Uitspraken

Eiser stelt dat hij vreest dat ADO het gehuurde vanaf 1 maart 2022 aan een derde wenst te verhuren, waardoor zijn onderneming in gevaar zal komen. Eiser exploiteert [Handelsnaam eiser] vanuit het gehuurde en een andere locatie in Den Haag is heel moeilijk te vinden. Zijn spoedeisend belang bij het gevorderde is daarmee gegeven.

In dit kort geding moet beoordeeld worden of de vorderingen van eiser in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop door toewijzing gerechtvaardigd is.

Met betrekking tot de primaire en subsidiaire vorderingen, die beide zien op verder onderhandelen over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, geldt het volgende. Vooropgesteld wordt dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467).

De voorzieningenrechter volgt eiser in zijn standpunt dat ADO de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst heeft afgebroken terwijl dit ADO niet vrij stond. Daartoe wordt het volgende overwogen. Vast staat dat partijen op 28 oktober 2021 erover hebben gesproken dat ADO meer opbrengsten uit het gehuurde wilde halen. De door eiser overgelegde transcriptie van dat gesprek is door ADO, voor zover het betreft de onderdelen waarnaar eiser heeft verwezen, niet betwist. Hieruit blijkt dat ADO in dat gesprek te kennen heeft gegeven meer inkomsten uit het parkeerterrein te willen halen (“Mij is opgedragen om te kijken of ik meer inkomsten uit de parkeerterreinen kan uithalen”) en dat in dat verband mede is gesproken over de mogelijkheid extra inkomsten te genereren uit door eiser op te hangen spandoeken/reclame-uitingen en de wens van eiser om een extra container te plaatsen. De mededeling namens ADO, in reactie op de verklaring van eiser na 1 maart 2022 door te willen gaan in verband met gedane investeringen,: “ dus ik zou eigenlijk zeggen dat we met jullie toe willen naar een situatie van 3 jaar, zodat we jullie zekerheid gaan geven, misschien zelfs 3+2 hebben wij ook weer een stukje zekerheid”, is in redelijkheid niet anders op te vatten dan de toezegging dat ADO in beginsel door wenste te gaan met eiser als onderhuurder, zij het onder nog nader overeen te komen voorwaarden. De toezegging van ADO in dat gesprek met een voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst te komen, is hiermee in lijn. Uit de mededelingen van ADO in het gesprek is verder op te maken dat het voor ADO vooral van belang was om zeker te stellen dat ADO, voor langere tijd, meer inkomsten zou genereren. Door zich aldus uit te spreken, heeft ADO bij eiser het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat er tussen partijen een nieuwe overeenkomst tot stand zou komen, mits eiser bereid zou zijn een voor ADO acceptabele hogere huurprijs te gaan betalen. ADO heeft aan dit vertrouwen verder bijgedragen door de inhoud van haar mail van 22 november 2021: “Wij verkennen op dit moment de markt en zijn in afwachting van het onderzoeksrapport waarvan we de waardebepaling ontvangen van ons P3 parkeerterrein. Dit om met een marktconform aanbod jullie kant op te kunnen komen. Graag je geduld. Wij komen hier bij jou op terug.” Dat de prijs voor ADO van doorslaggevend belang is, en dus niet de persoon van eiser, zoals ADO heeft betoogd, blijkt ook uit de e-mail van ADO van 10 januari 2022, waarin staat: “De beste deal voor ADO Den Haag zal worden gekozen. Indien alle partijen nagenoeg gelijke aanbiedingen hebben gedaan zullen we de samenwerking met jullie doorzetten, mits de juiste prijs wordt overeengekomen”. ADO wordt dan ook niet gevolgd in haar betoog dat de toezegging dat zij een voorstel zou doen tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst slechts een uitnodiging tot onderhandelen zou betreffen. Anders dan ADO stelt, staat aan het aannemen van het gerechtvaardigd vertrouwen niet in de weg dat ADO in haar opzeggingsmail van 9 november 2021 expliciet heeft aangegeven dat er eventueel een nieuwe huurovereenkomst gesloten kan worden. In de eerder aangehaalde e-mail van 22 november 2021 rept ADO immers zonder enig voorbehoud van een door haar aan eiser uit te brengen marktconform aanbod en in het gesprek van 28 oktober 2021 heeft ADO ook geen enkele slag om de arm gehouden op dit punt.

ADO heeft terecht betoogd dat er nog geen overeenstemming was bereikt over de duur van de nieuwe overeenkomst, maar gesteld noch gebleken is dat die duur voor eiser een breekpunt zou kunnen vormen. Zijn primaire belang is om zo lang mogelijk [Handelsnaam eiser] te kunnen exploiteren op het gehuurde. Eiser heeft immers onweersproken gesteld (op korte termijn) niet over een alternatieve geschikte locatie voor zijn rijschool te kunnen beschikken. Gelet daarop acht de voorzieningenrechter het niet aannemelijk dat hij de onderhandelingen op de duur van de overeenkomst zou laten stuklopen. Dat over de duur van de nieuwe overeenkomst nog geen overeenstemming was bereikt, staat er daarom niet aan in de weg om aan te kunnen nemen dat sprake was van gerechtvaardigd vertrouwen in de hiervoor bedoelde zin.

