Uitspraken

DRVM en [gedaagden 3 t/m 8] hebben in reactie op de nadere akte tevens houdende wijziging van eis van [eiser] bij antwoordakte aangevoerd dat deze akte het karakter heeft van een nadere (derde) conclusie. Zij maken bezwaar tegen de omvang daarvan en het aantal producties dat bij die akte is overgelegd.

DRVM voert aan dat het schriftelijke debat tussen partijen met de conclusie van dupliek was geëindigd en dat [eiser] alleen nog een toelichting mocht geven op de bij conclusie van repliek overgelegde productie 5, de door [gedaagden 3 t/m 8] bij dupliek overgelegde foto’s en op door Baljon & Mora bij dupliek overgelegde producties. [eiser] heeft zich daartoe niet beperkt en feitelijk een nadere conclusie genomen waarin hij reageert op de bij conclusie van dupliek gevoerde verweren. Voor zover de inhoud van de nadere akte van [eiser] vorenbedoelde toelichting te buiten gaat, dient deze buiten beschouwing te worden gelaten, aldus nog steeds DRVM.

Volgens [gedaagden 3 t/m 8] had [eiser] de bij nadere akte overgelegde producties, nu deze niet dateren van na het moment waarop [eiser] de conclusie van repliek heeft genomen, reeds bij die conclusie moeten overleggen. Door die producties eerst bij nadere akte in het geding te brengen, heeft de procedure onnodig vertraging opgelopen en hebben DRVM c.s. onnodig kosten voor het opstellen van de antwoordakten moeten maken. De nadere akte van [eiser] is dan ook in strijd met de eisen van een goede procesorde en dient buiten beschouwing te worden gelaten, aldus nog steeds [gedaagden 3 t/m 8]

De rechtbank overweegt het volgende.

DRVM c.s. heeft bij conclusie van dupliek diverse producties overgelegd en [eiser] verzocht nadere stukken in het geding te brengen. Gelet hierop kan aan [eiser] niet worden tegengeworpen dat hij een nadere akte heeft genomen en bij die gelegenheid nadere producties in het geding heeft gebracht. Dat [eiser] die producties mogelijk eerder in het geding had kunnen brengen, maakt niet dat de procedure onnodig wordt vertraagd. [eiser] mocht immers nog reageren op de bij conclusie van dupliek overgelegde producties. Bovendien hebben DRVM en [gedaagden 3 t/m 8] op de nadere akte en de daarbij overgelegde producties bij antwoordakte kunnen reageren waardoor zij niet in hun belangen zijn geschaad. Gezien het vorenstaande kan niet worden gezegd dat de nadere akte van [eiser] in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechtbank zal deze akte dan ook niet buiten beschouwing laten.

Eiswijzigingen

Nadat [eiser] bij conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis zijn eis heeft vermeerderd heeft hij in zijn nadere akte tevens houdende wijziging van eis wederom zijn eis vermeerderd. Tegen de eerste eisvermeerdering is door DRVM c.s. geen bezwaar gemaakt zodat die toelaatbaar is. Baljon & Mora heeft zich tegen de tweede eisvermeerdering verzet aangezien zij die eisvermeerdering in strijd acht met de eisen van een goede procesorde.

De rechtbank gaat voorbij aan het bezwaar van Baljon & Mora en licht dit als volgt toe. Ingevolge artikel 130 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) is de eiser bevoegd zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk te vermeerderen zolang nog geen eindvonnis is gewezen, tenzij een dergelijke vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechtbank is van oordeel dat door het toestaan van de tweede eisvermeerdering de procedure niet (onredelijk) is vertraagd. Evenmin is Baljon & Mora hierdoor in haar belangen geschaad nu zij op deze eisvermeerdering heeft kunnen reageren. Derhalve kan niet gezegd worden dat de tweede eisvermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechtbank zal dan ook recht doen op de aldus gewijzigde eis.

Aansprakelijkheid DRVM

Ter beoordeling ligt allereerst voor de vraag of DRVM jegens [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Vaststaat dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst een dienstwoningbestemming op het pand rustte. Voorts staat vast dat DRVM destijds [eiser] hierover niet heeft geïnformeerd.

In geschil is of DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist, althans had moeten weten, dat het pand een dienstwoning betrof en dat een bestemmingswijziging nodig was voordat de door [eiser] voorgenomen bouwplannen konden worden gerealiseerd. In dat verband heeft DRVM onder meer een beroep gedaan op artikel 6 sub c van de koopovereenkomst, waarin zij heeft verklaard dat het haar niet bekend is of het in artikel 7 sub b gemelde gebruik van het pand ("voor bewoning") op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan, en op artikel 7 sub b waarin naast voornoemd gebruik van het pand is bepaald dat voor zover koper van plan is het verkochte te gebruiken in afwijking van het gebruik op de koopdatum, hij zelf voor de nodige vergunningen, ontheffingen en dergelijke dient te zorgen. Naar het oordeel van de rechtbank komt DRVM alleen dan een beroep op deze bepalingen in de koopovereenkomst toe indien zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst daadwerkelijk niet wist dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte en evenmin bekend was met de plannen van [eiser] om het pand niet te gaan bewonen maar te slopen en een nieuwe woning op het perceel te (laten) bouwen. In dat kader wordt het volgende overwogen.

