RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 4224751 CV EXPL 15-5771
Vonnis van de kantonrechter van 30 maart 2016
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Brand Bierbrouwerij B.V.,
statutair gevestigd te Wijlre, gemeente Gulpen-Wittem,
eisende partij,
gemachtigde mr. H.J. Heynen,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LBC Horeca B.V.,
gevestigd te Valkenburg,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. C.S.B.E. Reinders.
Partijen zullen hierna Brand Bierbrouwerij en LBC Horeca genoemd worden.
3 De beoordeling
3.1.
Partijen verschillen met name van mening over de vraag of sprake is van een huurovereenkomst aangaande de bedrijfsruimte ex artikel 7:290 lid 2 onder a BW.
3.2.
Ingevolge artikel 7:201 lid 1 BW is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De tegenprestatie moet voldoende bepaalbaar zijn, tegenover het gebruik staan en substantieel zijn.
3.3.
Of van een overeenkomst sprake is, hangt af van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Een huurovereenkomst behoeft, anders dan door LBC Horeca gesteld, niet schriftelijk te worden aangegaan.
3.4.
LBC Horeca erkent dat Brand Bierbrouwerij haar de door Brand Bierbrouwerij ingebrachte aanbieding (productie 2) heeft gedaan. In deze aanbiedingsbrief is te lezen dat de aanbieding, na akkoordbevinding van de zijde van LBC Horeca, (nog) ter beoordeling aan de directie zal worden voorgelegd en dat, indien en zodra daarop een akkoord is verkregen, uitvoering zal worden gegeven aan hetgeen Brand Bierbrouwerij met LBC Horeca is overeengekomen (de kantonrechter: zoals neergelegd in de aanbiedingsbrief). In de brief is te lezen dat de huurprijs thans € 5.755,43 per maand exclusief btw bedraagt maar dat een ingroeihuur (€ 4.000,00 per maand in 2014, € 5.000 per maand in 2015 en € 6.000 per maand in 2016) bespreekbaar is, waarbij de eerste huurbetaling zal plaatsvinden op
1 april 2014. Verder staat in deze brief onder meer vermeld dat de huurtermijnen vooraf zullen worden voldaan, dat een waarborgsom is verschuldigd en dat de huurovereenkomst zal worden aangegaan voor de periode van 1 februari 2014 tot en met 30 juli 2018.
LBC Horeca heeft deze aanbieding op 20 februari 2014 voor akkoord ondertekend (en zich daarmee aldus ook akkoord bevonden met een huurprijs van in beginsel € 5.755,43). Brand Bierbrouwerij heeft LBC Horeca feitelijk al sedert in ieder geval 1 februari 2014 het gebruik verstrekt van de zaak. LBC Horeca heeft, na een verbouwing, aldaar een horecazaak geëxploiteerd. LBC Horeca heeft nimmer enig bedrag aan huur of waarborgsom betaalt.
3.4.1.
Op enig moment is LBC Horeca een onderhuurovereenkomst (productie 4) voorgelegd met de (in de aanbieding genoemde) huurprijs van € 5.755,43 per maand exclusief btw met ingang van 1 april 2014. Voor wat betreft de duur van de overeenkomst (tot en met 30 juni 2018, waarmee ook hier wordt afgeweken van de termijn van vijf jaar als bedoeld in artikel 7:292 BW) is als voorwaarde opgenomen dat, indien gerechtelijke goedkeuring van het afwijkend beding niet wordt verkregen, de overeenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor de tijd van één jaar. In artikel 11 is een bepaling opgenomen over de drankenafname, in artikel 14 over het voorkeursrecht koop bedrijf en in artikel 15 over de hoofdelijke aansprakelijkheid. LBC Horeca heeft deze overeenkomst niet ondertekend. Er is ook anderszins geen overeenstemming bereikt over de van de aanbiedingsbrief afwijkende bepalingen en deze overeenkomst is dan ook niet tot stand gekomen.
3.4.2.
Vervolgens heeft er een gesprek plaatsgevonden, waarna LBC Horeca bij brief van 6 maart 2015 (ruim één jaar ná ingebruikname) verzoekt om het totaalbedrag van de huurachterstand - die aldus als zodanig wordt erkend - opnieuw te berekenen omdat de verbouwing van het achtergedeelte van het pand is uitgelopen (tot oktober 2014 in plaats van april 2014). Zij stelt een huurverlaging naar € 2.500,00 voor voor de periode van mei 2014 tot en met maart 2015, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 27.500,00.
