Uitspraken

Kern van het geschil is wie eigenaar is van de strook grond. Vast staat dat de strook grond kadastraal tot percelen D 3528 en D 2381 toebehoort – die in eigendom van de Gemeente zijn – en Dijt de strook grond niet door overdracht of opvolging onder algemene titel van de Gemeente heeft verkregen. Dijt voert echter het verweer dat zij op grond van verkrijgende verjaring (artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)), dan wel op grond van bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW) de strook grond in eigendom heeft verkregen. Op Dijt – als de partij die zich erop beroept dat verkrijging door verjaring heeft plaatsgevonden – rust de stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat aan de vereisten voor verkrijgende of bevrijdende verjaring is voldaan.

Voor het verkrijgen van eigendom van een registergrond door verkrijgende verjaring is een onafgebroken bezit te goeder trouw van tien jaar vereist. Artikel 3:118 BW bepaalt dat een bezitter te goeder trouw is, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Op grond van artikel 3:23 BW kan een beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw niet slagen indien dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de openbare registers zouden zijn gekend.

Dijt heeft de stelling van de Gemeente – inhoudende dat het Dijt (bijvoorbeeld toen zij het aangrenzende perceel D 2383 in 1998 in eigendom verkreeg) bij het raadplegen van de openbare registers van het Kadaster bekend had kunnen zijn dat de strook grond aan de Gemeente toebehoorde – niet betwist. Of voor Dijt al dan niet aanleiding bestond onderzoek te doen naar de eigendomssituatie van de strook grond is daarmee niet van belang, nu tussen partijen vaststaat dat indien Dijt de openbare registers wel op enig moment zou hebben geraadpleegd, zij had geweten dat de strook grond niet bij haar percelen hoorde. Dit brengt mee dat Dijt ingevolge artikel 3:23 BW niet als te goeder trouw kan worden aangemerkt. Hetzelfde geldt voor de rechtsvoorganger van Dijt, nu ook de rechtsvoorganger door raadpleging van de openbare registers de juiste positie van de kadastrale grens had kunnen vaststellen. Dit leidt ertoe dat Dijts beroep op verkrijgende verjaring faalt.

Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring is vereist dat er sprake is van (ondubbelzinnig) bezit. Bezit is blijkens artikel 3:107 BW het houden van een goed voor zichzelf. Dat wil zeggen dat de feitelijke macht over een goed wordt uitgeoefend met de pretentie rechthebbende te zijn. Er is geen (ondubbelzinnig) bezit indien de machtsuitoefening met betrekking tot de zaak zowel kan duiden op een gebruik als eigenaar als op een gebruik in een andere hoedanigheid (zoals huurder of erfpachter). De vraag of iemand bezitter is, moet worden beantwoord naar de verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels inzake het bezit en op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat de aard en bestemming van het betrokken goed in aanmerking moet worden genomen. Voor inbezitneming van een goed zijn volgens art. 3:113 lid 2 BW enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend.

Voor een onroerende zaak geldt dat die slechts in bezit kan worden genomen wanneer hierover met een bepaalde continuïteit de feitelijke macht wordt uitgeoefend. Het bezit van de oorspronkelijk rechthebbende dient te zijn beëindigd in die zin dat hij geen feitelijke macht meer kan uitoefenen over de onroerende zaak en dat ook niet meer heeft gedaan. Verder dient de machtsuitoefening naar buiten toe kenbaar te zijn waardoor anderen, onder wie de oorspronkelijk rechthebbende, daaruit kunnen opmaken dat de gebruiker pretendeert bezitter te zijn. Het is daarbij niet vereist dat de oorspronkelijk rechthebbende ook daadwerkelijk kennis draagt of heeft gedragen van de ‘bezitsdaden’ van de gebruiker. Een voorbeeld van een bezitsdaad die duidt op een pretentie van eigendom is het omheinen van een strook grond met een hek of een ondoordringbare heg. Omdat een onroerende zaak (mede gelet op artikel 5:24 BW) altijd een eigenaar heeft, moet de machtsuitoefening van de inbezitnemer die van de oorspronkelijk bezitter geheel teniet doen.

