Uitspraken

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende door partijen overgelegde processtukken:

Aansluitend is de zaak op vonnis gesteld, waarvan de uitspraak werd bepaald tegen heden.

Uit het over en weer door partijen naar voren gebrachte kunnen de volgende vaststaande feiten worden afgeleid, voor zoveel nu voor een beoordeling ter zake doend:

Eiseres stelt zich, kort en goed gezegd, op het standpunt dat de hierboven bij de vaststaande feiten bedoelde overeenkomst van huur- en verhuur een overeenkomst voor bepaalde tijd is, zoals met ingang van 1 juli 2016 in artikel 7: 271 Burgerlijk Wetboek (BW) voorzien. Dat betekent dat deze overeenkomst van rechtswege en automatisch eindigt per 1 januari 2017, mits ook eiseres gedaagde ten aanzien van deze beëindiging alsnog schriftelijk heeft geïnformeerd, niet eerder dan 3 maanden vóór 1 januari 2017 en niet later dan per uiterlijk 1 december 2016. Aan deze laatste eis heeft eiseres voldaan aangezien eiseres enerzijds in een mondeling contact met gedaagde gewezen heeft op het eindigen van de huurovereenkomst per 1 januari 2017 en vervolgens diezelfde reeds mondeling verstrekte informatie alsnog op schrift, in de vorm van een aangetekende brief, aan gedaagde heeft verzonden op 15 november 2016, welke aangetekende brief op 16 november 2016 werd ter hand gesteld. Dat betekent derhalve dat de overeenkomst tussen partijen per 1 januari 2017 tot een einde is gekomen, zodat gedaagde verplicht werd de door hem gehuurde gestoffeerde kamer te verlaten. Ten onrechte heeft gedaagde aan deze verplichting niet voldaan, zodat hij alsnog in rechte op deze verplichting dient te worden aangesproken.

Op deze grondslag vordert eiseres enerzijds ontruiming door gedaagde van de door hem gehuurde kamer en veroordeling van gedaagde tot betaling van kale huur en voorschotten op servicekosten ook na 1 januari 2017, een en ander bij wege van vergoeding voor de door hem nog steeds in gebruik genomen gestoffeerde kamer, kosten rechtens.

Gedaagde heeft zich, naar de kern genomen, op het standpunt gesteld dat de hierboven bij de vaststaande feiten bedoelde overeenkomst niet te kwalificeren valt als een overeenkomst voor bepaalde tijd, zoals met ingang van 1 juli 2016 in artikel 7: 271 BW voorzien. Bovendien heeft eiseres niet voldaan aan de in dit artikel gestelde vereisten, aangezien de op 16 november 2016 ter hand gestelde aangetekende brief niet aan gedaagde ter hand werd gesteld, doch aan iemand anders. De huurovereenkomst duurt daarmee in ieder geval voort ook na 1 januari 2017, terwijl gedaagde ook goeddeels – behoudens de betalingsverplichting met betrekking tot de maand oktober 2017 – huur en voorschotten ter zake van servicekosten is blijven voldoen aan eiseres. Voor ontruiming is daarmee geen plaats, evenmin als voor vergoeding van occupatie schade, zoals door eiseres gevorderd.

Bij dit alles dient hoe dan ook bedacht te worden dat eiseres omzetbelastingplichtig is en in zoverre ten onrechte - in het kader van een proceskostenveroordeling - vergoeding van omzetbelasting aan de orde stelt. Een eventueel al veroordelend vonnis dient in ieder geval niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard, terwijl gedaagde, indien mogelijk, ook verrekening van een eventueel aan eiseres nog verschuldigd bedrag met door gedaagde te betalen gemeentelijke heffingen aan de orde wil stellen.