Volgens [eiser] blijkt onder andere uit de wijze waarop het pand destijds in de markt is gezet en het feit dat het pand onderdeel uitmaakte van het door DRVM ontwikkelde vastgoedproject, dat DRVM toen onderzoek heeft gedaan naar de bestemming van het pand, althans dat zij daarnaar onderzoek had moeten doen. [eiser] heeft dit als volgt toegelicht.

Uit het destijds vigerende bestemmingsplan volgt dat sprake was van een dienstwoning en dat de percelen aan de [adres]werden gezien als één geheel waarop de bedrijfsbestemming "tuincentrum" rustte. Beide percelen maakten onderdeel uit van het toen door DRVM ontwikkelde vastgoedproject. Dit project had betrekking op de bouw van twee nieuwe woningen aan de [adres] en een grondige renovatie van het pand aan de [adres]. Reeds in 2008 is tussen de gemeente en DRVM over dit vastgoedproject en het bestemmingsplan gecorrespondeerd. DRVM heeft in het kader van de voorbereidingen van dat project het destijds vigerende bestemmingsplan geraadpleegd. Zij wist dus dat voor het realiseren van haar bouwplannen een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk was. DRVM wist, althans had kunnen weten, dat hetgeen voor het perceel aan de [adres] gold ook van toepassing was op het perceel aan de [adres] en dat de bestemming van het pand, teneinde een bouwvergunning te kunnen verkrijgen, gewijzigd moest worden van bedrijfsbestemming "tuincentrum" naar woonbestemming. Ter onderbouwing van deze stellingen heeft [eiser] verwezen naar het door hem overgelegde "Bestemmingsplan [adres]", het akoestisch onderzoeksrapport d.d. 12 april 2010, een e-mail van een medewerker van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) aan de gemeente d.d. 20 juli 2010, een

e-mail d.d. 13 april 2010 van[Z] van de gemeente Rotterdam aan de heer [Y] van DRVM en het rapport "Goede Ruimtelijke Onderbouwing tbv Project bestemmingsplan conform Wro" d.d. 11 mei 2010 (producties 2, 3, 4, 5 en 7 bij conclusie van repliek).

Voorts heeft [eiser] verwezen naar artikel 5 van de koopakten d.d. 6 maart 2009 en 27 mei 2009 met betrekking tot de percelen aan de [adres] (productie 5, CvA DRVM).

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat DRVM op de hoogte was van zijn bouwplannen verwezen naar een aan hem gerichte e-mail van de heer [Y] van DRVM d.d. 27 augustus 2009 (productie 16, CvR).

DRVM heeft gemotiveerd betwist dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend was of had moeten zijn met het feit dat het pand bij de gemeente als dienstwoning stond geregistreerd. Volgens DRVM volgt dat niet uit de door [eiser] in het geding gebrachte bescheiden. Deze stukken dateren immers van na de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten. In de stukken waarover DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst beschikte, stond vermeld dat het pand een in een woonomgeving gelegen woonhuis betrof dat tot voor kort werd bewoond. Het woord dienstwoning kwam daarin niet voor. Eerst in 2010 is DRVM gebleken dat het pand als dienstwoning stond geregistreerd. De omstandigheid dat DRVM voor de (naast het pand gelegen) bouwkavels aan de [adres] een project bestemmingsplan had aangevraagd, is niet relevant aangezien op deze kavels, anders dan op het door [eiser] gekochte perceel, nieuwbouw zou worden gerealiseerd waarvoor een wijziging van het bestemmingsplan nodig was. [eiser] had geen bouwkavel maar een bestaande woning "as it is" gekocht om daarin te gaan wonen. Daarvoor was geen wijziging van het bestemmingsplan nodig. Aanvankelijk maakte de door DRVM voorgenomen verbouwing van het pand, waarvoor enkel een bouwvergunning en dus geen projectbestemmingsplan nodig was, onderdeel uit van haar ontwikkelingsplan. Nadat DRVM het pand "as it is" aan [eiser] had verkocht en de lopende bouwvergunningaanvraag voor het pand had ingetrokken, behoorde het pand niet meer tot haar ontwikkelingsplan. Om die reden is in de contacten met de gemeente in 2010 het perceel van [eiser] niet ter sprake gekomen.

Dat DRVM uiteindelijk heeft ingestemd met het "meeliften van [eiser]" op de aanvraag voor een projectbestemmingsplan, in die zin dat die aanvraag niet alleen zag op de percelen aan de [adres] maar ook betrekking had op het pand van [eiser], is geheel onverplicht door DRVM gedaan. [eiser] kon dan ook geen rechten ontlenen aan hetgeen in die procedure is voorgevallen of gecommuniceerd. [eiser] had immers zijn eigen projectbestemmingsplan moeten aanvragen. Op grond van de wijze waarop het pand destijds te koop is gezet, kon [eiser] niet verwachten dat hij zijn eigen bouwplannen zonder meer zou kunnen uitvoeren.

