RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 3685957 CV EXPL 14-12996
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 15 januari 2015
[opposant]
,
wonend [adres 1],
[woonplaats],
opposant,
gemachtigde mr. S.E.G.N. Schnabel
[geopposeerde]
,
wonend [adres 2],
[woonplaats],
geopposeerde,
gemachtigde mr. A. Kara.
Partijen zullen hierna [opposant] en [geopposeerde] genoemd worden.
2 De feiten
2.1.
Partijen hebben op 25 januari 2010 een huurovereenkomst gesloten onder toepasselijkheid van de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: de algemene bepalingen), waarbij
[opposant] van [geopposeerde] heeft gehuurd de bedrijfsruimte (met afhankelijke bovenwoning) aan het adres [adres 3]. [opposant] is krachtens art. 4.6 van de huurovereenkomst bij vooruitbetaling (uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand) de huurprijs en premie opstalverzekering aan [geopposeerde] verschuldigd. Bij aanvang van de huur bedroeg de huurprijs € 1.950,00 en de premie opstalverzekering € 85,00 per maand.
2.2.
In artikel 18.1 van de algemene bepalingen staat, voor zover hier van belang, dat betaling van het krachtens de huurovereenkomst verschuldigde op de vervaldata dient te geschieden zonder verrekening met een vordering welke de huurder op de verhuurder meent te hebben en dat dit onverlet laat de bevoegdheid van de huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder zelf in verzuim is.
In artikel 18.2 van de algemene bepalingen staat dat in geval van niet tijdige betaling huurder een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00 per maand, aan verhuurder verbeurt.
In artikel 20.1 van de algemene bepalingen staat dat de onroerende-zaakbelasting ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde voor rekening van huurder komt.
2.3.
Bij vonnis in kort geding van 16 juli 2014 (zaaknr. 3160763 CV EXPL 14-6933) heeft de kantonrechter van deze rechtbank:
- -
in conventie [opposant] gemachtigd op kosten van [geopposeerde], door verrekening met de huurpenningen, door deskundige [naam deskundige] (hierna: [naam deskundige]) bepaalde herstelwerkzaamheden aan het gehuurde te laten uitvoeren door een erkende dakdekker c.q. dakdekkersbedrijf;
- -
in reconventie [opposant] veroordeeld om de huur van mei, juni en juli ten bedrage van € 7.485,45, alsmede de toekomstige huurpenningen, telkens op de vervaldagen, te storten op de kwaliteitsrekening van mr. Schnabel, met dien verstande dat daarvan eerst de factuur van de dakdekker voldaan wordt.
Bij herstelvonnis van 8 augustus 2014 is voornoemd bedrag van € 7.485,45 gewijzigd in € 6.586,53.
2.4.
Bij exploot van dagvaarding van 7 november 2014 heeft [geopposeerde] in kort geding gevorderd [opposant] te veroordelen tot:
- -
ontruiming van het gehuurde;
- -
betaling aan [geopposeerde] van € 10.601,35
- -
betaling van de proceskosten.
Het gevorderde bedrag van € 10.601,35 bestaat (kort gezegd) uit niet betaalde huur vanaf september 2014, te weinig betaalde premie opstalverzekering over de jaren 2012 tot en met 2014 alsmede door [opposant] verschuldigde boetes en onroerende-zaakbelasting.
2.5.
Bij verstekvonnis van 27 november 2014 (zaaknr. 3564437 CV EXPL 14-11822) heeft de kantonrechter van deze rechtbank de vordering van [geopposeerde] toegewezen.
Dit vonnis is op 2 december 2014 aan [opposant] betekend.
2.6.
[opposant] heeft vervolgens in kort geding schorsing van de executie van dat ontruimingsvonnis gevorderd. Partijen zijn tijdens de mondelinge behandeling overeengekomen dat de executie zal worden aangehouden in afwachting van het oordeel in deze verzetprocedure. Voorts zijn zij overeengekomen dat [opposant] uiterlijk op 24 december 2014 aan Gundogmusn € 1.093,00 zal betalen alsmede dat [opposant] uiterlijk 1 januari 2015 de geïndexeerde huur van € 2.129,50, en € 85,00 als voorschot op de premie opstalverzekering zal voldoen. [opposant] heeft deze bedragen binnen deze gestelde termijnen betaald.
