Huur bedrijfsruimte: gedaagde op zitting niet verschenen; ontbinding en ontruiming wegens betalingsachterstand + schade aan gederfde inkomsten gelijk aan 6 maanden huur en verdere verwijzing naar schadestaatprocedure.
gemachtigde: mr. E.R. Veldhuizen en mr. L.I.M. Suijkerbuijk,
tegen:
[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
de dagvaarding met producties 1 tot en met 7 die op 1 november 2021 aan [gedaagde] is betekend;
-
het proces-verbaal van de op de rolzitting van 17 november 2021 mondeling genomen conclusie van antwoord.
1.2.
Op 17 maart 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] zijn mr. E.R. Veldhuizen en mr. L.I.M. Suijkerbuik verschenen. [gedaagde] is, ondanks behoorlijk te zijn opgeroepen, zonder bericht van verhindering niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen door mr. E.R. Veldhuizen en mr. L.I.M. Suijkerbuijk ter verdere toelichting van de vordering naar voren is gebracht.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 november 2020 middels een indeplaatsstelling van [eiseres] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) voor bepaalde tijd tot 1 juni 2023. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een [.] . De huurprijs bedraagt momenteel € 2.941,64 inclusief btw per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn ‘de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ model ROZ 2012 van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). In de algemene bepalingen is onder meer het volgende bepaald:
“Betalingen
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…).
Kosten, verzuim
30.1
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.
30.2
Huurder is in verzuim door het enkel verloop van een bepaalde termijn.”
2.3.
[gedaagde] heeft een achterstand in de betaling van de huurpenningen laten ontstaan vanaf juni 2021.
3 Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen. Aan deze vorderingen legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst. [eiseres] maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiseres] de vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven aan haar gemachtigde.
3.2.
[gedaagde] erkent de betalingsachterstand. Hij voert aan dat de omzet van zijn onderneming door de coronapandemie is gedaald waardoor hij in de financiële problemen is geraakt. Gelet op deze omstandigheden wil [gedaagde] dat er naar de huur wordt gekeken en geeft hij aan grote moeite te hebben met de gevorderde boetes.
4 De beoordeling
Huurachterstand en contractuele boete
4.1.
[eiseres] heeft in de dagvaarding gesteld dat de huurachterstand tot en met oktober 2021 € 9.666,60 bedraagt en dat [gedaagde] op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen een contractuele boete verschuldigd is van € 1.500,00 wegens te late betaling. De betalingsachterstand is door [gedaagde] erkend en de verschuldigdheid van de boete is door hem op zichzelf niet weersproken. Zijn enkele stelling dat hij moeite heeft met de boete is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat deze dienen te worden gematigd. Verder kan in hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd een beroep op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek als gevolg van de coronapandemie worden gelezen, welke van dien aard zijn dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Het door [gedaagde] in dit kader enkele gestelde omzetverlies is op de zitting door [eiseres] weersproken. [gedaagde] heeft, door niet op de zitting te verschijnen, daarop niet meer gereageerd. Zonder toelichting, die dus ontbreekt, valt niet zonder meer in te zien dat een afhaalrestaurant als gevolg van de coronapandemie (substantieel) omzetverlies heeft geleden op grond waarvan de huurovereenkomst zou moeten worden gewijzigd of (gedeeltelijk) zou moeten worden ontbonden. Het door [eiseres] weerlegde beroep op onvoorziene omstandigheden van [gedaagde] wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd gepasseerd, zodat het gevorderde bedrag van € 9.666,60 aan betalingsachterstand en € 1.500,00 aan contractuele boete wordt toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.2.
Tijdens de zitting heeft [eiseres] onweersproken gesteld dat [gedaagde] ook na oktober 2021 geen enkele betaling meer heeft verricht. De hoogte van de betalingsachterstand (ten tijde van de dagvaarding meer dan drie maanden huur en ten tijde van de zitting gelijk aan tien maanden huur) levert een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De huurovereenkomst wordt per heden (20 april 2022) ontbonden, waarbij [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. [gedaagde] wordt tevens veroordeeld om de verschuldigde huurpenningen over de maanden november 2021 tot en met april 2022 aan [eiseres] te betalen, vermeerderd met de contractuele boete van € 300,00 per maand over de periode tot en met maart 2022 wegens te late betaling. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] ook over april 2022 te laat heeft betaald.
Schadevergoeding
4.3.
[eiseres] heeft gevorderd dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot het betalen van de vergoeding van de schade die [eiseres] lijdt doordat de huurovereenkomst tussen partijen voortijdig eindigt door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . [eiseres] begroot die schade primair op het totaalbedrag van de huurtermijnen die verschuldigd zouden zijn geweest als de huurovereenkomst zou zijn geëindigd per 1 juni 2023.
4.4.
De kantonrechter overweegt dat indien de huurovereenkomst niet door de hiervoor vastgestelde toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] zou zijn geëindigd de overeenkomst voor het eerst zou kunnen zijn opgezegd per 1 juni 2023. Dat betekent dat [eiseres] in beginsel aanspraak kan maken op de huurtermijnen over de periode van mei 2022 tot en met mei 2023 omdat dit de inkomsten zijn die [eiseres] derft als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . Dit kan anders zijn als [eiseres] binnen genoemde termijn het gehuurde (tegen dezelfde huurprijs) aan een derde kan verhuren. Vooralsnog bestaat echter onvoldoende zicht op de mogelijkheden van [eiseres] daartoe. Gelet op de onweersproken stelling van [eiseres] dat het gehuurde niet courant is (het dient volgens [eiseres] zo goed als zeker eerst te worden verbouwd om weer te kunnen worden verhuurd) en zij het op korte termijn hoogstwaarschijnlijk niet kan verhuren, acht de kantonrechter het aannemelijk dat het gehuurde voor een periode van zes maanden leeg zal staan. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld om het subsidiair door [eiseres] gevorderde schadebedrag van € 17.649,84 aan [eiseres] te voldoen. Dit bedrag is gelijk aan zes maanden huur en moet worden verminderd met de inkomsten die [eiseres] zal hebben indien zij het gehuurde ter beschikking stelt aan een ander in deze periode. Voor de overige gevorderde schade wordt de zaak naar de schadestaatprocedure verwezen om het schadebedrag vast te stellen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.5.
De door [eiseres] op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 2.206,23 wordt als onweersproken toegewezen.
Proceskosten
4.6.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 100,32
- griffierecht € 1.013,00
- salaris gemachtigde € 1.121,00 (1 punt x € 373,00 + 1 punt x € 748,00)
Totaal € 2.234,32
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
5 De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per 20 april 2022;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaatsnaam] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet in eigendom toebehoren aan [eiseres] , en door afgifte van sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van:
-
€ 9.666,60 ter zake huurachterstand tot en met oktober 2021;
-
€ 1.500,00 aan contractuele boete;
-
€ 2.206,23 aan buitengerechtelijke incassokosten;
-
€ 2.941,64 per maand vanaf november 2021 tot en met maart 2022, vermeerderd met de contractuele boete(rente) van € 300,00 per maand;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 17.649,84 aan schadevergoeding;
5.5.
verwijst de zaak voor de overige gevorderde schade naar de schadestaatprocedure om het schadebedrag vast te stellen;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van [eiseres] begroot op € 2.234,32, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