In de advertentie met de vraagprijs van € 995.000,-- is immers aangegeven dat een bouwvergunning was aangevraagd voor een door DRVM uitgewerkt bouwplan en in de advertentie die ziet op de koop van het pand in verbouwde staat (vraagprijs € 1.350.000,--) is een voorbehoud gemaakt voor wat betreft de afgifte van een bouwvergunning. [eiser] heeft zijn bouwplannen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet (via Baljon & Mora) aan DRVM kenbaar gemaakt en in de koopovereenkomst laten opnemen. Onder deze omstandigheden had [eiser] zelf moeten toetsen of hetgeen hij met het pand wilde mogelijk was, aldus nog steeds DRVM.

Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de stellingen van [eiser] en de door hem in het geding gebrachte bescheiden niet worden afgeleid dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Het als productie 2 bij conclusie van repliek overgelegde "Bestemmingsplan [adres]" dateert volgens [eiser] van maart 2011 en is daarvan uitgaande eerst na de totstandkoming van de koopovereenkomst opgesteld. DRVM wordt daarin niet genoemd. Uit de door [eiser] geciteerde passages uit dit bestemmingsplan (CvR, 11 tot en met 15) blijkt niet dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte.

In de overgelegde e-mail van een medewerker van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) aan de gemeente d.d. 20 juli 2010 (productie 3, CvR) is aangegeven dat in 2008 een brief naar de ontwikkelaar (DRVM) is gestuurd waarin is toegezegd dat de grond gelegen achter het voormalige tuincentrum wordt vrijgehouden om nieuwbouw mogelijk te maken. Het enkele feit dat in deze e-mail het woord tuincentrum wordt genoemd, betekent nog niet dat DRVM reeds in 2008 wist dat op het (nabij gelegen) pand de bestemming dienstwoning rustte. Het akoestisch onderzoeksrapport dateert van 12 april 2010 en is dus eerst na de totstandkoming van de koopovereenkomst opgesteld. Het rapport bevat geen aanknopingspunten die erop duiden dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte.

Ook uit de door [eiser] als productie 5 bij conclusie van repliek overgelegde e-mail d.d.

13 april 2010 van[Z] van de gemeente Rotterdam, kan, bij gebreke van relevante aanknopingspunten, niet worden afgeleid dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte. Ook deze e-mail dateert van na de totstandkoming van de koopovereenkomst. De door [eiser] geciteerde passage uit het rapport "Goede Ruimtelijke Onderbouwing tbv Project bestemmingsplan conform Wro" d.d. 11 mei 2010 vermeldt weliswaar dat de op het pand rustende bestemming "wonen en bedrijven" moet worden omgezet naar de bestemming "wonen" waarvoor een aparte procedure loopt, doch daaruit blijkt niet dat zulks DRVM al ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was. De passage uit de koopakten d.d. 6 maart 2009 en 27 mei 2009 met betrekking tot de percelen gelegen aan de [adres], waarnaar [eiser] heeft verwezen (CvR, onder 26), vermeldt ten aanzien van die percelen dat daarop de bestemming tuincentrum rust en dat voor verkrijging van een bouwvergunning voor het bouwen van een woning op die percelen een zogenaamde "projectbesluitprocedure" doorlopen dient te worden. Het enkele feit dat DRVM ten tijde van de verkoop van die percelen wist dat daarop de bestemming tuincentrum rustte, impliceert niet dat zij toen ook bekend was met de op het pand rustende dienstwoningbestemming. Hierbij merkt de rechtbank op dat destijds op de percelen aan de [adres], anders dan op het perceel aan de [adres], geen woning maar een, voor een ieder zichtbaar, (voormalig) tuincentrum was gelegen. Daarmee was toen reeds duidelijk dat voor die percelen, teneinde daarop twee woningen te kunnen bouwen, een bestemmingswijziging (van bestemming tuincentrum naar zelfstandige woonbestemming) zou moeten plaatsvinden. Het bestemmingsplan hoefde, anders dan [eiser] heeft betoogd, daarvoor dan ook niet te worden geraadpleegd.