Er worden zowel in de literatuur als in de rechtspraak hoge eisen gesteld aan de inbezitneming van onroerende zaken. Zo wordt in de rechtspraak bij onroerende zaken – die men niet van hun plaats kan wegvoeren en waarvan de eigendom is geregistreerd in notariële aktes van levering die bij het Kadaster zijn ingeschreven – niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende aangenomen, te meer wanneer het stroken grond betreft die publieke eigendom zijn en grenzen aan percelen die aan privépersonen in eigendom toebehoren. Dat eigenaren van aangrenzende privé-percelen gebruik maken van dergelijke stroken grond en/of deze onderhouden ter verhoging van hun genot van hun privé-percelen is niet ongebruikelijk. Enige ondubbelzinnige blijk van enige pretentie van de niet-rechthebbende om grond voor zichzelf te houden en zich toe te eigenen, kan daar niet zonder meer in gelegen worden geacht.

In onderhavige zaak is de rechtbank – mede indachtig het voorgaande – van oordeel dat niet is gebleken dat de Gemeente gedurende twintig jaar het bezit over de strook grond heeft moeten ontberen. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.

Tussen partijen staat vast dat de Gemeente een eventueel lopende verjaring ex artikel 3:306 BW heeft gestuit bij brief van 13 maart 2018. Dit betekent dat, wil sprake zijn van de verjaring van de rechtsvordering van de Gemeente strekkende tot beëindiging van het bezit, de verjaringstermijn uiterlijk op 13 maart 1998 moet zijn aangevangen. Dijt stelt in dit verband dat zij (althans haar rechtsvoorganger) de strook grond (in ieder geval) omstreeks 1962 in bezit heeft gekregen en zij de strook grond sinds dat moment (onafgebroken) gebruikt als parkeerplaats voor haar auto’s, bestemd voor verkoop en handel. Dijt stelt verder dat zij (althans haar rechtsvoorganger) in 1962 de strook grond voor eigen rekening heeft bestraat en met donkere en lichte stenen parkeermarkering heeft aangebracht. Ook stelt zij – eveneens in 1962 – een (benzine)pomp te hebben gebouwd, die een aantal jaren later is gesloopt. Verder heeft (de rechtsvoorganger van) Dijt na sanering van het gehele perceel in 1997 of 1998 de strook grond heringericht, waarbij voor eigen rekening op de strook grond nieuwe parkeermarkering is aangebracht en lantaarnpalen en reclame- en lichtzuilen geplaatst, aldus Dijt. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft Dijt diverse foto’s en drie (gelijkluidende) getuigenverklaringen overgelegd, waarin wordt verklaard dat de huidige situatie dezelfde is zoals deze was in 1962.

Anders dan Dijt stelt, blijkt uit de door Dijt overgelegde foto’s echter dat de inrichting en het gebruik van Dijts perceel en de strook grond aanzienlijk is veranderd in de periode vanaf 1962 tot heden. De (lucht)foto van het huidige gebruik laat een parkeerplaats met parkeermarkering zien die (vrijwel) geheel vol staat met auto’s bestemd voor verkoop en handel. Ook zijn lantaarnpalen, een vlaggenmast en een reclamezuil te zien. Op de oudere, door Dijt overgelegde foto’s (volgens Dijt daterend van 1966 en 1970, productie 6 zijdens Dijt) is een (benzine)pomp en een (andere) reclamezuil te zien. Op deze oudere foto’s is geen parkeerplaats met markering te zien voor het parkeren van Dijts auto’s, bestemd voor verkoop en handel. Evenmin zijn de vlaggenmast en lantaarnpalen zichtbaar op de oudere foto’s. Het voorgaande brengt mee dat de inrichting van het perceel en de strook grond vanaf 1962 niet vergelijkbaar is met de huidige inrichting en gebruik, zodat de rechtbank deze situaties afzonderlijk zal beoordelen.

