Uitspraken

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Voor beide vorderingen is het antwoord op de vraag of [eiseres sub 3] haar hoofdverblijf in het gehuurde had, van belang. Die vraag zal daarom eerst worden besproken.

Uitgangspunt is dat Ymere haar stelling dat [eiseres sub 3] in strijd met de huurovereenkomst haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad en zonder toestemming van Ymere heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden moet onderbouwen.
Van [eiseres sub 3] mag echter verlangd worden dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van Ymere. Als huurster is zij op de hoogte, althans behoort zij dat te zijn, van wat er zich in het gehuurde afspeelt omdat zij daarover voortdurend de beschikking heeft terwijl dat niet geldt voor Ymere als verhuurder. Die verzwaarde motiveringsplicht geldt temeer gelet op de artikelen 9.4 en 9.19 van de huurvoorwaarden. Daarin is overigens niet omschreven wat onder hoofdverblijf moet worden verstaan en is evenmin aangegeven hoeveel dagen of nachten de huurder per maand of jaar minimaal in het gehuurde aanwezig moet zijn. De kantonrechter legt het begrip hoofdverblijf aldus uit dat het merendeel van het persoonlijk leven van [eiseres sub 3] zich in het gehuurde moet afspelen, oftewel dat het hoofdverblijf de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan, om als dat doel is bereikt, terug te komen.
Wat partijen t.a.v. het hoofdverblijf hebben aangevoerd

Ter onderbouwing van haar stelling dat [eiseres sub 3] haar hoofdverblijf al meerdere jaren niet meer in het gehuurde had, heeft Ymere verwezen naar het volgende:
- Al sinds 2015 bestaan twijfels over de vraag of [eiseres sub 3] nog niet het gehuurde woont en heeft Ymere daarover met haar gecorrespondeerd.
- Ymere heeft buurtonderzoek gedaan en omwonenden hebben verklaard dat [eiseres sub 3] al langere tijd niet meer in het gehuurde woont. Het gehuurde zou al enige tijd worden bewoond door een jonger stel.
- Bij een bezoek aan de woning op 7 oktober 2021 werd [eiseres sub 3] niet aangetroffen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] (een jonger stel) zijn toen wel aangetroffen.
- Ymere heeft verder verwezen naar het door haar overgelegde rapport van Global van 30 maart 2021. Met behulp van een camera is het gehuurde geobserveerd in de periodes:
- 4 juni tot en met 18 juni 2021;
- 19 juli tot en met 3 augustus 2021;
- 12 augustus tot en met 20 augustus 2021.
[eiseres sub 3] is in die periodes geen enkele keer waargenomen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden wel gezien: zij lijken het gehuurde te bewonen. Verder heeft het recherchebureau uit uitingen van [eiseres sub 3] op internet afgeleid dat zij woonachtig is op het adres [adres 2] , waar haar ex-echtgenoot woont en dat zij zich ook als koppel met haar ex (dadie en nanie) presenteert.

[eiseres sub 3] heeft aangevoerd dat zij veel van huis is in verband met de door haar verleende mantelzorg voor haar hoogbejaarde vader en schoonmoeder en de zorg voor haar vele kleinkinderen. Zij is dan vaak meerdere dagen van huis. Verder heeft zij ter onderbouwing van haar verweer de volgende stukken overgelegd:
- een verklaring van dr. [psychiater] , psychiater, gevestigd aan [adres 3] in [plaats 5] , waaruit volgt dat de psychiatrische aandoeningen van [eiseres sub 3] worden verergerd door interactie met één van de buren en dat zij daardoor het huis tijdelijk ontvlucht en haar toevlucht zoekt bij familie;
- een verklaring van Apotheek [apotheek] te [plaats 2] : waarin staat: Ondergetekende, drs. [apotheker] , apotheker, verklaart middels deze dat de medicijnen van mevrouw [eiseres sub 3] , geboren op [datum] 1963 en wonende aan [adres 1] , [woonplaats] sinds 2015 maandelijks aan huis worden bezorgd.
- enkele verklaringen van vrienden en familieleden (elders woonachtig) waaruit volgt dat [eiseres sub 3] in het gehuurde woont;
- een verklaring van de bewoner van [twee adressen verder] waaruit volgt dat [eiseres sub 3] met [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in het gehuurde woont en dat deze bewoner, net als [eiseres sub 3] ,
een slechte verstandhouding heeft met de buren van [adressen directe buren] ;
- enkele brieven van overheidsinstanties aan [eiseres sub 3] verzonden naar [adres 1] .
Oordeel kantonrechter betreffende het hoofdverblijf