Voorts kan uit de stellingen van [eiser] en de door hem in het geding gebrachte stukken niet worden afgeleid dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met de plannen van [eiser] om het gekochte niet te gaan bewonen maar nagenoeg volledig te slopen en een nieuwe (grotere) woning op het perceel te (laten) bouwen. In de koopovereenkomst wordt geen melding gemaakt van bouwplannen. In artikel 7 sub b van de koopovereenkomst heeft [eiser] verklaard dat hij voornemens is het verkochte voor bewoning te gebruiken. Hieraan is toegevoegd dat indien koper van plan is het verkochte te gebruiken in afwijking van het gebruik op de koopdatum hij zelf voor de nodige vergunningen en ontheffingen moet zorgen. Ook indien [eiser] ten tijde van de koop en levering van het pand aan DRVM heeft meegedeeld dat hij het pand naar eigen inzicht zou gaan verbouwen, hetgeen door DRVM is betwist, betekent dat nog niet dat DRVM toen wist of had moeten weten dat [eiser] voornemens was het pand volledig te slopen en een nieuwe woning op het perceel te (laten) bouwen. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat [eiser] zelf heeft aangegeven dat DRVM het ontwerp van zijn plannen eerst na de koop en levering van het pand heeft gezien (CvR, 48).

Het aan [eiser] gerichte e-mailbericht d.d. 27 augustus 2009 van DRVM (CvR, productie 16) waarnaar [eiser] ter onderbouwing van zijn stellingen heeft verwezen, dateert van na de totstandkoming van de koopovereenkomst. Daaruit blijkt niet dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al op de hoogte was van de bouwplannen van [eiser].

De rechtbank ziet geen aanleiding [eiser] tot nadere bewijslevering op dit punt in staat te stellen.

[eiser] heeft subsidiair aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat DRVM jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door inbreuk te maken op zijn eigendomsrecht. Volgens [eiser] is hij door toedoen van DRVM in het genot en/of gebruik van zijn eigendomsrecht belemmerd. [eiser] heeft ter onderbouwing van deze stelling dezelfde feiten en omstandigheden naar voren gebracht als die waarop hij de primaire grondslag van zijn vordering (wanprestatie) heeft gebaseerd. Nu, zoals hierboven is overwogen, DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet wist of behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte en zij evenmin bekend was met het voornemen van [eiser] om het pand te slopen en een nieuwe woning op het betreffende perceel te bouwen, kan DRVM niet worden verweten dat [eiser] eerst na een bestemmingsplanwijziging een bouwvergunning voor zijn bouwplannen kon krijgen.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.7 en 5.8 is overwogen, treft ook de (meer subsidiaire) stelling van [eiser] dat DRVM in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid heeft gehandeld door tegenover hem niet de zorgvuldigheidsnormen in acht te nemen die DRVM jegens de kopers van de percelen aan de [adres] wel in acht heeft genomen, geen doel.

Ten aanzien van de hiervoor onder 3.6 weergegeven stellingen van [eiser] wordt het volgende overwogen.

Ook indien, zoals [eiser] stelt, na de koop en levering van het pand met de perceelgrens is geschoven waardoor zijn perceel 100 m² kleiner is geworden dan hij mocht verwachten, is van wanprestatie en/of onrechtmatig handelen aan de zijde van DRVM in dat verband niet gebleken. [eiser] heeft immers geen, althans onvoldoende, concrete feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat die situatie door toedoen van DRVM is veroorzaakt en/of in welk opzicht DRVM in dit verband haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen.

Aansprakelijkheid Baljon & Mora

[eiser] heeft zijn stelling dat Baljon & Mora jegens hem niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht, als volgt toegelicht. Baljon & Mora heeft in verband met het door DRVM te ontwikkelen vastgoedproject met betrekking tot de percelen aan de [adres] vóór de verkoop van het pand het bestemmingsplan geraadpleegd. Dit blijkt ook uit de wijze waarop het pand destijds in de markt is gezet. Uit het bestemmingsplan volgde dat op de percelen aan de [adres] dezelfde bestemming (tuincentrum) rustte en dat daarin werd gesproken over een bedrijfswoning. Op basis van de door haar geraadpleegde informatie wist Baljon & Mora, althans had zij moeten weten, dat het pand een dienstwoning betrof zodat een bestemmingswijziging nodig was voordat een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen. Door dit niet aan [eiser] te melden, heeft Baljon & Mora haar zorgplicht jegens [eiser] geschonden.

Voor zover Baljon & Mora ten tijde van de verkoop en levering van het pand niet wist dat sprake was van een dienstwoning, heeft zij verzuimd de bestemming van het pand te onderzoeken, althans [eiser] te wijzen op de noodzaak tot het doen van onderzoek daarnaar. Baljon & Mora was hiertoe gehouden aangezien het perceel van [eiser] onderdeel uitmaakte van het vastgoedproject dat DRVM voor de percelen aan de [adres] had ontwikkeld en Baljon & Mora wist dat voor de bouwkavels gelegen aan de [adres] een bestemmingswijziging noodzakelijk was. Door geen (nader) onderzoek te doen naar de bestemming van het pand, heeft Baljon & Mora niet de zorgvuldigheid betracht die een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in acht dient te nemen.

Gelet op de wijze waarop het pand destijds te koop is aangeboden en de in de koopovereenkomst opgenomen bepalingen had [eiser] niet hoeven te verwachten dat bewoning van het pand slechts als bedrijfswoning was toegestaan en dat een bestemmingswijziging noodzakelijk was voordat een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen. Mitsdien lag het op de weg van Baljon & Mora onderzoek te doen naar de bestemming. De in de artikelen 6 en 7 van de koopovereenkomst opgenomen bepalingen maken dit niet anders, aldus nog steeds [eiser].

