RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 6440080 \ CV EXPL 17-3674
Vonnis in kort geding van 5 december 2017
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NATUURSCHOONWET LANDGOED WARMELO B.V.,
gevestigd te Diepenheim,
eisende partij, hierna te noemen Warmelo,
gemachtigde: mr. K. Dekker te Groenlo
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé te Almelo
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
1.1.
De namens Warmelo betekende dagvaarding van 10 november 2017, waarbij Warmelo een vordering heeft ingesteld tot het treffen van een voorlopige voorziening en [gedaagde] heeft opgeroepen ter zitting in kort geding te verschijnen.
1.2.
[gedaagde] heeft ter voorbereiding van de mondelinge behandeling nog producties in het geding gebracht.
1.3.
De vordering is behandeld ter zitting van 21 november 2017.
Warmelo (vertegenwoordigd door mevrouw [X] ) is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
[gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
1.4.
Warmelo heeft haar standpunt laten toelichten door haar gemachtigde, die daarbij gebruik heeft gemaakt van pleitaantekeningen.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd en daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen.
De griffier heeft van hetgeen ter zitting is besproken aantekeningen gemaakt.
1.5.
Ten slotte is vonnis bepaald.
4 De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is. Gezien de ernst van de gevolgen voor de betrokken huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken, indien het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter (wanneer zijn oordeel wordt gevraagd) de huurder tot ontruiming zal veroordelen.
4.2.
Warmelo heeft aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zonder recht en geldige titel in het gehuurde verblijft, omdat de huurovereenkomst tussen partijen per 31 oktober 2017 is geëindigd.
4.3.
Volgens [gedaagde] is er de facto een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen, omdat partijen na een huurovereenkomst van 24 maanden, een tweede huurovereenkomst voor de duur van 12 maanden zijn aangegaan.
4.4.
Of er in dit geval al dan niet sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder huurbescherming, is een vraag die zich niet op eenvoudige wijze in kort geding laat beantwoorden. In een bodemprocedure zal nader moeten worden onderzocht wat partijen samen hebben besproken of afgesproken en waarom zij hebben gehandeld zoals zij dat kennelijk hebben gedaan.
4.5.
Warmelo heeft betoogd dat de eerste huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd en dat partijen daarna een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van 12 maanden, gegrond op het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW, waarbij het uitdrukkelijk de bedoeling van partijen was dat de huurrelatie tussen hen daarna zou eindigen. Met andere woorden: [gedaagde] zou willens en wetens afstand van haar recht op huurbescherming hebben gedaan.
4.6.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij direct bij het aangaan van de eerste huurovereenkomst een beëindigingsovereenkomst diende te ondertekenen en dat zij, toen zij de tweede huurovereenkomst ondertekende, geen afstand heeft willen doen van haar recht op huurbescherming en (na het inwinnen van juridisch advies) in de veronderstelling verkeerde dat zij dat ook niet deed.
4.7.
De Wet doorstroming huurmarkt 2015 biedt inderdaad, zoals Warmelo heeft aangevoerd, de mogelijkheid om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten zonder huurbescherming voor de huurder. De vraag in deze zaak is echter hoe zich dat verhoudt tot de eerdere huurovereenkomst tussen partijen waarbij [gedaagde] wel huurbescherming had en of de (al dan niet bewust) gekozen constructie te verenigen is met
de Wet doorstroming huurmarkt 2015 en de bedoeling van de wetgever daarbij. Dit lijkt, zoals [gedaagde] aangevoerd heeft, niet het geval te zijn.
4.8.