3 Het geschil
3.1.
[opposant] vordert thans hem te ontheffen van de bij het vonnis van 27 november 2014 uitgesproken veroordeling en [geopposeerde] niet-ontvankelijk verklaren in zijn vordering, althans deze hem te ontzeggen, met veroordeling van [geopposeerde] in de kosten van dit geding en de nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [opposant] (samengevat) aangevoerd dat na verrekening van zijn betalingsverplichting aan [geopposeerde] met de door [opposant] betaalde facturen van de dakdekker en met de helft van de factuur van [naam deskundige], de huurachterstand (exclusief de premie opstalverzekering) zo gering is dat deze in een bodemprocedure niet tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden. De hoogte van de door [geopposeerde] gevorderde premie opstalverzekering wordt door [opposant] betwist. Hij stelt voorts dat [geopposeerde] geen spoedeisend belang heeft bij de gevorderde boete. Voor wat betreft de gevorderde onroerende-zaakbelasting voert [opposant] aan dat het [geopposeerde] kennelijk gaat om het eigenaarsgedeelte, dat hij niet verschuldigd is (zie 2.2.). [opposant] heeft voor alle verweren evenwel betoogd dat de op verzoek van [geopposeerde] betekende dagvaarding nietig verklaard dient te worden wegens betekening aan een onjuist adres.
3.3.
Ter zitting heeft [geopposeerde] de vordering van € 10.601,35 verhoogd naar € 13.440,61, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1.
[geopposeerde] heeft de dagvaarding op 7 november 2014 laten betekenen aan het adres [adres 1] te [woonplaats], waar [opposant] in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven stond en waarheen eerdere correspondentie steeds (ook) is gezonden. [opposant] heeft niet betwist dat hij destijds (zij het: onregelmatig) ook op dat adres verbleef. Eén en ander maakt het tot het zijn woonplaats als bedoeld in artikel 1:10 BW waar [geopposeerde] krachtens artikel 46 Rv de dagvaarding mocht - of zelfs moest - laten betekenen. Uit het feit dat [opposant] ook - of zelfs voornamelijk - verbleef en overnachtte in de van [geopposeerde] gehuurde bovenwoning (zie 2.1) en dat volgens artikel 24.1 van de algemene bepalingen de verhuurder mededelingen aan dit adres richt, volgt niet dat de dagvaarding daar rechtsgeldig mocht - laat staan moest - worden betekend. Overigens stuit het beroep van [opposant] op de nietigheid ook af op het feit dat hij door enig gebrek in de dagvaarding niet onredelijk in zijn belangen is geschaad als bedoeld in art. 122 Rv. Hij heeft immers in deze verzetprocedure uitgebreid verweer gevoerd. De vraag naar de juistheid van de betekening is dan nog slechts van belang voor de proceskostenveroordeling, waarover hierna onder 4.13. wordt beslist.
4.2.
In de inleidende dagvaarding van 7 november 2014 heeft [geopposeerde] de vordering tot ontruiming van het gehuurde door [opposant] gebaseerd op de tekortkoming van [opposant] in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichting.
[geopposeerde] heeft ter zitting aangevoerd dat de betalingsachterstand thans
€ 13.440,61 bedraagt. Hij heeft daarbij toegelicht dat de huurachterstand over de maanden september tot en met december 2014 in totaal € 1.709,83 bedraagt inclusief de over die
maanden verschuldigde premies opstalverzekering. Ten aanzien van die betalingsachterstand wordt als volgt overwogen.
4.3.
Volgens [geopposeerde] bedraagt de over de maand september 2014 verschuldigde huurprijs (exclusief premie opstalverzekering) € 2.110,51. [opposant] stelt niet dat [geopposeerde] met betrekking tot die maand van een te hoge huur uitgaat. [opposant] heeft zelfs gesteld dat de huur (exclusief premie) over die maand € 2.129,50 bedraagt. De kantonrechter gaat er derhalve vanuit dat de over de maand september 2014 verschuldigde huur (exclusief premie) € 2.110,51 bedroeg. Tussen partijen staat verder vast dat over de maanden oktober 2014 tot en met december 2014 de (geïndexeerde) huurprijs exclusief de premie opstalverzekering € 2.129,50 bedroeg.