Baljon & Mora heeft gemotiveerd betwist dat zij ten tijde van de verkoop en levering van het pand wist of had moeten weten dat het pand bij de gemeente als dienstwoning stond geregistreerd. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd.

Baljon & Mora verkeerde, gezien de uiterlijke verschijningsvorm van de bouwkavels (een voormalig tuincentrum) en het pand (een daarnaast gelegen, afgescheiden woning met een eigen huisnummer) in de veronderstelling dat uitsluitend voor de bouwkavels aan de [adres] gold dat deze geen woonbestemming hadden. Zij heeft destijds geen onderzoek gedaan naar de bestemming van de bouwkavels of die van het pand en het bestemmingsplan niet geraadpleegd. De omstandigheid dat de percelen gelegen aan de [adres] onderdeel uitmaakten van het vastgoedproject van DRVM en dat op die percelen de bestemming tuincentrum rustte, maakt nog niet dat Baljon & Mora ten aanzien van het ernaast gelegen pand wist of kon weten dat daarop de bestemming dienstwoning rustte. Dit blijkt ook niet uit de door [eiser] bij conclusie van repliek overgelegde bescheiden die bovendien dateren van na de koop en levering van het pand en destijds door Baljon & Mora niet zijn ontvangen.

Baljon & Mora was tegenover [eiser] niet gehouden om zelfstandig onderzoek te doen naar de bestemming van het pand. Dat behoort immers niet tot de zorgplicht die een verkopend makelaar jegens een potentiële koper heeft. Onder verwijzing naar de door haar overgelegde verkoopbrochures betwist Baljon & Mora dat [eiser] uit de wijze waarop het pand in de markt is gezet kon of mocht afleiden dat onderzoek was gedaan naar de bestemming en dat het pand (grondig) kon worden verbouwd. In de betreffende verkoopbrochures is het pand onder voorbehoud van het verkrijgen van een bouwvergunning aangeboden. De in de koopovereenkomst opgenomen bepalingen kunnen bij [eiser] evenmin het gerechtvaardigd vertrouwen hebben gewekt dat onderzoek was gedaan naar de bestemming van het pand. Het pand is immers, gelet op de artikelen 6 sub c en 7 sub b van de koopovereenkomst waarin onder andere is bepaald dat het DRVM niet bekend is of het pand door [eiser] mag worden bewoond, niet zonder enig voorbehoud als woonhuis aangeboden. Bovendien is in de koopovereenkomst geen garantiebepaling opgenomen betreffende het gebruik van het pand voor particuliere bewoning. Onder die omstandigheden is het aan de koper of zijn makelaar om te onderzoeken of het (afwijkende) gebruik dat de koper van de woning wenst te maken, door het bestemmingsplan wordt toegestaan, aldus nog steeds Baljon & Mora.

De rechtbank overweegt het volgende.

Ten aanzien van de aansprakelijkheid van de makelaar op grond van onrechtmatige daad neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat daarvan sprake kan zijn als de makelaar niet de zorgvuldigheid heeft betracht die hij op grond van artikel 6:162 BW jegens een derde in acht had behoren te nemen. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak, niet alleen verplichtingen heeft jegens de verkoper/opdrachtgever maar tevens gehouden is zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking aan de koper. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar wordt een hoge mate van zorgvuldigheid gevergd bij het geven van inlichtingen aan concrete gegadigden. Hij dient, alvorens inlichtingen te verstrekken, deze eerst op hun juistheid te controleren. Tegen deze achtergrond wordt het volgende overwogen.

Vaststaat dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst op het pand een dienstwoningbestemming rustte. Voorts staat vast dat Baljon & Mora [eiser] destijds hierover niet heeft geïnformeerd. Indien Baljon & Mora ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser] wist dat daarop de bestemming dienstwoning rustte, had zij dat aan [eiser] moeten meedelen. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag immers worden gevergd dat hij aan een potentieel geïnteresseerde koper zoals [eiser] die informatie verstrekt die nodig is om zich een goed beeld te vormen van hetgeen te koop wordt aangeboden. Daarmee wordt immers voorkomen dat de koper zich een onjuiste voorstelling maakt van de gebruiksmogelijkheden van het gekochte.

Naar het oordeel van de rechtbank kan uit hetgeen [eiser] ter zake naar voren heeft gebracht niet worden afgeleid dat Baljon & Mora ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser] wist, althans had moeten weten, dat het pand een dienstwoning betrof waarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk was voordat een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stellingen verwezen naar het door hem overgelegde "Bestemmingsplan [adres]", het akoestisch onderzoeksrapport d.d.

