Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [A] ’ en ‘ [B] ’.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 januari 2016, met producties;
- de brief van mr. Haulussy van 1 februari 2016, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie;
- de akte houdende overlegging producties van [B] ;
- de op 3 februari 2016 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door mr. Haulussy pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2 De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[A] en [B] hebben op 18 maart 2015 een overeenkomst van geldlening gesloten met een looptijd van één jaar. [B] heeft uit hoofde van deze overeenkomst een bedrag van € 150.000,-- aan [A] ter beschikking gesteld, zulks met de verplichting voor [A] om met ingang van april 2015 maandelijks een bedrag van € 13.125,-- af te lossen en met de bepaling dat [A] een rente is verschuldigd van 5% per jaar.
2.2.
Op 25 augustus 2015 heeft [A] een op briefpapier van [B] gestelde verklaring ondertekend met de volgende inhoud:
“Heden betaald de heer [B] , 2de gedeelte van het koopsom voor de Pand Gelegen aan de [adres] , [postcode+plaats] bedrag € 50.000,00 (vijftig Duizend Euros)
Hierbij verklaart de heer [A] het bovengenoemde bedrag te hebben ontvangen”
2.3.
Op 29 september 2015 hebben [A] en [B] een document ondertekend met de volgende inhoud:
“Betaling aan [A] ( [X] bv)
Derde gedeelte bedrag € 50.000,-- (vijftig Duizend euro)
Rest saldo € 150.000,00 zal in termijnen worden afgelost
maandelijkse, aflossing zal in 3 a 4 jaar, eind december 2015 vindt de overschrijving plaats op naam van [handelsnaam B] ”
2.4.
De door [A] ingeschakelde gerechtsdeurwaarder heeft [B] bij brief van 14 december 2015 onder meer gesommeerd het bedrijfspand uiterlijk 24 december 2015 te verlaten.
2.5.
[B] heeft bij brief van 23 december 2015 aan de door [A] ingeschakelde gerechtsdeurwaarder bericht dat a) hij met [A] een koopovereenkomst heeft gesloten, op grond waarvan hij het bedrijfspand voor € 400.000,-- heeft gekocht, b) van deze koopprijs reeds een bedrag van € 250.000,-- is voldaan en het resterende bedrag in termijnen zal worden betaald en c) het bedrijfspand vooruitlopend op de overdracht eind december 2015 door hem met instemming van [A] in gebruik is genomen. In deze brief stelt [B] daarnaast aan [A] te hebben aangeboden de koopprijs met € 50.000,-- te verhogen, zulks echter met dien verstande dat de reeds door hem gedane investeringen in het bedrijfspand, forfaitair begroot op € 35.000,--, hierop in mindering strekken. Voorts heeft [B] in deze brief ter voorkoming van juridische kosten en procedures ter finale kwijting voorgesteld dat hij het bedrijfspand uiterlijk op 1 maart 2016 zal verlaten, zulks onder de voorwaarde dat [A] de aan hem verstrekte bedragen van in totaal € 250.000,-- terugbetaalt, te vermeerderen met een verhuiskostenvergoeding van € 25.000,-- en een bedrag van € 35.000,-- als vergoeding voor de in het bedrijfspand uitgevoerde renovaties en gedane investeringen.
2.6.
Bij brief van 4 januari 2016 heeft de advocaat van [A] aan [B] bericht dat in de visie van [A] van een met [B] gesloten koopovereenkomst geen sprake is, dat het bedrijfspand inmiddels aan een derde is verkocht voor een bedrag van € 550.000,-- en dat [B] aansprakelijk is voor de schade die ontstaat doordat hij weigert het bedrijfspand op te leveren en daarmee de levering van het bedrijfspand aan de koper frustreert.
2.7.
Partijen hebben vervolgens gedurende de maand januari 2016 zonder succes met elkaar gecorrespondeerd over een oplossing van hun geschilpunten in der minne.
3 Het geschil
in conventie:
3.1.
[A] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [B] te veroordelen het bedrijfspand met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te houden en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van hem te stellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [B] in de proceskosten.
3.2.