Verder staat vast dat door [opposant]:
a. over de maand september 2014 € 2.035,00 is betaald op de kwaliteitsrekening van mr. Schnabel;
b. over de maanden oktober en november 2014 telkens € 2.035,00 rechtstreeks betaald is aan het door hem ingeschakelde dakdekkersbedrijf Dakcentrum [naam dakdekkersbedrijf] (hierna: [naam dakdekkersbedrijf]);
- over de maand december 2014 € 1.2850,00 rechtstreeks aan [geopposeerde] betaald is.
4.4.
Strikt genomen heeft [geopposeerde] gelijk waar hij stelt dat de rechtstreekse betalingen van [opposant] aan [naam dakdekkersbedrijf] in oktober en november 2014 (zie 4.3. onder b) niet overeenkomstig het vonnis van 16 juli 2014 zijn, nu dat vonnis (zie 2.3.) betaling op de kwaliteitsrekening van mr. Schnabel voorschrijft. Niet valt echter in te zien dat [geopposeerde] hierdoor is geschaad in een belang dat in rechte behoort te worden beschermd. Zou [opposant] op de kwaliteitsrekening van zijn advocaat betaald hebben, dan zou het geld immers ook bij [naam dakdekkersbedrijf] en niet bij [geopposeerde] terecht zijn gekomen. Aangezien [opposant] door het vonnis was gemachtigd de factuur van [naam dakdekkersbedrijf] te verrekenen met de huur, en verrekening een wijze van betaling is, volgt uit hetgeen onder 4.3. is vastgesteld dat [opposant] over september tot en met december 2014 aan “kale” huur € 1.109,01 te weinig heeft betaald.
4.5.
[opposant] stelt hier tegenover dat hij met de huurprijs over december € 375,00 heeft mogen verrekenen, de helft van de factuur van de door partijen ingeschakelde deskundige [naam deskundige]. Deze heeft € 750,00 in rekening gebracht, welk bedrag door [opposant] is betaald. [geopposeerde] betwist dit laatste niet maar voert aan dat [opposant] op grond van artikel 18.1 van de algemene bepalingen (zie 2.2.) niet bevoegd was tot deze verrekening. Dit standpunt wordt verworpen. De kosten van de deskundige zijn aan te merken als redelijke kosten die gemaakt zijn wegens, althans verband houden met, het verhelpen van de gebreken aan het dak van het gehuurde, voor welke kosten artikel 18.1 de verrekeningsbevoegdheid onverlet laat. Hieruit volgt dat de achterstand in de betaling van de “kale” huur over de maanden september 2014 tot en met december 2014 € 734,01 (€ 1.109,01 - € 375,00) bedroeg.
4.6.
Het staat tussen partijen verder vast dat [opposant] aanvankelijk over de maanden september tot en met december 2014 geen enkele betaling ter zake de premie opstalverzekering verricht heeft. Tussen partijen is de hoogte van de premie in geschil.
[geopposeerde] stelt dat [opposant] een bedrag van € 171,94 per maand verschuldigd is. [opposant] betwist dit gemotiveerd en is van mening € 85,00 per maand verschuldigd te zijn. In het kader van dit kort geding kan (zie ook hierna onder 4.8.) niet met de vereiste mate van zekerheid vastgesteld worden welk bedrag [opposant] aan [geopposeerde] verschuldigd is ter zake verzekeringspremie. Derhalve zal de kantonrechter uitgaan van het door [opposant] niet betwiste bedrag van € 85,00 per maand. Hieruit volgt de conclusie dat [opposant] over de maanden september tot en met december 2014 (aanvankelijk) een bedrag van € 340,00 aan verschuldigde premies niet betaald heeft.
4.7.
Op grond van voorgaande overwegingen is de kantonrechter voorshands van oordeel dat over de periode september tot en met december 2014 de betalingsachterstand
€ 1.074,01 (€ 734,01 + € 340,00) bedroeg.
