Uitspraken

In een kort geding dient te worden getoetst of het met grote mate van waarschijnlijkheid valt te voorzien dat de beslissing in een bodemprocedure in het voordeel van de eisende partij zal uitvallen. De procedure leent zich, vanwege het spoedeisend karakter, niet voor uitvoerig onderzoek, getuigenverhoren of voorlichting door deskundigen. Het gestelde spoedeisend belang is niet weersproken en is, gelet op de aard van de vordering tot ontruiming vanwege onrechtmatig verblijf, voldoende aannemelijk.

Centraal staat de vraag of de opzeggingen door de gemeente het door haar gewenste effect hebben gehad en hebben geleid tot het einde van de huurovereenkomsten. Daarbij is doorslaggevend welk huurregime op de overeenkomsten van toepassing is. Partijen zijn het er over eens dat de overeenkomst geen betrekking heeft op woonruimte, zodat het gaat om hetzij huur van bedrijfsruimte, zoals omschreven in artikel 7:290 BW en volgende, hetzij huur van ‘overig onroerend goed’, zoals omschreven in artikel 7:230a BW en volgende, hetzij om een combinatie van die twee.

Artikel 7:290 BW luidt:
“ 1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.
2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:

a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

b. (…)’.
Artikel 7:230a BW luidt:
“1. Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.
2. (…)’.

Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime het betreft is beslissend wat partijen, ook gelet op de inrichting van het gehuurde, bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Dit is vaste rechtspraak en is onder andere door de Hoge Raad zo omschreven in HR 3 december 2004, LJN AR4783.
In beide overeenkomsten is omschreven voor welk gebruik partijen de overeenkomst zijn aangegaan. De eerste overeenkomst ziet op het pand Eksterweg 73, wat een kleiner gebouwtje is, los van het hoofdgebouw. In die overeenkomst is in 2000 alleen het gebruik als centrum voor (inter)culturele muziek, dans en theater opgenomen. Gesteld noch gebleken is dat het gebruik van dit gebouwtje een andere inhoud heeft gekregen dan het gebruik dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond. De buurtactiviteiten zijn in de loop van de jaren wel breder geworden, maar het betreft geen gebruik in de detailhandel of ambachtsbedrijf zoals in artikel 7:290 BW omschreven.
Hoewel ter zitting van de zijde van Mudanthe is verklaard dat af en toe ook het buurtrestaurant in het kleine gebouw gehouden wordt, is dat kennelijk alleen zo nu en dan een logistieke keuze, maar geen vast gebruik van dit gebouw. Nu de keuken in het grotere gebouw op nummer 71 is gesitueerd is een gebruik als restaurant voor dit pand ook niet voor de hand liggend.
Voor de huurovereenkomst voor Eksterweg 73 moet dan ook vooralsnog de conclusie zijn dat hierop het regime van 7:230a BW van toepassing is. Mudanthe heeft niet voldoende (onderbouwd) weersproken dat het anders zou zijn.

De tweede overeenkomst ziet op het pand Eksterweg 71, het hoofdgebouw van de Finse School. Partijen hebben bij het aangaan van die overeenkomst in 2013 het gebruik omschreven zoals hiervoor onder 2.2. weergegeven. Daarbij is onder andere een gebruik als ‘buurtrestaurant’ voorzien, maar ook hebben partijen gekozen voor een overeenkomst met de aanhef ‘bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’.
Uit de stukken van partijen wordt vooralsnog afgeleid dat het buurtrestaurant aanvankelijk een activiteit was die circa 1x per maand werd aangeboden voor buurtbewoners. Ter zitting is door Mudanthe verklaard dat het buurtrestaurant op dit moment 1x per week, meestal op woensdag, gehouden wordt. Daarbij wordt door (een deel van) de deelnemers zelf gekookt. De gasten schrijven van tevoren op een intekenlijst in dat ze komen eten en betalen een gering bedrag voor de maaltijd.
De gemeente heeft er op gewezen dat het buurtrestaurant, zoals in de overeenkomst omschreven, een onderdeel vormt van hetgeen binnen het bestemmingsplan ter plaatse is toegestaan, zoals ook in de overeenkomst beschreven. De inrichting van het pand is niet speciaal op een restaurantbedrijf gericht. Het betreft dezelfde tafels en stoelen die ook voor de culturele activiteiten worden gebruikt en de maaltijden worden gebruikt in dezelfde ruimte die ook voor de culturele activiteiten gebruikt wordt. Een (commercieel) restaurantbedrijf valt buiten het bestemmingsplan en kan dus niet door partijen bedoeld zijn, aldus steeds de gemeente.

