Uitspraken

Artikel 7:210 lid 1 BW luidt:
Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de verhuurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt, is zowel de huurder als de verhuurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.

De kantonrechter is van oordeel dat de brand die op 28 juni 2019 het gehuurde heeft verwoest in beginsel tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW kon worden ontbonden. Dit oordeel is gebaseerd op het volgende.

Als het gaat om een gebrek in het kader van het huurrecht dan volgt uit de definitie van dat begrip in artikel 7:204 lid 2 BW dat een gebrek betrekking heeft op een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor het huurgenot geheel of gedeeltelijk is komen te vervallen. In deze procedure gaat het om een gebrek dat is ontstaan als gevolg van brand in het gehuurde. Er zijn in deze procedure geen stukken overgelegd die betrekking hebben op onderzoek naar de oorzaak van de brand. Partijen zijn het erover eens dat de oorzaak van de brand in dit geval niet is komen vast te staan. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het gebrek, dat bestaat uit beschadiging van het gehuurde door de brand, niet is ontstaan door een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid.

[A] heeft bij conclusie van antwoord foto’s overgelegd waarop te zien is hoe het gehuurde eruit zag direct na de brand. De foto’s laten zien dat de buitenwanden deels nog overeind staan en verder tonen de foto’s de verkoolde resten van onherkenbare onderdelen van het gebouw. De op de foto’s zichtbare ravage rechtvaardigt de conclusie dat er sprake is van een gebrek dat bestaat uit de totale verwoesting van het pand. [X] heeft betoogd dat de gebreken aan het pand weliswaar ernstig waren maar dat deze nog wel te verhelpen waren. Naar het oordeel van de kantonrechter kan in dit geval echter niet worden gesproken van gebreken die de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW zou moeten verhelpen. Verhelpen is namelijk onmogelijk in deze situatie. Immers, wanneer een gehuurd gebouw geheel door brand verwoest is, zal het vrijwel altijd mogelijk zijn de restanten te verwijderen en op de plaats van het oorspronkelijke gebouw een nieuw gebouw te plaatsen. Wanneer dat gebeurt is echter geen sprake meer van het “verhelpen” van door de brand ontstane gebreken, maar wordt het gebouw dat is vergaan, vervangen door een nieuw gebouw (vergelijk Hof Arnhem-Leeuwarden, 2 augustus 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR4022) Het verhelpen van door de brand ontstane gebreken in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW is in dat geval onmogelijk. Dat betekent dat zowel de huurder als de verhuurder in die situatie bevoegd is om de huurovereenkomst op basis van artikel 7:210 BW te ontbinden. In het onderhavige geval heeft [A] die ontbinding ingeroepen bij brief van 7 januari 2020.

[X] heeft tegen die ontbinding aangevoerd dat [A] daartoe niet bevoegd was omdat ontbinding in artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst is uitgesloten. De kantonrechter volgt dit betoog van [X] niet. Weliswaar is artikel 7:210 BW van regelend recht en is ontbinding in artikel 11.6 van de de Algemene bepalingen uitgesloten, maar het beding uit de Algemene Bepalingen heeft betrekking op “vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken”. In het onderhavige geval was geen sprake van een verminderd huurgenot maar was er helemaal geen huurgenot meer mogelijk in het betreffende pand. Dat sluit aan bij hetgeen hiervoor al is overwogen over de betekenis van het begrip “verhelpen”. Daarbij is geconcludeerd dat het verhelpen van gebreken in dit geval onmogelijk was. Dat leidt tot het oordeel dat de situatie als bedoeld in artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen, waarbij het gaat om vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, zich in dit geval met betrekking tot de situatie na de brand van 28 juni 2019 niet voordoet. Bedoeld artikel uit de Algemene Bepalingen is daarom niet van toepassing op deze situatie en [A] mocht daarom tot ontbinding overgaan.

Dan rest de vraag of [A] dat op 7 januari 2020 nog tijdig heeft gedaan. Volgens [X] is dat niet het geval en had [A] op 7 januari 2020 haar recht daartoe al verwerkt. Ook op dit punt kan de kantonrechter [X] geen gelijk geven.

