Uitspraken

De gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is. Bij de afweging van de belangen van partijen wordt mede betrokken het risico dat niet kan worden terugbetaald, in het geval de veroordeling in kort geding geen stand houdt.

Unibail-Rodamco heeft een voldoende spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening, omdat de vordering (schadevergoeding in verband met) achterstallige huurtermijnen betreft, waarover Unibail-Rodamco in het kader van haar bedrijfsvoering dient te kunnen beschikken.

Partijen verschillen van mening over de betekenis die Unibail-Rodamco mag toekennen aan de ten gunste van haar in de overeenkomst opgenomen bepaling (hierna: de bepaling) die luidt:

Maxeda betwist niet dat zij op grond van de bepaling gehouden is tot betaling van de huurtermijnen tot het moment van de opzegging van de huurovereenkomst door de curator. De vordering tot betaling van de huurtermijnen over de periode van 1 januari tot 1 mei 2016, in totaal € 710.839,24, zal daarom worden toegewezen.

Met betrekking tot de gevorderde huurtermijnen na 1 mei 2016 voert Maxeda kort samengevat het verweer dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd door de opzegging door de curator, waardoor de verplichtingen van V&D uit de huurovereenkomst zijn komen te vervallen en Maxeda niet voor deze verplichtingen kan worden aangesproken.

In het kader van dit kort geding moet daarom worden beoordeeld of aan de bepaling de betekenis toekomt dat ook na 1 mei 2016 voor V&D verplichtingen uit de huurovereenkomst voortvloeien waarvoor Maxeda als hoofdelijk medeschuldenaar aansprakelijk is.

De vraag wat de bedoeling van partijen is geweest met betrekking tot de bepaling moet worden beantwoord met inachtneming van de Haviltex-maatstaf. Daarmee komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan groot gewicht, zij het niet beslissende betekenis, toekomen aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen. Van belang is daarbij voorts de aard en inhoud van de overeenkomst, de omvang en gedetailleerdheid van het contract en de wijze van totstandkoming (vgl. HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101 en HR 7 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:260).

Het betreft een zakelijke overeenkomst die is gesloten door professioneel opererende partijen. Dat maakt dat in beginsel groot gewicht toekomt aan de bewoordingen van de bepaling, gelezen in het licht van de overige, voor de uitleg relevante bepalingen van de huurovereenkomst.

In de tekst staat dat Vendex zich naast V&D tot hoofdelijk medeschuldenaar voor alle verplichtingen van V&D voortvloeiende uit de huurovereenkomst verklaart, zelfs nadat V&D na faillissement ophoudt partij bij de overeenkomst te zijn. Aan deze bewoordingen verbindt Unibail-Rodamco de conclusie dat Maxeda als rechtsopvolger van Vendex, nu V&D geen partij meer is bij de huurovereenkomst jegens Unibail-Rodamco schuldenaar is geworden en op die grond tot nakoming van de huurovereenkomst gehouden is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan op voorhand niet worden geoordeeld dat de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis leidt tot de uitleg die Unibail-Rodamco bepleit, ook niet als de bepaling wordt gelezen in samenhang met de overige bepalingen uit de overeenkomst. Daarvoor is het volgende redengevend.

In de overeenkomst is Maxeda niet als partij aangeduid, ook bij de ondertekening is zij niet als partij genoemd. Daar staat uitdrukkelijk vermeld dat Maxeda tekent voor de concerngarantie van artikel 9. Daarnaast staat boven artikel 9 en aan het slot van de overeenkomst dat de bepaling een concerngarantie betreft, hetgeen – ongeacht de kwalificatie die daaraan moet worden gegeven – erop wijst dat partijen niet hebben beoogd om Maxeda een volwaardige partij bij de overeenkomst te laten zijn. In dit verband acht de voorzieningenrechter relevant dat Maxeda niet betrokken is geweest bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst waarmee een tijdelijke verlaagde huurprijs is overeengekomen en zij ook niet betrokken is geweest bij het bindend advies dat Unibail-Rodamco en V&D hebben gevraagd over de huurprijs. Indien het daadwerkelijk de bedoeling van partijen zou zijn geweest dat Maxeda dezelfde rechten en verplichtingen onder de huurovereenkomst zou hebben als V&D, dan zou Maxeda bij de vaststellingsovereenkomst en bij het bindend advies betrokken moeten zijn geweest. De omstandigheid dat bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst zodanig grote spoed vereist was maakt dat niet anders. Ten slotte biedt artikel 5 van de huurovereenkomst ook geen aanknopingspunt voor de door Unibail-Rodamco voorgestane uitleg. Weliswaar biedt het artikel V&D de ruimte om (onderdelen van) het gehuurde aan dochtervennootschappen van Maxeda onder te verhuren, maar de formulering van het slot van artikel 5 bepaalt nu juist dat deze onderhuurbepalingen niet langer gelden zodra V&D niet langer partij is bij de huurovereenkomst. Dat leidt er naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter toe dat vanaf het moment dat V&D niet langer huurder is, (dochtervennootschappen van) Maxeda niet langer huurrechten aan de huurovereenkomst (kan/) kunnen ontlenen. Dat partijen zou hebben bedoeld dat Maxeda zelfstandig partij bij de huurovereenkomst zou zijn en daaraan dezelfde rechten als V&D zou kunnen ontlenen, acht de voorzieningenrechter gelet op het voorgaande voorshands onvoldoende aannemelijk.

