Uitspraken

[naam café] huurt met ingang van 1 februari 2008 van (de rechtsvoorganger van) [gedaagden] de horeca-bedrijfsruimte gelegen aan het [adres 1] , bestemd om te worden gebruikt als café/bar. De huurovereenkomst is aangegaan voor een eerste periode van vijf jaar, na verloop van welke termijn de huurovereenkomst is voortgezet voor een nieuwe periode van vijf jaar. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte’ in de zin van artikel 7:290 BW van de ROZ van 11 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen).

In artikel 9.2 van de algemene bepalingen is onder meer het volgende bepaald over de te volgen procedure voor huurprijsherziening:

De huurprijs bedraagt thans € 46.183,49 exclusief btw per jaar. Daarvan maakt onderdeel uit een bedrag groot € 8.600,00 exclusief btw per jaar, zoals bij de aanvang van de huurovereenkomst tussen [naam café] en [gedaagden] is overeengekomen. Het betreft de afbetaling door [naam café] over een periode van tien jaar (dus tot 1 februari 2018) van een door [gedaagden] voorgefinancierde verbouwing c.q. aanpassing van het gehuurde ten bedrage van € 86.000,00. Zonder deze jaarlijkse afbetaling bedraagt de huurprijs € 37.853,49 exclusief btw per jaar.

Bij brief van 20 januari 2015 heeft [naam café] [gedaagden] verzocht met haar in gesprek te gaan over een door haar gewenste wijziging van de huurprijs naar € 24.406,00 exclusief btw per jaar. Zij schrijft dat zij heeft vernomen dat uit een door drie vastgoeddeskundigen opgemaakt onafhankelijk rapport is gebleken dat twee bedrijven op het [adres 1] , waaronder Café [naam café] en Café [café X] , aanzienlijk meer huur betalen dan de overige bedrijven op het [adres 2] .

Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een aanpassing van de huurprijs.

Bij brief van 19 mei 2015 aan [gedaagden] heeft [naam café] geschreven dat zij overeenkomstig artikel 9.2 van de algemene bepalingen tot een huurprijsaanpassing wil komen en dat zij de heer [Persoon A] , makelaar-taxateur, als deskundige heeft aangewezen. Zij heeft [gedaagden] verzocht ook een deskundige aan te wijzen, zodat de beide deskundigen gezamenlijk een derde deskundige kunnen aanwijzen. Ondanks herhaald verzoek daartoe, heeft [gedaagden] dat niet gedaan.

Bij verzoekschrift van 22 juli 2015 heeft [naam café] de kantonrechter verzocht om, overeenkomstig de algemene bepalingen althans op grond van artikel 7:304 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), een deskundige te benoemen teneinde advies uit te brengen omtrent de nadere huurprijs per 20 juni 2015 voor het gehuurde gelegen aan [adres 1] overeenkomstig de criteria van artikel 7:303 BW.

Na indiening van het verzoekschrift heeft [gedaagden] , bij mail van 27 juli 2015 alsnog als deskundige zijnerzijds de heer [Persoon B] als deskundige aangewezen. Naar aanleiding hiervan heeft [naam café] haar verzoek aan de kantonrechter ingetrokken.

[Persoon B] en [Persoon A] hebben vervolgens gezamenlijk de heer [persoon C] van [kantoor Z] als derde en beslissende deskundige aangewezen.

In het door de heer [persoon C] uitgebrachte definitieve rapport van 17 november 2015 (hierna: het taxatierapport) wordt de markthuurwaarde getaxeerd op € 34.500,00 exclusief btw per jaar. Het doel van de taxatie is blijkens dat rapport ‘het verkrijgen van inzicht in de markthuur van de onroerende zaak, in verband met mogelijke huurprijsherziening’.

