Uitspraken

Duidelijk is dat [B] bij de huuropzegging geen belang had, integendeel. Door de opzegging van de hoofdhuur is hij ten opzichte van [eiseres] schadeplichtig geworden. De wens om zijn bedrijf te beëindigen, zoals in de opzeggingsbrief (naast wanbetaling) als reden voor de opzegging is genoemd, is bepaald geen voor de hand liggende reden om de hoofdhuur op te zeggen: [naam onderneming] heeft het garagebedrijf immers van [B] overgenomen en het huurrecht maakt deel uit van het bedrijf van [B] . Het is in zo’n geval te doen gebruikelijk dat de overnemende partij via indeplaatsstelling huurder van de bedrijfsruimte wordt waarin het bedrijf wordt uitgeoefend. Daarnaast heeft [C] verklaard dat [B] begin 2019 één maand huurachterstand had en dat dit niet ongebruikelijk was (productie 9 van [gedaagde] ). Ook “wanbetaling” als reden voor de plotselinge huuropzegging (bedoeld wordt kennelijk: het bestaan van een huurachterstand), ligt daarom niet voor de hand. Verder had [C] als verkopende partij geen belang bij de opzegging van de hoofdhuur. Dit volgt uit zijn schriftelijke verklaring van 16 april 2020, die als productie 19 bij dagvaarding is overgelegd. Hij verklaart de bedrijfsruimte met tankstation aan [gedaagde] te hebben verkocht “as is”, dus zoals het is en dat hij er bovendien – of het nu wel of niet verhuurd was – geen andere prijs voor vroeg. De bepaling in de koopovereenkomst dat het verkochte vrij van huur is (artikel 2 aanhef en onder sub j), is niet op zijn verzoek opgenomen, zo heeft hij verklaard. Het enige belang dat [C] bij dat artikel had was dat daarin is opgenomen dat hij het verkochte niet ontruimd hoefde op te leveren, zo heeft de bij de koop betrokken notaris aan (de gemachtigde van) [gedaagde] bevestigd (productie 10 van [gedaagde] ). De conclusie is dan ook dat [gedaagde] de enige is die bij opzegging van de hoofdhuur door [B] belang had (afgezien van [naam onderneming] als zakenpartner van [gedaagde] , omdat zij er kennelijk belang bij had om anders dan via indeplaatsstelling hoofdhuurder te worden).

Partijen zijn het er verder over eens dat [B] de opzeggingsbrief van 21 mei 2019 niet zelf kan hebben opgesteld: hij kan niet met een tekstverwerker omgaan. De kantonrechter neemt mede in aanmerking dat [B] in 2019 al geen zicht meer had op zijn bedrijfsvoering, vermoedelijk als gevolg van (beginnende) Alzheimer. [gedaagde] stelt namelijk dat [A] en zijn partner begin 2019 constateerden dat [B] niet meer in staat was zijn bedrijf behoorlijk uit te oefenen en dat er toen al vermoedens waren van dementie. Dit blijkt ook uit de verklaring van [G] , destijds werknemer van [B] (productie 8 van [gedaagde] ).

Verder constateert de kantonrechter dat [A] ( [gedaagde] ) en [F] ( [naam onderneming] ) zich begin 2019 hebben opgeworpen als redder van [B] en zijn vertrouwen hebben gewonnen. [gedaagde] benadrukt niet alleen zelf dat zij (met [naam onderneming] ) [B] heeft willen helpen, maar ook [G] heeft verklaard dat “ [F (voornaam)] en [A (voornaam)] hebben geprobeerd [B (voornaam)] te helpen zodat hij eventueel zijn huis zou kunnen blijven behouden” (bedoeld is: [F] en [A] , toevoeging kantonrechter) (productie 8 van [gedaagde] ). De schoonzoon van [B] , de heer [H] , heeft eensluidend verklaard. Verder heeft [H] verklaard dat [A] en [F] de administratie van [B] hebben doorgenomen om zicht te krijgen op de financiële situatie en met het oog op de voorgenomen bedrijfsovername (productie 24 van [eiseres] ). [gedaagde] stelt ook zelf dat [A] de financiële administratie van [B] heeft doorgenomen en daarbij heeft geconstateerd dat er grote schulden waren. [A] (al dan niet samen met [F] ) heeft [B] vervolgens voorgesteld om zijn garagebedrijf over te nemen, zodat hij er zou kunnen blijven werken en zijn woning te kopen, zodat hij er kon blijven wonen. [B] heeft daarmee kennelijk ingestemd. Dat [eiseres] zich, in de persoon van [I] , in dit stadium ook met de financiële situatie van [B] zou hebben bemoeid, zoals [gedaagde] suggereert, blijkt nergens uit. [eiseres] heeft [B] pas benaderd nadat zij in juni 2019 plotseling geconfronteerd werd met [gedaagde] en [naam onderneming] , tot dan toe voor haar onbekende partijen. De huuropzegging (met terugwerkende kracht) is daarnaast slechts twee dagen voor het sluiten van de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [C] gedaan. In rechte moet er daarom van uit worden gegaan dat [A] (al dan niet met de hulp van zijn zakenpartner [F] ) ten behoeve van [gedaagde] de huuropzeggingsbrief van [B] aan [C] heeft opgesteld en bij [B] , wiens vertrouwen hij had gewonnen, heeft aangedrongen op ondertekening daarvan. Dit handelen van [A] , die eigenaar is van [gedaagde] , moet aan [gedaagde] worden toegerekend.

Verder overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] , als gevolg van het feit dat [A] toegang had gekregen tot de administratie van [B] , ten tijde van de huuropzegging bekend was met de slechte financiële situatie van [B] alsook met de huurcondities die [B] met [eiseres] had bedongen voor het tankstation. [A] wist dat de onderhuurovereenkomst tussen [B] en [eiseres] nog tot in elk geval 1 mei 2026 doorliep en dat [B] aan [eiseres] geen enkel verhaal zou bieden voor de door haar te lijden schade bij het voortijdig eindigen van de onderhuur. Die wetenschap van [A] , als eigenaar van [gedaagde] , moet aan [gedaagde] worden toegerekend.

Tot slot neemt de kantonrechter in aanmerking dat [C] heeft verklaard dat de huurovereenkomst tussen [B] en [eiseres] bij de notaris (nogmaals) is besproken en dat [A] toen heeft gezegd dat hij met [eiseres] nog een contract zou hebben van een paar jaar. [C] verklaart dat hij er toen niet van uit ging dat de overeenkomst met [eiseres] opgezegd zou worden. Ook verklaart [C] dat hij pas tijdens de kennismaking en onderhandeling met [A] erachter is gekomen dat het tankstation door [B] was onderverhuurd en dat [A] toen tegen hem heeft gezegd dat de looptijd van de onderhuur nog een paar jaar was (productie 19 bij dagvaarding). Die verklaring van [A] ondersteunt het standpunt van [eiseres] dat [gedaagde] althans [A] tegenover betrokken derden steeds heeft doen voorkomen dat zij de bestaande onderhuurovereenkomst met [eiseres] zou “uitdienen”. Voldoende aannemelijk is dan ook dat [gedaagde] die schijn ook bij [B] heeft gewekt om hem ertoe te brengen de hoofdhuur op te zeggen, zoals [eiseres] stelt.