[A] stelt daartoe – kort gezegd – dat hij driemaal een bedrag van [B] heeft geleend, te weten eenmaal een bedrag van € 150.000,-- en tweemaal een bedrag van € 50.000,--. Tussen partijen is volgens [A] gesproken over een verkoop van het bedrijfspand aan [B] , waarbij partijen de intentie hebben uitgesproken om hieromtrent met elkaar in overleg te treden. Met het oog op dit overleg stelt [A] [B] te hebben toegestaan het bedrijfspand in gebruik te nemen. Partijen zijn ten aanzien van dit gebruik niets overeengekomen. Tot daadwerkelijke onderhandelingen over de verkoop van het bedrijfspand aan [B] , is het volgens [A] niet gekomen. Daarbij benadrukt [A] dat, anders dan de ter gelegenheid van het verstrekken van de bedragen van € 50.000,-- opgestelde geschriften doen vermoeden, van een overeenstemming over de koopprijs en de andere essentialia van een koopovereenkomst geen sprake is. [B] verblijft naar de mening van [A] thans zonder recht of titel in het bedrijfspand. [A] stelt dat hij op grond van het bepaalde in artikel 5:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gerechtigd is om het bedrijfspand van [B] op te eisen. Voor zover [B] aan een ontruiming van het bedrijfspand de voorwaarde verbindt dat het geleende bedrag volledig dient te worden terugbetaald, geldt volgens [A] dat zulks nooit tussen partijen is overeengekomen.
3.3.
[B] voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
in reconventie:
3.4.
[B] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
[A] op straffe van verbeurte van een dwangsom te verbieden het bedrijfspand aan een derde te leveren;
[A] op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de verkoop en levering van het bedrijfspand aan [B] ;
te bepalen dat indien [A] bedoelde medewerking niet verleent, dit vonnis in de plaats treedt van de voor de akte van levering vereiste wilsverklaring van [A] ;
subsidiair:
a. [A] op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen de onderhandelingen met [B] , voor zover deze nog niet zijn afgerond, voort te zetten en deze af te ronden binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis;
meer subsidiair:
[A] , voor zover het bedrijfspand na betekening van dit vonnis aan een derde is geleverd, te veroordelen tot betaling van het onrechtmatig verkregen voordeel gelijk aan het bedrag waartegen het bedrijfspand is verkocht minus een bedrag van € 400.000,--.
te bepalen dat de tenuitvoerlegging van de ontruiming, voor zover deze toewijsbaar is, voor de duur van zes maanden wordt geschorst te rekenen vanaf de dag waarop [B] het bedrag van € 250.000,-- zal hebben ontvangen alsmede te bepalen dat [A] in geval van ontruiming een schadevergoeding is verschuldigd van € 40.000,--;
zowel primair, subsidiair als meer subsidiair met veroordeling van [A] in de daadwerkelijk gemaakte proceskosten ad € 2.500,-- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
[B] stelt daartoe – kort gezegd – dat hij [A] wegens diens tekort aan financiële middelen een lening van € 150.000,-- heeft verstrekt. Toen [A] niet in staat bleek om de verschuldigde maandelijkse termijnen en rente te voldoen, heeft [A] volgens [B] het bedrijfspand aan hem te koop aangeboden voor een bedrag van € 400.000,--. [B] stelt dit aanbod medio juni 2015 te hebben geaccepteerd, waarna met [A] is overeengekomen dat de verstrekte geldlening kon worden beschouwd als eerste betaling op de koopsom en [A] dientengevolge werd ontheven van zijn verplichting tot betaling van maandelijkse aflossingen en rente. Levering zou volgens [B] medio december 2015 plaatsvinden. [A] heeft volgens [B] in verband met het sluiten van de koopovereenkomst een WOZ-beschikking, een kopie van zijn paspoort en een kopie van een bankafschrift overgelegd. Tevens is volgens [B] met [A] overeengekomen dat hij het bedrijfspand in gebruik mocht nemen en hierover vrijelijk mocht beschikken. [B] stelt inmiddels zijn onderneming naar het bedrijfspand te hebben verhuisd en met het oog op deze verhuizing de nodige investeringen te hebben gedaan ten bedrage van € 40.000,--. [A] was volgens [B] volledig op de hoogte van de door hem in het bedrijfspand aangebrachte verbeteringen en heeft daartegen niet geprotesteerd. Op 25 augustus 2015 en 29 september 2015 stelt [B] een bedrag van € 50.000,-- op de koopprijs in mindering te hebben voldaan. Ter onderbouwing van deze betalingen en de afspraken over de betaling van het resterende deel van de koopsom verwijst [B] naar de ter zake opgemaakte documenten (hierna: ‘de kwitanties’). [A] heeft echter in weerwil van het voorgaande tot op heden geweigerd het bedrijfspand te leveren. In december 2015 is gebleken dat [A] het bedrijfspand aan een derde heeft verkocht voor een bedrag van € 550.000,--. De koper betreft volgens [B] één van haar concurrenten. Tot op heden is het volgens [B] , hoewel door hem redelijke voorstellen zijn gedaan, onmogelijk gebleken om met [A] tot een redelijke oplossing van dit geschil te komen.
