1.2In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
“(….)
Artikel 7
(….)
Aan het gehuurde mogen geen veranderingen worden aangebracht zonder schriftelijke toestemming van de verhuurster.
Onder – laten – aanbrengen van veranderingen is mede begrepen het plaatsen van schuren, getimmerten, schuttingen, rietmatten of enigerlei opstal in de tuin of op het terrein behorende tot het gehuurde, alsmede het veranderen van de kamers.
(….)
Artikel 11
Aan de door verhuurster aangewezen personen, zoals opzichter, werklieden en huismeester, moet te allen tijde, rekening houdend met de beperkingen die in de Grondwet hieraan zijn of zullen worden gesteld, toegang tot het gehuurde worden verleend tot opneming van het onderhoud en de wijze van bewoning en tot het uitvoeren van werkzaamheden, verband houdende met reparaties, instandhouding en verbetering van de woning, erven en aanhorigheden.
(….)
Artikel 12
1. De huurder is verplicht het gehuurde in voortdurende zindelijke en zuivere staat te houden.
(….)
Artikel 20
Het is verboden:
(….)
d. enigerlei verandering aan het gehuurde aan te brengen;
(….)
i. in of bij het gehuurde, in de gemeenschappelijke ruimten en op de gaanderijen enige, voor de omwonenden hinderlijke aan(?) de woning of het gebouw schadelijke bezigheid te verrichten en aan omwonenden opzettelijke overlast te doen, hetzij door gedrag of handelingen, hetzij door het nalaten of handelen, strijdig met de wet, de goede zeden of de normen, zoals die in het maatschappelijke verkeer betaamt ten aanzien van een ander persoon of goed;
(….)
r. aan buren of gebruikers van gemeenschappelijke ruimten en tuinen, naar oordeel van verhuurster, enigerlei last of hinder te veroorzaken.
(….)”.
1.3Op 10 juli 2018 zijn [naam vereniging] en [rechthebbende] aanvullende gedragsregels als
aanvulling op de lopende huurovereenkomst voor de woning [adres 1] te [plaats] overeengekomen. Hierin staat onder meer vermeld:
“(….)
1. Er mag maximaal twee uur per dag worden geboord, getimmerd en gezaagd. Na 20.00 uur in de avond mag er niet meer worden geklust.
2. Er mag geen harde muziek worden gespeeld na 20.00 uur.
3. Huurder mag niet te pas en te onpas vanaf balkon schreeuwen naar passanten.
4. Huurder mag geen planten meer water geven met tuinslang op het balkon.
5. Huurder mag alleen van de brandtrap gebruik maken bij nood.
6. Huurder mag geen verhaal halen bij anderen indien er klachten van overlast van hem zijn.
7. Huurder laat schoonmaak door een schoonmaakbedrijf toe en accepteert hierna wekelijks huishoudelijke zorg, zodat de woning schoon blijft.
Wanneer huurder, [rechthebbende] de gedragsregels overschrijdt, zal de corporatie ontbinding van de huurovereenkomst aanvragen bij de rechter.
(….)”
1.4Op 1 februari 2019 heeft de heer [naam wijkagent] , wijkagent van de Politie Eenheid
Den Haag, bureau [plaats] op ambtsbelofte een sfeerrapportage opgemaakt betreffende klachten en constateringen die bij de politie zijn gedaan betreffende [rechthebbende] .
In het rapport wordt onder meer vermeld:
“(…..)
Ik ben sinds januari 2012 werkzaam als wijkagent in de gemeente [plaats] . De [adres 4] maakt deel uit van mijn wijk en ik ben vanuit mijn functie als wijkagent betrokken bij incidenten en meldingen aangaande het adres [adres 1] en de directe omgeving waar de mij ambtshalve bekende heer [rechthebbende] woonachtig is.
(…)
Voor zover mij bekend is [rechthebbende] momenteel de enige bewoner op dit adres samen met zijn grote witte hond.