12 april 2010, een e-mail van een medewerker van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) aan de gemeente d.d. 20 juli 2010, een e-mail d.d. 13 april 2010 van[Z] van de gemeente Rotterdam en het rapport "Goede Ruimtelijke Onderbouwing tbv Project bestemmingsplan conform Wro" d.d. 11 mei 2010 (producties 2, 3, 4, 5 en 7 bij conclusie van repliek).

Het "Bestemmingsplan [adres]" dateert volgens [eiser] van maart 2011 en is daarvan uitgaande eerst na de totstandkoming van de koopovereenkomst opgesteld. Zowel uit de door [eiser] geciteerde passages (CvR, onder 11 tot en met 15) als uit de overige tekst van dit bestemmingsplan kan niet worden afgeleid dat Baljon & Mora ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser] wist dan wel behoorde te weten dat daarop de bestemming dienstwoning rustte. In de overgelegde e-mail van een medewerker van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) aan de gemeente d.d. 20 juli 2010 (productie 3, CvR) is aangegeven dat in 2008 een brief naar de ontwikkelaar (DRVM) is gestuurd waarin is toegezegd dat de grond gelegen achter het voormalige tuincentrum wordt vrijgehouden om nieuwbouw mogelijk te maken. Het enkele feit dat in deze e-mail het woord tuincentrum wordt genoemd, betekent nog niet dat Baljon & Mora reeds in 2008 wist dat op het (nabij gelegen) pand de bestemming dienstwoning rustte. Het akoestisch onderzoeksrapport dateert van 12 april 2010 en is dus eveneens na de totstandkoming van de koopovereenkomst opgesteld.

Het rapport bevat geen aanknopingspunten die erop duiden dat Baljon & Mora ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser] wist dan wel behoorde te weten dat daarop de bestemming dienstwoning rustte. Ook uit de door [eiser] als productie 5 bij conclusie van repliek overgelegde e-mail d.d. 13 april 2010 van[Z] van de gemeente Rotterdam, kan, bij gebreke van relevante aanknopingspunten, niet worden afgeleid dat Baljon & Mora vorenbedoelde wetenschap had ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser]. Ook deze e-mail dateert van na de totstandkoming van de koopovereenkomst. De door [eiser] geciteerde passage uit het rapport "Goede Ruimtelijke Onderbouwing tbv Project bestemmingsplan conform Wro" d.d. 11 mei 2010 vermeldt weliswaar dat de op het pand rustende bestemming "wonen en bedrijven" moet worden omgezet naar de bestemming "wonen" waarvoor een aparte procedure loopt, doch daaruit blijkt niet dat zulks Baljon & Mora reeds bekend was ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser].

Het enkele feit dat het perceel van [eiser] onderdeel uitmaakte van het vastgoedproject dat DRVM voor de percelen aan de [adres] had ontwikkeld en Baljon & Mora wist dat voor de bouwkavels aan de [adres] een bestemmingswijziging noodzakelijk was, impliceert nog niet dat zij destijds het bestemmingsplan heeft geraadpleegd en/of onderzoek heeft gedaan naar de op het (daarnaast gelegen) pand rustende bestemming. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat destijds op het perceel aan de [adres], anders dan het op het perceel aan de [adres], geen woning maar een, voor een ieder zichtbaar, (voormalig) tuincentrum was gelegen. Daarmee was toen reeds duidelijk dat voor die percelen, teneinde daarop twee woningen te kunnen bouwen, een bestemmingswijziging (van bestemming tuincentrum naar zelfstandige woonbestemming) zou moeten plaatsvinden. Het bestemmingsplan hoefde, anders dan [eiser] heeft betoogd, daarvoor dan ook niet te worden geraadpleegd.

Uit de destijds op de internetsite van Funda geplaatste advertenties met betrekking tot het pand valt naar het oordeel van de rechtbank niet af te leiden dat Baljon & Mora destijds het bestemmingsplan heeft geraadpleegd.

Aansprakelijkheid [gedaagden 3 t/m 8]

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn vordering jegens [gedaagden 3 t/m 8] onder meer het volgende gesteld.

Notaris [X] heeft de notariële akten verleden voor de percelen gelegen aan de [adres]. Uit deze notariële akten en de voor deze percelen gesloten koopovereenkomsten blijkt dat de kopers van die percelen de koopprijs nog niet hadden voldaan omdat er nog geen bouwvergunning was afgegeven. Dit was pas mogelijk nadat hiervoor een project bestemmingsplan was vastgesteld. Deze informatie had voor notaris [X] aanleiding moeten zijn te onderzoeken of op het pand van [eiser] (ook) een bestemmingsbeperking rustte, althans [eiser] te wijzen op het doen van onderzoek naar de op het pand rustende bestemming.