4 De beoordeling van het geschil
4.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie hangen dusdanig met elkaar samen, dat de voorzieningenrechter aanleiding ziet deze hieronder zoveel mogelijk gezamenlijk te bespreken.
4.2.
De vordering in conventie strekt tot ontruiming door [B] van het bedrijfspand. Anders [B] lijkt te betogen, leidt een toewijzing van deze vordering tot een condemnatoir en niet tot een declaratoir vonnis. Aldus kan in kort geding op deze vordering worden beslist. De voorzieningenrechter volgt [B] evenmin in zijn betoog dat [A] geen spoedeisend belang heeft bij het door hem in conventie gevorderde. Met zijn stelling dat hij thans niet kan beschikken over zijn eigendom en hij door het niet kunnen verhuren of verkopen van het bedrijfspand inkomsten misloopt, heeft [A] het vereiste spoedeisend belang bij het door hem gevorderde voldoende aannemelijk gemaakt.
4.3.
[B] heeft zich in conventie tegen de door [A] gevorderde ontruiming verweerd met de stelling dat tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij [A] het bedrijfspand voor een bedrag van € 400.000,-- aan hem heeft verkocht. Aldus is volgens [B] onjuist de stelling van [A] dat hij thans zijn onderneming zonder recht of titel in het bedrijfspand drijft.
4.3.1.
Bij de beoordeling van dit verweer (en daarmee van de daarop gegronde reconventionele vorderingen) komt het erop aan of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de door [B] gestelde koopovereenkomst daadwerkelijk tussen partijen tot stand is gekomen. Hiervoor is bepalend of tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de gestelde overeenkomst. Het object, de koopprijs en de datum van levering behoren in ieder geval tot de essentialia van een koopovereenkomst.
4.3.2.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de gestelde koopovereenkomst. Hoewel een schriftelijke koopovereenkomst ontbreekt, volgt uit de door beide partijen in het geding gebrachte kwitanties van 25 augustus 2015 en 29 september 2015 dat op die data telkens een bedrag van € 50.000,-- door [B] aan [A] is voldaan en dat deze bedragen dienen te worden gekwalificeerd als het tweede en derde gedeelte van de koopsom van het bedrijfspand. Uit de op 29 september 2015 door [A] ondertekende kwitantie blijkt daarnaast dat na betaling van deze bedragen een bedrag van € 150.000,-- resteert. Hieruit valt af te leiden dat het aanvankelijk uit hoofde van een overeenkomst van geldlening door [B] aan [A] ter beschikking gestelde bedrag van € 150.000,-- door partijen is aangemerkt als eerste aflossing op de koopsom en dat de koopsom derhalve in totaal € 400.000,-- bedraagt. Ten slotte volgt uit laatstgenoemde kwitantie dat levering van het bedrijfspand eind december 2015 zal plaatsvinden.
4.3.3.
