanuit de gemeente Rotterdam. Er zijn daarnaast geen rapportages waaruit blijkt dat in de Tweebosbuurt sprake is van funderingsproblematiek, althans van een slechtere fundering dan elders in Rotterdam. Mensen gedwongen verplaatsen uit een wijk tegen hun zin op grond van het feit dat zij tot een lage inkomensgroep behoren, is een vorm van discriminatie naar maatschappelijke klassen en in strijd met mensenrechten.

4.3

Het Sociaal Plan betreft een eenzijdig door Vestia opgesteld document dat [gedaagden] . in de huurrelatie niet kan binden. Voor zover het Sociaal Plan van toepassing is, wordt de werking ervan beperkt tot die bepalingen die in combinatie met de huurwetgeving in het voordeel werken van de huurder.

4.4

Beëindiging van de huurovereenkomst is slechts toegestaan op de in de wet opgesomde limitatieve gronden. Opzegging van de huurovereenkomst is niet aan de orde nu artikel 7:220 BW als uitgangspunt neemt dat bij verandering van het gehuurde (inclusief sloop) de huurovereenkomst wordt voortgezet. Door Vestia is onvoldoende onderbouwd waarom in het onderhavige geval de renovatie en sloop niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur.

4.5

Ten aanzien van de dringendheid wordt opgemerkt dat de druk op de woningmarkt al groot is en dat de sloop in de Tweebosbuurt nog een extra tekort aan sociale huurwoningen oplevert. Dit, terwijl nergens uit de door Vestia overgelegde rapportages blijkt van een noodzaak tot sloop. Zowel ten aanzien van bouwkundige aspecten als de veronderstelde wenselijkheid om een gevarieerde bewoning te realiseren, zijn door Vestia geen dringend noodzakelijke punten naar voren gebracht. Vestia heeft de wens om duurdere woningen te bouwen en huurders en kopers met een hoger inkomen in de buurt te huisvesten, waarbij haar een korting op de verhuurdersheffing wordt aangeboden. Dit betreft een sociaal motief gestuurd door financieel gewin. Voornoemde wens is echter geen noodzaak en levert geen dringendheid op. De gemeente Rotterdam heeft zich achter de plannen van Vestia geschaard nu zij daar zelf ook belang bij heeft. Zo wenst zij de samenstelling van de bevolking te beheersen en manipuleren en heeft zij een financieel belang bij sloop en nieuwbouw boven verbetering van bestaande woningen. Hoewel sloop en/of renovatie op grond van artikel 7:274 lid 3 BW als vormen van eigen gebruik worden erkend, dient er in een dergelijk geval wel sprake te zijn van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, hetgeen hier niet het geval is.

4.6

[gedaagden] . stellen zich op het standpunt dat de herstructureringsplannen van Vestia door de kantonrechter volledig en niet marginaal getoetst dienen te worden. Een marginale toets zou leiden tot een uitholling van de opzeggingsgronden die streng gehandhaafd dienen te worden met het oog op huurbescherming.

4.7

[gedaagden] . hebben een groot belang bij het voortduren van de huurovereenkomst, bestaande uit het ongestoord huurgenot totdat de huurovereenkomst door [gedaagden] . uit vrije keuze wordt opgezegd. [gedaagden] . wijzen er daarnaast op dat toen zij in 2015 het gehuurde betrokken, door Vestia geen enkele indicatie is gegeven dat er op korte termijn een herstructurering zou plaatsvinden en dat hun verblijf in het gehuurde van korte duur zou zijn. Met het oog op een langer verblijf hebben [gedaagden] . dan ook voor € 4.500,- in het gehuurde geïnvesteerd. Zo hebben zij de woning opnieuw gestukt en het sanitair en alle tegels in het huis vervangen. Deze kosten zijn nog lang niet afgeschreven. [gedaagden] . hebben er daarnaast belang bij om dichtbij hun (schoon)ouders te wonen, nu laatstgenoemden als oppas dienen voor hun éénjarige zoontje wanneer [gedaagden] . aan het werk zijn. Demi c.s. hebben voorts een sociaal netwerk opgebouwd in de huurt. Door de vroegtijdige opzegging van de huurovereenkomst verliezen [gedaagden] . na een verhuizing bovendien de opgebouwde inschrijvingsjaren binnen Woonnet Rijnmond, zodat de kans dat zij na gezinsuitbreiding een grotere woning krijgen veel kleiner is dan als zij de gezinsuitbreiding in hun huidige woning kunnen afwachten.