Mede in het licht van hetgeen Ymere heeft aangevoerd, overtuigt hetgeen [eisers] hebben verklaard en overgelegd niet. [eiseres sub 3] heeft niet weersproken dat zij in geen van de in r.o. 7.3 weergegeven observatie periodes thuis is geweest. Zij zou in die periodes mantelzorg hebben verricht, maar een concrete onderbouwing daarvan ontbreekt. Schoonzoon [schoonzoon] verklaart slechts in algemene termen dat [eiseres sub 3] veel bij hen is. Dat blijkt ook uit de verklaring van zus [zus] . Op welke momenten [eiseres sub 3] bij haar kinderen verbleef en waarom zij gedurende (bijna) twee aaneengesloten weken dan niet thuis sliep terwijl de meeste (klein)kinderen relatief dichtbij wonen, blijkt niet uit de verklaringen. Alleen de afwezigheid van [eiseres sub 3] in verband met de verzorging en het overlijden van de moeder van haar ex-echtgenoot is nader onderbouwd met de overlijdens annonce. Daaruit volgt echter dat de overlijdensplechtigheden plaatsvonden tussen 2 en 5 augustus 2021. In de onderzoeksperiode van 19 juli tot 3 augustus 2021 en in de onderzoeksperiode die op 12 augustus 2021 plaatsvond, is [eiseres sub 3] niet in het gehuurde gezien.
Uit de verklaring van de apotheker die vlakbij het adres [adres 2] gevestigd is, blijkt niet op welk huisadres de medicatie van [eiseres sub 3] wordt bezorgd. Het komt de kantonrechter niet aannemelijk voor dat een apotheek bereid is om medicatie te bezorgen op een adres dat circa 30 kilometer en ongeveer een half uur rijden van de apotheek verwijderd is. In geen van de observatieperiodes is gezien dat medicatie bij het gehuurde werd bezorgd of dat [eiseres sub 3] deze kwam afhalen.
Volgens de psychiater van [eiseres sub 3] , die overigens ook dichter bij het adres [adres 2] is gevestigd dan bij het gehuurde, ontvlucht [eiseres sub 3] het huis in verband met problemen met de buren. Dat laatste wordt bevestigd door de verklaring van de buurman van [twee adressen verder] en ook volgens [eiser sub 1] en de schoonzoon en zus van [eiseres sub 3] zouden de buren [eiseres sub 3] en haar bezoek lastig vallen. Bij het buurtonderzoek is Ymere echter niet van enig conflict gebleken: de betreffende buren hebben aangegeven dat zij geen ruzie kunnen maken met iemand die er nooit is.
Ten slotte kunnen de door [eiseres sub 3] overgelegde brieven van overheidsinstanties weinig gewicht in de schaal leggen omdat deze instanties, zoals Ymere onbetwist heeft aangevoerd, uitgaan van de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie.

Opvallend is dat bijvoorbeeld bankafschriften waaruit blijkt dat de dagelijkse boodschappen in de buurt van het gehuurde worden gedaan, niet door [eiseres sub 3] zijn overgelegd. Zelfs als, zoals [eiser sub 1] heeft aangevoerd, juist is dat hij alle dagelijkse boodschappen deed, zal [eiseres sub 3] toch zelf wel spullen voor haar persoonlijke verzorging aanschaffen. Aan haar persoonlijk gerichte post (niet afkomstig van de eerder genoemde overheidsinstanties) heeft [eiseres sub 3] evenmin overgelegd. Dat had bij de gegeven stand van zaken wel op haar weg gelegen. Het heeft er, gelet op de door Ymere aangevoerde omstandigheden waaronder de uitingen van [eiseres sub 3] op internet, immers alle schijn van dat [eiseres sub 3] nog steeds samenwoont met haar ex-echtgenoot in [plaats 2] . De ex-echtgenoot met wie samen zij de woning heeft gehuurd terwijl partijen toen al langere tijd van echt waren gescheiden en ten aanzien van wiens moeder [eiseres sub 3] nog recentelijk intensieve mantelzorg heeft verleend. Een en ander roept vragen op, waarbij het op de weg van [eiseres sub 3] had gelegen om die vragen te beantwoorden. Dat heeft zij nagelaten.