Tussen partijen staat wel vast dat huurders en verhuurder de dag na de brand nog de intentie uitspraken om de huurovereenkomst voort te zetten. Dat doet er echter niet aan af dat er op 30 september 2019 een gesprek tussen partijen plaatsvond, waarbij is gesproken over mogelijke beëindiging van de huurovereenkomst. [A] heeft daarover verklaard dat zij om een gesprek had gevraagd omdat zij in de eerste maanden na de brand te maken had met een terugloop van haar ledenaantal en dat was van invloed op haar financiële positie. [X] erkent dat daarover gesproken is en dat verschillende opties, waaronder beëindiging van de huurovereenkomst, ter sprake zijn gekomen. [X] heeft er blijkens zijn verklaring op de zitting ook mee ingestemd dat [A] daarover nog mocht nadenken. [X] kon er daarom na 30 september 2019 niet zomaar vanuit gaan dat de huurovereekomst zou worden voortgezet. Daar komt bij de omstandigheid dat [X] in die periode aan [A] nog geen duidelijkheid kon verschaffen over het moment waarop het pand weer hersteld zou zijn. Om een einde te maken aan (een deel van) de onzekerheden had [X] in die periode ook zelf de huurovereenkomst kunnen ontbinden op basis van artikel 7:210 BW, maar dat heeft hij niet gedaan. [X] koos ervoor om [A] te sommeren (bij email van 17 november 2019 en brief van 29 november 2019) zich uit te laten over de voortzetting van de huurovereenkomst. Bij die omstandigheden levert het geen rechtsverwerking op als [A] op 7 januari 2020 verklaart buitengerechtelijk over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW.

Dit oordeel levert bovendien geen onaanvaardbare uitkomst op. De schade van [X] zou immers vergoed worden door de verzekeraar. Een onderdeel daarvan betrof een vergoeding voor misgelopen huurinkomsten en bestond uit een bedrag gelijk aan één jaar huur, terwijl de verwachting was dat de herbouw van het pand binnen een tijdsbestek van een half jaar kon worden uitgevoerd.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter uitgaat van een rechtsgeldige ontbinding van de huurovereenkomst op 7 januari 2020. Dat betekent dat er na die datum geen verplichting meer rust op [A] om het pand aan [adres] in [plaats] in gebruik te nemen. De vordering van [X] tot betaling van een boete door [A] wegens het niet in gebruik nemen van het pand, mist daarmee een grondslag. Die vordering wordt afgewezen.

Evenmin is [A] na die datum nog verplicht tot betaling van huurpenningen. Uit voorgaande overwegingen volgt dat de ontbinding verband houdt met een gebrek aan het gehuurde waarvan het ontstaan niet aan de huurder kan worden toegerekend. Er is daarom geen grond voor de door [X] gevorderde schadevergoeding in de vorm van misgelopen huurinkomsten als gevolg van het voortijdig eindigen van de huurovereenkomst. Die vordering wordt afgewezen.

Overigens heeft [X] zijn schade onvoldoende toegelicht en onderbouwd en kan het gevorderde schadebedrag ook om die reden niet worden toegewezen. Zoals door [A] is aangevoerd en door [X] is erkend, heeft [X] het hernieuwde pand zelf in gebruik genomen voor de opslag van goederen voor de onderneming van [X] ( [Y] ). Bovendien staat vast dat het pand nog niet geheel geschikt is gemaakt voor gebruik als sportschool, omdat kleedkamers en douches in het pand ontbreken. Voor zover er nog schade is aan de kant van [X] , valt hoe dan ook niet in te zien dat de schade zou bestaan uit het volledige huurbedrag voor het gebruik van het pand als sportschool.

Omdat de huurovereenkomst niet meer bestaat, wordt tevens de vordering van [X] tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen.

Tijdens de huurovereenkomst heeft [X] op grond van de huurovereenkomst jaarlijks een eindafrekening van de servicekosten bij [A] in rekening gebracht. De eindafrekening over het jaar 2016 bedraagt € 2.971,18 en de eindafrekening over het jaar 2017 bedraagt € 13.677,74. Deze beide nota’s zijn door [A] niet betaald. [A] erkent dat de betaling van servicekosten is overeengekomen. Toch meent [A] dat zij deze bedragen niet verschuldigd is omdat een onderbouwing van de gemaakte kosten zou ontbreken. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. [X] heeft immers onweersproken gesteld dat hij aan [A] de gelegenheid heeft geboden om de onderliggende nota’s van de servicekosten in te zien. Van die mogelijkheid is door [A] geen gebruik gemaakt. Bij deze stand van zaken dient zij de betreffende nota’s (tezamen een bedrag van € 16.648,92) aan [X] te betalen. Deze vordering van [X] wordt daarom toegewezen. Ook de vordering van de daarover verschuldigde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW en te rekenen vanaf 14 december 2019 is in verband daarmee toewijsbaar.