4.8

Het aanbod van sociale huurwoningen is schaars. Betwist wordt dat er voldoende andere passende woonruimte beschikbaar is. De aan de bewoners van de Tweebosbuurt aangeboden woningen hebben aanmerkelijk hogere huren dan zij nu betalen. De woonwensen van [gedaagden] . zijn een vierkamerwoning met het oog op toekomstige gezinsuitbreiding, gelegen in de Afrikaanderwijk of de wijk Bloemhof. Het liefste willen [gedaagden] . terugkeren in een nieuwbouwwoning, zo mogelijk een maisonnette of een eengezinswoning. De woning aan de [adres 4] hebben [gedaagden] . geweigerd nu het een gehorige woning betrof en de lift daar zeer regelmatig buiten gebruik was, zo is [gedaagden] . uit de informatie verstrekt door de bewoners ter plekke gebleken. De aangeboden woning aan de Rosestraat 1058 bleek voorts niet geschikt nu de slaapkamers waren gelegen naast de galerij en er een trap midden in de woonkamer was gesitueerd. De woning gelegen aan de [adres 5] is erg klein en zagen [gedaagden] . met het oog op de door hen gewenste gezinsuitbreiding niet zitten. [gedaagden] . willen niet op korte termijn weer verhuizen, hetgeen voor hen financieel ook niet mogelijk is.

4.9

[gedaagden] . stellen zich voorts op het standpunt dat de aangeboden verhuiskostenvergoeding te laag is. Een verhuizing kost al snel € 3.000,- tot € 5.000,- en de inrichtingskosten bedragen al snel € 3.000,- tot € 5.000,- zodat een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 9.000,- meer in de rede ligt.

4.10

[gedaagden] . verzoeken om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In artikel 7:272 lid 1 BW heeft de wetgever uitdrukkelijk bepaald dat de opgezegde huurovereenkomst in stand blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering. Het gaat in het onderhavige geval niet om een enkele huurder die zich verzet, maar om een grote groep huurders. Bij voorbaat kan niet gesteld worden dat het een kansloze zaak betreft. Op voorhand is het belang van [gedaagden] . bij het afwachten van hoger beroep in de eigen woning veel groter dan het belang van Vestia.

4.11

De proceskosten dienen bij toewijzing van de vordering van Vestia niet ten laste van [gedaagden] . te komen. De vordering van Vestia ontstaat uitsluitend op basis van haar eigen wens als verhuurder en niet wegens wanprestatie of anderszins verwijtbaar handelen van [gedaagden] . als huurder. Het is het volle recht van de huurder om deze vordering te laten toetsen door de rechter.

5 De beoordeling

5.1

Vestia vordert te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, alsmede om het gehuurde te ontruimen per diezelfde datum. Vestia grondt haar vorderingen daarbij op artikel 7:274 lid 1 sub c BW, daartoe stellende dat het dringend eigen gebruik gelegen is in de sloop van het gehuurde, welke sloopwerkzaamheden onderdeel uitmaken van grootschalige herstructureringsplannen voor Rotterdam Zuid, waaronder ook de Tweebosbuurt, alsmede dat de herstructurering alleen kan plaatsvinden met beëindiging van de huurovereenkomst.