De conclusie is dat [eisers] niet hebben voldaan aan de op hen rustende verzwaarde motiveringsplicht. Op basis van hetgeen Ymere heeft aangevoerd moet er daarom vanuit worden gegaan [eiseres sub 3] in de woning niet haar hoofdverblijf had en/of heeft. De omstandigheid dat in de verhuurdersverklaring bij het einde van de huur niet is vermeld dat sprake is van woonfraude, leidt niet tot een ander oordeel. Ymere heeft aangegeven dat door een misverstand geen navraag is gedaan bij de afdeling Woonfraude. [eiseres sub 3] kon door de onderhavige procedure ook weten dat Ymere van mening is dat sprake is van woonfraude.
Gebruik camera-surveillance

[eisers] hebben nog betoogd dat de kantonrechter geen gebruik zou mogen maken van het onderzoeksrapport omdat door Global gebruik is gemaakt van camera-surveillance. Daarmee is een onrechtmatige inbreuk gemaakt op de persoonlijke levenssfeer van [eisers] . Het daarmee verkregen resultaat dient als zijnde onrechtmatig te worden uitgesloten van het bewijs. Ymere heeft dat weersproken: zij had geen andere mogelijkheden omdat [eiseres sub 3] niet wilde meewerken aan enig onderzoek.

Een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer levert in beginsel een onrechtmatige daad op. De aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond kan echter aan een inbreuk het onrechtmatige karakter ontnemen. Of sprake is van een dergelijke rechtvaardigingsgrond moet worden beoordeeld door in het licht van de omstandigheden van het geval tegen elkaar af te weten enerzijds de ernst van de inbreuk van de persoonlijke levenssfeer en anderzijds de belangen die met de inbreuk makende handelingen redelijkerwijs kunnen worden gediend (zie HR 31 mei 2002, NJ 2003, 589). Gelet hierop oordeelt de kantonrechter dat sprake is van een rechtvaardigingsgrond die aan de inbreuk het onrechtmatige karakter heeft ontnomen. De ernst van de inbreuk is beperkt, omdat blijkens het rapport en alle daarin weergegeven beelden, de camera vooral gericht was op de openbare weg en de daaraan gelegen voortuin. Sommige beelden betreffen de openbare parkeerplaats aan de achterzijde van het gehuurde. Op enkele beelden is de voordeur van het gehuurde (bijna) te zien. Kortom, de camera heeft alleen bewegingen van personen buiten de woning geregistreerd, bewegingen die voor een ieder zichtbaar zouden zijn geweest. Global heeft verder toegelicht waarom een andere wijze van observatie niet mogelijk was en heeft zich dus rekenschap gegeven van de persoonlijke belangen van degenen die werden geobserveerd. Verder zijn niet relevante beelden vernietigd. Ymere is op haar beurt pas overgegaan tot het verlenen van opdracht aan het recherchebureau nadat zij haar vermoedens van woonfraude met [eiseres sub 3] had besproken en de laatste geen openheid van zaken gaf en ook weigerde mee te werken aan enig onderzoek, waartoe zij op grond van de huurvoorwaarden wel gehouden was. Ymere heeft een serieus te nemen belang bij het opsporen van woonfraude. Het is een feit van algemene bekendheid dat sprake is van een lange rij woningzoekenden, vooral als het gaat om sociale huurwoningen. Ymere heeft er dan ook belang bij dat haar woningen worden bewoond door degenen aan wie zij heeft verhuurd en niet door anderen die (nog) niet voor een dergelijke woning in aanmerking komen.
Tekortkoming en de gevolgen daarvan