Uit de Memorie van Toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015
(Kamerstukken II 2015/16, 34373, nr. 3) volgt immers dat de huurovereenkomst voor onbepaalde duur de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. Onder meer de volgende passage is daarover duidelijk:
“In het algemeen overleg van 14 mei 2014 heeft de Kamer een aantal zorgpunten ten aanzien van dit voorstel geuit. Bijvoorbeeld of huurders niet geconfronteerd kunnen worden met een opvolgende reeks van tijdelijke contracten. Hiertoe is in voorgestelde derde zin van artikel 7:271, eerste lid, van het BW geregeld dat de huurder niet telkens opnieuw een contract voor één jaar of korter kan worden aangeboden. De tweede overeenkomst geldt dan als aangegaan voor onbepaalde tijd. Wanneer de verhuurder de huurder na het verstrijken van de jaartermijn eenvoudigweg laat zitten, vloeit hetzelfde voort uit
artikel 7:230 van het BW. Blijkens artikel 7:271, tweede lid, van het BW is in beide gevallen volledige huurbescherming van toepassing. Het is voor een verhuurder dus niet mogelijk om een zelfde huurder een reeks van deze tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden.”
4.9.
[gedaagde] heeft ter zitting de vergelijking getrokken met het arbeidsrecht, waarin de Ragetlie-regel, vervat in artikel 7:667 lid 4 BW, werknemers bescherming biedt in situaties waarin een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, dus met ontslagbescherming, wordt opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Omdat wonen net als werken een essentieel onderdeel is van ieders leven, is het niet ondenkbaar dat de bodemrechter, indien zijn oordeel wordt gevraagd, een soortgelijke redenering toepast binnen het huurrecht in een geval als het onderhavige waarin een contract voor bepaalde tijd met huurbescherming naadloos wordt gevolgd door een huurcontract voor bepaalde tijd zonder huurbescherming. De kantonrechter sluit deze benadering niet uit. Naar de kantonrechter overweegt doet het gegeven dat het eerste contract is afgesloten voor de wetswijziging en het tweede erna niet af aan het feit dat de wetgever het kennelijk ongewenst heeft geacht dat tijdelijke opvolgende huurcontracten met betrekking tot hetzelfde object en tussen dezelfde partijen worden afgesloten, waardoor de bepalingen met betrekking tot huurbescherming buitenspel zouden kunnen worden gezet. Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat het thans in kort geding onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter [gedaagde] in de gegeven omstandigheden tot ontruiming zal veroordelen.
4.10.
Dit zou anders kunnen zijn indien Warmelo voldoende aannemelijk zou hebben gemaakt dat [gedaagde] willens en wetens afstand heeft gedaan van haar recht op huurbescherming. Ook dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. Op zijn minst had in dat geval van Warmelo verwacht mogen worden dat zij [gedaagde] voorafgaand aan het ondertekenen van de beëindigingsovereenkomst schriftelijk gewaarschuwd zou hebben voor de feitelijke en juridische gevolgen daarvan. Van een dergelijke waarschuwing is de kantonrechter niet gebleken en voor nadere bewijslevering is in kort geding geen plaats.
4.11.
Los van het voorgaande is de kantonrechter met [gedaagde] van oordeel dat het spoedeisende belang van Warmelo bij haar vorderingen niet evident is. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat de huur door haar tijdig en volledig wordt betaald, zodat Warmelo in financiële zin geen nadeel ondervindt van de onderhavige situatie. Dat [gedaagde] de tuin van het gehuurde niet (naar behoren) onderhoudt of in conflict is met buren, is door Warmelo weliswaar op de zitting aangevoerd, maar op geen enkele wijze onderbouwd. Dat Warmelo het gehuurde aan een derde heeft verhuurd of op korte termijn kan verhuren is evenmin gebleken. Het woonbelang van [gedaagde] dient mede daarom in kort geding zwaarder te wegen dan het belang van Warmelo bij ontruiming.
4.12.
Het voorgaande leidt ertoe dat het gevorderde in kort geding zal worden afgewezen. Warmelo zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
5 De beslissing in kort geding
I Wijst de vorderingen af,
II Veroordeelt Warmelo in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 600,-- voor het salaris van de gemachtigde,
III Verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2017 in tegenwoordigheid van
mr. P.A.M. Miltenburg, griffier.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