Zoals hiervoor overwogen, geven de overgelegde foto’s er geen blijk van dat Dijt (of haar rechtsvoorganger) in 1962 een parkeerplaats met markering heeft aangelegd dat zij (ook toen al) volledig gebruikte voor haar auto’s bestemd voor verkoop: de foto’s laten zien dat enkel een pomp (met enige bestrating daaromheen) was geplaatst. Dat deze pomp (destijds) was gesitueerd op de betreffende (smalle) strook grond, kan uit deze foto’s niet worden afgeleid. Bovendien geldt dat, ook indien wel zou komen vast te staan dat de pomp destijds op de strook grond stond, dit slechts een zeer beperkt oppervlak betreft. Dat de Gemeente hierdoor het bezit van de gehele strook grond sinds 1962 onafgebroken heeft ontbeerd, is dan ook niet gebleken, nu de plaatsing van de pomp op een (zeer) beperkt gedeelte daarvan in combinatie met de reclamezuil daartoe onvoldoende is.

Dijt heeft verder gesteld dat de strook grond na de sanering in 1997 of 1998 is heringericht, waarna (nieuwe) parkeermarkering is aangebracht en lantaarnpalen en reclame- en lichtzuilen zijn geplaatst. Dat Dijt de strook grond sinds die herinrichting wel steeds (volledig gebruikt voor het stallen van haar auto’s bestemd voor verkoop en handel, blijkt echter geenszins uit de overgelegde foto’s die volgens haar dateren van na de herinrichting van het terrein (producties 7 en 8 zijdens Dijt). Op deze foto’s is immers een vrijwel leeg terrein te zien waarop slechts enkele auto’s staan geparkeerd.

Ten aanzien van de door Dijt gestelde bezitsdaden kan niet worden vastgesteld dat de Gemeente als gevolg hiervan het bezit van de strook grond gedurende twintig jaar heeft moeten ontberen. Zo heeft Dijt geen exacte datum gesteld wanneer (i) de parkeermarkering is aangebracht en (ii) de lantaarnpalen en reclamezuil en vlaggenmast zijn geplaatst, zodat niet kan worden vastgesteld dat deze al voor 13 maart 1998 is aangebracht respectievelijk zijn geplaatst. Daar komt bij dat enkel de parkeermarkering in combinatie met de lantaarnpalen, vlaggenmast(en) en reclamezuil geen blijk geven van een zodanige machtsuitoefening ten aanzien van de strook grond dat naar verkeersopvatting de Gemeente als oorspronkelijk bezitter daarvan niet meer als zodanig kan gelden. Voorop wordt gesteld dat de strook grond (oorspronkelijk) publiek eigendom is en in dergelijke gevallen niet snel sprake is van een intentie van eigenaren van aangrenzende percelen tot houden voor zichzelf. Hierbij is in aanmerking genomen dat de strook grond in het geheel niet is omheind (laat staan op een ondoordringbare wijze), zodat de strook grond publiekelijk toegankelijk is vanaf de openbare weg. Van een ondubbelzinnige pretentie de strook grond voor zichzelf te houden en het bezit daarvan aan de Gemeente als rechthebbende ervan te ontnemen, is dan ook geen sprake.

De conclusie is dat ook Dijts beroep op bevrijdende verjaring niet slaagt. Hoewel de rechtbank wil aannemen dat de voorgenomen plannen van de Gemeente met de strook grond aanzienlijke gevolgen voor Dijts bedrijfsvoering kunnen hebben, is bij de door Dijt opgeworpen verweren tegen de vorderingen van de Gemeente geen plaats voor een belangenafweging, zodat aan de stellingen van Dijt in dit verband voorbij zal worden gegaan.

Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde verklaring voor recht en de ontruiming zullen worden toegewezen. De vordering van de Gemeente te bepalen dat het gebruik van de strook grond door Dijt binnen één maand na de datum van dit vonnis eindigt, zal worden afgewezen aangezien de Gemeente daar – naast de gevorderde ontruiming – geen afzonderlijk belang bij heeft. Ook de gevorderde machtiging om de ontruiming (op kosten van Dijt) zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge art. 556 lid 1 en art. 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering overbodig is. Ten aanzien van de gevorderde dwangsom ziet de rechtbank aanleiding hieraan een maximum te stellen van € 50.000.

Omdat Dijt in het ongelijk is gesteld, zal zij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- griffierecht 2.042,00

- salaris advocaat 1.126,00 (2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 3.168,00