Uitspraken

[gedaagde 2] heeft op 25 maart 2020 een brief gestuurd aan Langezaal Property Management, de beheerder van het gehuurde. In deze brief staat onder meer:

“Het zal u niet ontgaan zijn dat de overheid op 15 maart jl. heeft opgedragen dat alle eet- en drinkgelegenheden per direct hun deuren dienen te sluiten tot 6 april a.s. en wellicht nog langer.

Ik word hierdoor rechtstreeks geraakt in mijn bedrijfsvoering: ik mag mijn bedrijf niet exploiteren en het pand dat ik van u huur kan ik dus niet gebruiken zoals overeengekomen. Daarnaast ben ik in elk geval tot 6 april a.s. niet in de gelegenheid om inkomsten te genereren (…)

Ik wil bij deze een beroep doen op uw coulance en u verzoeken om mij in deze uitzonderlijke situatie tegemoet te komen door mij in elk geval voor de maanden maart 2020 en april 2020 vrij te stellen van de verplichting tot betaling van de huurprijs.

Voorts wil ik u verzoeken om een huurprijskorting aan mij toe te kennen met ingang van de eerstvolgende maand na de dag waarop ik mijn bedrijf weer mag openen. (…)”

Per e-mailbericht van 30 maart 2020 reageert de beheerder van het gehuurde als volgt:

“Namens verhuurder mag ik u laten weten dat hij begrip heeft voor uw verzoek.

Ook weet hij dat de huidige situatie een zeer onverwachte situatie is die veel vraagt van iedereen. Hij is dan ook altijd bereid om mee te denken met ondernemers.

Echter kan hij u verzoek nu nog niet honoreren om de volgende reden:

Vanuit de overheid gaat er steun komen voor o.a. ZZP’ers en (horeca)ondernemers. (…)

Ook komt er een regeling voor ondernemers/huurders waarbij (een deel van) de huur door de overheid zal worden vergoed. (…)

Bovengenoemde steun zal echter niet komen voor verhurende partijen en ook zij hebben lopende financiële verplichtingen welke zij moeten nakomen. Verhuurder verzoekt u dan ook om de huurbetalingen te voldoen conform het gestelde in de met u overeengekomen huurakte. (…)”

[gedaagde 2] verzoekt bij e-mailbericht van 6 april 2020 om toch na te denken over een oplossing. Ook schrijft hij:

“(…) De overheid staat ons bij met 4000,- euro en daar moeten we het mee doen. We snappen dat jullie ook je verplichtingen hebben, maar de banken bieden ruimte om hypotheken tijdelijk niet af te lossen zonder dat dit later ingehaald hoeft te worden. (…)”

Aan zijn vordering legt [eiser] kort samengevat ten grondslag dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun betalingsverplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. [gedaagden] hebben immers de huur over de maanden april tot en met juni 2020 onbetaald gelaten. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat [gedaagden] de opstalverzekeringskosten ter hoogte van € 736,88 aan [eiser] zullen voldoen. Tot op heden hebben [gedaagden] de hiervoor verstuurde factuur echter onbetaald gelaten. Voorts maakt [eiser] aanspraak op betaling van de contractuele boete die op grond van artikel 25.3 van de toepasselijke algemene bepalingen verschuldigd is wegens het niet nakomen van de betalingsverplichtingen. Deze boete bedraagt in totaal € 900,- (€ 300,- per maand).

Tot slot vordert [eiser] de wettelijke handelsrente over het totaal verschuldigde bedrag – tot de dag der dagvaarding berekend op € 46,20 – en betaling van de proceskosten.

in reconventie

[gedaagden] vorderen, na wijziging van eis, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

Ter onderbouwing van de gevorderde verklaringen voor recht verwijzen [gedaagden] naar het (onder 4.1. weergegeven) in conventie gevoerde verweer. [gedaagden] stellen zich voorts op het standpunt dat zij gedurende de verplichte sluitingsperioden – van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober 2020 tot het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt – geen huur verschuldigd zijn, omdat [eiser] in deze perioden immers niet voldoet aan zijn hoofdverplichting conform artikel 7:203 BW. Ook in de periode gelegen tussen de heropening op 1 juni 2020 en de sluiting per 15 oktober 2020 was sprake van een evidente aantasting van het huurgenot en de exploitatie-, gebruiks- en omzetmogelijkheden, zodat huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.