Vast staat dat [opposant] op 23 december 2014 aan [geopposeerde] alsnog € 1.093,00 betaald heeft, zodat thans niet valt vast te stellen dat er nog sprake is van een huurachterstand over deze periode.
4.8.
[geopposeerde] vordert voorts betaling van de volgens hem achterstallige (verhoging van de) premie opstalverzekering over de jaren 2012, 2013 en 2014 tot september. Ten aanzien van 2012 heeft [geopposeerde], gelet op de betwisting van [opposant] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de maandelijks verschuldigde premie € 155,60 bedroeg. De enkele verwijzing naar de brief van 5 oktober 2012 waarin [naam] (namens [opposant]) stelt dat de premie op een te hoog bedrag van € 155,60 is vastgesteld, is onvoldoende onderbouwing daarvoor. Voor wat betreft de jaren 2013 en 2014 heeft [geopposeerde] door overlegging van de nota’s aannemelijk gemaakt dat de maandelijks door de verzekeringsmaatschappij in rekening gebrachte premies € 128,33 respectievelijk € 171,94 bedroegen. Dat [opposant] diezelfde bedragen aan [geopposeerde] verschuldigd is valt evenwel, gelet op het gemotiveerde verweer van [opposant] (dat [geopposeerde] aan de verzekeraar een te hoge verzekerde waarde opgegeven heeft) thans niet met de voor toewijzing van de vordering in kort geding vereiste zekerheid vast te stellen.
4.9.
Ten aanzien van het gevorderde bedrag aan onroerende-zaakbelasting heeft [geopposeerde] niet aannemelijk gemaakt dat dit wordt gevormd door het gebruikersdeel dat krachtens de huurovereenkomst (zie 2.2.) voor rekening van [opposant] komt en niet door het eigenaarsdeel dat naar zijn aard voor rekening van [geopposeerde] komt. Reeds hierom is ook dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar.
4.10.
De door [geopposeerde] gevorderde boete van € 7.500,00 zal eveneens afgewezen worden nu [geopposeerde] daar geen spoedeisend belang bij (gesteld) heeft en de verschuldigdheid zonder matiging niet vaststaat.
4.11.
Samenvattend is in dit kort geding als tekortkoming van [opposant] slechts aannemelijk geworden een betalingsachterstand op de datum van dagvaarding van € 1.074,01, welke op de datum van de mondelinge behandeling was ingelopen. Daarom is de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar. Het is immers niet onaannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat deze tekortkoming van te geringe betekenis is om ontbinding van de huurovereenkomst met het gevolg van ontruiming te rechtvaardigen. Toewijzing van de ontruimingsvordering in een bodemprocedure is in elk geval niet zodanig aannemelijk dat daarop bij wege van voorlopige voorziening vooruit kan worden gelopen. De wijziging van de grondslag van deze vordering, bestaande uit diverse andere (hierboven onbesproken gelaten) tekortkomingen van [opposant], is zo laat - namelijk eerst ter zitting - aangevoerd dat [opposant] er niet naar behoren op heeft kunnen reageren. Deze nieuwe grondslag, ook indien feitelijk juist, kan daarom het zojuist gegeven oordeel niet anders maken.
4.12.
Op grond van vorenstaande overwegingen wordt het verzet van [opposant] gegrond verklaard en het verstekvonnis van 27 november 2014 vernietigd.
4.13.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geopposeerde] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [opposant] tot op heden begroot op € 600,00 salaris gemachtigde. De kosten van de verzetdagvaarding dienen voor rekening van [opposant] te blijven, aangezien de inleidende dagvaarding aan het juiste adres betekend was (zie 4.1.).
4.14.
De door [opposant] gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
5 De beslissing
De kantonrechter in kort geding:
5.1.
vernietigt het verstekvonnis van 27 november 2014, tussen partijen gewezen onder nummer 3564437 CV EXPL 14-11822,
5.2.
wijst de vordering van [geopposeerde] af,
5.3.
veroordeelt [geopposeerde] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [opposant] tot op heden begroot op € 600,00,
5.4.
veroordeelt [geopposeerde], onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door [opposant] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 salaris gemachtigde,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