3.4.3.
Brand Bierbrouwerij heeft zich bereid getoond aan dit verzoek tegemoet te komen (mail van 10 maart 2015), mits de huurachterstand en waarborgsom uiterlijk 25 maart 2015 wordt betaald. LBC Horeca heeft aan deze voorwaarde niet voldaan, waarmee dit aanbod om tegemoet te komen aan het verzoek is komen te vervallen. In deze mail wordt overigens nog een brief van Brand Bierbrouwerij aangehaald van 31 maart 2014 waaruit is af te leiden dat de ingroeihuur is overeengekomen. Ook in deze procedure gaat Brand Bierbrouwerij ten gunste van LBC Horeca uit van de in de aanbiedingsbrief overeengekomen ingroeihuur en niet van de vaste huurprijs van € 5.755,43.
3.5.
Uit het geheel van feiten en omstandigheden kan niet anders worden opgemaakt dan dat LBC Horeca zich wel degelijk heeft verplicht tot een tegenprestatie voor het gebruiken van het door Brand Bierbrouwerij ter beschikking gestelde pand. Zo erkent LBC Horeca nog in deze procedure dat zij moet betalen voor het gebruik van het pand en dat een huurvrije periode was “afgesproken” (hetgeen niet los kan worden gezien van een afspraak over huurbetalingen). De (ingroei)huur die partijen zijn overeengekomen is een realistische tegenprestatie, die LBC Horeca verplicht was te betalen en die in zoverre in rechte afdwingbaar is. De omstandigheid dat LBC Horeca naderhand om huurverlaging verzoekt omdat - gezien de brief van 6 maart 2016: de door haar gewenste - verbouwing en/of uitbreiding langer op zich doet wachten, maar dit vorenstaande niet anders. Daarbij erkent LBC Horeca bij antwoord dat het pand in ieder geval eind oktober 2014 gebruiksklaar was “voor hetgeen LBC met haar horecaonderneming beoogde” en dat zij al in mei (2014) begonnen was met de exploitatie. Bovendien was volgens LBC Horeca tussen partijen afgesproken dat over de maanden februari, maart en april 2014 geen huur betaald hoefde te worden. De kantonrechter verwijst op dit punt naar hetgeen in 3.4 is overwogen.
3.6.
In het licht van het vorenstaande moet worden geconcludeerd dat er wel degelijk een (onder)huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Over de essentialia van de huurovereenkomst is op welke wijze dan ook wel degelijk door partijen overeenstemming bereikt. De enkele stelling dat LBC Horeca nimmer een factuur heeft ontvangen, doet hieraan niet af nu dit geen voorwaarde is voor een huurovereenkomst.
3.7.
De stelling dat geen sprake is van een (rechtsgeldige) huurovereenkomst omdat Brand Bierbrouwerij geen rechterlijke goedkeuring heeft verzocht om het pand voor 4,5 jaar te verhuren, treft geen doel. Gesteld noch gebleken is dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten onder de opschortende voorwaarde dat rechterlijke goedkeuring van het afwijkend beding zal worden verleend. De omstandigheid dat de onderhuurovereenkomst ten aanzien van de overeengekomen huurperiode - partijen hebben beoogd de onderhuurovereenkomst gelijk te doen lopen met de huurovereenkomst tussen Brand Bierbrouwerij en de hoofdverhuurder - in strijd is met de bepaling van artikel 7:292 BW, doet geen afbreuk aan het bestaan van de huurovereenkomst (maar kan hooguit zien op de duur dat de overeenkomst is gegaan).
3.8.
Het verweer dat geen sprake is van een huurovereenkomst, wordt dan ook verworpen.
3.9.
