Uitspraken

[eisers] is eigenaar van een bedrijfsruimte in [plaats] . In het najaar van 2021 zijn onderhandelingen gevoerd tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] over de huur van deze bedrijfsruimte. Tussen partijen is in geschil of deze onderhandelingen hebben geleid tot een huurovereenkomst die door [gedaagde sub 1] niet is nagekomen, dan wel of [gedaagde sub 1] de onderhandelingen in de precontractuele fase heeft afgebroken en of zij de door [eisers] als gevolg daarvan gestelde geleden schade moet vergoeden.

[eisers] heeft gesteld dat op 6 oktober 2021 een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De kantonrechter volgt [eisers] daarin niet en overweegt daartoe als volgt.

Vorenstaande leidt tot de conclusie dat de primaire en subsidiaire vorderingen van [eisers] , strekkende tot – kort gezegd – nakoming van de huurovereenkomst, worden afgewezen.

Nu niet is komen vast te staan dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de meer subsidiaire vordering van [eisers] , tot veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van de schade die [eisers] lijdt en heeft geleden door het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen in de precontractuele fase.

Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde sub 1] in strijd heeft gehandeld met de precontractuele goede trouw voert B&P aan dat het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde sub 1] volgens [eisers] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en daarmee onrechtmatig. [gedaagde sub 1] betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld en voert daartoe aan dat er geen sprake is van onderhandelingen die in een zodanig vergevorderd stadium waren dat [gedaagde sub 1] niet meer mocht afbreken zonder schadeplichtig te worden.

De kantonrechter overweegt als volgt. Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden voor een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. Dit is een strenge en tot terughoudend nopende maatstaf (HR 12 augustus 2005 ECLI:NL:HR:2005:AT7337).

De kantonrechter is van oordeel dat moet worden geconcludeerd dat het afbreken van de onderhandelingen in de omstandigheden van dit geval onaanvaardbaar was. De motivering van dit oordeel is als volgt.

Eind november ontstaat dan discussie over de omvang van het gehuurde. Hierover schrijft [naam 4] op 19 november 2021 aan [eisers] een e-mailbericht, waarna [naam 2] op 27 november 2021 namens [eisers] reageert. Uiteindelijk bereiken partijen ook over de omvang van het gehuurde overeenstemming. Immers op 27 november 2021 schrijft [naam 2] dat partijen tot elkaar zijn gekomen en wordt de definitieve versie van de huurovereenkomst toegestuurd met daarbij de opmerking “Het lijkt mij dat de huurovereenkomst nu snel getekend kan worden en ik wens allen een vruchtbare samenwerking toe”. Hieruit moet worden afgeleid dat er geen geschilpunten meer waren en dat de huurovereenkomst voor ondertekening gereed lag.

De verplichting van partijen om bij de onderhandelingen hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen brengt onder de voormelde omstandigheden mee dat het [gedaagde sub 1] , in deze fase waarin de huurovereenkomst voor ondertekening gereed lag, niet meer vrij stond de onderhandelingen af te breken. [gedaagde sub 1] heeft eerst in januari 2022, via haar tussenpersoon, aan [eisers] bericht dat zij afziet van de huurovereenkomst. Zij heeft verder aangevoerd dat de in de huurovereenkomst opgenomen garantstelling voor haar uiteindelijk één van de redenen was om niet in te stemmen met de huurovereenkomst. Niet gesteld of gebleken is echter dat zij in de periode dat partijen met elkaar onderhandelden, bezwaar heeft gemaakt tegen de opname van de garantstelling of dat de garantstelling anderszins onderwerp van discussie is geweest. Om dan eerst in januari 2022 de garantstelling ter discussie te stellen, dient dan ook voor haar rekening en risico te komen. Immers, deze reden voor het afzien van de overeenkomst was niet aan [eisers] te wijten en was, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, voor haar ook niet voorzienbaar. Dat betekent dat het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde sub 1] in dit stadium, zonder vergoeding van het negatief en positief contractsbelang, onaanvaardbaar is.

