Uitspraken

De meest verstrekkende vordering is de primaire vordering van Woongoed Zeist tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie. Woongoed Zeist legt daaraan ten grondslag dat [eiseres] zich structureel niet als goed huurder gedraagt en weigert haar gedrag aan te passen. Volgens Woongoed Zeist misdraagt [eiseres] zich door ten onrechte huur te blijven inhouden, geen medewerking te verlenen aan inspectie- en onderhouds-werkzaamheden aan de woning, zich onredelijk te gedragen ten opzichte van omwonenden en medewerkers van Woongoed Zeist en door met haar overmatige correspondentie en onredelijke eisen een onevenredig beslag te leggen op de organisatie van Woongoed Zeist.

[eiseres] betwist dat zij zich niet als goed huurder gedraagt. Omdat Woongoed Zeist niet reageerde op haar herhaalde klachten over de gevaarlijke situatie die was ontstaan in de woning door de gebrekkige rookgasafvoer heeft zij als laatste redmiddel de huurbetaling opgeschort. Na ontvangst van de eerste sommatie heeft zij de achterstallige huur alsnog voldaan. Voorafgaand aan de opschorting van de betaling stelt zij Woongoed Zeist steeds schriftelijk op de hoogte van de reden daarvoor. Zij betwist dat zij behalve met [A] onenigheid heeft met andere omwonenden. De gestelde overmatige correspondentie is het gevolg van het feit dat Woongoed Zeist de gewoonte heeft niet op haar brieven en e-mailberichten te reageren, waardoor zij zich genoodzaakt voelt nogmaals een brief of e-mailbericht te sturen. [eiseres] benadrukt dat zij de woning al ruim 40 jaar van Woongoed Zeist huurt. De door Woongoed Zeist gestelde tekortkomingen kunnen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen in dit geval niet rechtvaardigen, zo stelt [eiseres] .

De kantonrechter overweegt dat er op het moment van de comparitie op 16 oktober 2018 nog een betaalachterstand was van € 13,97. De omvang van die betaalachterstand, waaraan een verschil van mening over de hoogte van de servicekosten ten grondslag ligt, kan naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Onbetwist is daarnaast gebleven dat [eiseres] aan Woongoed Zeist steeds vooraf de reden voor de opschorting heeft medegedeeld en dat zij de huurachterstand eind 2017 na eerste sommatie alsnog heeft betaald. Uit het vonnis van de kantonrechter van 15 juli 2009 volgt dat [eiseres] de huurbetaling destijds niet gerechtvaardigd heeft opgeschort wegens de door haar ervaren parkeeroverlast. Uit dat vonnis kan niet volgen dat [eiseres] – zoals Woongoed Zeist lijkt te stellen – ook in de toekomst in geen geval het recht heeft om de huurbetaling op te schorten. Over de gerechtvaardigdheid van de opschorting in 2017 heeft de kantonrechter in het vonnis van 15 juli 2009 immers geen oordeel gegeven en ook niet kunnen geven (zaaknummer 593411 UC EXPL 08-13377, productie 3 van Woongoed Zeist). Op grond van de wet heeft de huurder, onder bepaalde voorwaarden, het recht de huurbetaling op te schorten (artikel 6:262 BW in samenhang met artikel 7:205 BW). Of de opschorting in een bepaald geval gerechtvaardigd is, moet steeds aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval worden beoordeeld. Wat daarvan verder ook zij, de kantonrechter is van oordeel dat de achterstanden uit voorgaande jaren nu niet tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen leiden, gezien het feit dat Woongoed Zeist ten tijde van het bestaan van die achterstanden daaraan niet die vergaande consequentie heeft verbonden en mede in aanmerking genomen dat er ten tijde van de comparitie nog slechts een klein bedrag aan servicekosten onbetaald is gelaten. Of [eiseres] dat bedrag terecht niet heeft betaald zal hierna, onder r.o. 5.17 t/m 5.23, aan de orde komen.