Artikel 7:220 BW

5.2

[gedaagden] . hebben zich onder meer op het standpunt gesteld dat in het onderhavige geval de renovatie mogelijk is met behoud van de bestaande huurovereenkomst, in welk geval het bepaalde in artikel 7:220 BW moet worden toegepast. Uit de door Vestia overgelegde en toegelichte plannen volgt dat er 535 sociale huurwoningen, waaronder ook het gehuurde, alsmede 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten geheel worden gesloopt en dat daarvoor in de plaats 130 nieuwe sociale huurwoningen, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 153 koopwoningen komen. Het gehuurde zal derhalve geheel verdwijnen zodat terugkeer naar het gehuurde niet mogelijk is. Daarnaast kan vooralsnog niet worden bepaald welke vertrekkende huurders in aanmerking komen voor een nieuwe sociale huurwoningen, nu er minder sociale huurwoningen beschikbaar zullen zijn dan voorheen en de toewijzing daarvan van diverse factoren afhankelijk is. Onder deze omstandigheden kan de huurovereenkomst niet in stand blijven en ligt een opzegging op grond van artikel 7:274 BW in de rede. De situatie als bedoeld in artikel 7:220 BW doet zich hier niet voor. Vestia heeft daarom op goede gronden gekozen voor het niet toepassen van het bepaalde in artikel 7:220 BW. Bovendien bepaalt de wet in artikel 7:220 lid 4 BW dat het artikel niet afdoet aan de bevoegdheid van de verhuurder om op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW de huurovereenkomst op te zeggen. Voor zover [gedaagden] . bedoelen te betogen dat het gesloten stelsel van huurbescherming vrijwel geen opzegging van de huurovereenkomst mogelijk maakt, deelt de kantonrechter die opvatting niet. De huurovereenkomst kan, zij het op limitatieve gronden, steeds worden opgezegd, waarna het aan de rechter is te beoordelen of deze opzegging ook tot een beëindiging van de huurovereenkomst dient te leiden.

Dringend eigen gebruik

5.3

Eén van de limitatieve opzeggingsgronden is het dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 eerste lid sub c BW. In artikel 7:274 lid 1 sub c BW is bepaald dat de rechter de vordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW slechts kan toewijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. In lid 3 van artikel 7:274 BW is bepaald dat onder “eigen gebruik” in de zin van lid 1 onder c mede wordt begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder “renovatie” wordt ingevolge artikel 7:220 lid 2 BW zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

5.4

Het ligt ingevolge artikel 7:274 lid 1 sub c BW op de weg van Vestia om voldoende aannemelijk te maken dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. “Aannemelijk maken” impliceert dat niet al te hoge eisen aan het door de verhuurder te leveren bewijs behoren te worden gesteld. Dit, nu het bewijs deels geen uiterlijk waarneembare feiten betreft, met name voor wat betreft de dringendheid van het eigen gebruik en de afweging van de belangen. De verhuurder zal echter die dringendheid en zijn belangen wel met uiterlijk waarneembare feiten aannemelijk dienen te maken, bijvoorbeeld met uitgewerkte plannen. Of sprake is van dringend eigen gebruik wordt door de rechter inhoudelijk beoordeeld, maar dit gaat niet zover dat de rechter ook een oordeel kan geven over de aard van de ingreep. Het is in beginsel aan Vestia om die keuze te maken en de rechter kan deze keuze slechts marginaal toetsen. Aan Vestia komt een zekere mate van beleidsvrijheid toe. Zij bepaalt op welke wijze vorm wordt gegeven aan de ingreep in de straat of in de wijk waarin het gehuurde zich bevindt. [gedaagden] . hebben betoogd dat de kantonrechter een ruimere toetsingsmogelijkheid heeft. Hoewel het door [gedaagden] . genoemde belang van huurbescherming wordt onderkend, houdt de huurbescherming niet meer, maar ook niet minder in, dan dat de verhuurder aannemelijk dient te maken dat op redelijke gronden is besloten om over te gaan tot sloop en nieuwbouw van het gehuurde om op die grond tot een huurbeëindiging over te kunnen gaan. Als dit aannemelijk is gemaakt, is het vervolgens aan de verhuurder om de plannen nader uit te werken. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in het onderhavige geval van dit uitgangspunt af te wijken. De eisen voor dringend eigen gebruik zijn strikt genoeg en bieden de huurder voldoende bescherming.

5.5

Ter onderbouwing van haar stelling, inhoudende dat sprake is van dringend eigen gebruik, heeft Vestia diverse stukken en rapporten overgelegd. [gedaagden] . hebben zich (onder meer) op het standpunt gesteld dat de herstructureringsplannen van Vestia geen steun vinden in de door haar overgelegde stukken.

