Uitspraken

[eisers] legt aan de primaire en subsidiaire vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst en de mededelingen van [gedaagde] mocht verwachten. Er is dan ook sprake van strijd met artikel 7:17 BW, artikel 6.3 van de koopovereenkomst en artikel 5 van de leveringsovereenkomst. [gedaagde] is op grond van artikel 6:74 BW gehouden de schade te vergoeden en subsidiair leveren deze tekortkomingen grond op om de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden.

[gedaagde] beroept zich als verweer onder meer op artikel 22 van de koopovereenkomst waarin staat dat hij niet instaat voor de kwaliteit van de riolering. Daarnaast betwist [gedaagde] dat sprake is van non-conformiteit in de zin van 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst ten aanzien van zowel de riolering als de open haard. Er is niet gebleken dat gebruik van de haard voor alleen een gaskachel leidt tot de conclusie dat de woning niet op normale wijze kan worden gebruikt.

De rechtbank zal de primaire en subsidiaire vordering gezamenlijk behandelen en daartoe eerst beoordelen of de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat zij niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. In dit geval hebben partijen hebben gebruik gemaakt van een NVM standaard koopakte die in artikel 6.1 en 6.3 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling bevat. Het beroep van [eisers] op artikel 7:17 BW zal de rechtbank dan ook verder buiten beschouwing laten. Volgens de heersende leer bevat artikel 6.1 van het NVM-model de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Dit artikel kan als een ‘exoneratie’ ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. Volgens de heersende leer wordt in artikel 6.3 echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel van artikel 6.1 gemaakt. Met artikel 6.3 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woning) verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.

In dit geval hebben partijen daarnaast in artikel 22 van de overeenkomst een bepaling opgenomen waardoor de werking van artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt ingeperkt. Daarin staat – kort gezegd en voor zover hier van belang– dat [gedaagde] niet instaat voor onder meer de kwaliteit van de riolering tenzij hij de kwaliteit daarvan heeft gegarandeerd.

Aan de hand van dit kader zal de rechtbank de door [eisers] gestelde gebreken aan de riolering en de open haard beoordelen.

[eisers] stelt dat het riool niet geschikt is voor normaal gebruik. De huidige staat van het riool veroorzaakt structurele verstoppingen van de afvoer, een rioolgeur en lekkages. [gedaagde] heeft de valse indruk gewekt dat het riool grondig geïnspecteerd was en de problemen aan het riool waren opgelost. Gelet op de mededelingen en garanties van [gedaagde] hoefde [eisers] niet te twijfelen aan de geschiktheid van het riool voor normaal gebruik. [gedaagde] mag zich niet meer op artikel 22 van de koopovereenkomst beroepen nu na het sluiten van die overeenkomst een bouwkundige keuring heeft plaatsgevonden, [gedaagde] zich ook aan de uitkomst daarvan heeft geconformeerd en [gedaagde] met de vaststellingsovereenkomst tussen partijen heeft gegarandeerd dat de problemen met het riool waren opgelost.

[gedaagde] betwist dat hij na de koopovereenkomst garanties heeft gegeven waardoor hij geen beroep meer zou kunnen doen op artikel 22 van de koopovereenkomst. Daarnaast heeft [gedaagde] zelf nooit te maken gehad met gebreken aan de riolering en was hij ten tijde van de verkoop niet bekend met gebreken zoals die achteraf in 2017 door de firma Dollé zouden zijn geconstateerd. [eisers] heeft zijn onderzoeksplicht geschonden. [gedaagde] betwist dat het riool niet geschikt is voor normaal gebruik en [eisers] gebruikt het riool ook nog steeds.

