Uitspraken

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. Er is in dit geval geen reden om van deze regel af te wijken. De kantonrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.

Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken en van de eisende partij niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

In artikel 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tekortkoming moet van voldoende gewicht zijn om de ontbinding en de gevolgen daarvan te rechtvaardigen. [naam gedaagde] voert aan dat weliswaar herstelwerkzaamheden zijn verricht, maar dat niet duidelijk is of daarmee de betreffende gebreken daadwerkelijk zijn verholpen. Om die reden heeft hij slechts een deel van de opgeschorte huurtermijnen overgemaakt. Het andere deel zal hij overmaken zodra vaststaat dat de gebreken goed zijn hersteld.

Vaststaat dat het dak, na het maken van een plan van aanpak en na bespreking van de te verrichten werkzaamheden met [naam gedaagde] , is vervangen. Dit blijkt ook uit de overgelegde factuur van deze werkzaamheden en het verslag van de ODRA naar aanleiding van een controle. Eveneens staat vast dat er sindsdien in het gehuurde geen lekkage meer is geweest. Gelet hierop is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het gebrek aan het dak van het gehuurde afdoende is hersteld. Het enkele verweer van [naam gedaagde] dat het dak niet vanaf de boven het gehuurde gelegen woning van [naam eiseres] is geïnspecteerd is in dit kader onvoldoende om aan te nemen dat er niet deugdelijk zou zijn hersteld. Ook de door [naam gedaagde] aangevoerde omstandigheid dat het tot nu toe weinig heeft geregend, doet hier niet aan af. Dat het plan van aanpak niet volledig zouden zijn, zoals [naam gedaagde] stelt, lijdt ook niet tot een ander oordeel. Het had op de weg van [naam gedaagde] gelegen dat in een eerder stadium, bijvoorbeeld tijdens het bespreken van dit plan, naar voren te brengen. Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd.

Met betrekking tot het gebrek aan het riool overweegt de kantonrechter als volgt. In 2017 was de klacht van [naam gedaagde] dat er sprake was van stankoverlast vanuit het riool in de wc groep in het gehuurde. In datzelfde jaar is bij een rioolinspectie in opdracht van [naam eiseres] een inpandige scheur in de riolering bij de entree van het gehuurde aangetroffen. Uit een nader onderzoek in april 2020 aan het riool is gebleken dat er sprake was van een uitpandige scheur in de riolering, in gemeentegrond (en derhalve niet onder het gehuurde). Door [naam eiseres] is een inspectierapport overgelegd en zij stelt dat op 5 mei 2020 in opdracht van de gemeente Arnhem werkzaamheden aan het riool zijn verricht. Dit is door [naam gedaagde] ter zitting ook als zodanig erkend. Niet gesteld of gebleken is dat thans nog sprake is van stankoverlast. Gelet op die omstandigheden is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [naam eiseres] het gebrek aan de riolering afdoende heeft verholpen, althans ervoor heeft zorggedragen dat de gemeente daartoe opdracht heeft gegeven. Dat [naam gedaagde] voorafgaand aan onderhavige procedure niet heeft kunnen beschikken over de verslaglegging van de inspecties, die door [naam eiseres] zijn afgegeven aan de gemeente Arnhem, doet aan het voorgaande niet af. [naam gedaagde] heeft immers niet gesteld dat hij thans nog last heeft van stankoverlast en evenmin stukken overgelegd waaruit volgt dat sprake zou zijn van een ander gebrek aan het riool.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de gebreken aan het gehuurde zijn verholpen, zodat er voor [naam gedaagde] geen grond meer is om de huurtermijnen die hij in dat kader had opgeschort, nog langer onder zich te houden. De totale huurachterstand vóór april 2020 was € 12.850,00. Na betaling van een bedrag van € 5.885,00, resteerde een bedrag van € 6.965,00. Hierop strekt in mindering het bedrag van € 607,61 dat [naam gedaagde] te veel heeft betaald als zijnde huurachterstand tussen april en november 2020, het bedrag van € 250,00 aan schoonmaakkosten dat met instemming van [naam eiseres] mocht worden verrekend met de huur en het bedrag van € 656,54 aan te veel in rekening gebrachte servicekosten. Dan resteert een bedrag van € 5.450,85. [naam gedaagde] zal worden veroordeeld om dit bedrag te betalen op de hierna vermelde wijze.

