Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2022:387

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
17-02-2022
Datum publicatie
23-02-2022
Zaaknummer
9265235 CV 21-3634
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

huurovereenkomst woonruimte; zelf aangebrachte wijzigingen aan buitenzijde vh gehuurde (camera's); art 7:215 lid 1 en 6 BW; geen toestemming verhuurder; mogelijke schending privacy van omwonenden en derden; vordering tot verwijdering toegewezen

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2022/168
WR 2022/119
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

zaaknummer : 9265235

rolnummer : 21-3634

uitspraakdatum: 17 februari 2022

in de zaak van:

de stichting Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL,

gevestigd te Eindhoven,

eiseres,

gemachtigde: mr. B. Poort,

t e g e n:

1 [gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. J.P. den Besten (DAS).

Partijen worden hierna genoemd “Woonbedrijf” en “ [gedaagden] cs”.

1 De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 augustus 2021 en de daarin genoemde processtukken;

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling die op 5 januari 2022

in verband met de coronamaatregelen via een digitale beeld- en geluidverbinding ("skype") heeft plaatsgevonden en ten behoeve waarvan Woonbedrijf spreekaantekeningen heeft overgelegd.

2 De feiten

2.1.

[gedaagden] cs huren vanaf 16 november 2007 van Woonbedrijf de zelfstandige woning te ( [postcode] ) [plaats] aan [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).

2.2.

In de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige woonruimte d.d. 1 november 2004 van toepassing verklaard (hierna: ‘de Algemene Huurvoorwaarden’). In de Algemene Huurvoorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:

“Het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen door huurder

Artikel 9

9.1

Het is huurder verboden om veranderingen en toevoegingen aan te brengen, in, aan en/of op het gehuurde zowel aan de binnenzijde als de buitenzijde, tenzij verhuurder deze heeft geoorloofd door op voorhand schriftelijke toestemming te verlenen en/of tenzij verhuurder daaromtrent anderszins beleid heeft vastgesteld.

Met de buitenzijde van het gehuurde wordt o.a. ook bedoeld het aanbrengen van schotelantennes, zonweringen, aan- en bijbouwen. Deze opsomming is nadrukkelijk niet

limitatief.

Het is in elk geval geoorloofd om zonder toestemming aan de binnenzijde van het gehuurde

veranderingen en toevoegingen aan te brengen, mits die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt, behalve indien deze veranderingen of toevoegingen gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren.

9.2

Een door verhuurder gegeven toestemming is concreet en eenmalig en geldt niet voor

soortgelijke gevallen.

9.3

De verhuurder kan aan zijn toestemming voorwaarden verbinden, die onder meer betrekking kunnen hebben op:

- de wijze van aanbrengen

- de identiteit van de persoon die de werkzaamheden zal uitvoeren;

- aard en kwaliteit van te gebruiken materialen;

- het voorkomen van schade aan de constructie van het gehuurde of het gebouw;

- (bouwtechnische) voorschriften van de overheid;

- het onderhoud van de verandering;

- het voorkomen van overlast voor derden;

- verzekering, belasting en aansprakelijkheid;

- etc.

9.4

Indien verhuurder bij zijn toestemming niet anders aangeeft dient de verandering of toevoeging bij het einde van de huur ongedaan gemaakt te worden.

(…)

9.7

Alle veranderingen die in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht dienen op eerste aanzegging van verhuurder onmiddellijk ongedaan te worden gemaakt door huurder, zonder dat de huurder recht op schadevergoeding heeft.”

2.3.

[gedaagden] cs hebben buiten aan de achterkant van het gehuurde drie camera’s bevestigd die zicht (kunnen) hebben op de achterpoort en op de openbare en publiekelijk toegankelijke steeg/brandgang.

3 Het geschil

3.1.

Woonbedrijf vordert hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] cs bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van de woonruimte, staande en gelegen aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom van € 750,-, althans een bedrag gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, per dag of gedeelte daarvan, althans per keer dat [gedaagden] cs in strijd met het te wijzen vonnis handelt/handelen tot een maximum van € 10.000,-, althans een bedrag gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen en [gedaagden] cs te veroordelen in de kosten en nakosten van het geding.

3.2.

Woonbedrijf legt aan haar vordering het volgende (samengevat) ten grondslag.

Het aanbrengen van (een) camera('s) aan de buitenzijde van het gehuurde moet worden aangemerkt als het aanbrengen van een verandering/wijziging van het gehuurde waarvoor toestemming moet worden verleend. Zij heeft klachten ontvangen over de drie door [gedaagden] cs aan hun woning aangebrachte camera’s. De camera's zijn zonder haar toestemming geplaatst. Na een gesprek met [gedaagden] cs zouden de camera’s worden verwijderd maar dat is niet gebeurd. Woonbedrijf wil wel onder voorwaarden toestemming verlenen voor het plaatsen van een camera, aan de binnenzijde van de tuin, onder schuttinghoogte, uit het zicht van buren en gericht op de binnenkant van de achterpoort.