Uit de onderzoeken van Dollé van 8 februari 2017 en 9 mei 2017 blijkt dat de riolering van gres is, dat het riool op een aantal punten onder de woning verzakt is en dat een aantal aansluitingen niet op deugdelijke wijze is aangesloten. [gedaagde] heeft die constateringen op zichzelf niet betwist. Dollé adviseert om de riolering vanwege de leeftijd en de staat daarvan volledig te vervangen. Desgevraagd heeft [B.] ter zitting verklaard dat het riool niet wekelijks problemen geeft maar dat er wel steeds een rioollucht hangt. Gelet op de constateringen van Dollé ten aanzien van de staat van de riolering, het advies van Dollé tot volledige vervanging en het feit dat er steeds een rioollucht hangt is op zichzelf wel sprake van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Het feit dat [eisers] het riool op dit moment nog gebruikt maakt dat niet anders. [eisers] gebruikt het riool nu nog in de huidige staat omdat hij, zo heeft [B.] ter zitting onbetwist verklaard, de noodzakelijke werkzaamheden nog niet heeft laten verrichten in afwachting van deze procedure.

Betreffende de vraag of sprake is van non-conformiteit omdat [eisers] redelijkerwijs mocht verwachten dat dit gebrek zich niet voor zou doen overweegt de rechtbank als volgt. Het feit dat [gedaagde] op de vragenlijst bij het aanbieden van de woning heeft ingevuld dat er geen gebreken zijn aan de riolering betekent alleen dat [gedaagde] niet bekend was met gebreken aan de riolering. Anders dan [eisers] meent, betekent dat niet dat [gedaagde] enige garantie heeft gegeven ten aanzien van de riolering. Op grond van de verklaring van [gedaagde] in artikel 22 van de koopovereenkomst staat [gedaagde] juist niet in voor de kwaliteit van het riool en komt het risico daarvan in beginsel voor [eisers] Er rustte dan ook in zoverre een onderzoeksplicht op [eisers]
Vast staat dat [eisers] voorafgaand aan de koopovereenkomst geen bouwkundige keuring heeft laten doen. Volgens [eisers] zijn partijen mondeling overeengekomen dat de bouwkundige keuring zou plaatsvinden na de koopovereenkomst. [gedaagde] betwist dat. De rechtbank laat dit verder in het midden, omdat [eisers] niet heeft aangegeven wat de consequenties zouden zijn van eventuele gebreken die bij een bouwkundige keuring na de koopovereenkomst aan het licht zouden komen.

Vast staat in elk geval dat [eisers] na de koopovereenkomst een onderzoek heeft laten doen door VHE/COM en dat [gedaagde] vervolgens een tegenonderzoek heeft laten doen door Stoel. Voor de beoordeling is daarbij van belang dat het riool onder de woning loopt en daarna door de watermeterput die bij de voordeur zit. VHE/COM constateerde dat de watermeterput moest worden nagezien omdat deze nat was en stonk en dat bij het riool sprake was van gres en dat deze moest worden geïnspecteerd. Stoel constateerde dat een gresriolering in de watermeterput aanwezig was, dat een rioollucht waarneembaar was en dat nader onderzoek met betrekking tot deze riolering door een installateur noodzakelijk was. Zowel Dollé als Stoel hebben dus geadviseerd om een inspectie van de riolering te laten doen. Zoals hiervoor al overwogen lag het vanwege de ouderdomsclausule op de weg van [eisers] om dat onderzoek te laten doen. [eisers] heeft dat nagelaten.