In de hierboven bij de vaststaande feiten aangeduide overeenkomst van partijen staat nadrukkelijk en met zoveel woorden verwoord dat deze overeenkomst door partijen wordt aangegaan voor de periode van 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016. Daarmee kan – gelet op de per 1 juli 2016 in het leven geroepen mogelijkheid tot het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige dan wel onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd – niet anders worden geconcludeerd dan dat er sprake is van zo een overeenkomst voor bepaalde tijd, zoals in artikel 7: 271 BW wordt bedoeld. De omstandigheid dat de mede van toepassing verklaarde algemene bepalingen, naar de inhoud daarvan, niet op alle onderdelen aansluiten op zo een overeenkomst voor bepaalde tijd, doet dat niet anders worden. In de eigenlijke, op schrift gestelde overeenkomst wordt immers (vergelijk artikel 2 daarvan) bepaald dat deze algemene bepalingen niet van toepassing zijn, voor zover in de overeenkomst zelf uitdrukkelijk daarvan wordt afgeweken dan wel indien toepassing van die algemene bepalingen ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. Ook de omstandigheid dat partijen de mogelijkheid van verlenging, ook na 31 december 2016, voor ogen heeft gestaan, brengt niet met zich dat er alsnog geen sprake zou kunnen zijn van een overeenkomst voor bepaalde tijd. De wet gaat er immers in het reeds aangehaalde artikel 271 al vanuit dat een overeenkomst voor bepaalde tijd met betrekking tot de huur van woonruimte inderdaad kan worden voortgezet en op die wijze dan overgaat in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Nader wordt daarom uitgegaan van een overeenkomst voor bepaalde tijd, zoals inmiddels, per 1 juli 2016, in eerdergenoemd artikel 271 wordt voorzien. Teneinde te effectueren dat de in de wet voorziene automatische beëindiging per de voltooiing van de overeengekomen, bepaalde tijd plaats vindt, dient schriftelijke informatie vorm te krijgen, zoals in de wet voorzien. Die schriftelijke informatie ligt in beginsel voor. Eiseres heeft immers de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde brief d.d. 11 november 2016 op 15 november 2016 door Post NL aangetekend doen bezorgen aan het adres van gedaagde, aan de [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] . Blijkens de door eiseres overgelegde informatie (productie 3 bij dagvaarding) is deze aangetekend verzonden brief door Post NL ook aan het even genoemde adres aangeboden en aldaar in ontvangst genomen, terwijl voor deze in ontvangstneming een handtekening werd geplaatst. Weliswaar heeft gedaagde betwist dat deze handtekening door hemzelf werd geplaatst, doch een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde uitleg van artikel 3: 37 BW brengt met zich dat eiseres, als afzendster, uitsluitend behoeft te doen vaststaan dat deze brief door haar werd verzonden naar het juiste adres, waarvan zij ook redelijkerwijs mocht aannemen dat gedaagde daar door haar kon worden bereikt, evenals de omstandigheid dat die brief daar ook is aangekomen. Beide elementen zijn aanwijsbaar, zodat het vervolgens op de weg van gedaagde komt te liggen aan te geven dat en waarom hij desalniettemin geen kennis zou hebben kunnen nemen van deze brief. De ter comparitie van partijen door de gemachtigde van gedaagde aangegeven omstandigheid dat brievenbussen ter plaatse wel zouden worden opengebroken, is op dit punt niet concludent. De brief is immers niet in een brievenbus bezorgd, doch ter hand gesteld aan een persoon die daar vervolgens ook een handtekening voor heeft gezet. Het moet er daarom voor worden gehouden dat de in de aangetekende brief d.d. 11 november 2016 vervatte schriftelijke informatie zowel werd verzonden als te bestemder plaatse werd aangeboden, zodat aan het desbetreffende voorschrift van artikel 7: 271 BW werd voldaan. Dat betekent dat de overeenkomst tussen partijen per 1 januari 2017 tot een einde is gekomen, zodat gedaagde met ingang van die datum de eerder door hem gehuurde, gestoffeerde kamer zonder recht of titel verder in gebruik heeft (gehad). De vordering tot ontruiming is daarom toewijsbaar.

Ter comparitie van partijen is verder gebleken dat de betalingsachterstand, welke door eiseres bij dagvaarding aan de orde werd gesteld, beperkt is gebleven tot de periode vanaf 1 oktober 2017. Een veroordeling tot betaling van huur en voorschotten op servicekosten dient daarom – alsnog – beperkt te worden, zoals hierna te verwoorden.

De door de gemachtigde van gedaagde ter comparitie van partijen nog aan de orde gestelde reconventie dan wel verrekening met betrekking tot gemeentelijke lasten, zoals gedaagde die in rekening gebracht heeft zien worden, doch gedragen moeten worden door eiseres, kan verder buiten beschouwing worden gelaten. Een vordering in reconventie dient immers dadelijk bij antwoord te worden ingesteld (vergelijk artikel 137 Rv), terwijl verrekening prematuur zou zijn, aangezien de door gedaagde bedoelde gemeentelijke lasten ingevolge huurovereenkomst immers een onderdeel vormen van servicekosten en begrepen dienen te worden in een integrale servicekostenafrekening.

Al met al liggen de vorderingen van eiseres daarom voor toewijzing gereed op een wijze zoals hierna te verwoorden. Bij deze uitkomst van de procedure dient gedaagde als de in het ongelijk te stellen partij te worden aangemerkt, zodat gedaagde verplicht dient te worden verwezen in de proceskosten. De door eiseres aangeduide omzetbelasting wordt daarbij mede in aanmerking genomen. Eiseres heeft immers aangegeven ter zake van de verhuur van woonruimte niet omzetbelastingplichtig te zijn, terwijl het standpunt van gedaagde dat eiseres, als vennootschap, anderszins wel degelijk btw-plichtig zou zijn, deze stellingname van eiseres in feite onverlet laat. De hierna uit te spreken veroordeling zal ten slotte ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, aangezien er geen genoegzame gronden aan te wijzen zijn tot toepassing van het in artikel 233, derde lid, wetboek van Rv bepaalde. Er wordt daarom beslist als volgt.