Gelet op de getroffen maatregelen door de overheid en de gevolgen daarvan voor de economie en maatschappij, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat Corona moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.

De overheidsmaatregelen maken dat het gehuurde, waarin een horecaonderneming wordt gedreven, niet (volledig) overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Hoewel exploitatie door [naam gedaagde] nog steeds mogelijk is in de vorm van afhaal- en bezorgdiensten, zoals door [naam eiseres] gesteld, heeft [naam gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het grootste deel van de omzet behaalde door middel van bezoekers en cateringactiviteiten. Deze vormen van exploitatie zijn nu niet meer mogelijk. Dit is een aantasting van het huurgenot en moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het feit dat sprake is van een gebrek maakt dat [naam eiseres] , zolang de beperkingen gelden, [naam gedaagde] niet volledig aan zijn verplichting tot betaling van de huur kan houden. [naam gedaagde] kan op grond van artikel 7:207 BW met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering. Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van deze situatie, ligt het naar het oordeel van de kantonrechter voor de hand om het financiële nadeel als gevolg van de Corona uitbraak over hen te verdelen. Verwacht mag worden dat de bodemrechter tot een gelijk oordeel zou komen.

[naam gedaagde] heeft verwezen naar de overgelegde omzetvergelijking van 2020 ten opzichte van 2019 en voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van winstderving. Waar in 2019 positieve cijfers zijn te zien, valt uit de omzetvergelijking op te maken dat in 2020 door [naam gedaagde] verlies is geleden. Hoewel het restaurant van juni 2020 tot en met oktober 2020 open is geweest, heeft [naam gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat door de extra maatregelen, waaronder ook in de zomer maar een beperkt aantal zitplaatsen was toegestaan, de omzet ten opzichte van het voorgaande jaar is achtergebleven. De hogere omzet in juli 2020 ten opzichte van juli 2019 komt doordat [naam gedaagde] normaal gesproken in die periode op vakantie is en daardoor sprake is van een lagere omzet in juli 2019, zo heeft hij tijdens de mondelinge behandeling verklaard. [naam gedaagde] maakt aanspraak op de diverse steunmaatregelen vanuit de landelijke overheid en de gemeente Arnhem, maar die zijn onvoldoende om de omzetderving te compenseren, aldus [naam gedaagde] . [naam gedaagde] heeft ter zitting voorts voorgesteld dat de huurkorting zal gelden zolang de huidige overheidsmaatregelen met betrekking tot horecaondernemingen van kracht zijn.

[naam eiseres] heeft van haar kant gesteld dat zij moeilijk kan doorgronden welke maatregelen [naam gedaagde] heeft genomen en had moeten nemen om zich aan de ontstane situatie aan te passen. Zo stelt [naam eiseres] dat [naam gedaagde] een uitbreiding van de openingstijden had moeten doorvoeren en de website van het restaurant zodanig had moeten inrichten dat op eenvoudige wijze afhaalmaaltijden te bestellen zijn. Daarnaast komt [naam gedaagde] volgens [naam eiseres] waarschijnlijk in aanmerking voor TOGS en TVL. Onder deze omstandigheden zou in redelijkheid slechts sprake kunnen zijn van een huurprijsvermindering van ten hoogste 10 tot 15%.

Het is naar het oordeel van de kantonrechter voorshands aannemelijk dat [naam gedaagde] winst heeft gederfd nu de inkomsten uit de exploitatie van zijn horecaonderneming als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van Corona aanzienlijk zijn gedaald. De resultaten zijn, ook na de heropening in juni 2020 nog niet op het gebruikelijk te verwachten niveau gekomen en het restaurant is momenteel weer zo goed als volledig gesloten. Daartegenover heeft [naam eiseres] , anders dan dat zij haar pensioen haalt uit de verhuur van enkele panden, onvoldoende inzicht gegeven in haar financiële situatie of andere aanknopingspunten naar voren gebracht die bij de beoordeling in een bodemprocedure een rol zouden moeten spelen.