De camera aan de muur op de eerste verdieping aan de achterzijde van het gehuurde is inmiddels verwijderd, maar voor de andere camera’s geldt dat de aanwezigheid daarvan in strijd is met de huurovereenkomst. [gedaagden] cs zijn gesommeerd de camera’s uiterlijk 15 maart 2021 te verwijderen. De camera's kunnen zodanig worden gedraaid dat omwonenden en andere personen die gebruik maken van de brandgang kunnen worden gefilmd en dat kan als hinderlijk en inbreukmakend op de privacy worden ervaren. Om dat te voorkomen is Woonbedrijf slechts bereid (onder voorwaarden) toestemming te verlenen als de camera's aan de binnenzijde van de schutting en onder schuttinghoogte zijn geplaatst. Dat de camera's momenteel zo zijn afgesteld dat deze niet op de openbare ruimte zijn gericht, is niet van belang. Van Woonbedrijf kan immers niet worden gevergd dat zij periodiek bij alle door haar verhuurde woningen controleert hoe eventuele camera's zijn gericht.

Omdat [gedaagden] cs weigeren de camera's onder schuttinghoogte te plaatsen wenst Woonbedrijf de definitieve verwijdering ervan en het opleggen van de verplichting om deze verwijderd te houden. [gedaagden] cs zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen: zij handelen in strijd met artikel 9 van de Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:215 BW doordat zij ongeoorloofde wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde hebben aangebracht.

3.3.

[gedaagden] cs voeren, samengevat, het volgende verweer.
De camera's zijn geplaatst om overlast, vandalisme en pogingen tot inbraak te registreren en hebben ook een preventief doel. Het verhoogt het gevoel van veiligheid.

Een camera aan de buitenzijde is niet te vergelijken met een schotelantenne, zonwering of een aan- of bijgebouw, zodat het verbod van artikel 9.1. van de Algemene Huurvoorwaarden niet van toepassing is. Bij gebreke van een concreet beleid kan Woonbedrijf zich ten aanzien van het plaatsen van camera’s niet beroepen op genoemde voorwaarden die overigens al dateren van 2004. Kennelijk wil Woonbedrijf beleid op dit punt ontwikkelen en dat beleid moet eerst worden afgewacht.

Verder is onjuist dat Woonbedrijf klachten van meerdere omwonenden zou hebben ontvangen; de klachten zijn slechts afkomstig van één achterbuurman.

Tot slot geldt, dat het plaatsen van een camera een verandering is die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kan worden zoals bedoeld in artikel 7:215 lid 1 BW.

Woonbedrijf moet daarom in haar vorderingen niet ontvankelijk worden verklaard dan wel dienen deze vorderingen te worden afgewezen. Wat betreft de gevorderde dwangsom wordt gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. Indien er toch een dwangsom wordt opgelegd dient deze te worden gematigd en op een latere datum in te gaan.

4 De beoordeling

4.1.

Uitgangspunt is dat het [gedaagden] cs in beginsel is toegestaan om zonder toestemming van Woonbedrijf veranderingen en toevoegingen aan te brengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd (artikel 7:215 lid 1 BW). Slechts voor veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde kan hiervan worden afgeweken ten nadele van de huurder in die zin, dat daarvoor toestemming van de verhuurder kan worden verlangd (artikel 7:215 lid 6 BW). Vaststaat dat [gedaagden] cs niet over die toestemming beschikken, zodat in beginsel sprake is van overtreding van artikel 9.1 van de Algemene Huurvoorwaarden. Vaststaat ook, dat het in artikel 9.1, eerste alinea, bedoelde beleid (nog) niet is vastgesteld. Het artikel bepaalt verder, dat de genoemde opsomming van schotelantennes, zonweringen e.d. niet limitatief is en met Woonbedrijf is de kantonrechter van oordeel, dat ook camera's die aan de buitenzijde van het gehuurde zijn aangebracht, onder het verbod vallen.

4.2.

[gedaagden] cs hebben in beginsel het recht om de door hen gehuurde woning en hun eigendommen te beveiligen en toezicht te houden. Dat kan door middel van beveiligingscamera's aan de binnenzijde en aan de buitenzijde van het gehuurde. Dat recht is echter niet onbegrensd. Zo kan de plaatsing van camera’s onrechtmatig zijn jegens Woonbedrijf en/of omwonenden indien [gedaagden] cs met de camera’s inbreuk (kunnen) maken op de privacy van omwonenden.

4.3.

