Huur woonruimte. Voortgezet gebruik door kinderen overleden huurder op grond van opeenvolgende vaststellingsovereenkomsten. Kwalificatie als huurovereenkomst die is verlengd voor onbepaalde tijd (art. 7:271 lid 1 BW, slotzin).
Rechtspraak.nl S&E HW 2021/26, UDH:S&E HW/51916 met annotatie van Gerard Scholten
Partijen worden hierna ook Portaal en [gedaagde sub 1 c.s.] genoemd.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
de dagvaarding, met 15 producties;
-
de conclusie van antwoord, met een eis in reconventie;
-
de conclusie van antwoord in reconventie;
-
de brief van 20 augustus 2021 van Portaal, met één aanvullende productie (productie 16);
-
de mondelinge behandeling van 26 augustus 2021, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde sub 1 c.s.] hun reconventionele vordering ingetrokken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1.
Portaal heeft met ingang van 1 april 1992 de woning gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: de woning) verhuurd aan mevrouw [A] en de heer [B] . Na het overlijden van de heer [B] is mevrouw [A] de woning blijven huren.
2.2.
Op [overlijdensdatum] 2019 is mevrouw [A] overleden. [gedaagde sub 1 c.s.] , twee meerderjarige kinderen van mevrouw [A] en de heer [B] , woonden op dat moment ook in de woning.
2.3.
[gedaagde sub 1 c.s.] hebben het overlijden van hun moeder gemeld bij Portaal. Vervolgens is mevrouw [C] (hierna: [C] ) van Portaal op 30 september 2019 bij [gedaagde sub 1 c.s.] in de woning op bezoek geweest. Tijdens dat bezoek hebben partijen een vaststellingsovereenkomst (hierna: de VSO) ondertekend. De VSO bevat onder andere de volgende bepalingen:
“I. Gebruikers (kantonrechter: [gedaagde sub 1 c.s.] ) verblijven sinds 1 april 1992 feitelijk op het adres [adres] te [plaatsnaam] . Deze woning is in eigendom van Portaal. Gebruikers zijn geen huurders van deze woning en aan gebruikers is evenmin het medehuurderschap verleend.
(…)
III. Hoewel gebruikers derhalve zonder recht en titel gebruik maken van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] is Portaal bereid om te gedogen dat gebruikers tijdelijk gebruik maken van de woning tegen betaling van een gebruikersvergoeding, die gelijk is aan de geldende huurprijs (€ 447,70) en eventueel verhoogd met een percentage per 1 juli 2020 via de jaarlijkse huuraanzegging.
IV. Gebruiker zal afzien van een vordering bij de Kantonrechter als bedoeld in artikel 7:268 BW en zij zullen de woning zo spoedig mogelijk – doch uiterlijk op 31 maart 2020 – verlaten (…)
VI. Gebruikers zijn zich bewust van het feit dat zij op basis van deze vaststellingsovereenkomst slechts tijdelijk gebruik kunnen maken van de woning (tot uiterlijk 31 maart 2020), zodat zij geen verdere aanspraken op deze woning kunnen maken.
VI. Indien gebruikers een van de genoemde verplichtingen uit de overeenkomst niet (tijdig) nakomen, verbeuren gebruikers een direct opeisbare boete van € 250,- per dag ten behoeve van Portaal, zulks onverminderd het recht van Portaal om nakoming te vorderen.”
2.4.
In januari 2020 hebben [gedaagde sub 1 c.s.] aan Portaal gemeld dat zij nog geen andere woning hebben kunnen vinden. Partijen hebben vervolgens op 17 maart 2020 een verlengde vaststellingsovereenkomst (hierna: de verlengde VSO) ondertekend. De verlengde VSO bevat onder andere de volgende bepalingen:
“I. De vaststellingsovereenkomst wordt eenmalig verlengd met een periode van maximaal 6 maanden, ingaande op 1 april 2020. Dit betekent dat Portaal tot uiterlijk 30 september 2020 gedoogt dat gebruikers tijdelijk gebruik maken van de woning tegen betaling van een gebruikersvergoeding, die gelijk is aan de geldende huurprijs (€ 447,70) en eventueel verhoogd met een percentage per 1 juli 2020 via de jaarlijkse huuraanzegging.
II. Gebruikers doen alles wat in hun macht ligt om andere woonruimte te vinden.
III. Lukt het gebruikers niet om voor 30 september 2020 andere woonruimte te vinden, dan laat dit niet onverlet dat zij de woning [adres] voor, of uiterlijk óp, 30 september 2020 verlaten (…)
VII. Punt I. tot en met IX. uit de eerder overeengekomen vaststellingsovereenkomst op 30 september 2019 blijven onverminderd van kracht. Een nieuwe verlenging van de vaststellingsovereenkomst is niet mogelijk en gebruikers kunnen geen verdere aanspraken maken op de woning [adres] in [plaatsnaam] .”
2.5.
[gedaagde sub 1 c.s.] verblijven tot op heden in de woning.
3 Het geschil
3.1.