Uit de bewoordingen van artikel 9 volgt dat Maxeda hoofdelijk medeschuldenaar wordt voor alle verplichtingen die voor de huurder – dus V&D – uit de overeenkomst voortvloeien zelfs nadat huurder na surséance van betaling of faillissement ophoudt partij bij deze huurovereenkomst te zijn. Of de betaling van de huurpenningen vanaf 1 mei 2016 tot het einde van de huurovereenkomst op 31 december 2018 onder die verplichtingen valt, zoals Unibail-Rodamco stelt, kan niet uit de letterlijke bewoordingen van de tekst worden afgeleid. Daarvoor zijn de bewoordingen van de bepaling niet voldoende duidelijk en gedetailleerd. De woorden “alle verplichtingen voor de huurder voortvloeiende uit de onderhavige huurovereenkomst” en “ophoudt partij bij deze overeenkomst te zijn” zijn tegenstrijdig. Immers, de verplichtingen van de huurder uit een huurovereenkomst eindigen, zodra de huurovereenkomst rechtsgeldig wordt opgezegd. In dat kader is van belang dat de curator de huurovereenkomst met een beroep op artikel 39 Fw rechtsgeldig tegen 1 mei 2016 heeft opgezegd, waardoor V&D niet tot betaling van de huurtermijnen tot het einde van de huurovereenkomst op 31 december 2018 verplicht is.

De opzegging door de curator hoeft echter te betekenen dat Maxeda geen verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens Unibail-Rodamco kan hebben. In zijn arrest van 15 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1244) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat indien een derde de nakoming van een schadevergoedingsverplichting vanwege een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder heeft gegarandeerd, het faillissement van de huurder en de opzegging van de huurovereenkomst met een beroep op artikel 39 Fw geen verandering brengen in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen.

Unibail-Rodamco heeft echter niet gesteld en evenmin is gebleken dat partijen bij de huurovereenkomst een schadevergoedingsverplichting voor V&D vanwege het voortijdig eindigen van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. In de huurovereenkomst is een dergelijk beding niet opgenomen. De voorzieningenrechter acht het daarom voorshands onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat op V&D de verplichting rust om de huurtermijnen tot 31 december 2018 te betalen.

De bewoordingen “zelfs nadat huurder na surséance van betaling of faillissement ophoudt partij bij deze overeenkomst te zijn” wijzen erop dat partijen een voorziening hebben willen treffen voor het geval V&D in staat van faillissement zou worden verklaard. Op grond van enkel de taalkundige betekenis van deze bewoordingen kan echter niet worden vastgesteld of Maxeda een eigen zelfstandige verplichting tot betaling van de huur op zich heeft genomen die voortduurt bij het einde van de huurovereenkomst, danwel zich heeft verplicht om als eigen schuld aan Unibail-Rodamco de schade te vergoeden die zij lijdt als gevolg van het voortijdig eindigen van de huur in verband met het faillissement van V&D. Met betrekking tot de totstandkomingsgeschiedenis van de overeenkomst hebben partijen weinig concreets gesteld. Partijen kunnen niet met zekerheid zeggen door welke partij de tekst van de huurovereenkomst is opgesteld. Of partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst waren voorzien van rechtskundige bijstand is niet bekend. Evenmin is bekend of partijen uitvoerig hebben onderhandeld over de bepaling. Daarnaast is niet bekend of over de bepaling nader is onderhandeld in het kader van de herstructureringen van V&D. Er zijn dus geen aanknopingspunten voor wat partijen over en weer hebben verklaard en van elkaar hebben mogen begrijpen. Daarbij komt dat dit kort geding zich niet leent voor een uitgebreid onderzoek naar de feiten.

De voorzieningenrechter stelt vast dat het antwoord op de vraag of aan de bepaling de betekenis toekomt dat ook na 1 mei 2016 voor V&D verplichtingen uit de huurovereenkomst voortvloeien waarvoor Maxeda als hoofdelijk medeschuldenaar aansprakelijk is, niet evident is. Daarmee is het bestaan en de omvang van de vordering niet voldoende aannemelijk om te worden toegewezen in kort geding. Dit leidt tot de conclusie dat de vordering van Unibail-Rodamco tot betaling van de huurpenningen na 1 mei 2016 moet worden afgewezen.

Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.