Zonder nader overleg daarover met [eisers] heeft [gedaagde] zelf aan Beck de opdracht gegeven onderzoek te doen. Volgens [gedaagde] luidde de opdracht aan Beck om onderzoek te doen naar de watermeterput en “de muffe lucht”. Uit de verklaring van Beck van 11 januari 2018 blijkt dat geklaagd was over vocht bij de voordeur en de meterput en dat Beck de binnenriolering heeft bekeken met een camera. Uit de e-mail van Beck van 12 mei 2016 blijkt dat Beck heeft geconstateerd dat de hemelwaterafvoer bij de voorgevel was afgebroken op de aansluiting met de riolering en dat dat vermoedelijk het vocht in het luik bij de voordeur veroorzaakte. Daarop heeft [gedaagde] aan makelaar Van Maanen laten weten dat Beck de riolering heeft gecontroleerd en dat de aansluiting van de hemelwaterafvoer op de riolering wordt gerepareerd. Per e-mail van 12 mei 2016 heeft makelaar Van Maanen aan makelaar Van Rooijen laten weten dat de aansluiting op de riolering zal worden verholpen door [gedaagde]. Vervolgens heeft tussen partijen en hun makelaars overleg plaatsgevonden op 25 mei 2016 en daarna heeft makelaar Den Rooijen per e-mail van 14 juli 2016 aan makelaar Van Maanen onder meer laten weten “de problemen rond de riolering zijn door de verkoper, middels inschakeling van de firma A.J. Beck opgelost.”

De rechtbank volgt niet het standpunt van [eisers] dat [gedaagde] zich vanwege zijn handelwijze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet zou mogen beroepen op de ouderdomsclausule. Zoals blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen valt [gedaagde] niets te verwijten ten aanzien van zijn handelwijze. De uitspraken waar [eisers] naar verwijst zijn in zoverre niet vergelijkbaar met de onderhavige zaak.

Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] zich terecht beroept op artikel 22 van de koopovereenkomst. [eisers] kan zich ten aanzien van de riolering dan ook niet beroepen op non-conformiteit als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De vorderingen sub II en IV zullen dan ook worden afgewezen.

[eisers] vordert onder IX in geval van afwijzing van de vordering sub II de kosten van het deskundigenrapport ad € 520,30. Alleen in geval zou zijn geoordeeld dat sprake was van een tekortkoming waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, zouden de deskundigenkosten voor vergoeding in aanmerking komen. Nu van aansprakelijkheid geen sprake is, ontbreekt een grondslag voor toewijzing van de gevorderde deskundigenkosten. De vordering sub IX zal dan ook in zoverre worden afgewezen.

Ten aanzien van de vordering sub VI stelt [eisers] dat hij bij het treffen van de schikking van 25 mei 2016 ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat er geen onderhoud meer aan het riool gepleegd hoefde te worden. Volgens [eisers] is die dwaling te wijten aan inlichtingen, zwijgen en kunstgrepen van [gedaagde]. [gedaagde] heeft immers de indruk gewekt dat het riool grondig zou zijn geïnspecteerd met een camera. De werkelijke staat van het riool, zoals de (kennelijk) aangetroffen zwam, lekkages, breuken en boomwortels heeft [gedaagde] voor [eisers] verzwegen. Ook het uitvoeren en de uitkomsten van een vervolgonderzoek en de werkzaamheden van de firma Lagerwey heeft [gedaagde] voor [eisers] verzwegen. Als [eisers] op de hoogte waren geweest van de werkelijke staat van het riool en de daaraan verbonden kosten dan zou bij de schikking van 25 mei 2016 compensatie in de vorm van korting op de koopsom zijn bedongen, aldus [eisers]

[gedaagde] betwist dat sprake is van kunstgrepen en van dwaling.

De gevorderde schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen door [gedaagde] zal eveneens worden afgewezen bij gebreke van voldoende grondslag. Mede gezien voorgaande overwegingen ten aanzien van het gestelde bedrog valt zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet in te zien dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld. De vordering sub VI zal dan ook in zoverre eveneens worden afgewezen.

[eisers] beroept zich nog op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 6:248 lid 2 BW en vordert op die grond wijziging van de gevolgen van de overeenkomst. Volgens [eisers] geven de aanzienlijke herstelkosten voor het riool en de handelwijze van [gedaagde] die [eisers] heeft voorgelogen en bedrogen reden om de koopovereenkomst en de schikkingsovereenkomst te wijzigen en de koopprijs te verminderen. Dit betoog wordt verworpen. Hiervoor is reeds overwogen dat geen grond bestaat voor het oordeel dat [gedaagde] [eisers] heeft voorgelogen of bedrogen. Daarnaast is de enkele mogelijkheid van aanzienlijke kosten voor herstel van de riolering onvoldoende voor toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW. Ook de vordering sub VIII zal dan ook worden afgewezen.