In hetgeen LBC Horeca naar voren brengt, kan geen rechtvaardiging worden gevonden voor het uitblijven van huurbetalingen. Het beroep op opschorting van de betalingsverplichting kan niet worden toegewezen nu Brand Bierbrouwerij de eerste twee maanden geen huur heeft gevraagd in verband met te maken aanpassingen aan het pand dat, naar moet worden aangenomen, in beginsel gebruiksklaar was. De financiële gevolgen van het feit dat LBC Horeca de door haar geopteerde aanpassingen toen niet af had, en daarna zelfs plannen had voor een verdere uitbreiding, dienen voor haar rekening te blijven. Daarbij komt het voor rekening en risico van LBC Horeca dat geen gebruik is gemaakt van de, door LBC zelf geopperde, mogelijkheid om tijdelijk slechts € 2.500,00 per maand te betalen. Gesteld noch gebleken is dat LBC Horeca huurprijsvermindering heeft gevorderd ex artikel 7:207 lid 1 BW wegens een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW. Het verwijt aan het adres van Brand Bierbrouwerij dat ten onrechte wordt vastgehouden aan de ingroeihuur is onbegrijpelijk. Het beroep op verrekening (al dan niet op grond van de aangebrachte veranderingen) behoeft geen bespreking nu dit in het geheel niet is onderbouwd en bij antwoord ook geen vordering tot schadevergoeding in reconventie is ingesteld. Op het moment van dagvaarden is sprake van een huurachterstand van ruim één jaar. Een dergelijke aanzienlijk achterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst (en ontruiming van het gehuurde). Het had LBC Horeca zonder meer duidelijk moeten zijn dat enigerlei tegenprestatie voor het gebruik van het gehuurde niet langer kon uitblijven en dat zij het risico liep dat de verhuurder juridische stappen zou gaan ondernemen.
3.10.
Hetgeen LBC Horeca overigens heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden.
3.11.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt dan ook toegewezen.
3.12.
Brand Bierbrouwerij heeft geen belang meer bij de vordering tot ontruiming, nu de voorzieningenrechter bij vonnis van 15 december 2015 deze reeds heeft bevolen.
3.13.
De vordering tot betaling van de huurachterstand over de periode van 1 april 2014 tot en met 30 juni 2015 ter hoogte van € 79.860,00 inclusief btw ligt voor toewijzing gereed.
3.14.
Krachtens artikel 7:225 BW blijft LBC Horeca na de ontbinding, tot en met de maand van de ontruiming, een bedrag gelijk aan de huurprijs (dat wil zeggen: € 5.000,00 exclusief btw per maand en vanaf 1 januari 2016 € 6.000,00 per maand exclusief btw) aan Brand Bierbrouwerij verschuldigd. De dag van de daadwerkelijke ontruiming is niet bekend. Voormelde vordering wordt dan ook toegewezen vanaf 1 juli 2015.
3.15.
Nu vaststaat dat LBC Horeca in verzuim is, zal de gevorderde wettelijke handelsrente worden toegewezen als nader in het dictum is bepaald.
3.16.
LBC Horeca zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Brand Bierbrouwerij tot de datum van dit vonnis begroot op € 2.220,84, bestaande uit € 1.200,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 600,00), € 932,00 aan griffierecht en € 88,84 aan explootkosten.
3.17.
Brand Bierbrouwerij maakt aanspraak op nakosten (artikel 237 lid 4 Rv). Zij vordert een bedrag aan nakosten ter hoogte van het liquidatietarief voor handelszaken. De kantonrechter begrijpt dat dit een vergissing is en zal de nakosten in het dictum toewijzen conform het rechtbankbeleid en liquidatietarief in kantonzaken.
4. De beslissing
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] ,
4.2.
veroordeelt LBC Horeca om aan Brand Bierbrouwerij tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 79.860,00 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de vervaldata, zijnde de eerste van iedere maand, tot de dag der algehele voldoening,
4.3.
veroordeelt LBC Horeca tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling van € 5.000,00 per maand te vermeerderen met btw en de wettelijke handelsrente, en vanaf
1 januari 2016 € 6.000,00 per maand te vermeerderen met btw en de wettelijke handelsrente, voor iedere maand die vanaf 1 juli 2015 tot het tijdstip van ontruiming mocht zijn ingegaan,
4.4.
veroordeelt LBC Horeca tot betaling van de aan de zijde van Brand Bierbrouwerij gevallen proceskosten, tot op heden begroot op € 2.220,84, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis indien deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan,
4.5.
veroordeelt LBC Horeca, onder de voorwaarde dat LBC Horeca niet binnen twee weken na aanschrijving door Brand Bierbrouwerij volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