Ondanks het taxatierapport hebben partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de nieuw te gelden huurprijs en de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

[naam café] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- primair: voor recht verklaart dat de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 21 juli 2015, althans 22 juli 2015, € 24.900,00 exclusief btw per jaar bedraagt, met dien verstande dat dit bedrag tot 1 februari 2018 wordt vermeerderd met een bedrag van

€ 8.600,00 per jaar, althans een zodanig bedrag bedraagt met ingang van die datum die de kantonrechter in goede justitie zal vermenen;

- subsidiair: de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 21 juli 2015, althans 22 juli 2015, nader vast te stellen op € 24.900,00 exclusief btw per jaar, met dien verstande dat dit bedrag tot 1 februari 2018 wordt vermeerderd met een bedrag van

€ 8.600,00 per jaar, althans op een zodanig bedrag met ingang van die datum die de kantonrechter in goede justitie zal vermenen;

- primair en subsidiair: [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [naam café] van het verschil tussen de huurprijs zoals die ingevolge het bovenstaande door de kantonrechter zal zijn vastgesteld en de door [naam café] betaalde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf telkens de datum van betaling door [naam café] van die huurtermijnen en [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak.

Aan haar primaire vordering legt [naam café] ten grondslag dat [gedaagden] zich heeft geconformeerd aan de bindende huurprijsvaststelling zoals bepaald in de algemene bepalingen en dat [gedaagden] daarom gehouden is dit bindend advies in het taxatierapport op te volgen. Aan haar subsidiair gevorderde nadere huurprijsvaststelling legt zij ten grondslag dat het uitgebrachte advies in het taxatierapport bindend is en daarom door de kantonrechter dient te worden gevolgd, althans dat de huurprijs wordt vastgesteld overeenkomstig dit advies. Zij heeft bij wijziging van eis de geadviseerde huurprijs verminderd van € 34.500,00 exclusief btw per jaar naar € 24.900,00 exclusief btw per jaar, omdat in het deskundigenrapport ten onrechte geen rekening is gehouden met de verbeteringen die op haar kosten zijn aangebracht, terwijl in dat rapport voor de door haar toegevoegde ruimte een huurprijs is berekend van € 9.600,00 exclusief btw. Zij dient bovenop dat bedrag dan wel tot 1 februari 2018 een bedrag van € 8.600,00 exclusief btw bij te betalen, ter afbetaling van de kosten van de door [gedaagden] voorgefinancierde verbouwing.

[gedaagden] voert gemotiveerd verweer. [gedaagden] voert aan dat het advies in het taxatierapport niet bindend is, omdat de mogelijkheid om de huurprijs door de rechter vast te laten stellen nog openstaat. Indien dit advies wel bindend zou zijn, doet hij een beroep op vernietiging van de uit bepaling 9.2 van de algemene voorwaarden voortvloeiende vaststellingsovereenkomst omdat deze, gelet op de wettelijke regeling van artikel 7:303 BW en de overige bewoordingen van deze bepaling die naar deze wettelijke regeling verwijzen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Op de comparitie is nog als verweer gevoerd (tegen de subsidiaire vordering van [naam café] ) dat [naam café] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering omdat een deskundigenrapport conform de wettelijke regeling ex artikel 7:303 BW ontbreekt. Het taxatierapport voldoet niet aan de wettelijke criteria. Daarnaast kan [gedaagden] zich niet vinden in de inhoud van het advies. Hij voert aan dat in het advies van de deskundigen ten onrechte het terras van het café niet is meegenomen bij de berekening van de jaarlijkse huurwaarde. Het betreft een bedrag van € 3.600,00 exclusief btw per jaar. Ook is hij het niet eens met de gekozen referentie-objecten. Omtrent de ingangsdatum van een eventuele nadere vaststelling van de huurprijs voert [gedaagden] aan dat dit de datum moet zijn waarop de dagvaarding is uitgebracht, te weten 26 februari 2016, omdat [naam café] het eerder verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW heeft ingetrokken. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

Op de standpunten van partijen zal hierna – voor zover nodig – nader worden ingegaan.