Uit het rapport [naam adviseur 1] / [naam adviseur 2] , dat is opgesteld op verzoek van de toenmalige Minister van VROM/WWI, volgt specifiek ten aanzien van de Afrikaanderwijk, waarvan de Tweebosbuurt deel uit maakt, dat er diverse problemen spelen, onder meer dat sprake is van een zwakke sociaal-economische structuur. Zo scoort de Afrikaanderwijk op de onderdelen sociale index, laag inkomen en veiligheidsindex (ver) onder het gemiddelde voor Rotterdam. Tevens volgt uit deze rapportage dat het college van B&W van de gemeente Rotterdam een zevental wijken op Rotterdam Zuid, waaronder ook de Afrikaanderwijk, vanwege de grote opeenstapeling van problemen als speerpunt van beleid heeft gekozen alsmede dat op Rotterdam Zuid sprake is van een zeer omvangrijke, kwetsbare, gestapelde woningvoorraad en de omvang en/of kwaliteit van de buitenruimte op veel plaatsen te wensen over laat. Dat (onder meer) in de Afrikaanderwijk sprake is van een stapeling van achterstanden (ten opzichte van het gemiddelde op Rotterdam Zuid, in de gemeente Rotterdam en ook op landelijk niveau) op het gebied van woningkwaliteit, werk en inkomen, scholing en onderwijs, volgt tevens uit de cijfers vermeld in het document “Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid”, welke cijfers als zodanig door [gedaagden] . niet zijn betwist. Die problemen worden eveneens in het door Vestia genoemde Handelingsperspectief Afrikaanderwijk benoemd. Dat er problemen spelen in de Afrikaanderwijk, waarvan de Tweebosbuurt deel uitmaakt, die dienen te worden aangepakt, kan dan ook niet worden ontkend. Weliswaar kan het zo zijn dat een aantal bewoners van de Tweebosbuurt zich voor wat betreft de veiligheidsindex niet herkent in de geschetste situatie of dit anders beleeft, doch dit neemt niet weg dat de wijk ten opzichte van andere wijken in Rotterdam en ook op landelijk niveau slecht scoort. Dat de problematiek die speelt in de Afrikaanderwijk vanuit verschillende aandachtsgebieden dient te worden aangepakt (waarbij tevens een rol voor Vestia als woningcorporatie is weggelegd) en deze aandachtsgebieden met elkaar communicerende vaten zijn, is daarbij evident.

Het team [naam adviseur 1] / [naam adviseur 2] onderschrijft in haar advies ten aanzien van de pijler Fysieke kwaliteitsverbetering het belang van investeren in wijken met potentie en herstructurering, waaronder ook sloop van woningen, in wijken met weinig ontwikkelpotentie. Daarbij wordt in de aanbeveling weliswaar de nadruk gelegd op de wijken Carnisse, Tarwewijk en Oud-Charlois, maar wordt ook de Afrikaanderwijk genoemd.

In het document Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid” wordt ten aanzien van de fysieke kwaliteitsverbetering op Rotterdam Zuid als strategie ook expliciet verbetering, vervanging, toevoeging en beheer van sociaal bezit genoemd, waarbij de ambitie is genoemd om in 20 jaar tijd 1/3 van de woningvoorraad op Rotterdam Zuid te vervangen, waaronder 12.000 corporatiewoningen, en daarvoor in de plaats kwalitatief betere woningen en meer differentiatie in de woningvoorraad op Rotterdam Zuid te brengen. Vestia heeft zich ook verbonden om zich voor het realiseren van deze ambities in te zetten. Vestia heeft onweersproken gesteld dat de woningen in de buurt voor 90% uit sociale woningbouw bestaan en dat het woningaanbod in dat opzicht eenzijdig is. Weliswaar wordt in de door [gedaagden] . overgelegde brief van de heer [naam architect] d.d. 28 augustus 2018 gesproken over een gevarieerd woningaanbod, doch die variatie ziet, zijn woorden volgende, enkel op een mix van grote en kleinere woningen met verschillende aantallen en grootte van kamers. Dat neemt echter niet weg dat de woningen in de buurt voor 90% uit sociale woningbouw bestaan en dat het woningaanbod in dat opzicht eenzijdig is.