Op het moment van de brand stond er nog een bedrag van één maandhuur open en daarvan vordert [X] nu betaling. [A] heeft tegen die vordering aangevoerd dat er omstreeks november 2015 één maandhuur zou zijn kwijtgescholden, maar [X] betwist dat. Met betrekking tot dit verweer ligt het op de weg van [A] om voldoende feiten en omstandigheden aan te voeren ter onderbouwing daarvan. Daarvan is in dit geval geen sprake. Er is door haar onvoldoende gesteld over waar, wanneer en hoe de bedoelde kwijtschelding tot stand zou zijn gekomen. De kantonrechter komt daarom niet toe aan een bewijsopdracht op dit punt. Weliswaar noemt [A] de kwijtschelding in haar emailbericht van 3 oktober 2019 aan [X] , maar daaruit valt niet af te leiden hoe en wanneer die kwijtschelding zou hebben plaatsgehad. Bovendien heeft [X] verklaard dat hij het niet eens is met de inhoud van het door [A] opgestelde emailbericht van 3 oktober 2019. Het verweer kan daarom geen standhouden. Dat betekent dat de vordering tot betaling van het bedrag van € 14.605,37 wordt toegewezen. Of dit bedrag betrekking heeft op achterstallige huur over de maand november 2015 dan wel januari 2016 kan in het midden blijven. Bij brief van 29 november 2019 is [A] aangesproken tot betaling uiterlijk op 14 december 2019. De wettelijke handelsrente over het openstaande bedrag zal daarom worden toegewezen vanaf 14 december 2019.

In verband met de nog openstaande huurtermijn heeft [X] aanspraak gemaakt op betaling van een contractuele boete op basis van artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst. De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van [A] dat zij ten aanzien van de algemene voorwaarden op basis van reflexwerking een beroep zou kunnen doen op consumentenbescherming. [A] is een zakelijke partij en is als zodanig een huurovereenkomst aangegaan met [X] . Toch zal de kantonrechter de boete-vordering van [X] afwijzen. Zoals door [X] zelf aangevoerd (conclusie van antwoord in reconventie onder 2.72) heeft hij geruime tijd geen aanspraak gemaakt op betaling van de nog openstaande huurtermijn. Met die houding valt niet te rijmen dat [X] nu in de procedure aanspraak maakt op betaling van maandelijkse boetebedragen van € 300,00 per maand (te rekenen vanaf de maand januari 2016 tot de dag van voldoening van de huurtermijn). Ook in de brief van 29 november 2019 wordt door [X] geen aanspraak gemaakt op betaling van een boetebedrag. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding voor toewijzing van de gevorderde boete.

[X] heeft vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Hij heeft in verband daarmee ook gesteld en onderbouwd dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Gelet op de hoogte van de toewijsbare som en de staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal een bedrag van € 1.087,54 voor incassokosten worden toegewezen.

Uit het voorgaande volgt dat [X] in conventie grotendeels in het ongelijk is gesteld. [X] wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van [A] begroot op € 1.994,00 voor salaris gemachtigde (2 punten en een bedrag van € 997,00 per punt volgens het liquidatietarief kanton).

De vorderingen van [A] - tot terugbetaling door [X] van een bedrag van € 15.557,20 wegens onverschuldigd betaalde servicekosten en tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 108.483,00 - worden afgewezen. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht.

De verplichting van de huurders tot betaling van servicekosten is opgenomen in de huurovereenkomst. Het door [X] in rekening brengen van die kosten is dus niet onverschuldigd geweest. Er bestaat daarom geen grond om die bedragen als onverschuldigd terug te vorderen. Bovendien heeft [X] aan [A] de mogelijkheid geboden om de onderliggende nota’s, die de onderbouwing geven voor de gemaakte kosten, in te zien. Van die mogelijkheid heeft [A] geen gebruik gemaakt, maar die omstandigheid ontslaat haar niet van de verplichting om die kosten te voldoen.

[A] heeft een schadevordering ingesteld omdat [X] zou zijn tekortgeschoten in de verplichting om voor tijdig herstel van het gehuurde zorg te dragen. Die schadevordering is niet toewijsbaar. [A] is immers zelf tot ontbinding van de huurovereenkomst overgegaan op 7 januari 2020. In die situatie kon zij geen aanspraak meer maken op tijdig herstel van de gehuurde ruimte. Een causaal verband tussen de door [A] gestelde tekortkoming van [X] en de volgens [A] door haar geleden schade ontbreekt, zodat de vordering van [A] niet toewijsbaar is.

Als in het ongelijk gestelde partij dienen de vennootschap onder firma [A] en haar vennoten hoofdelijk te worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van [X] begroot op € 872,00 voor salaris gemachtigde (2 punten volgens liquidatietarief kanton, maal ½ ivm reconventie).
[X] heeft daarnaast gevraagd om vergoeding van nakosten. Deze kosten zijn toewijsbaar tot een bedrag van € 124,00.