Op grond van het voorgaande en in lijn met de geldende jurisprudentie op dit punt, bestaat er aanleiding de gevolgen van de Corona uitbraak over beide partijen te verdelen. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat in een eerder stadium door [naam eiseres] de bereidheid is uitgesproken om de huurprijs te verminderen. Hier is het echter, gelet op de discussie over de opschorting van huur als gevolg gebreken en het herstel daarvan, niet meer van gekomen. Verder betrekt de kantonrechter in het oordeel dat het [naam gedaagde] vrijstaat om zijn onderneming in te richten zoals hij dat wenst. De voorstellen van [naam eiseres] terzake omzetvermeerdering worden buiten beschouwing gelaten.

Het voorgaande leidt, voorshands oordelend, tot de navolgende vermindering van de huurprijs. De kantonrechter acht voor de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 een huurvermindering van 50% redelijk. In die periode was de horeca, behoudens de mogelijkheid tot afhalen en bezorgen, gesloten. In de periode van 1 juni 2020 tot 15 oktober 2020 heeft [naam gedaagde] de exploitatie grotendeels kunnen hervatten zoals hij dat deed vóór de Corona uitbraak. Dit was echter met de nodige beperkingen in het aantal plaatsen waardoor er, naar voorshands wordt aangenomen, nog steeds sprake is van een aanzienlijke omzetderving. Dit rechtvaardigt een huurprijsvermindering van 25%. Vanaf 15 oktober 2020 is de horeca (behoudens afhalen en bezorgen) weer gesloten en dan is een huurprijsvermindering van 50% redelijk te achten.

In dit kort geding kunnen uiteraard alleen voorlopige voorzieningen worden getroffen. Om die reden zullen de voorzieningen worden beperkt tot gedeeltelijke opschorting van de verplichting om huur te betalen. Dit betekent dat [naam gedaagde] de betaling van de huurtermijnen vanaf 15 maart 2020 mag opschorten met de percentages als hiervoor genoemd. Deze opschorting geldt tot het einde van de huidige overheidsmaatregelen met betrekking tot de horeca. Daar moet onder worden verstaan; totdat de horeca weer open mag en (met of zonder restricties) weer bezoekers mag ontvangen. Voor verderstrekkende voorzieningen is vooralsnog geen grond, mede omdat de verdere ontwikkeling van de Corona uitbraak en de daarop volgende maatregelen vanuit de overheid onzeker is.

De gevorderde ontruiming zal worden afgewezen. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt. Dat er, voorshands oordelend, sprake is van een tekortkoming is, is hiervoor vastgesteld. De afweging of die tekortkoming ontbinding in een bodemprocedure of het hoger beroep zal rechtvaardigen, geschiedt aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In dit kader acht de kantonrechter van belang dat [naam gedaagde] het gevorderde bedrag aan huurachterstand van maart 2020 tot en met november 2020 voor datum betekening van de dagvaarding heeft voldaan en een deel van de opgeschorte huur over de periode daaraan voorafgaand in verband met te herstellen gebreken kort na betekening van de dagvaarding. De discussie over deugdelijk herstel duurt onverminderd voort en maakt onderdeel uit van het hoger beroep. Ondanks bereidheid daartoe zijn partijen er voorts niet in geslaagd een afspraak te maken over huurprijsvermindering in verband met de overheidsmaatregelen in het kader van de bestrijding van het Corona virus. Het deel van de opgeschorte huur dat thans nog onbetaald is, acht de kantonrechter vooralsnog van onvoldoende omvang om aan te nemen dat de bodemrechter in de huidige omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken.

Gelet op het voorgaande wordt aan de gevorderde terme de grâce niet toegekomen.

De gevorderde boete van € 2.400,00 per heden en € 300,00 voor iedere maand dat de betaling uitblijft vanaf 1 januari 2021 wordt afgewezen wegens gebrek aan spoedeisend belang. Ditzelfde heeft te gelden voor het in reconventie gevorderde met betrekking tot de glasverzekering en het waterverbruik. In dat kader is ook van belang dat tussen partijen zodanige discussie bestaat over de glasverzekering en het waterverbruik dat zonder nadere bewijsvoering, waar in kort geding geen ruimte voor is, hier geen oordeel over gegeven kan worden.

Nu partijen over en weer in zowel de conventie als de reconventie deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren in de conventie en de reconventie.