In het Handelingsperspectief Afrikaanderwijk wordt specifiek ten aanzien van de Tweebosbuurt genoemd dat de woningen slecht zijn en de woonomgeving stenig, alsmede dat sloop en nieuwbouw van deze buurt op dat moment voorlopig wordt uitgesteld, met een dreigende tweedeling ten opzichte van het noordoostelijke reeds gemoderniseerde deel van de Afrikaanderwijk tot gevolg. Op de laatste pagina van het Handelingsperspectief Afrikaanderwijk wordt onder “Omvang van de opgave:” met betrekking tot de lange termijn bovendien de aanpak van de Tweebosbuurt genoemd. Anders dan [gedaagden] . stellen, wordt in het Uitvoeringsplan 2019-2022 van NPRZ in Bijlage 2 daarnaast de sloop/nieuwbouw van 599 woningen in de Tweebosbuurt en blok S in 2020 ook concreet genoemd.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter, anders dan [gedaagden] ., van oordeel dat de door Vestia overgelegde stukken de herstructureringsplannen van Vestia wel degelijk ondersteunen. Daarbij is tevens van belang dat de overgelegde plannen niet enkel uit de koker van Vestia komen, alsmede dat de plannen voldoende concreet zijn en toegespitst op de Tweebosbuurt.

5.6

De kantonrechter is van oordeel dat Vestia middels de door haar overgelegde stukken en de door haar gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot de sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. Van belang daarbij is onder meer dat uit de overgelegde stukken volgt dat de herstructureringsplannen niet enkel door Vestia zijn bedacht, maar tot stand zijn gekomen in, en een voortvloeisel zijn van, een breder samenwerkingsverband tussen meerdere partijen waaronder het Rijk en de gemeente Rotterdam. Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met de herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt. In lijn met deze beslissing heeft de gemeente Rotterdam zich ook gebonden aan de uitvoering van de herstructureringsplannen door de samenwerkingsovereenkomst mede te ondertekenen.

[gedaagden] . hebben naar voren gebracht dat van dringend eigen gebruik geen sprake is nu niet is aangetoond dat er ten aanzien van het gehuurde sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Voor de dringendheid is echter niet vereist dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatielasten, zoals door [gedaagden] . gesteld, een renovatie kan ook dringend nodig zijn wegens bouwtechnische aspecten of vanwege sociaal-maatschappelijke belangen (bijvoorbeeld sloop om stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen, HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 (Bijlmermeerarrest)). Door Vestia is ten aanzien van de sloop ook gesteld dat deze niet alleen is gelegen in de bouwkundige staat van het gehuurde zelf, maar tevens is ingegeven door stedenbouwkundige, sociaal-economische en volkshuisvestelijke aspecten. Een verhuurder die een renovatie op grond van sociale en beleidsmatige motieven initieert, zoals het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de buurt waar het gehuurde ligt, is niet aan de voorwaarde van een structurele wanverhouding gehouden (Conclusie A-G Huydecoper bij HR 16 maart 2012, WR 2012, 40 (Yacoubi/Woningstichting Lieven de Key).

Met betrekking tot de stedenbouwkundige staat van de woningen in de Tweebosbuurt staat daarnaast voldoende vast dat de woningen in ieder geval sterk verouderd zijn. Voor het laatst in de jaren 80 heeft er (groot) onderhoud aan de woningen plaatsgevonden. Hoewel de heer [naam architect] in zijn brief d.d. 28 augustus 2018 naar voren brengt dat de woningen nog in goede staat verkeren, merkt ook hij op dat enig groot onderhoud in ieder geval wel nodig is. Daarnaast geldt dat als voor de herstructurering van een gehele wijk de huurbeëindiging ten aanzien van het gehuurde noodzakelijk is, ook al is die beëindiging niet noodzakelijk wanneer alleen naar (de bouwkundige staat van) het gehuurde als zodanig wordt gekeken, de beëindiging bezien in het grotere geheel toch als dringend kan worden beschouwd. Dit, nu de exploitatieverliezen hun oorzaak vinden in stedenbouwkundige gebreken en sociale problemen van het gebied waarin het gehuurde is gelegen en dat sloop mede ten doel heeft ter plaatse stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen.