Eiser heeft verder aangevoerd dat hij financieel in staat is om ruim meer dan het dubbele van zijn huidige huursom te betalen. Uit de mededeling van ADO in haar e-mail van 10 januari 2022 over de waarde van het gehuurde ( “dat het terrein meer dan het dubbele waard is dan dat jullie nu betalen”) heeft eiser kunnen en mogen opmaken dat hij daarmee in staat zou zijn het door ADO gewenste bedrag aan huur te betalen. ADO heeft dit overigens ook niet gemotiveerd betwist. Eiser heeft er daarom ook voor wat betreft de prijs gerechtvaardigd op vertrouwd dat hij een nieuwe huurovereenkomst zou kunnen sluiten.

Gelet op dit gerechtvaardigd vertrouwen stond het ADO naar voorshands oordeel niet vrij om, zoals zij heeft gedaan, eiser op 10 januari 2022, “out of the blue”, mee te delen dat eiser met twee andere partijen een voorstel in kon sturen, waarna ADO de beste deal zou kiezen. Niet valt in te zien welk gerechtvaardigd belang ADO had bij het laten uitbrengen van drie biedingen, zonder de mogelijkheid de bieders tegen elkaar te laten opbieden (in welk geval mogelijk een prijs zou kunnen worden bedongen die het door de deskundige vastgestelde bedrag oversteeg), boven het aanbieden van het gehuurde aan eiser tegen de door de deskundige vastgestelde prijs. ADO heeft dit belang ook niet duidelijk kunnen maken. Anders dan ADO stelt, is de uitgangspositie van eiser hierdoor aanzienlijk verslechterd. Immers, in de situatie dat ADO haar toezegging gestand had gedaan, had eiser niet in concurrentie hoeven treden en had hij de mogelijkheid gehad de aangeboden huurovereenkomst te accepteren. Het voorstel dat ADO eiser uiteindelijk heeft gedaan op 10 januari 2022, is dan ook, anders dan ADO kennelijk meent, niet gelijk te stellen met het nakomen van de eind 2021 gedane toezegging.

Tussenconclusie is dan ook dat het hiervoor beschreven afbreken van de onderhandelingen door ADO naar voorshands oordeel onaanvaardbaar is.

Dit leidt echter niet tot toewijzing van de vordering tot verder onderhandelen. Daartoe is van belang dat ADO ter zitting zonder enige reserve kenbaar heeft gemaakt inmiddels hoe dan ook niet meer met eiser in zee te willen gaan. ADO stelt inmiddels een huurovereenkomst met een derde partij te hebben gesloten die zij wenst na te komen. Volgens ADO zou bovendien eind januari 2022 zijn gebleken dat eiser in strijd met de huurvoorwaarden heeft onderverhuurd aan derden zodat ADO er niet op vertrouwt dat eiser zijn verplichtingen uit een nieuwe huurovereenkomst zal nakomen. Tenslotte zou eiser zich op 17 januari 2022 verbaal en fysiek zeer agressief en intimiderend jegens medewerkers van ADO hebben opgesteld waardoor deze bang voor hem zijn. Eiser heeft dit alles gemotiveerd weersproken, maar dat baat hem niet. Aan eiser kan worden toegegeven dat de door ADO gestelde nieuwe huurovereenkomst nergens uit blijkt. Echter, zonder nader onderzoek waarvoor in kort geding geen plaats is, valt niet uit te sluiten dat de door ADO gestelde gedragingen hebben plaatsgevonden en van een ernst en omvang zijn dat deze het standpunt van ADO niet met eiser in zee te willen gaan, kunnen billijken.

Bij die stand van zaken valt voor eiser niet te verwachten dat een verplichting van ADO tot het verder onderhandelen tot een nieuwe huurovereenkomst zal leiden. Er is daarmee geen reële kans op het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen. Toewijzing van het gevorderde leidt daarom hoogstwaarschijnlijk tot executiegeschillen over de vraag of ADO al dan niet te goeder trouw heeft onderhandeld en dwangsommen heeft verbeurd, waarbij uiteindelijk geen van de partijen gebaat zal zijn. Dit brengt mee dat de vorderingen tot verder onderhandelen moeten worden afgewezen.

Een belangenafweging staat niet aan afwijzing van het gevorderde in de weg. Het belang van ADO om het gehuurde te kunnen verhuren op acceptabele voorwaarden aan een derde partij die zij vertrouwt, prevaleert boven het belang van eiser om door te onderhandelen met een partij die niet voornemens is een overeenkomst met hem aan te gaan, nu voorshands niet voldoende duidelijk is of ADO zich al dan niet terecht op wantrouwen jegens eiser beroept. De voorzieningenrechter zal daarom het gevorderde onder 1. en 2. afwijzen.

Nu de primaire en subsidiaire vorderingen van eiser tot het verder onderhandelen over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen worden afgewezen, heeft eiser geen belang in de zin van artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek bij een verbod voor ADO om het gehuurde (onder) te verhuren aan een derde partij totdat de genoemde onderhandelingen onder het 1. en 2. gevorderde met eiser zouden zijn afgerond. De voorzieningenrechter zal daarom het gevorderde verbod eveneens afwijzen.

Slotsom is dat de vorderingen zullen worden afgewezen.

Dit geschil vindt zijn oorsprong in het zonder goede grond afbreken door ADO van de bespreking met eiser over een nieuwe huurovereenkomst. Hierin ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten van partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.