Ook de overige door Woongoed Zeist gestelde tekortkomingen, ieder afzonderlijk alsook in samenhang bezien, kunnen naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen, mede in aanmerking genomen de lange duur van de huurovereenkomst. Woongoed Zeist heeft weliswaar voldoende onderbouwd dat [eiseres] een kritische huurder is en dat zij relatief veel tijd van haar medewerkers vraagt, maar het aannemen van een kritische houding is niet per definitie te kwalificeren als slecht huurdersgedrag. Als juist is dat Woongoed Zeist de brieven en e-mailberichten van [eiseres] negeert, omdat zij vindt dat [eiseres] haar teveel tijd kost, dan is het in elk geval niet onbegrijpelijk dat die reactie van Woongoed Zeist nog meer brieven en e-mailberichten van de zijde van [eiseres] uitlokt. [eiseres] verkeert dan immers in de veronderstelling dat haar e-mailberichten en brieven Woongoed Zeist niet hebben bereikt. Daarvan kan [eiseres] bezwaarlijk een verwijt worden gemaakt. De kantonrechter acht daarentegen voldoende aannemelijk geworden dat [eiseres] niet steeds als goed huurder heeft gehandeld door geen onvoorwaardelijke medewerking te willen verlenen aan dringende onderhoudswerkzaamheden in de woning. Op dat punt, dat op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter niet kan rechtvaardigen, zal onder rechtsoverwegingen 5.10. en 5.13. nader worden ingegaan. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd begrijpt de kantonrechter dat de verhouding tussen [eiseres] en haar benedenburen al jarenlang is verstoord. Onvoldoende is echter gebleken dat die situatie alleen of in overwegende mate aan [eiseres] is te wijten. Dat andere omwonenden overlast ondervinden van [eiseres] heeft Woongoed Zeist naar het oordeel van de kantonrechter tegenover de betwisting van [eiseres] onvoldoende onderbouwd.

Partijen zijn allebei van mening dat de te verrichten werkzaamheden aan de rookgasafvoer in de woning als dringend zijn aan te merken - weliswaar ieder om weer andere redenen. Woongoed Zeist is daarom verplicht die werkzaamheden te (laten) verrichten en [eiseres] dient aan die werkzaamheden haar medewerking te verlenen. Dat de werkzaamheden nog niet zijn verricht, is onder andere het gevolg van het feit dat partijen het er niet over eens zijn welke werkzaamheden precies zouden moeten worden verricht. Woongoed Zeist heeft aan [eiseres] gevraagd medewerking te verlenen aan optie 1 uit het rapport van [naam adviesburo] , dat houdt in het zodanig omleggen van de rookgasafvoer dat er geen noemenswaardig horizontaal deel meer in de leiding zit. Daarbij moet de dakafvoer worden verplaatst tot dichtbij de dakrand nabij de zijgevel. De rookgasafvoer wordt binnen volledig omkokerd door een bouwkundige schacht van brandwerend materiaal en de schacht wordt voorzien van een bovendakse beluchting, aldus het advies van [naam adviesburo] .

[eiseres] vordert in deze procedure echter primair dat Woongoed Zeist wordt veroordeeld om een separate rookgasafvoer aan te brengen in de benedenwoning van [A] . Subsidiair vordert ook zij dat optie 1 uit het rapport van [naam adviesburo] zal worden uitgevoerd. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

Vast staat dat Woongoed Zeist geen eigenaar is van de benedenwoning. Niet valt in te zien op grond waarvan Woongoed Zeist bevoegd zou zijn een separate rookgasafvoer te plaatsen in de benedenwoning, die eigendom is van [A] . De primaire vordering van [eiseres] is reeds daarom niet toewijsbaar. De kantonrechter komt toe aan de subsidiaire vordering van [eiseres] , de uitvoering van optie 1 van [naam adviesburo] .