5.7

In het onderhavige geval oordeelt de kantonrechter dat de door Vestia gemaakte keuze de redelijkheidstoets kan doorstaan. Daarbij is van belang dat op grond van de door Vestia overgelegde stukken voldoende is komen vast te staan dat er redenen zijn om van Vestia te verlangen dat zij ingrijpt in de Afrikaanderwijk en op haar ook een verplichting rust om bij te dragen aan de kwaliteit en leefbaarheid in een wijk. Niet gebleken is daarnaast dat de plannen zijn ingegeven door eigen financieel gewin. Deze (kale) stelling van [gedaagden] . is door Vestia gemotiveerd betwist en door [gedaagden] . ook niet nader onderbouwd. Het is daarnaast niet zonder meer onredelijk om (zeer) goedkope woningen te vervangen door deels duurdere woningen, gelet op de wens van Vestia om een gevarieerder woningaanbod in de wijk te hebben, welke keuze tevens wordt onderschreven door het NPRZ en de gemeente Rotterdam. Door Vestia is toegelicht dat de keuze voor de Tweebosbuurt onder meer is gemaakt vanwege het beperkte toekomstperspectief van het vastgoed in de wijk en daarnaast een kansrijk ontwikkelingsperspectief heeft vanwege haar ligging. Over de gemaakte keuze van Vestia kan verschillend worden gedacht. Het gaat om politiek en bedrijfsmatige keuzes die behoren tot de beoordelingsvrijheid van Vestia. Niet ter zake doende is dan ook dat er nog andere keuzemogelijkheden zijn. De kantonrechter is niet bevoegd en ook niet in staat deze keuze inhoudelijk te beoordelen.

Bestuursrechtelijke belemmeringen

5.8

Hoewel [gedaagden] . zich aanvankelijk op het standpunt hebben gesteld dat sprake zou zijn van bestuursrechtelijke belemmeringen ten aanzien van de sloopwerkzaamheden en de herstructureringsplannen van Vestia, hebben zij ter zitting desgevraagd medegedeeld dat hen geen bestuursrechtelijke belemmeringen bekend zijn. Nu door Vestia voorts is betwist dat dergelijke belemmeringen aanwezig zijn, wordt in het hiernavolgende dan ook van de juistheid daarvan uitgegaan.

Passende woonruimte

5.9

Vestia heeft zich op het standpunt gesteld dat is voldaan aan het uit artikel 7:274 lid 1 sub c BW voortvloeiende vereiste, inhoudende dat [gedaagden] . passende woonruimte kunnen verkrijgen. Op grond van HR 30 november 1984, NJ 1985, 290 behoeft op dit moment niet een concreet aanbod voor vervangende woonruimte beschikbaar te zijn, maar moet voldoende blijken dat in het algemeen passende vervangende woonruimte voorhanden is. De tekst van de wet biedt ruimte om de passendheid van de vervangende woonruimte ruim te interpreteren in die zin dat de vervangende woonruimte niet identiek behoeft te zijn aan de te verlaten woning. Voorts is in HR 18 oktober 1985, NJ 1986/291, (Van Voorst/Heus) en HR 24 januari 1992, NJ 1992/301 (Best/Best) overwogen dat “ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn.”.

5.10

[gedaagden] . hebben in zijn algemeenheid opgemerkt dat de voorraad beschikbare sociale huurwoningen in de buurt terugloopt ten gevolge van de herstructurering van woongebieden. Dit moge wellicht juist zijn, maar dat impliceert niet dat op dit moment geen passende woonruimte voor [gedaagden] . voor handen is.

