Uitspraken

De voorzieningenrechter is van oordeel dat gelet op de aard van de zaak Carpetright een voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorzieningen. Tevens acht de voorzieningenrechter de onderhavige zaak niet zodanig ingewikkeld dat deze zich niet leent voor behandeling in kort geding.

Het gaat in deze zaak om de vraag of er sprake is van een of meer gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW als gevolg waarvan Carpetright verminderd huurgenot heeft die krachtens artikel 7:207 BW evenredige huurvermindering rechtvaardigt. Voor toewijzing van de gevorderde voorzieningen is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

MAB heeft onder meer tot haar verweer aangevoerd dat zij de aansprakelijkheid voor gebreken aan het gehuurde heeft uitgesloten in artikel 8 lid 2 en 8 lid 3 van de huurovereenkomst. Volgens MAB is met deze uitsluiting van aansprakelijkheid ook het recht van Carpetright op huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 lid 1 BW uitgesloten. Carpetright betwist dat.

Artikel 8 lid 2 van de huurovereenkomst bepaalt: “Verhuurder is noch aansprakelijk voor schade welke huurder lijdt door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde (…)”. Artikel 8 lid 3 bepaalt “Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder of voor schade aan eigendommen van huurder”. Uit de tekst van deze bepaling ziet op aansprakelijkheid voor schade. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter blijkt noch uit de tekst van de huurovereenkomst noch uit hetgeen overigens door MAB is aangevoerd dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hadden het bepaalde in artikel 7:207 BW weg te contracteren.

Carpetright heeft ter onderbouwing van haar vordering tot (een voorschot op de) huurprijsvermindering een aantal concrete gebreken opgesomd. De voornaamste klacht van Carpetright betreft de leegstand van de overige bedrijfsruimten in het complex. Volgens Carpetright is het gebrek gelegen in het feit dat MAB heeft besloten om de leegstand van het complex niet aan te pakken en geen moeite te doen om het complex aantrekkelijk te presenteren.

De voorzieningenrechter deelt het standpunt van MAB dat de huidige leegstand van het Ringerscomplex, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het valt MAB niet te verwijten dat de bedrijfsruimten in het complex leeg zijn komen te staan, nu dat - naar Carpetright niet heeft bestreden - (grotendeels) is veroorzaakt door faillissementen en huuropzeggingen door de huurders ten gevolge van de economische teruggang. Carpetright mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst ook niet verwachten dat de bezetting van het complex onveranderd zou blijven. Zij moest er rekening mee houden dat het (woon)winkelcentrum in de toekomst minder goed zou gaan lopen, dat er leegstand zou kunnen ontstaan en dat het complex op enig moment zou moeten worden gerenoveerd. Dat behoort tot het normale ondernemersrisico.

Evenmin valt MAB te verwijten dat er gedurende de afgelopen jaren in de leeggekomen bedrijfsruimten geen andere huurders zijn gevestigd die daar voor langere tijd een (woon)winkel exploiteren dan wel dat de bedrijfsruimten niet met andere hoogwaardig formules zijn ingevuld. MAB is steeds voornemens geweest om tot renovatie/herontwikkeling van het Ringerscomplex over te gaan. Zij had echter vanaf omstreeks 2010 ook zelf last van de economische teruggang waardoor de destijds voorgenomen plannen financieel niet haalbaar bleken. MAB heeft vervolgens een koper voor het complex gezocht, maar dat is niet gelukt. Sedert 2013 is sprake van nieuwe, concrete plannen waarbij verschillende partijen zijn betrokken. Weliswaar laat de herontwikkeling inmiddels al zo’n vijf of zes jaar op zich wachten, maar met het oog op de herontwikkelingsplannen - die ook in het belang van Carpetright zullen zijn - is verdedigbaar dat MAB geen langdurige huurovereenkomsten voor de bedrijfsruimten in het complex heeft afgesloten.

Van de andere door Carpetright aangevoerde klachten kwalificeren er twee wel als gebrek die evenredige vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Het gaat om de afsluiting van de toegang tot het gehuurde vanaf de centrumzijde van het complex en de slechte staat van onderhoud van het complex en het bijbehorende parkeerterrein.

De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst sprake was van twee toegangen tot het gehuurde, waarbij de toegang aan de centrumzijde van het complex van wezenlijk belang was voor de toestroom van het winkelend publiek. MAB heeft zich erop beroepen dat dit geen reguliere toegang was (waarin de huurovereenkomst niet voorziet), maar dat tussen Carpetright en de huurder van de naastgelegen bedrijfsruimte het de gewoonte was om de doorgang tussen beide bedrijfsruimtes permanent geopend te houden waardoor het publiek binnendoor van de ene naar de andere bedrijfsruimte kon lopen. Wat daar ook van zij, dat neemt niet weg dat de toegang voor het winkelend publiek tot het gehuurde via de toegang aan de centrumzijde een eigenschap van het gehuurde was.