Ter onderbouwing van de subsidiaire vordering voegen [gedaagden] hier nog aan toe dat de omzetderving over de sluitingsperiode gelegen tussen 15 maart 2020 en 31 mei 2020 100 % is. In de periode gelegen tussen 1 juni 2020 en 15 oktober 2020 is [naam gehuurde] nog open geweest, maar hebben de beperkende overheidsmaatregelen een drukkend effect gehad op de omzet. Voor de periode van 29 september 2020 tot en met 14 oktober 2020 geldt dat een omzetverlies van circa 86% is geleden in vergelijking met dezelfde periode in 2018. Het voorgaande levert een gebrek op en rechtvaardigt huurprijsvermindering (voor wat betreft de sluitingsperiode tot nihil).

Voorts stellen [gedaagden] dat duidelijk sprake is van onvoorziene omstandigheden en dat de coronacrisis met alle overheidsmaatregelen een enorme disbalans in de verhouding tussen huurder en verhuurder heeft gebracht, zodat een wijziging van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

[gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

Allereerst wijzen [gedaagden] op het feit dat zij de opstalverzekeringskosten van € 736,88 al hebben voldaan, zodat deze vordering onbesproken kan blijven. Voorts betwisten [gedaagden] de verschuldigdheid van de (volledige) maandelijkse huur gelet op de coronacrisis en de in verband hiermee door de overheid getroffen maatregelen, ten gevolge waarvan de onderneming van [gedaagden] verplicht gesloten is (geweest) en daarnaast een periode te maken heeft gehad met beperkende maatregelen.

Ten eerste doen [gedaagden] een beroep op artikel 7:203 BW: het gehuurde wordt niet aan hen ter beschikking gesteld zoals voor het overeengekomen gebruik, namelijk ‘horecabedrijf’, noodzakelijk is. [eiser] dient als verhuurder in te staan voor een bruikbaar huurobject en aan deze hoofdverplichting heeft hij zich niet gehouden. In de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 is het gehuurde namelijk niet ter beschikking gesteld c.q. te gebruiken als een horecabedrijf. Gelet hierop was sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiser] . [gedaagden] hadden dan ook een opschortingsrecht ten aanzien van de huur over de maanden april tot en met juni 2020. Aangezien de tekortkoming van [eiser] niet meer kan worden weggenomen, dienen zijn vorderingen reeds daarom te worden afgewezen.

Daarnaast is sprake van een gebrek (artikel 7:204 BW). In de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 hebben [gedaagden] het gehuurde niet kunnen en mogen gebruiken op de wijze zoals het ter beschikking is gesteld c.q. hebben zij het gehuurde niet kunnen en mogen gebruiken volgens de overeengekomen bestemming. Ook na deze periode van verplichte sluiting zijn steeds verschillende zeer beperkende overheidsmaatregelen van kracht geweest, waaronder de maatregel dat binnen een maximum van 30 personen aanwezig mag zijn en de “1,5 meter regel”, waardoor de capaciteit zowel binnen als buiten ernstig wordt beperkt. Doordat het gehuurde niet dan wel slechts beperkt kan worden gebruikt, wordt het huurgenot aangetast. Dit betreft dus een gebrek. De vorderingen dienen dan ook te worden afgewezen.

Voorts was de coronapandemie en de in verband daarmee getroffen vergaande overheidsmaatregelen, met alle negatieve gevolgen van dien voor [gedaagden] als huurder volledig onvoorzien. Deze omstandigheden zijn dan ook niet in de overeenkomst verdisconteerd. Bovendien is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de huurovereenkomst ongewijzigd in stand te houden. Op de voet van artikel 6:258 BW kan de huurovereenkomst, gelet op de onderhavige situatie, worden gewijzigd.