Gelet op de stukken van partijen en hetgeen op de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, is het voorlopig oordeel gerechtvaardigd dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een culturele bestemming van de Finse School voor ogen heeft gestaan, met activiteiten ten dienste van de buurt. Daarbij is door de gemeente een beperking opgenomen, namelijk dat het gebruik moet passen binnen de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ die de Finse School heeft volgens het geldende bestemmingsplan. Het buurtrestaurant is één van de middelen om het maatschappelijke doel te bereiken, naast culturele en kunstzinnige workshops.
De overeenkomst voorziet niet in een (deel)gebruik met een zelfstandig doel ‘restaurantbedrijf’ en het pand is evenmin als restaurant ingericht. Dat in een pand met een keuken, tafels en stoelen ook maaltijden kunnen worden bereid en genuttigd is onvoldoende om te concluderen tot een ‘bestemming krachtens de overeenkomst tot het uitoefenen van een restaurantbedrijf’. Gelet op het voorgaande valt de overeenkomst onder het regime van artikel 7:230a BW.

Bij een huurovereenkomst die valt onder artikel 7:230a BW heeft de opzegging van de huur na afloop van de opzegtermijn het gevolg dat de overeenkomst is geëindigd. De huurder kan echter de kantonrechter verzoeken om verlenging van de ontruimingstermijn. Mudanthe heeft zo’n verzoek niet ingediend. De termijn waarbinnen dit verzoek moet worden ingediend (binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd) is inmiddels verlopen, zodat geen verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn meer gedaan kan worden. Mudanthe is dan gehouden over te gaan tot ontruiming. Dat dit Mudanthe in grote problemen kan brengen is op zich geen rechtsgeldige reden om de ontruiming te weigeren. De gemeente heeft voldoende gesteld dat en waarom zij belang heeft bij de ontruiming en dat verdere onderhandelingen tussen partijen over aankoop van de Finse School door Mudanthe wat haar betreft niet meer tot de mogelijkheden behoren.

Al het voorgaande samen leidt tot de conclusie dat het voorlopig oordelend, voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de vordering van de gemeente tot ontruiming van de Finse School zal worden toegewezen. Daarmee is de vordering in kort geding toewijsbaar. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op drie weken, zodat voor Mudanthe enige tijd beschikbaar komt om een (tijdelijke) vervangende (opslag)ruimte te zoeken.

De gemeente vordert verder een veroordeling van Mudanthe in de kosten die zij zal moeten maken indien Mudanthe niet vrijwillig gehoor zal geven aan de ontruiming. Deze vordering is op voorhand niet toewijsbaar. Het betreft hier executiekosten die slechts toewijsbaar zouden zijn, als zij in redelijkheid zijn gemaakt, wat nog niet te beoordelen is.

Mudanthe zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van de gemeente tot op heden worden vastgesteld op € 99,01 explootkosten, € 121,00 aan griffierecht en € 480,00 aan salaris van de gemachtigde. De nakosten zijn toewijsbaar tot het bedrag van € 120,00, te vermeerderen met de explootkosten als betekening van het vonnis plaats gevonden heeft. De gevorderde wettelijke rente over de kosten is toewijsbaar.