Door het niet hebben van haar hoofdverblijf in het gehuurde en door deze woning aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in gebruik te geven, is [eiseres sub 3] tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Het gaat hier immers om een sociale huurwoning die wordt toegewezen op basis van een bepaalde verdeelsleutel en waarvoor veel meer mensen in aanmerking komen dan er woningen beschikbaar zijn. Dit belang overstijgt in de gegeven omstandigheden het (woon)belang van [eiseres sub 3] , nog daargelaten dat zij de huur inmiddels heeft opgezegd. In beginsel zou de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Omdat de huur door de opzegging van [eiseres sub 3] per 15 augustus 2022 eindigt en dit vonnis op een latere datum wordt uitgesproken, zal de gevorderde ontbinding niet in het dictum worden opgenomen: de kantonrechter kan een huurovereenkomst die al is geëindigd immers niet meer ontbinden. De gevorderde ontruiming zal worden afgewezen omdat de kantonrechter er van uit gaat dat het gehuurde in verband met de aankoop van de woning door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en de huuropzegging door [eiseres sub 3] vrijwillig ontruimd zal worden. Bij die vordering heeft Ymere dus geen belang meer.
Kosten onderzoek Global

Ymere heeft op basis van de wanprestatie van [eisers] gevorderd dat zij worden veroordeeld tot vergoeding van de door Ymere gemaakte kosten betreffende het onderzoek door Global ad € 9.765,90. Deze vordering is toewijsbaar voor zover het [eiseres sub 3] betreft. Degene die tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst is immers verplicht de schade die de wederpartij hierdoor lijdt, te vergoeden. Die schade kan op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW ook bestaan uit de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Zoals hiervoor al is overwogen, heeft Ymere in redelijkheid kunnen besluiten om een recherchebureau in te schakelen omdat zij enerzijds groot belang heeft bij het opsporen van woonfraude en zij anderzijds, ondanks redelijke vermoedens, van [eiseres sub 3] geen enkele medewerking kreeg bij haar onderzoek naar woonfraude. Het voorgaande betekent ook dat de vordering tot betaling van de onderzoekskosten niet toewijsbaar is tegen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] : zij zijn immers geen contractspartij van Ymere en van wanprestatie hunnerzijds kan dus ook geen sprake zijn. Daar komt bij dat het onderzoek uitsluitend gericht was op de vraag of [eiseres sub 3] in het gehuurde nog haar hoofdverblijf had. Dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] (ook) in het gehuurde woonachtig waren, behoefde geen nader onderzoek. Dat hebben zij immers ook nooit ontkend.

[eiseres sub 3] heeft de hoogte van de door Ymere gevorderde kosten niet, althans niet gemotiveerd, betwist. Hoewel het gaat om een aanzienlijk bedrag, komen de door Global in rekening gebrachte kosten, die Ymere met facturen heeft onderbouwd, de kantonrechter niet onredelijk voor gelet op de verrichte werkzaamheden, onder meer bestaande uit: het doen van buurtonderzoek, het observeren van de betrokken locaties, het maken en uitlezen van beeldopnamen en het doen van onderzoek op sociale media. Een en ander heeft geresulteerd in een lijvig rapport dat (mede) dient ter onderbouwing van de wanprestatie van [eiseres sub 3] . De gevorderde (buitengerechtelijke) kosten zullen daarom integraal worden toegewezen.
Door [eisers] gevorderde proceskosten