Van [rechthebbende] is bekend dat hij bekend is met psychiatrische problematiek. Hiervoor is ook een RM (Rechterlijke Machtiging) uit geschreven. [rechthebbende] krijgt wekelijks diverse medicatie toegediend tijdens een bezoek van een FACT-team, al dan niet gedwongen. [rechthebbende] is bekend bij psychiatrische kliniek “Rivierduinen” te Leidschendam. Hier is hij gedurende mijn wijkagentschap meerdere malen gedwongen opgenomen geweest.
Over de periode augustus 2016 tot 1 februari 2019 staan in het rapport een zestiental registraties vermeld. Onder opmerking rapporteur staat vermeld:
“(….)
Zijn directe buren zijn al jaren bang voor [rechthebbende] en leven in angst vanwege zijn onberekenbare gedrag en agressieve uitlatingen tegen hen. Het is echter altijd “beperkt” gebleven tot verbale uitlatingen en [rechthebbende] is nooit fysiek geworden. Gezien het voorkomen en uitstraling van [rechthebbende] in combinatie met zijn gedrag, postuur en kledingkeuze begrijp ik dat hij intimiderend kan overkomen op omwonenden.
(….)
Toen de situatie voor de bewoners onhoudbaar werd wegens aanhoudende overlast van [rechthebbende] werd afgesproken toch overlast te gaan melden bij de woningbouwvereniging en politie om aan dossiervorming te gaan doen.
(….)”.
1.5Op 28 augustus 2019 heeft de heer [naam wijkagent] , wijkagent van de Politie
Eenheid Den Haag, bureau [plaats] op ambtsbelofte een sfeerrapportage opgemaakt betreffende klachten en constateringen die bij de politie zijn gedaan betreffende [rechthebbende] .
In het rapport wordt onder meer vermeld, in aanvulling op hetgeen al staat vermeld in het hiervoor onder 1.4 vermelde rapport:
“(…..)
Hieronder wordt een registratie weergegeven waarbij de politie betrokken was betreffende de heer [rechthebbende] van juli 2019:
BVH 2019203815 22-07-2019 20: 56 uur
Politie wordt gestuurd naar de [adres 1] i.v.m. geluidsoverlast. De politie is bij de melder de woning binnen gegaan waar de verbalisanten de geluidsoverlast d.m.v. harde muziek, ook constateerden.
De verbalisanten zijn bij [rechthebbende] aan de bel gegaan en [rechthebbende] zou de muziek zacht zetten. Vervolgens deed [rechthebbende] de deur dicht.
(….)”.
1.6Op 5 september 2019 schrijft [betrokkene 1] [functie] aan mevrouw [betrokkene 2] :
“(….)
Zoals zojuist telefonisch besproken ontvangt u hierbij de uiteenzetting van mijn bezoek met de brandweer en de constateringen met betrekking tot een vermeende brandgevaarlijke situatie in de woning van de heer [rechthebbende] , woonachtig aan [adres 1] . Om circa 11:15 heb ik gezamenlijk met de politie aangebeld bij de heer [rechthebbende] . De heer [rechthebbende] was aanwezig en heeft ons zonder verzet binnengelaten nadat wij hem hebben verzocht om de hygiëne in de woning te controleren. De hond (stafford terriër) was niet aanwezig. Ook de brandweer was welkom en mocht zonder verzet naar binnen.
Gezamenlijk met mevrouw [betrokkene 3] hebben wij een ronde gedaan in alle ruimten van de woning.
De woning is vol ingericht maar wel toegankelijk en beloopbaar, met uitzondering van de slaapkamer aan de voorzijde. Deze kamer ligt vol met lakens dekens en kussens. Aan het plafond en de wanden hangen veel vlaggen en versieringen. In de woonkamer zijn twee rookmelders aanwezig. Een rookmelder heeft de heer [rechthebbende] op de salontafel liggen. Hiervan is de batterij leeg en zal op aangeven van de brandweer worden vervangen. De andere rookmelder functioneert.