[B] heeft erop gewezen dat in de overeenkomst van geldlening van 18 maart 2015 nadien is bijgeschreven dat de lening is omgezet in een betaling op de koopsom van het bedrijfspand en dat beide partijen door het plaatsen van hun paraaf voor deze toevoeging hebben getekend. In het door [A] overgelegde afschrift van deze geldleningskomst ontbreken deze toevoeging en parafen echter, terwijl volgens [B] onder die overeenkomst een afwijkende handtekening staat. Volgens [B] heeft [A] in het verwijderen van deze toevoeging een actieve rol gespeeld en heeft hij daarmee gehandeld in strijd met de waarheidsplicht ex artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). [A] heeft dit verwijt ter zitting weersproken en zich op het standpunt gesteld dat het niet zijn paraaf is die onder de toevoeging staat op het door [B] getoonde afschrift van de geldleningsovereenkomst, waarmee hij op zijn beurt impliceert dat [B] de toevoeging eigenhandig op de overeenkomst heeft geplaatst. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan in het beperkte bestek van deze procedure, waarin immers bewijslevering niet aan de orde is, niet worden vastgesteld wie van partijen ter zake het gelijk aan zijn zijde heeft. Voor de beoordeling van het onderhavige geschil is dit echter ook niet van doorslaggevende betekenis, nu uit de op 29 september 2015 door [A] ondertekende kwitantie onmiskenbaar reeds volgt dat het door hem geleende bedrag van € 150.000,-- heeft te gelden als eerste afbetaling op de koopsom. De enkele stelling van [A] dat de inhoud van de kwitanties zijn bedoeling niet correct weergeven, kan [A] niet baten. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de inhoud van de kwitanties niet voor meerderlei uitleg vatbaar. Hierbij betrekt de voorzieningenrechter dat [A] ter zitting heeft verklaard dat hij zich bewust was van de inhoud van de kwitanties maar dat zijn financiële positie het niet toeliet om deze niet te ondertekenen. Aan dit laatste heeft [A] echter geen juridische consequenties verbonden. De conclusie dat tussen partijen een koopovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand is gesloten wordt voorts gerechtvaardigd door de omstandigheid dat [A] niet gemotiveerd heeft weersproken dat hij niet heeft voldaan aan de uit hoofde van de geldleningsovereenkomst op hem rustende verplichtingen tot het betaling van de verschuldigde maandelijkse aflossingen en rente en de omstandigheid dat [B] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [A] ermee bekend was dat [B] het bedrijfspand in gebruik nam en daarin renovatiewerkzaamheden uitvoerde en [A] zich daartegen niet aantoonbaar heeft verzet. Ten slotte betrekt de voorzieningenrechter bij zijn oordeel dat [A] geen verklaring heeft gegeven voor het feit dat hij aan [B] een afschrift van een WOZ-beschikking betreffende het bedrijfspand heeft verstrekt alsmede een kopie van zowel zijn paspoort als een bankafschrift. Dit betreft immers handelingen die zich niet laten rijmen met het betoog van [A] dat tussen partijen geen koopovereenkomst bestaat en hieromtrent ook nimmer is onderhandeld.
4.4.
Nu derhalve blijkens het voorgaande voldoende aannemelijk is dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het bedrijfspand, komen de vorderingen in conventie niet voor toewijzing in aanmerking. [B] maakt immers – anders dan door [A] is betoogd – niet zonder recht of titel gebruik van het bedrijfspand, zodat ontruiming niet aan de orde is.
4.4.1.
Het in reconventie door [B] gevorderde verbod om het pand aan een derde te leveren is toewijsbaar. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Voorts zal er worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.
4.4.2.
Tevens is toewijsbaar de door [B] gevorderde veroordeling van [A] om binnen veertien werkdagen na de betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan de notariële levering van het bedrijfspand, vrij van hypotheken en beslagen. Daarbij zal – zoals door [B] is gevorderd – worden bepaald dat, bij gebreke van een (tijdige) nakoming door [A] van voormelde verplichting, dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de voor de notariële levering van het bedrijfspand vereiste medewerking van [A] . Bij die stand van zaken bestaat geen aanleiding om aan voormelde veroordeling tevens een dwangsom te verbinden.
4.5.
[A] zal als de in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie worden veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als gevorderd. Bij de begroting van de proceskosten zal worden aangeknoopt bij de ter zake geldende forfaitaire tarieven. Voor de door [B] gevorderde vergoeding van de werkelijk gemaakte kosten bestaat geen grond. Voor veroordeling in de nakosten bestaat evenmin grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
5 De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [A] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [B] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [B] begroot op € 1.104,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 288,-- aan griffierecht;
5.3.
bepaalt dat [A] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.5.
verbiedt [A] het bedrijfspand na de betekening van dit vonnis aan een derde te leveren, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 150.000,--;
5.6.
bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 4.4.1 is vermeld;
5.7.
veroordeelt [A] om binnen veertien werkdagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de notariële levering van het bedrijfspand aan [B] , vrij van hypotheken en beslagen;
5.8.
bepaalt dat, indien [A] niet (tijdig) aan voormelde veroordeling voldoet, dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de voor de notariële levering van het bedrijfspand vereiste medewerking van [A] ;
5.9.
veroordeelt [A] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [B] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [B] begroot op € 408,-- aan salaris advocaat;
5.10.
bepaalt dat [A] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;
5.11.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.12.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage en in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2016.
mw
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