Portaal vordert in deze procedure kort gezegd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: (i) [gedaagde sub 1 c.s.] zal veroordelen tot ontruiming van de woning; (ii) [gedaagde sub 1 c.s.] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 455,89 per maand (een gedeelte van een maand daaronder begrepen), te vermeerderen met wettelijke rente, zolang de woning niet geheel is ontruimd en leeg aan Portaal ter beschikking is gesteld; en (iii) [gedaagde sub 1 c.s.] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een boete van € 250,- per dag met ingang van 2 oktober 2020 tot aan de dag dat de woning is ontruimd, een en ander met veroordeling van [gedaagde sub 1 c.s.] in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
In de kern legt Portaal aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde sub 1 c.s.] zich niet hebben gehouden aan de afspraak om de woning na afloop van de in de verlengde VSO genoemde periode aan Portaal op te leveren, en dat zij sindsdien zonder recht of titel en daarmee onrechtmatig in de woning verblijven.
3.3.
[gedaagde sub 1 c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen, met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen. Daarbij stellen [gedaagde sub 1 c.s.] zich op het standpunt dat er tussen hen en Portaal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal worden ingegaan bij de beoordeling van het geschil.
4 De beoordeling
4.1.
Partijen zijn het er over eens dat [gedaagde sub 1 c.s.] sinds het overlijden van hun moeder in de woning verblijven op grond van de tussen hen en Portaal gemaakte afspraken in de VSO en de verlengde VSO. Het geschil tussen partijen spitst zich daarmee toe op de kwalificatie van die afspraken.
4.2.
Bij de beantwoording van de vraag of de VSO moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst, zoals [gedaagde sub 1 c.s.] stellen, gaat het er om of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de VSO voor ogen stond, de inhoud en strekking van die overeenkomst van dien aard is dat deze, in zijn geheel beschouwd, als een huurovereenkomst kan worden aangemerkt (vergelijk Hoge Raad 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Daarbij is niet beslissend welke benaming partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven. Evenmin is beslissend of beide partijen de aan hun rechtsverhouding te verbinden kwalificatie en de gevolgen daarvan hebben gewild (vergelijk onder meer Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034).
4.3.
Uit de VSO blijkt dat het Portaal en [gedaagde sub 1 c.s.] bij het sluiten daarvan voor ogen stond dat [gedaagde sub 1 c.s.] de woning voor een periode van een half jaar mochten (blijven) gebruiken tegen betaling van een maandelijks bedrag van € 447,70. Dit bedrag is gelijk aan de huurprijs die de moeder van [gedaagde sub 1 c.s.] tot aan haar overlijden maandelijks heeft betaald.
4.4.
De tussen partijen gemaakte afspraken voldoen daarmee aan de in artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) genoemde essentiële kenmerken van een huurovereenkomst. Dat partijen hun afspraken hebben gemaakt onder de noemer ‘vaststellingsovereenkomst’ doet daaraan niets af. De inhoud en strekking van de VSO onderscheidt zich slechts van een huurovereenkomst door de daarin gehanteerde terminologie. In de gegeven omstandigheden is de VSO van dien aard dat deze, in zijn geheel beschouwd, moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst.
4.5.
Met de inwerkingtreding per 1 juli 2016 van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (34 373, Stb. 2016, 158) zijn tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar toegelaten. Wanneer na afloop van een dergelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde overeenkomst (artikel 7:271 lid 1, laatste volzin, BW).
4.6.
Tegen deze achtergrond moet de verlengde VSO worden aangemerkt als een verlenging voor onbepaalde tijd van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (de VSO). De kantonrechter verwerpt daarom het betoog van Portaal dat [gedaagde sub 1 c.s.] zonder recht of titel en daarmee onrechtmatig in de woning verblijven, en zal de vordering van Portaal tot ontruiming van de woning afwijzen. De met die vordering samenhangende vordering tot veroordeling van [gedaagde sub 1 c.s.] tot een maandelijkse betaling van € 455,89 zolang de woning niet door hen is ontruimd, zal eveneens worden afgewezen. Omdat er geen sprake is van een tekortkoming door [gedaagde sub 1 c.s.] in de nakoming van de voor hen uit de (verlengde) VSO voortvloeiende verplichtingen, zal ten slotte ook de vordering tot veroordeling van [gedaagde sub 1 c.s.] tot betaling van de contractuele boete worden afgewezen.
4.7.
Portaal zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 374,- aan salaris gemachtigde (2 punten x € 187,-). Ook zal Portaal worden veroordeeld tot betaling van € 124,- aan nakosten.
5 De beslissing
De kantonrechter:
5.1
wijst de vorderingen af;
5.2
veroordeelt Portaal in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 374,- aan salaris gemachtigde.
5.3
veroordeelt Portaal tot betaling aan [gedaagde sub 1 c.s.] van € 124,- aan nakosten.
5.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor wat betreft de veroordelingen onder 5.2 en 5.3.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. den Besten, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24november2021 en ondertekend door mr. V. van Dam, kantonrechter.
type: MdB (50803)
coll: VD (41624)
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