Ten slotte zal de kantonrechter ingaan op de proceskosten. [eisers] vorderen in conventie dat Ymere in de proceskosten in conventie zal worden veroordeeld. Volgens hen heeft Ymere hen op basis van het onjuiste standpunt dat [eiseres sub 3] in het gehuurde niet haar hoofdverblijf heeft, gedwongen om een vordering tot toekenning medehuurderschap in te stellen. Hoewel [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hun vordering tot toekenning medehuurderschap inmiddels hebben ingetrokken omdat zij een woning hebben gekocht, handhaven zij hun vordering tot vergoeding van de proceskosten.
Ymere heeft hiertegen verweer gevoerd en op haar beurt vergoeding van de daadwerkelijk gemaakte proceskosten gevorderd. Volgens Ymere hebben [eisers] misbruik van procesrecht gemaakt door het instellen althans handhaven van de vordering tot toekenning medehuurderschap. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] wisten op het moment dat zij de vordering instelden dat zij niet langdurig in het gehuurde zouden blijven omdat zij op zoek waren naar een andere woning. Gelet op de datum van de koopovereenkomst (14 februari 2022) moeten [eisers] ten tijde van het kort geding (9 februari 2022) en in elk geval op het moment waarop Ymere van antwoord moest dienen (16 maart 2022) geweten hebben dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geen medehuurder zouden worden en hebben zij Ymere nodeloos op kosten gejaagd.

[eisers] hebben Ymere op 10 januari 2022 gedagvaard en de procedure op 19 januari 2022 aangebracht. [eiser sub 1] heeft ter zitting verklaard dat hij en [eiseres sub 2] in januari 2022 zijn gaan zoeken naar een koopwoning. Dat heeft hij niet nader gepreciseerd of toegelicht. Gelet op de huidige krapte op de (koop)woningmarkt gaat de kantonrechter er van uit dat met het vinden van een woning wel enige tijd (tenminste enkele weken) gemoeid is, terwijl ook het opstellen en tekenen van een koopcontract meestal wel enige dagen in beslag neemt. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat [eisers] ten tijde van de betekening van de dagvaarding maar in elk geval op het moment dat deze werd aangebracht, wisten dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet in het gehuurde zouden blijven. Daarmee valt de vordering tot toekenning medehuurderschap niet te rijmen: die ziet immers op een duurzame gemeenschappelijke huishouding, waarbij partijen ook voor de toekomst de intentie moeten hebben om een gemeenschappelijke huishouding te blijven voeren. Dat kan hier niet het geval zijn geweest. Het voorgaande betekent in elk geval dat de vordering van [eisers] tot vergoeding van de proceskosten zal worden afgewezen. Ymere heeft het verzoek van [eisers] om toekenning van medehuurderschap terecht afgewezen: van een duurzame gemeenschappelijke huishouding was geen sprake.
Door Ymere gevorderde daadwerkelijk gemaakte proceskosten

Voor wat betreft de tegenvordering van Ymere tot vergoeding van de daadwerkelijke proceskosten, geldt het volgende. Van misbruik van procesrecht kan slechts sprake zijn indien een vordering is gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan de eisende partij(en) de onjuistheid kende(n) of had(den) behoren te begrijpen of op stellingen waarvan zij op voorhand had(den) moeten begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Weliswaar hadden [eisers] de vordering tot toekenning medehuurderschap niet in mogen stellen omdat zij vanwege de verhuisplannen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] wisten, althans konden weten dat van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geen sprake was, maar de onderhavige procedure heeft hoofdzakelijk betrekking gehad op de vraag of [eiseres sub 3] in het gehuurde al dan niet haar hoofdverblijf had. Het verweer van Ymere is daarop gebaseerd en de tegenvordering eveneens. Aangenomen kan en mag worden dat wanneer [eisers] geen procedure aanhangig zouden hebben gemaakt, Ymere zelf een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met [eiseres sub 3] zou hebben opgestart. Ymere had hoe dan ook (proces)kosten moeten maken. Mede gelet op de uitkomst van de eerdere kort geding procedure kan niet worden gezegd dat [eisers] hadden moeten begrijpen dat het verweer tegen het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde, geen kans van slagen had. Daarom is in die zin van misbruik van procesrecht geen sprake en zal de vordering tot vergoeding van de daadwerkelijke proceskosten worden afgewezen. De geliquideerde proceskosten (in conventie en in reconventie) komen wel voor rekening van [eisers] omdat zij voor het overige (grotendeels) in het ongelijk worden gesteld.
Met dien verstand dat gelet op de samenhang met de vordering in conventie de toe te kennen salarispunten in reconventie worden gehalveerd. Daarbij worden [eisers] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Ymere worden gemaakt. Omdat de nakosten al in conventie worden toegewezen zullen in reconventie geen nakosten worden toegekend.