[eiseres] heeft tot nog toe haar medewerking aan de uitvoering van optie 1 geweigerd niet alleen omdat zij een separate rookgasafvoer voorstond, maar ook omdat zij geen vertrouwen had in de kundigheid van [bedrijf 2] , de installateur die Woongoed Zeist wil inschakelen. Daarnaast heeft zij als voorwaarde voor haar medewerking gesteld dat Woongoed Zeist garandeert dat bij de werkzaamheden ook de flexibele buis in de koof zal worden vervangen, omdat deze dateert van 1975. Ook dient Woongoed Zeist te garanderen dat alle verbindingen conform de voorschriften in de brochure van Rogafa worden aangebracht en dat de werkzaamheden door een Rogafa erkende installateur worden verricht. Tot slot dient volgens [eiseres] gegarandeerd te worden dat alle afwerking, zoals die van de koof en de schoorsteen, conform de geldende regelgeving en naar de eisen van goed vakmanschap wordt aangebracht.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] van Woongoed Zeist mag verwachten dat de werkzaamheden aan de rookgasafvoer door een erkend vakman zullen worden uitgevoerd. Vast staat dat er (in elk geval) tweemaal gebreken aan de huidige rookgasafvoer zijn geconstateerd (zie onder r.o. 2.6 en 2.7.). Een rookgasafvoer behoort niet spontaan te gaan lekken en een buis van een rookgasafvoer moet niet zomaar kunnen losschieten. Dat [eiseres] zich sindsdien ernstig zorgen maakt over de staat van de huidige rookgasafvoer in de woning is niet onbegrijpelijk. Ter comparitie is de kantonrechter gebleken dat [eiseres] haar aanvankelijke bezwaren tegen de inzet van [bedrijf 2] , die volgens Woongoed Zeist Rogafa erkend is, laat varen.

De overige voorwaarden die [eiseres] aan haar medewerking stelt, zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet gerechtvaardigd. Woongoed Zeist is eigenaar van de woning, [eiseres] heeft slechts een huurrecht. [eiseres] mag van Woongoed Zeist verwachten dat de werkzaamheden deugdelijk worden verricht, maar zij kan als huurder Woongoed Zeist (of de door Woongoed Zeist ingeschakelde installateur) niet voorschrijven op welke wijze die werkzaamheden aan de woning precies zouden moeten worden uitgevoerd. Woongoed Zeist behoeft [eiseres] daarover ook niet vooraf in detail te informeren. In het rapport van [naam adviesburo] en in de diverse brieven die Woongoed Zeist aan [eiseres] heeft gestuurd, is voldoende concreet omschreven welke werkzaamheden Woongoed Zeist in de woning wil (laten) uitvoeren. [eiseres] dient dan ook, als goed huurder, aan die dringende werkzaamheden onvoorwaardelijk haar medewerking te verlenen.

De subsidiaire vordering van [eiseres] houdt in dat Woongoed Zeist veroordeeld zal worden optie 1 van [naam adviesburo] uit te voeren op de wijze zoals [eiseres] dat wenst (zoals omschreven in punt 31 van de dagvaarding). Uit het vorenstaande volgt dat ook die vordering moet worden afgewezen.

Woongoed Zeist vordert op haar beurt subsidiair dat [eiseres] zal worden veroordeeld medewerking te verlenen aan de uitvoering van optie 1, alsmede aan de voorbereiding en controle(s) van die werkzaamheden en dat zij – als zij niet vrijwillig aan die veroordeling voldoet – zal worden veroordeeld om de woning tijdelijk te ontruimen. Die vordering zal worden toegewezen, met inachtneming van het volgende.

Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat [eiseres] onredelijke voorwaarden heeft gesteld aan haar medewerking, niet alleen wat betreft de wijze waarop de werkzaamheden zouden moeten worden uitgevoerd, maar ook ten aanzien van het moment waarop dat zou moeten gebeuren. [eiseres] heeft ter comparitie toegelicht dat [bedrijf 2] altijd wil komen als zij niet thuis is, bijvoorbeeld omdat zij een afspraak in het ziekenhuis heeft. Zij is van mening dat zij aan [bedrijf 2] geen toegang hoeft te verlenen op een moment dat het haar niet uitkomt.