Vaststaat dat [gedaagden] . op dit moment met in totaal drie personen in het gehuurde wonen, zodat een woning met twee slaapkamers in beginsel al passend is. De door [gedaagden] . genoemde omstandigheid, inhoudende dat zij in de toekomst gezinsuitbreiding wensen, betreft een op dit moment nog in de toekomstig gelegen onzekere omstandigheid die bij de beantwoording van de vraag of passende woonruimte te verkrijgen is, dan ook niet kan worden meegewogen. Aan [gedaagden] . zijn een tweetal woningen met twee slaapkamers aangeboden, beide gelegen vlakbij het thans door hen gehuurde, zijnde overeenkomstig hun wens om in de buurt te blijven wonen. [gedaagden] . hebben echter beide woningen afgewezen. De omstandigheid dat er een trap in de woonkamer is gesitueerd, maakt echter nog niet dat de woning niet passend is. Onduidelijk is voorts waarom [gedaagden] . de aangeboden woning gelegen aan de Brede Hilledijk 41E hebben geweigerd. Gesteld noch gebleken is voorts dat voornoemde woningen vanwege de inkomenssituatie van [gedaagden] . niet passend zouden zijn. Bedoelde woningen zijn naar het oordeel van de kantonrechter dan ook als passend aan te merken. Daarnaast geldt dat in geval wel rekening wordt gehouden met de door [gedaagden] . gewenste gezinsuitbreiding, aan [gedaagden] . nog een tweetal woningen met drie slaapkamers zijn aangeboden, die zij ook hebben geweigerd. Dat de woning gelegen aan de Hilledwarsstraat erg gehorig is alsmede dat de lift vaak buiten werking zou zijn, is door Vestia betwist en bij gebreke van een onderbouwing daarvan in rechte niet komen vast te staan. Bovendien kan, zoals door Vestia gesteld, om opheffing van een dergelijke gebrek worden verzocht en is de verhuurder op basis van de wet gehouden om gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Daarnaast maakt ook de omstandigheid, dat [gedaagden] . de woning aan de [adres 5] klein vonden, nog niet dat deze woning niet als passend in de zin van de wet kan worden aangemerkt. Een en ander betekent dan ook dat laatstgenoemde twee woningen, die beide zijn gelegen op korte afstand van het gehuurde, als passend zijn aan te merken. Aan het vereiste van “het kunnen verkrijgen van andere passende woonruimte” is in het onderhavige geval dan ook voldaan.

Belangenafweging

5.11

Eenmaal gegeven dat er dringend eigen gebruik aan de kant van Vestia is en dat [gedaagden] . over andere passende woonruimte kunnen beschikken, moet door belangenafweging worden vastgesteld of ‘niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd’.

Tegenover het belang van Vestia om over te gaan tot sloop en nieuwbouw staat het belang van [gedaagden] . om in het gehuurde te blijven wonen. [gedaagden] . wensen in de buurt te blijven wonen en hebben in het gehuurde geïnvesteerd. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Vestia om het woonblok waar het gehuurde deel van uit maakt te kunnen slopen in het kader van de herstructurering, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagden] . om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Dit, nu het belang van Vestia een breder stedenbouwkundig en sociaaleconomisch belang betreft dat ook door de gemeente Rotterdam wordt ondersteund, en daarnaast is gebleken dat er voor [gedaagden] . wel andere passende woonruimte, ook in de buurt, te verkrijgen is. Met betrekking tot de door [gedaagden] . gestelde investeringen heeft Vestia voorts aangevoerd dat de herstructureringsplannen pas middels het besluit van het college van B&W op 3 juli 2018 is geformaliseerd, alsmede dat in een individueel geval wel aanleiding kan bestaan voor toekenning van een vergoeding. Daarvoor is echter wel vereist dat de gedane investeringen met toestemming van Vestia zijn gedaan en op deugdelijke wijze worden onderbouwd. Naast de omstandigheid dat de door [gedaagden] . gestelde investeringen in de onderhavige procedure niet zijn onderbouwd, maken deze investeringen nog niet dat het belang van [gedaagden] . bij voortzetting van de huurovereenkomst in dit geval prevaleert. Daarbij komt dat Vestia er ook een groot financieel belang bij heeft om de geplande sloopwerkzaamheden tijdig uit te (laten) voeren. Tevens is niet weersproken dat per 1 augustus 2019 reeds de huur van 222 van de 535 woningen is beëindigd en van nog eens 162 huurders akkoord verklaringen zijn ontvangen. Ook om die reden kan van Vestia niet worden gevergd de sloop geen doorgang te laten vinden.