MAB heeft genoemde toegang na het eindigen van de huurovereenkomst met Peeperkorn in juli 2010 door middel van het plaatsen van schotten gesloten, volgens haar om te voorkomen dat het winkelend publiek door de leegstaande bedrijfsruimte zou gaan lopen en om hen op de snelst mogelijke manier naar de bedrijfsruimte van Carpetright te leiden. Op verzoek van Carpetright is de toegang weer door MAB geopend. Volgens MAB heeft zij de bewakingsdienst van het complex opdracht gegeven om op die plaats extra te surveilleren. In de daaropvolgend periode is de doorgang echter onvoldoende afgeschermd en/of onderhouden, waardoor mensen daar konden rondhangen en hun behoefte deden. Dat heeft geleid tot een onveilige situatie en stankoverlast. Uiteraard was de doorgang daarmee niet meer representatief voor Carpetright, en heeft zij zich als gevolg daarvan genoodzaakt gezien om de toegang aan de centrumzijde te (laten) afsluiten. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter vormt dit een gebrek aan het gehuurde, waarvan het ontstaan in de risicosfeer van MAB ligt. MAB heeft zich er nog wel op beroepen dat Carpetright de onveiligheid en vervuiling niet heeft aangetoond, maar daar gaat de voorzieningenrechter aan voorbij. Ook MAB wist van de situatie ter plaatse, zo is ter terechtzitting gebleken.

Verder dient MAB als verhuurder zorg te dragen voor een goede staat van onderhoud van het complex waarin het gehuurde is gelegen, alsmede van het bijbehorende parkeerterrein. Uit de foto’s die partijen hebben overgelegd, is de voorzieningenrechter gebleken dat sprake is van achterstallig/gebrekkig onderhoud. Zo is voldoende aannemelijk geworden dat graffiti niet wordt verwijderd, er zwerfvuil blijft liggen en de bestrating van het parkeerterrein in matige staat verkeerd en daardoor niet-representatief is. Van de zijde van MAB is ter zitting verklaard dat zij alles in redelijke staat houdt. Zij reageert op concrete klachten van huurders en gemelde zaken worden verholpen. Dat is echter iets anders dan het in een goede staat van onderhoud houden van het complex en het gehuurde. Het reageren op concrete klachten ontslaat MAB niet van haar eigen verplichting het gehuurde en de omgeving zelf in goede staat te houden.

De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat het gehuurde als gevolg van de sluiting van de toegang aan de centrumzijde en het verminderde onderhoud van het complex en het parkeerterrein minder goed bereikbaar (minder “in de loop” ligt), minder zichtbaar en minder aantrekkelijk is voor het winkelend publiek. De aard van deze gebreken, in het bijzonder de (noodgedwongen) sluiting van de ingang aan de centrumzijde, levert een derving op van het huurgenot van Carpetright op die de voorzieningenrechter voorshands zal vaststellen op tien procent. Carpetright heeft onvoldoende aanknopingspunten gegeven om aan te nemen dat haar huurgenot door de gebreken verdergaand is beperkt. De in haar opdracht opgestelde rapporten van [-] Consultants d.d. 5 april 2016 en van [-] van BedrijfsMakelaarsGroep d.d. 18 mei 2016 geven daar ook geen indicatie voor. De informatie die in deze rapporten is opgenomen ziet veel meer op de procedure op de voet van het bepaalde in artikel 7:303 BW. Daarmee wordt echter op geen enkele wijze onderbouwd dat de onderhavige gebreken een verminderd huurgenot van dertig procent opleveren.

De derving van het huurgenot rechtvaardigt naar het oordeel van de voorzieningen-rechter vooralsnog dat - vooruitlopend op de beslissing in een eventueel aan te spannen bodemprocedure - de huidige huurprijs met tien procent wordt verminderd zolang de gebreken blijven bestaan. Dit komt neer op een bedrag van € 930,28 exclusief BTW per maand.

Als ingangsdatum voor (het voorschot op) de huurprijsverlaging hanteert de voorzieningenrechter 1 januari 2016 (waartoe Carpetright haar vordering heeft beperkt). MAB heeft onvoldoende weersproken de stelling van Carpetright dat zij de afgelopen jaren herhaaldelijk heeft geklaagd bij MAB maar dat zij steeds met andere medewerkers van MAB werd geconfronteerd. Dat Carpetright pas voor het eerst in het gesprek van 19 januari 2016 zou hebben geklaagd over de gebreken acht de voorzieningenrechter geenszins aannemelijk, gelet op de onderhandelingen die de afgelopen jaren tussen partijen hebben plaatsgevonden.

Hetgeen Carpetright tot op heden meer aan MAB heeft voldaan, zal MAB bij wijze van voorlopige voorziening aan Carpetright dienen te retourneren.

Ofschoon MAB overwegend in het ongelijk is gesteld en uit dien hoofde de proceskosten van Carpetright zou moeten dragen, zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De voorzieningenrechter ziet daartoe aanleiding nu Carpetright niet aannemelijk heeft gemaakt welk gerechtvaardigd belang zij heeft bij het aanbrengen van de zaak voor de voorzieningenrechter, met de daarbij behorende hogere griffierechten, en niet als voorlopige voorziening bij de kantonrechter.

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de volgende beslissing.