[eiseres] stelt dat de trappen in de woning brandgevaarlijk zijn en dat deze onvoldoende zijn geïsoleerd, met als gevolg stank- en geluidsoverlast afkomstig vanuit de benedenwoning. Woongoed Zeist heeft betwist dat sprake is van een gebrek dat zij verplicht zou zijn te herstellen. Zij wijst erop dat zij begin 2002 werkzaamheden aan de trap heeft uitgevoerd volgens de aanbevelingen van [naam Ingenieursburo] , die in opdracht van de gemeente Zeist destijds een uitvoerig ventilatieonderzoek heeft gedaan in de woningen van [eiseres] en [A] . Zij meent daarmee aan haar verplichtingen te hebben voldaan en verwijst in dit verband naar een uitspraak van de bestuursrechter van de rechtbank te Utrecht van 27 juni 2002, in de beroepsprocedure tussen [eiseres] en haar partner tegen het college van B&W van de gemeente Zeist (productie 16 bijlage 5 van Woongoed Zeist). In die procedure heeft de rechtbank – kort samengevat – geoordeeld dat [eiseres] en haar partner onvoldoende hebben onderbouwd dat de maatregelen zoals door [naam Ingenieursburo] geadviseerd niet afdoende zijn. Daarnaast heeft Woongoed Zeist, om [eiseres] tegemoet te komen, aangeboden om samen met de brandweer de trap te inspecteren en om de eventuele kieren van de trap af te kitten met brandwerende kit. [eiseres] heeft dat voorstel afgewezen, zo heeft Woongoed Zeist – onbetwist – gesteld.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] , gelet op de gemotiveerde betwisting van Woongoed Zeist, in deze procedure onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een gebrek aan de trappen dat Woongoed Zeist op grond van de huurovereenkomst verplicht is te herstellen. Daarbij komt dat Woongoed Zeist de kennelijke ongerustheid van [eiseres] over de brandveiligheid van de trappen voldoende serieus heeft genomen door aan te bieden de trappen, in aanwezigheid van beide partijen, te laten inspecteren door de brandweer. Ook wat betreft de klachten over stank- en geluidsoverlast heeft Woongoed Zeist aan [eiseres] een redelijk aanbod gedaan. Net als bij de rookgasafvoer wil [eiseres] echter tot in detail zelf bepalen op welke wijze Woongoed Zeist de (vermeende) gebreken aan de woning zou moeten verhelpen. Dat recht komt haar als huurder niet toe.

Partijen zijn het oneens over de hoogte van (het voorschot op) de servicekosten. Woongoed Zeist heeft ter zitting toegelicht dat zij aan [eiseres] maandelijks € 6,00 in rekening brengt aan voorschot servicekosten, maar dat [eiseres] slechts € 4,80 per maand aan Woongoed Zeist betaalt.

[eiseres] vindt dat zij niet meer dan € 4,80 per maand is verschuldigd, omdat Woongoed Zeist volgens haar niet het recht heeft het voorschot servicekosten te verhogen zolang zij over de voorafgaande periode geen deugdelijke rekening en verantwoording heeft gedaan van de werkelijke servicekosten in relatie tot de betaalde voorschotten (artikel 7:259 lid 2 BW). Woongoed Zeist heeft weliswaar een rekening en verantwoording gedaan, maar deze is volgens [eiseres] niet deugdelijk. Daarnaast heeft Woongoed Zeist instemming van [eiseres] nodig om het voorschot te kunnen verhogen. Die instemming heeft [eiseres] niet verleend. Zij meent dan ook geen verhoging verschuldigd te zijn.