[gedaagden 3 t/m 8] heeft het volgende aangevoerd. Notaris [X] wist ten tijde van de levering van het pand aan [eiser] niet dat daarop de bestemming dienstwoning rustte en het is ook niet zo dat hij dat behoorde te weten. Dat hij bekend was met de op de percelen aan de [adres] rustende bestemming "tuincentrum" betekent nog niet dat hij ook bekend was of had moeten zijn met de op het pand rustende dienstwoningbestemming. Rondom de percelen aan de [adres] bevonden zich hoofdzakelijk particuliere woningen. Een uitzondering hierop betrof het aan de [adres] gelegen tuincentrum. Dat op laatstgenoemd perceel een bedrijfsbestemming rustte, was dan ook vanzelfsprekend. Het feit dat die bedrijfsbestemming zich uitstrekte over het daarnaast gelegen pand aan de [adres] was, gelet op de woonomgeving, niet dan na raadpleging van het bestemmingsplan voorzienbaar. Gezien het vorenstaande bestond er destijds geen aanleiding om in de leveringsakte met betrekking tot het pand van [eiser] vergelijkbare bepalingen op te nemen als die welke zijn opgenomen in de leveringsakten van de kopers van de percelen gelegen aan de [adres].

Op een notaris rust niet de verplichting om bij iedere overdracht van een pand onderzoek te doen naar de bestemming daarvan. Het behoorde tot de verantwoordelijkheid van [eiser] om daarnaar onderzoek te doen, gelet ook op hetgeen in artikel 6 sub c van de koopovereenkomst is bepaald. Er zijn door [eiser] geen bijzondere omstandigheden gesteld die meebrengen dat notaris [X] in het onderhavige geval een onderzoek naar de bestemming van het pand had moeten doen dan wel [eiser] had moeten adviseren daarnaar onderzoek te doen. Het feit dat notaris [X] wist dat voor de bouwplannen van DRVM met betrekking tot de percelen gelegen aan de [adres] een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk was, betekent niet dat hij ook wist of behoorde te weten dat op het daarnaast gelegen pand de bestemming dienstwoning rustte. Notaris [X] was ten tijde van de levering van het pand evenmin bekend met het voornemen van [eiser] om het pand vrijwel geheel te slopen en een nieuwe woning te bouwen, aldus nog steeds [gedaagden 3 t/m 8]

De rechtbank overweegt het volgende.

Een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris behoort zich bij de van hem verlangde werkzaamheden de belangen van de beide in de akte vermelde partijen aan te trekken; dat kan onder omstandigheden meebrengen dat de notaris bij ieder van de partijen informeert of deze de reikwijdte van de aangegane verplichtingen wel overziet (zie HR 14 december 2007, NJ 2008, 8). Daar hoort bij dat hij zich ervan vergewist dat de betrokken partijen de implicaties van de transactie overzien. Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank het volgende.

Vaststaat dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst op het pand een dienstwoningbestemming rustte. Voorts staat vast dat notaris [X] [eiser] destijds hierover niet heeft geïnformeerd. Indien notaris [X] ten tijde van de koop en levering van het pand wist of had moeten weten dat daarop de bestemming dienstwoning rustte, had hij zulks, in het licht van het hiervoor sub 5.27 overwogene, aan [eiser] moeten meedelen. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de stellingen van [eiser] en de door hem overgelegde bescheiden niet worden afgeleid dat notaris [X] die wetenschap had ten tijde van de koop en levering van het pand. Het feit dat hij bij de verkoop en levering van de aan de [adres] gelegen percelen wist dat op die percelen de bedrijfsbestemming "tuincentrum" rustte, impliceert niet dat hij toen ook bekend was of had moeten zijn met de op het daarnaast gelegen pand rustende dienstwoningbestemming.

Notaris [X] had ten tijde van de verkoop van het pand ook geen reden om aan te nemen dat op het pand mogelijk de bestemming dienstwoning zou kunnen rusten. Anders dan ten aanzien van de aan de [adres] gelegen percelen waarop een (voormalig) tuincentrum was gelegen, was voor het pand aan de [adres], een daarnaast gelegen afgescheiden woning met een eigen huisnummer, niet zichtbaar dat hierop mogelijk (ook) een bestemmingsbeperking zou kunnen rusten. Waar voor de aan de [adres] gelegen percelen evident was dat een bestemmingswijziging (van bedrijfsbestemming naar particuliere woonbestemming) nodig was voordat een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen, was dat voor het pand aan de [adres] niet het geval. Gelet hierop bestond er voor notaris [X] geen aanleiding om het bestemmingsplan te raadplegen of [eiser] erop te wijzen onderzoek te doen naar de bestemming van het pand.

Ten aanzien van de (subsidiaire) stelling van [eiser] dat een notaris verplicht is om bij de overdracht van een woning onderzoek te doen naar de daarop rustende bestemming, wordt het volgende overwogen. [eiser] heeft niet gesteld op grond waarvan een notaris daartoe gehouden is indien, zoals hier aan de orde is, geen melding is gemaakt van een bijzondere bestemming in de transportakte krachtens welke de verkoper de eigendom heeft gekregen, in de koopovereenkomst geen bijzondere bestemming is opgenomen en de ligging van het pand geen duidelijke aanwijzing vormt voor het vermoeden dat het om een dienstwoning gaat. Anders dan [eiser] heeft betoogd, valt een dergelijke vergaande onderzoeksplicht voor de notaris niet af te leiden uit het kortgedingvonnis van de rechtbank Rotterdam d.d. 11 april 2000 (KG 2000, 170). Hierbij merkt de rechtbank op dat de dienstwoning waarop deze uitspraak betrekking had, anders dan in het onderhavige geval, vastgebouwd was aan en in verbinding stond met het restaurant waarvan de woning afhankelijk was.