Aan de wanden hebben wij geen houtbetimmeringen aangetroffen. Met betrekking tot de genoemde brandgevaarlijks bronnen, de isolatie achter het fornuis in de keuken en de gasfles en lasapparaat in de kluskamer, hebben wij deze zaken niet aangetroffen. Een acute brandgevaarlijke situatie kan daarmee niet worden bevestigd. Derhalve zien de brandweer en ik op basis van de bevindingen ter plaatse geen aanleiding om over te gaan tot een directe vervolgactie vanuit het oogpunt van toezicht en handhaving op het bouwbesluit.
(….)”.
1.7Op 9 december 2019 heeft een bouwkundig onderzoek plaatsgevonden van de woning [adres 1] te [plaats] door twee medewerkers van [naam vereniging] . De huurder was aanwezig. In het rapport staat onder meer:
“(….)
De gehele woning inclusief galerij, balkon en berging is voor zover mogelijk onderzocht. Huurder heeft volledige medewerking verleend alsmede toestemming gegeven voor het nemen van foto’s.
(kort samengevat)
1. over de gehele woning, m.u.v. de badkamer, meterkast en CV-kast is een verhoogde vloer aangelegd. In de woonkamer nog een extra verhoging. Volgens huurder een combinatie van piepschuim afgewerkt met houten platen.
2. de wand van keuken naar woonkamer toe is verwijderd en hier is een “bar” en kast geformeerd. Er is een open verbinding. Aan de bar is een radiator bevestigd. Woonkamerdeur ontbreekt.
3. De woonkamer en keuken zijn nagenoeg volgebouwd, behangen et cetera waardoor een nadere inspectie niet mogelijk is.
4. Hoofdslaapkamer lijkt deels verbouwd (vloer ligt vol met matrassen) met vaste kasten. Deur ontbreekt.
5. Andere slaapkamer wordt gebruikt als “werkplaats”. Raampartij aan galerijkant is dichtgezet met hout. Vanaf buiten is alleen raambekleding te zien. De kamer staat vol met klusspullen en een bad dat buiten gebruik is. Afvoer loopt door de verhoogde vloer naar de CV-ruimte en is aangesloten op een bouwkundige afvoer.
6. Meterkast oogt schoon en netjes. Er lopen loze leidingen. Zegel van hoofdzekering lijkt verbroken.
7. Keukenblok is niet standaard en oogt slecht onderhouden. Er is een flinke kortsluiting geweest, tegels zijn gescheurd. Er zijn diverse verlengsnoeren aangesloten op apparaten. Verhoogde kans op kortsluiting.
8. Badkamer oogt zeer rommelig. Geen gebreken geconstateerd. Deur ontbreekt.
9. CV ruimte lijkt in orde afvoer ligbad is op de reguliere afvoer aangesloten.
10. Galerij staat vol met spullen. De galerij grenst aan de vluchttrap en dient altijd bereikbaar te zijn. In de looproute staat een grote plantenbank. Volgens huurder heeft de brandweer bij een inspectie geen commentaar gegeven. Er is door huurder een verplaatsbaar droogrek gemonteerd op de vluchttrap. In verband met lekkage op de galerijvloer is er een gat geboord met als doel het water af te voeren. Niet in opdracht van verhuurder.
11. Balkon staat vol met spullen, waaronder een soort van duiventil. Er is een verlengsnoer met diverse stekkers. Doel is niet te herleiden.
12. De berging oogt rommelig, maar geen bijzonderheden geconstateerd.
Algemene indruk van de woning
De woning oogt onverzorgd, vies en rommelig. Veel spullen aanwezig en/of bevestigd aan zowel vloer, wanden en plafonds. Hierdoor is het zeer moeilijk om bouwkundige gebreken aan deze elementen te beoordelen en/of vast te stellen.
De woning is deels aangepast en verbouwd door de huurder. Voor geen enkele aanpassing dan wel verbouwing is toestemming gevraagd aan verhuurder. Hieronder een opsomming per ruimte:
(….)
Bouwkundige gebreken:
Naast genoemde inpandige constateringen, gebreken en aanpassingen is ook naar de gevel van de woning gekeken. Her en der is voegwerk van gevels en raamdorpelstenen aangetast door ouderdom. Daarnaast is beperkte scheurvorming geconstateerd bij de voorgevel van de woning. (….)