De betalingsverplichting van de huurder ter zake servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen, of als daarover geen overeenstemming bestaat, het bedrag dat in overeenstemming is met hetgeen als een redelijke vergoeding kan worden beschouwd voor de geleverde zaken en diensten (artikel 7:259 lid 1 BW). Als partijen het over de hoogte van de servicekosten niet eens worden, kan ieder van hen zich wenden tot de Huurcommissie, met het verzoek daarover uitspraak te doen (artikel 7:260 lid 1 en 2 BW). [eiseres] legt aan haar weigering om de verhoging te betalen onder andere ten grondslag dat zij het niet eens is met de servicekosten die Woongoed Zeist aan haar in rekening heeft gebracht in de periode voorafgaande aan die verhoging. Gelet op het systeem van de wet heeft [eiseres] de verhoging van het maandelijks voorschot servicekosten – naar zij stelt sinds 2009 – dus niet gerechtvaardigd onbetaald gelaten. Zij had de Huurcommissie tijdig moeten vragen een uitspraak te doen over het bedrag aan servicekosten dat zij is verschuldigd aan Woongoed Zeist over de periode waarover Woongoed Zeist rekening en verantwoording heeft gedaan. Ook in het geval Woongoed Zeist nalaat tijdig (uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar) rekening en verantwoording te doen, kan [eiseres] zich wenden tot de Huurcommissie, met het verzoek haar betalingsverplichting ter zake de servicekosten vast te stellen. Het standpunt van [eiseres] dat Woongoed Zeist het voorschot niet mag verhogen zolang zij geen rekening en verantwoording heeft gedaan over de voorafgaande periode is bovendien niet juist. Sinds 1 juli 2014 geldt die regel enkel nog voor kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter (artikel 7:261 lid 1 aanhef en onder b BW).

De servicekosten betreffen in dit geval alleen de kosten van elektra van de algemene ruimten. Woongoed Zeist heeft de rekening en verantwoording over de jaren 2010 t/m 2017 in het geding gebracht. Die overzichten zijn naar het oordeel van de kantonrechter voldoende inzichtelijk. Woongoed Zeist is op grond van de wet niet verplicht kopieën van de facturen van het energiebedrijf aan [eiseres] te verstrekken. Desgewenst kan zij die facturen op het kantoor van Woongoed Zeist komen inzien, zoals Woongoed Zeist ter comparitie heeft aangeboden (artikel 7:259 lid 4 BW). Daarnaast betaalt [eiseres] – naar de kantonrechter begrijpt – een vast bedrag per maand voor de glasverzekering. Dit betreft de werkelijke kosten en dus geen voorschot, reden waarom deze kosten niet in de jaarlijkse rekening en verantwoording zijn opgenomen. De kosten van de glasverzekering, die [eiseres] inmiddels heeft opgezegd, zijn tussen partijen niet in geschil en kunnen daarom buiten beschouwing blijven.