5.12

Voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van Vestia toewijsbaar is. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde dient te worden ontruimd, wordt bepaald op 1 januari 2020.

Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten

5.13

De vordering van Vestia is toewijsbaar op grond van 7:274 lid 1 onder c BW, zodat de kantonrechter op grond van artikel 7:275 lid 1 BW een bedrag kan vaststellen dat Vestia aan [gedaagden] . moet betalen ter tegemoetkoming in hun verhuis- en inrichtingskosten.
Vaststaat dat door Vestia reeds een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is aangeboden van € 6.206,-. Dat bedrag is hoger dan de forfaitair vastgestelde tegemoetkoming voor de verhuis- en herinrichtingskosten voor 2019. [gedaagden] . hebben zich op het standpunt gesteld dat de door Vestia aangeboden vergoeding te laag is en zij hebben aanspraak gemaakt op een bedrag van € 9.000,-. Hoewel juist is dat het forfaitair vastgestelde bedrag geen maximum vergoeding is en in een individueel geval aanleiding kan bestaan voor toekenning van een hogere vergoeding, dient te worden benadrukt dat de in artikel 7:274 BW genoemde vergoeding een “tegemoetkoming” betreft en hiermee in beginsel dan ook geen volledige schadevergoeding is beoogd. Vestia heeft betwist dat de verhuis- en inrichtingskosten van [gedaagden] . € 9.000,- bedragen. Nu [gedaagden] . hebben nagelaten hun stelling te onderbouwen en zij evenmin bijzondere omstandigheden naar voren hebben gebracht op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat de aangeboden vergoeding in hun geval niet redelijk is, oordeelt de kantonrechter dat de tegemoetkoming die wordt aangeboden als redelijk moet worden aangemerkt.

Uitvoerbaar bij voorraadverklaring

5.14

Een beëindiging- en ontruimingsvonnis kan op de voet van artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het artikel heeft echter niet de strekking om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om het vonnis tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In die zin wordt de toepassing van artikel 233 Rv niet door artikel 7:272 lid 1 BW uitgesloten en kan de werking van de hoofdregel van artikel 7:272 lid 1 BW buiten toepassing blijven, indien de verhuurder daarbij een zwaarwegend belang heeft. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Vestia, afgewogen tegen de belangen van [gedaagden] . , dermate zwaarwegend zijn dat verder uitstel van de mogelijkheid tot tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming niet op zijn plaats is. In dat verband is naast het financieel belang van Vestia, meegewogen de omstandigheid dat de sloop en nieuwbouw een (breed gedragen) volkshuisvestingsbelang dient welke op instigatie van de gemeente Rotterdam in het kader van haar woonbeleid plaatsvindt, terwijl passende woonruimte voor de huurders te verkrijgen is en de huurder een tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten ontvangt.

Proceskosten

5.15

In de bijzondere omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten van het geding te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Terecht hebben [gedaagden] . gesteld dat zij het recht hebben om de vordering van Vestia te laten toetsen door de rechter.

6 De beslissing

De kantonrechter:

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020;

veroordeelt [gedaagden] . om het gehuurde (uiterlijk) op 1 januari 2020, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagden] . in het gehuurde verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;

bepaalt dat [gedaagden] . recht hebben op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten ten bedrage van € 6.206,-;

compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

495

Hulp bij zoeken

Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:

Selectiecriteria

De Rechtspraak, Hoge Raad der Nederlanden en Raad van State publiceren uitspraken op basis van selectiecriteria:

  • Uitspraken zaken meervoudige kamers
  • Uitspraken Hoge Raad en appelcolleges
  • Uitspraken met media-aandacht
  • Uitspraken in strafzaken
  • Europees recht
  • Richtinggevende uitspraken
  • Wraking

Weekoverzicht

Selecteer een week en bekijk welke uitspraken er in die week aan het uitsprakenregister zijn toegevoegd.