Vaststaat dat [gedaagden] cs de camera die was bevestigd aan de buitenmuur aan de achterzijde van de woning ter hoogte van de eerste verdieping inmiddels hebben verwijderd. Uit de als producties 6, 16 en 19 bij dagvaarding overgelegde foto's blijkt, dat er aan de achterzijde van het gehuurde (aan de kant van de brandgang) nog twee camera's zijn geplaatst, beide op een afstand van ongeveer 20 cm. loodrecht boven de schutting. De camera's zijn gericht op de achterpoort. De camera's kunnen worden gericht op zowel de achterplaats van het gehuurde als op de brandgang. Het is dus mogelijk om omwonenden en anderen die van de brandgang gebruik maken te filmen. Inherent aan camerabeelden is dat zij kunnen worden opgeslagen en kunnen worden verspreid of gedeeld met derden. Daarmee kan op onrechtmatige wijze inbreuk worden gemaakt op de privacy van de omwonenden en ander publiek dat van de brandgang gebruik maakt.

Gelet op het grote woningbestand van Woonbedrijf is het voor haar niet mogelijk te controleren of camera's staan gericht op voor publiek toegankelijke plaatsen en of met die camera's gemaakte beelden worden opgeslagen en/of verspreid. Daarom heeft zij, ter voorkoming dat vanuit het gehuurde inbreuk gemaakt kan worden op de privacy van derden, er een zwaarwegend belang bij dat zij voorwaarden kan stellen aan het plaatsen en gebruik van camera's aan de buitenzijde van het gehuurde. Daarbij is in beginsel niet van belang of Woonbedrijf bezig is met het ontwikkelen van beleid op dit punt; vaststaat in elk geval dat dit beleid nog niet tot stand is gekomen. Uit wat hiervoor is overwogen volgt verder, dat evenmin van belang is of de door [gedaagden] cs geplaatste camera's momenteel wel of niet zijn gericht op de brandgang; het gaat immers om de mogelijkheid de camera's te richten op de brandgang.

4.4.

[gedaagden] cs hebben als rechtvaardigingsgrond -samengevat- aangevoerd dat zij de camera’s hebben geplaatst ter bevordering van hun veiligheid en om overlast, vandalisme en (pogingen tot) inbraak te voorkomen. Hoewel deze beweegredenen niet onbegrijpelijk zijn, kunnen zij niet rechtvaardigen dat een camera zodanig wordt geplaatst dat daarmee een deel van de steeg/brandgang wordt bestreken zoals dat thans – naar gesteld en erkend vaststaat – het geval is. Het belang van Woonbedrijf om voorwaarden te kunnen stellen aan het gebruik en de plaatsing van camera's ter waarborging van de persoonlijke levenssfeer van derden weegt zwaarder, temeer omdat het belang van [gedaagden] cs voldoende kan worden gewaarborgd door plaatsing van camera's onder schuttinghoogte aan de binnenzijde van het gehuurde. De vordering van Woonbedrijf zal daarom worden toegewezen als hierna in de beslissing vermeld.

4.5.

De gevorderde dwangsom wordt eveneens toegewezen maar de hoogte zal worden beperkt als na te melden. Woonbedrijf heeft een gerechtvaaardigd belang bij de gevorderde dwangsom als prikkel voor [gedaagden] cs om aan het vonnis te voldoen. Aan de eventueel te verbeuren dwangsommen wordt een maximum verbonden. De camera's kunnen op relatief eenvoudige wijze en met geringe kosten worden aangebracht of verwijderd, zodat er geen aanleiding is de dwangsom pas te laten ingaan nadat het vonnis onherroepelijk is geworden. De stelling dat een te verbeuren dwangsom [gedaagden] cs in financiële problemen zou kunnen brengen (randnummer 19 CvA) is onbegrijpelijk, omdat bij voldoening aan het vonnis geen dwangsom wordt verbeurd.

4.6.

[gedaagden] cs zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Woonbedrijf. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag nadat [gedaagden] cs schriftelijk tot betaling van deze kosten zijn aangemaand.

4.7.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

5 De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagden] cs, hoofdelijk, om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van de woonruimte, staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan [adres] te verwijderen en verwijderd te houden;

veroordeelt [gedaagden] cs hoofdelijk tot betaling van een dwangsom aan Woonbedrijf van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan, althans per keer dat [gedaagden] cs in strijd met dit vonnis handelen, met dien verstande dat boven een bedrag van € 10.000,00 geen dwangsommen meer worden verbeurd;

veroordeelt [gedaagden] cs hoofdelijk in de kosten van dit geding, aan de zijde van Woonbedrijf tot vandaag vastgesteld op € 384,19, waarvan € 108,19 aan dagvaardingskosten, € 126,00 aan griffierecht en € 150,00 aan salaris gemachtigde (niet met btw belast), met de wettelijke rente hierover vanaf de 15e dag nadat [gedaagden] cs schriftelijk tot betaling van deze kosten zijn aangemaand;

veroordeelt [gedaagden] cs in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 37,50 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 17 februari 2022.