[eiseres] vraagt de kantonrechter de hoogte van de door haar verschuldigde servicekosten vast te stellen, omdat de kosten die Woongoed Zeist haar in rekening brengt volgens haar niet redelijk zijn. Zij heeft echter niet onderbouwd waarom die kosten niet redelijk zouden zijn, behoudens het feit dat de werkelijke kosten jaarlijks (meestal) iets hoger uitvallen dan het jaar daarvoor, waarna het voorschot voor het komende jaar naar boven wordt aangepast. Die verhogingen zijn naar het oordeel van de kantonrechter zo gering dat daaruit niet kan volgen dat de kosten die ten laste van [eiseres] worden gebracht niet langer beschouwd kunnen worden als een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten, als bedoeld in de wet. Bovendien heeft Woongoed Zeist onbetwist gesteld dat zij het voorschot de afgelopen jaren ook incidenteel heeft verlaagd, omdat de werkelijke kosten lager uitvielen dan verwacht. Het standpunt van [eiseres] dat zij geen verhogingen van het voorschotbedrag is verschuldigd omdat zij daarmee niet uitdrukkelijk heeft ingestemd, is niet juist. Het gaat in dit geval niet om een verhoging in verband met de uitbreiding van het dienstenpakket, maar om een prijsverhoging van de overeengekomen leveringen en diensten. Partijen zijn ruim 40 jaar geleden overeengekomen dat [eiseres] maandelijks een voorschot op de servicekosten zal betalen en dat Woongoed Zeist dat voorschot jaarlijks zal verrekenen met de werkelijke kosten. Die afspraak impliceert naar het oordeel van de kantonrechter dat dit door [eiseres] te betalen voorschot zoveel als mogelijk dient aan te sluiten bij de te verwachten werkelijke kosten en dat dit primair ter beoordeling is van Woongoed Zeist, omdat zij de diensten immers levert dan wel inkoopt en daarom in staat is een inschatting van de werkelijke kosten te maken. Terecht heeft Woongoed Zeist in dit verband opgemerkt dat [eiseres] ook niet uitdrukkelijk heeft ingestemd met de verlaging door Woongoed Zeist van het maandelijks voorschotbedrag. Dat het voorschot zo goed mogelijk aansluit bij de werkelijke kosten is uiteraard ook in het belang van [eiseres] zelf: op die manier wordt zij na afloop van een kalenderjaar niet overvallen door een aanzienlijke bijbetaling en behoeft zij maandelijks niet meer aan Woongoed Zeist te betalen dan gelet op de werkelijke kosten strikt noodzakelijk is. [eiseres] heeft niet gesteld dat het door Woongoed Zeist bepaalde maandelijkse voorschot in geen verhouding staat tot de te verwachten werkelijke kosten. Dat is ook niet het geval: uit de jaarlijkse afrekeningen die Woongoed Zeist over de jaren 2010 t/m 2017 heeft overgelegd, blijkt dat de voorschotten die Woongoed Zeist heeft vastgesteld niet of nauwelijks afwijken van de werkelijke kosten.

Woongoed Zeist heeft subsidiair gevorderd – samengevat – dat de kantonrechter aan [eiseres] een aantal gedragsaanwijzingen zal opleggen en zal bepalen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als [eiseres] zich niet aan die gedragsaanwijzingen houdt. Woongoed Zeist legt daaraan hetzelfde ten grondslag als zij heeft gedaan aan haar primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter verwijst naar hetgeen daaromtrent is overwogen onder rechtsoverwegingen 5.1. t/m 5.5. en voegt daaraan het volgende toe.

De kantonrechter acht onvoldoende aannemelijk geworden dat [eiseres] zodanig overlast veroorzaakt voor personeel van Woongoed Zeist of omwonenden dat het opleggen van een gedragsaanwijzing gerechtvaardigd is (gedragsaanwijzing aa).

Op grond van de wet heeft de huurder, onder bepaalde voorwaarden, het recht de betaling op te schorten. Voorafgaande toestemming van de Huurcommissie of de rechter is daarvoor geen vereiste (gedragsaanwijzing bb).

Woongoed Zeist of door haar ingeschakelde personen hebben niet het recht om te allen tijde de door [eiseres] gehuurde woning te betreden om deze te inspecteren of om werkzaamheden uit te voeren. Dit is in strijd met artikel 12 van de Grondwet en met artikel 2 van de Algemene wet op het binnentreden. In het geval dat [eiseres] op grond van de huurovereenkomst en/of de wet verplicht is aan Woongoed Zeist toegang te verlenen en zij dat weigert, dan is volgens het civiele recht alleen de gerechtsdeurwaarder bevoegd de woning zonder toestemming van [eiseres] te betreden in de specifieke, in de wet omschreven gevallen, zoals bij de reële executie van een ontruimingsvonnis (artikel 555 e.v. Rv). Gedragsaanwijzing cc), waarbij [eiseres] wordt verplicht aan Woongoed Zeist volledige en onvoorwaardelijke toegang te verschaffen elke keer als Woongoed Zeist dat wenst, kan reeds daarom niet worden opgelegd.

[eiseres] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Woongoed Zeist, tot de datum van dit vonnis begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x 0,5 x het tarief van € 200,00). De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in het dictum te melden.