Tot slot doen [gedaagden] nog een beroep op overmacht (artikel 6:75 BW) en op de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 en 2 BW en artikel 6:2 BW).

[gedaagden] concluderen primair tot afwijzing van de vorderingen. Subsidiair verzoeken zij de vordering ten aanzien van de huurbetalingen te matigen tot nihil, dan wel tot een naar goede justitie te bepalen bedrag/percentage van de totale huursom.

in reconventie

In reconventie voert [eiser] allereerst aan dat Europa in 2001 te maken heeft gehad met de mond- en klauwzeercrisis en dat Nederland hierbij zwaar werd getroffen. Ook toen heeft de overheid drastische maatregelen getroffen, met groot omzetverlies voor (boeren)bedrijven tot gevolg. Tot huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden heeft dit destijds niet geleid. Ook nadien hebben zich zowel nationaal als internationaal meerdere virussen voorgedaan, met alle dreigingen van dien. Bedrijven konden ook toen echter geen aanspraak maken op huurkorting, omdat een en ander werd beoordeeld als ondernemersrisico. Ook tijdens de economische crisis die in 2008 is begonnen konden restaurants geen huurkorting afdwingen bij de rechter. Het grote verschil met nu is dat men destijds de hand op de knip hield, terwijl restaurants in deze tijd nog actief zijn door het afhalen en thuisbezorgen van maaltijden. Bovendien zijn [gedaagden] al lang ondernemers en kennen zij het klappen van de zweep. Bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben zij dan ook al rekening gehouden met een virus zoals corona. In ieder geval is het stilzwijgend overeengekomen, zodat de huidige periode is verdisconteerd in de huurovereenkomst.

De omstandigheden zijn ook niet van dien aard dat [gedaagden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wijziging van de huurovereenkomst mogen verwachten. [gedaagden] zijn immers omzet blijven genereren dan wel hadden zij meer omzet kunnen genereren. Voor de sluiting van het gehuurde hield [naam gehuurde] zich ook al bezig met het thuisbezorgen van maaltijden en daar zijn zij gedurende de periode van verplichte sluiting ook mee doorgegaan. Zij stellen daarnaast weliswaar dat de kosten van de opgezette afhaalservice aanzienlijk hoger zijn dan de opbrengsten daarvan, maar onderbouwen dit niet. Voor zover [gedaagden] zich beroepen op concurrentie van andere restaurants die ook afhaaldiensten hebben opgezet en dat dit een dempende werking heeft gehad op hun omzet, is dit niet controleerbaar voor [eiser] . Bovendien bestond voor de coronacrisis ook al concurrentie. Daarnaast wijst [eiser] op het feit dat [gedaagden] hun openingstijden hebben teruggeschroefd en werpt hij de vraag op of zij soms meer tijd hebben gestoken in hun aannemersbedrijf.

[eiser] concludeert dat [gedaagden] meer hadden moeten doen om omzet te genereren. Tot slot wijst [eiser] nog op de diverse regelingen en tegemoetkomingen vanuit de overheid waar [gedaagden] gebruik van (hadden) kunnen maken vanwege de coronacrisis en wijst hij op het feit dat in het verleden ook betalingsachterstanden zijn ontstaan.

Voor zover het voorgaande dient te worden aangemerkt als een gebrek, heeft te gelden dat partijen in de huurovereenkomst de mogelijkheid van opschorting van de betaling van de huurpenningen en de mogelijkheid van huurprijsvermindering hebben uitgesloten.

Tot slot levert betalingsonmacht geen overmacht op en is het einde van de coronacrisis in zicht. Wijziging van de huurovereenkomst levert een te grote inbreuk op aan het principe ‘contract is contract’ en is dan ook niet aan de orde.