Volgens [eisers] is sprake van een tekortkoming omdat na de levering bleek dat de open haard niet normaal gebruikt kon worden. Het rookkanaal van de open haard was alleen geschikt voor het gebruik van een gaskachel en vertoonde scheuren. [gedaagde] was op de hoogte van dit gebrek, althans behoorde daarvan op de hoogte te zijn en heeft [eisers] onjuist geïnformeerd. [gedaagde] heeft op de vragenlijst aangegeven dat de trek van de schoorsteen goed was en tijdens de bezichtiging lagen er verbrande houtresten in de open haard en sprak makelaar Van Maanen over een pijp die een krachtige trek veroorzaakt.

[gedaagde] betwist dat sprake is van een gebrek. Niet gebleken is dat gebruik voor een gaskachel geen normaal gebruik zou zijn, noch dat hierdoor de woning niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik.

Als onbetwist staat vast dat de woning in de verkoopbrochure werd aangeduid als “met haard”, en dat er een open haard is. Ook is niet in geschil dat de bestaande open haard en het rookkanaal nu niet geschikt zijn om veilig hout in te stoken en dat er op dit moment alleen een gaskachel op kan worden aangesloten. Een gaskachel is echter wezenlijk anders dan een open haard. Naar gangbaar spraakgebruik is dus geen sprake van een functionerende, operationele open haard. Nu de woning is aangeboden met open haard is sprake van een gebrek dat het normaal gebruik van een woning met open haard in de weg staat. Ook hier dient te worden beoordeeld of [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat dit gebrek zich niet voor zou doen.

Dat leidt tot het oordeel dat sprake is van strijd met artikel 6.3 van de koopovereenkomst en daarmee van een toerekenbare tekortkoming.

[eisers] vordert € 9.767,99 aan schadevergoeding, bestaande uit € 7.901,25 voor het renoveren van de open haard en € 1.359,75 wegens hotelovernachtingen. [gedaagde] betwist de gevorderde schadevergoeding. Als al sprake is van scheuren in het rookkanaal kan dat volgens hem op betrekkelijk eenvoudige en minder kostbare wijze worden gerepareerd.

Vast staat dat het gebrek niet alleen ziet op scheuren in het rookkanaal. [gedaagde] heeft de constatering van Het Schouwspel dat zowel de open haard als het rookkanaal nu niet geschikt zijn om veilig hout in te stoken en de noodzaak tot het verrichten van de daarin genoemde werkzaamheden om dat te herstellen niet betwist. De gevorderde schadevergoeding voor herstel van de open haard en het kanaal zoals begroot door Het Schouwspel zal dan ook worden toegewezen. De gevorderde kosten voor hotelovernachtingen zullen worden afgewezen. Desgevraagd heeft [B.] ter zitting niet kunnen aangeven waarom er een noodzaak is voor het verblijven in een hotel gedurende de uitvoering van de werkzaamheden. Het Schouwspel schrijft alleen dat er rekening mee moet worden gehouden dat de sloopwerkzaamheden veel stof zullen veroorzaken en adviseert waardevolle spullen goed af te dekken of uit de kamer te verwijderen. Dat is echter onvoldoende om als aanvullende schadepost hotelovernachtingen toe te wijzen. De vordering zal dan ook worden toegewezen voor € 7.901,25. De gevorderde rente zal worden toegewezen vanaf 16 mei 2017, zijnde de datum waarop [gedaagde] in verzuim is geraakt na de ingebrekestelling van 24 april 2017.

De subsidiaire, meer subsidiaire en meer meer subsidiaire vorderingen ten aanzien van de open haard (III, V en VII) behoeven gelet op het voorgaande geen bespreking meer.

Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.