Nu hiervoor is geoordeeld dat het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde sub 1] onaanvaardbaar was, kan [eisers] aanspraak maken op vergoeding van zowel het negatieve als het positieve contractbelang, dat wil zeggen het herstellen van de situatie die zou hebben bestaan als de overeenkomst wel was nagekomen en het herstellen van de situatie die zou hebben bestaan als de overeenkomst nooit was gesloten door vergoeding van kosten die [eisers] heeft gemaakt om zich voor te bereiden op nakoming van de overeenkomst. De door [eisers] gevorderde schadeposten worden hierna beoordeeld.

[eisers] heeft gesteld dat zij een bedrag van € 41.666,66 excl. BTW aan makelaarskosten heeft betaald. [gedaagde sub 1] heeft zowel de verschuldigdheid als de hoogte van dit bedrag gemotiveerd betwist. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] toegelicht dat enkel in het geval zou worden geoordeeld dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen, de makelaarskosten voor vergoeding in aanmerking zouden komen. Nu hiervoor is geoordeeld dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, ligt deze vordering daarom voor afwijzing gereed.

[eisers] heeft een bedrag van € 600,00 en een bedrag van € 7.200,00 gevorderd voor het vrijmaken van het gehuurde in verband met het aanvangen van de huur. [gedaagde sub 1] heeft deze vordering gemotiveerd betwist en aangevoerd dat [eisers] in alle gevallen het gehuurde had moeten leegmaken, zodat deze kosten niet aan haar kunnen worden toegerekend. [eisers] heeft dit verweer onweersproken gelaten en niet nader gemotiveerd waarom deze kosten voor vergoeding door [gedaagde sub 1] in aanmerking zouden komen. Deze vordering wordt daarom ook afgewezen.

[eisers] heeft gesteld dat de gemiste huurpenningen als gevolg van leegstand betreffen een bedrag van € 10.416,57 excl. btw over de maand december 2021 en een bedrag van € 145.833,33 excl. btw, zijnde de huurpenningen over de periode van januari 2022 tot en met juli 2022.

[eisers] heeft verder gesteld dat de servicekosten over de periode 1 december 2021 tot 31 juli 2022 € 20.344,00 excl. BTW bedragen. Ter onderbouwing heeft zij verwezen naar een door haar opgesteld overzicht (productie 25).

[eisers] heeft voorts gesteld dat zij het gehuurde per 1 augustus 2022 weliswaar heeft kunnen verhuren aan een andere huurder maar dat zij het gehuurde thans verhuurd tegen financieel ongunstigere voorwaarden dan zij was overeengekomen met [gedaagde sub 1] . Haar schade bedraagt een bedrag van € 7.708,33 excl. btw per maand over de periode augustus tot en met december 2022, een bedrag van € 111.249,96 excl. btw over het kalenderjaar 2023 en over het kalenderjaar 2024 het verschil tussen wat de huidige huurder na indexering in 2024 betaalt en hetgeen [gedaagde sub 1] na indexering op basis van de ontbonden huurovereenkomst zou betalen.

[gedaagde sub 1] heeft deze vorderingen van [eisers] gemotiveerd betwist. Zij voert aan dat er tussen partijen nooit is gesproken over servicekosten. Verder betwist zij dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en zijn toe te rekenen aan het leegstaande gedeelte van het pand. Tot slot heeft zij aangevoerd dat [eisers] het gehuurde is gaan verhuren aan een aan haar gelieerde onderneming en zij daarmee feitelijk aan zichzelf verhuurt, voor een niet marktconforme prijs. Zij betwist dat [eisers] het gehuurde voor een lager bedrag wordt gehuurd en stelt zich op het standpunt dat het pand minimaal voor dezelfde huurprijs verhuurd had kunnen worden en, zo dat niet het geval is, [eisers] haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden.

Alvorens verder te oordelen zal [eisers] in de gelegenheid worden gesteld de door haar gestelde kosten (r.o. 4.17. t/m 4.19.) bij akte nader te onderbouwen, waarna [gedaagde sub 1] zich bij akte daarover zal kunnen uitlaten. Daartoe zal de zaak, aanhouding van iedere verdere beslissing, naar de rol worden verwezen. Het komt de kantonrechter echter verstandig voor dat partijen in overleg treden om te onderzoeken of zij – gelet op het thans door de kantonrechter gegeven oordeel – een minnelijke regeling van het geschil kunnen bereiken.