De door [eiser] gekochte woning was naast en gescheiden van het tuincentrum gelegen en had een eigen huisnummer. De onderhavige zaak is dan ook niet vergelijkbaar met de zaak zoals die in voornoemd kortgedingvonnis is weergegeven.

De rechtbank overweegt het volgende.

Vaststaat dat zowel in de koopovereenkomst als in de akte van levering met betrekking tot de door [eiser] gekochte woning is vermeld "uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Hillegersberg, sectie D nummer 1645" en dat in die stukken niet is gespecificeerd om welk gedeelte van het perceel het gaat. Niet in geschil is dat destijds aan de leveringsakte een tekening was gehecht waarop het door [eiser] gekochte perceel is weergegeven (productie 33, nadere akte van [eiser]). Gesteld noch gebleken is dat uit die tekening blijkt dat het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 tot het perceel van [eiser] behoort. De omstandigheid dat destijds per abuis de verkeerde tekening aan de conceptkoopovereenkomst was gehecht, laat onverlet dat [eiser] volgens de tekst van de conceptkoopovereenkomst en de definitieve koopovereenkomst een gedeelte van het kadastrale perceel 1645 heeft gekocht. Daarbij merkt de rechtbank op dat die tekening, door [eiser] als productie 32 bij nadere akte overgelegd, een ander kenmerk had dan het in de koopovereenkomst vermelde kenmerk ("A4-T2") en dat het daarin gearceerde deel betrekking heeft op het te leveren stuk grond gelegen achter de [adres], uitmakende een gedeelte van de kadastrale percelen met de nummers 1513 en 1881. Uit die tekening had derhalve kunnen worden afgeleid dat het niet de juiste was, althans dat deze niet betrekking had op het gekochte deel van het kadastrale perceel 1645. Anders dan [eiser] heeft betoogd, kan het enkele feit dat in de (concept)koopovereenkomst en in de leveringsakte geen omschrijving van het perceelgedeelte is genoemd er niet toe leiden dat in die situatie voor wat betreft de omvang van het perceel moet worden uitgegaan van hetgeen daaromtrent in de hypotheekakte, waarbij DRVM geen partij is, is vermeld. De eventuele onduidelijkheid over de locatie en de omvang van het gekochte gedeelte van het betreffende kadastrale perceel betekent derhalve niet dat [eiser] ervan mocht uitgaan dat het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 aan hem zou worden geleverd.

Het vorenoverwogene in aanmerking nemende wist [eiser], althans had hij moeten weten, dat hij niet het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 kocht maar een gedeelte daarvan. Daarmee dient de stelling van [eiser] dat hij vanwege de aan de conceptkoopovereenkomst gehechte tekening en de tekst van de hypotheekakte ervan mocht uitgaan dat het gehele kadastrale perceel 1645 aan hem zou worden geleverd, te worden verworpen. Gelet hierop ontbreekt het causaal verband tussen het handelen van notaris [X] en het feit dat niet het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 aan [eiser] is geleverd.

[gedaagden 3 t/m 8] heeft de stelling van [eiser] dat zijn perceel na de levering daarvan door een verschuiving van de perceelgrens 100 m² kleiner is geworden, gemotiveerd betwist. Er hier veronderstellenderwijs vanuit gaande dat van een dergelijke verkleining sprake is, treft notaris [X] daarvan geen verwijt. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Volgens de in de koopovereenkomst opgenomen bepalingen heeft [eiser] gedeelten van de kadastrale percelen met de nummers 1645 (woning, tuin en erf), 1513 en 1881 (stuk grond achter de woning) gekocht. De afmetingen van die gedeelten zijn in de koopovereenkomst en leveringsakte niet vermeld. Op de tekening die abusievelijk aan de conceptkoopovereenkomst was gehecht (productie 32, nadere akte [eiser]) is de perceelgrens tussen de kadastrale percelen 1645 en 1646 weergegeven. Aangezien [eiser] een gedeelte van het kadastrale perceel 1645 heeft gekocht, vormt die perceelgrens niet de erfgrens tussen het perceel van [eiser] en het perceel gelegen aan de [adres]. Nu [eiser] wist, althans had moeten weten, dat hij niet het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 kocht maar een gedeelte daarvan, dient zijn stelling dat de op voornoemde tekening weergegeven perceelgrens de erfgrens vormt, zoals in het voorgaande reeds overwogen te worden verworpen.

Slotsom, proceskosten en nakosten

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, waaronder begrepen die van het door Baljon & Mora opgeworpen incident.

Deze worden als volgt begroot:

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot.

De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.