Huurder heeft zelf een dilitatiekitvoeg in de galerijvloer bewerkt met een kit. De reden hiervoor is niet bekend, er zijn ons geen lekkages bekend.
Overige bevindingen:
Uit gesprek met de huurder kwamen onderstaande noemenswaardige opmerkingen naar voren welke niet noodzakelijk van bouwkundige aard zijn:
(kort samengevat)
. Huurder geeft aan dat de muizenoverlast inmiddels tot een minimum is beperkt. Geen chinchilla’s meer als huisdier, voor de duiven is een duiventil op het balkon;
. in het verleden een inpandige brand, welke huurder zelf heeft kunnen blussen. Er is geen schade geconstateerd;
. het verrichten van laswerkzaamheden, gebruikt daarvoor geen gasflessen, in het verleden wietplantjes gekweekt, nu worden de lampen alleen gebruikt om andere planten, varens, te kweken.
. volgens huurder is verhuurder zonder zijn medeweten in de woning geweest. Er zijn spullen verschoven en er is een kostbare jas ontvreemd. Als het verhuurder niet is geweest, dan de recherche.
Conclusie:
Concluderend kan worden gesteld dat de woning niet conform huurcontract is en wordt gebruikt. Bij mutatie (einde huurcontract) zullen er aanzienlijke kosten moeten worden gemaakt om de woning te kunnen verhuren conform onze kwaliteitseisen. De mutatiekosten zijn aanzienlijk en worden geschat op € 50.000,-.
(….)”.
1.9Op 27 januari 2020 heeft de heer [betrokkene 5] en een medewerker van [naam vereniging] een derde huisbezoek gebracht aan [rechthebbende] . In het verslag, waarvan de opsteller anoniem is gebleven, staat onder meer vermeld:
“Ik heb alleen foto’s genomen van de situatie onder de woonkamervloer (muizenkeutels) en van de opengemaakte vloer in de hal.
(….)
Aangezien dit een fractie is van de gehele woning is hier geen waardeoordeel aan te verbinden. Er ligt piepschuim los op de dekvloer met daarover platen hout en vloerbedekking. De dekvloer oogt droog. Er loopt een kleine scheur ter hoogte van de woonkamer (iets voorbij de dorpel van de woonkamerdeur). Het is niet waar te nemen hoe lang of groot deze scheur is. Het lijkt geen zorgwekkend gebrek te zijn.
Tevens is de verhoging in de woonkamer deels toegankelijk gemaakt (…) Er kon deels hieronder gekeken worden. (….) een redelijke hoeveelheid muizenkeutels. Dit sluit aan op de problematiek in de woning en de flat als geheel (muizenoverlast).
(…)
De woning oogt iets netter maar is nog steeds bekleed met vlaggen, sjaals, doeken etc. op zowel plafond als muren.
De sfeer van het gesprek was beduidend minder ”gemoedelijk” dan de voorgaande twee bezoeken. Huurder is geïrriteerd over de (dus onze) verslaglegging. Hij is het niets eens over de benoeming van rommel, kosten voor herstel etc. in deze rapporten.
(…)
Huurder geeft aan dat hij via kennissen/vrienden meerdere mogelijkheden heeft aangeboden gekregen om elders te gaan wonen (paardenstal of op het ”kamp”). Hij wil echter niet weg en laat zich niet wegpesten door corporatie of buren.
Vervolgens gaf hij aan dat hij “geen geweten heeft”. Er hoeft met de knip van een vinger maar wat te gebeuren en het is “raak”. Omwille van zijn hondje houdt hij zich in, maar anders had hij “die directeur van [naam vereniging] al lang door zijn hoofd geschoten”.
Op dat moment hebben wij het gesprek beëindigd en gaf huurder nog aan dat hij “betere berichten van ons verwacht” inzake de inspectie.
Al met al een serie van impliciete bedreigingen aan zowel ons als aan [betrokkene 5] .
(….)”.