Uitspraken

Palace Hotel huurt met ingang van 6 oktober 2017 van Deka twee tegenover elkaar gelegen panden aan de Spuistraat in Amsterdam. Palace Hotel exploiteert daarin het W Hotel, drie restaurants, een winkelruimte en een nachtclub. Het

W hotel heeft verschillende wellness- en fitnessfaciliteiten en een zwembad. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst eindigt op 31 december 2040. Palace Hotel betaalt thans een huur van € 580.255,00 exclusief btw per maand, te vermeerderen met een percentage van de omzet. Met ingang van 1 oktober 2020 bedraagt de maandelijkse huur € 833.333,33 exclusief btw per maand, eveneens te vermeerderen met een percentage van de omzet. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd.

“Triple Net Basis designation of the lessee as being solely responsible for all the costs relating to the leased Property comprising (i) all (net) real estate taxes, levies, burdens, duties, etc., (ii) all (net) building insurances and (iii) all (net) maintenance, repairs, replacement and renewal as further elaborated in Clause (…)

(…)

The Parties declare that the Triple Net Basis has been taken into account in the

determination of the rent as referred to in Clause 4.1. The Parties declare that

the exclusion of the Lessee’s right to seek rent reduction and/or repair from the

Lessor and maintenance and/or compensation from the Lessor as a result of a

defect that has arisen has been taken into account in the determination of the rent

as referred to in Clause 4.1.

I. de huurprijs van het gehuurde over de periode 12 maart tot en met 15 juni 2020 te verlagen met 100%, althans met een in goede justitie te bepalen percentage, en over de periode 16 juni tot en met 31 december 2020, althans voor de duur van een in goede justitie te bepalen periode, te verlagen met 75%, althans met een in goede justitie te bepalen percentage, althans haar te ontslaan van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst voor de hiervoor genoemde percentages en periodes;

II. dat Deka dient te gehengen en te gedogen dat de resterende huurpenningen, die Palace Hotel op basis van het onder I. gevorderde nog zou dienen te betalen over de periode april tot en met december 2020, door haar uitgesteld worden voldaan aan Deka in 60 gelijke maandelijkse termijnen, althans in goede justitie te bepalen termijnen, te starten op 1 januari 2023, althans op een in goede justitie te bepalen termijn;

III. Deka te verbieden, op straffe van een dwangsom, om volledige betaling te verlangen van de huur over april tot en met december 2020, althans om van Palace Hotel betaling te verlangen van de huur over deze maanden voor zover die het onder I. en II. toegewezen bedrag of percentage aan huurprijsvermindering te boven gaat;

IV. Deka te verbieden, op straffe van een dwangsom, om bezwarende rechtsmaatregelen te treffen voor door Palace Hotel op grond van dit vonnis onbetaald gelaten huurpenningen over april tot en met december 2020;

V. Deka te verbieden, op straffe van een dwangsom, om een boete of rente in rekening te brengen voor door Palace Hotel op grond van dit vonnis onbetaald gelaten huurpenningen;

VI. voorwaardelijk, voor het geval wordt geoordeeld dat het onder I. tot en met V. gevorderde alleen in een bodemprocedure kan worden toegewezen, om aan een veroordeling van Deka de voorwaarde te verbinden dat Palace Hotel binnen een maand na het wijzen van dit vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt;

VII. Deka te veroordelen in de proces- en nakosten.

Palace Hotel stelt daartoe het volgende. Door de verplichte sluiting van het gehuurde is sprake (geweest) van een gebrek op grond waarvan zij aanspraak maakt op evenredige huurvermindering ten opzichte van het verminderde huurgenot, dan wel zij de huurovereenkomst partieel kan ontbinden. Omdat Palace Hotel het gehuurde van 12 maart tot en met 15 juni 2020 niet heeft kunnen gebruiken, heeft zij over die periode recht op een huurprijsvermindering van 100%. Palace Hotel kan het W Hotel en de restaurants - na de heropening van de horeca op 1 juni 2020 - vanwege de 1,5 meter eis slechts beperkt exploiteren. Weliswaar zijn toeristen van binnen de EU vanaf 15 juni 2020 weer welkom, maar de meeste toeristen van buiten de EU worden nog geweerd. W Hotel ontvangt normaal vooral zakenlieden uit de Verenigde Staten, die echter nog niet welkom zijn. Ook na 15 juni 2020 heeft Palace Hotel dus niet het volledige huurgenot van het gehuurde, zodat zij recht heeft op een huurprijsvermindering van 75% vanaf 16 juni tot en met 31 december 2020.

De coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid, die van dien aard is dat Deka naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand mag laten. Anders dan Deka in dat kader meent hebben partijen met de Triple Net Basis-bepaling in de huurovereenkomst niet beoogd de gevolgen van de coronacris en onvoorziene omstandigheden bij Palace Hotel neer te leggen. Dit volgt niet uit die bepaling en is ook niet de bedoeling geweest van partijen. Een beroep op onvoorziene omstandigheden kan niet contractueel worden uitgesloten. Volledige huurbetaling is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

De overheidsmaatregelen in Nederland en in het buitenland hebben een grote impact op restaurants en hotels. Het feit dat de verplichte sluiting van horeca niet gold voor hotels, doet daar niet aan af. Door de maatregelen heeft W Hotel sinds halverwege maart 2020 geen omzet meer gemaakt, terwijl de huurverplichting en de managementfees aan Marriott doorlopen. Ook na de versoepelingen van de maatregelen komt hotelbezoek niet en restaurantbezoek maar langzaam op gang. Palace Hotel verwacht dat het toerisme in 2020 en 2021 niet zal herstellen naar een niveau van voor Corona. De totale omzetdaling over 2020 wordt begroot op circa
€ 25,5 miljoen. Palace Hotel verwacht met een bezettingsgraad van niet meer dan 25% over het gehele jaar 2020 een totaal verlies op het hotel en de restaurants te lijden van ongeveer € 9,4 miljoen. Zij heeft om het W hotel in de lucht te kunnen houden en ontslag van personeel te voorkomen een bedrag van € 319.000,00 aan Marriott ter beschikking moeten stellen uit een reserve die voor onderhoud is bedoeld en verwacht daartoe voor de rest van het jaar nog € 600.000,00 nodig te hebben. Ook in 2021 verwacht Palace Hotel verlies te lijden, omdat weinig tot geen toeristen naar Nederland zullen komen. Ofschoon Palace Hotel gebruik heeft gemaakt van de door de overheid ingestelde maatregelen en hulp en daarnaast een groot aantal kostenbesparende maatregelen heeft genomen, heeft zij een verlaging van haar huisvestingskosten nodig om deze periode te kunnen overleven.

Volgens Deka heeft Palace Hotel geen spoedeisend belang, omdat zij onvoldoende heeft laten zien dat zij afstreeft op een faillissement als zij aan haar betalingsverplichting wordt gehouden en daarom een uitspraak in de bodemprocedure niet kan afwachten.

De vorderingen om de huurprijs te verminderen en de huurovereenkomst partieel te ontbinden verdragen zich niet met het voorlopig karakter van een kortgedingprocedure, waarin geen plaats is voor constitutieve beslissingen.

De overheidsmaatregelen leveren geen gebrek op. Voor zover wel sprake is van een gebrek, geldt dit alleen voor de restaurants. In de huurovereenkomst en in de samenstelling van de huurprijs is namelijk onderscheid gemaakt tussen het W Hotel en de restaurants. Het W Hotel en de restaurants opereren los van elkaar en kunnen afzonderlijk open en dicht zijn. Hotels zijn niet verplicht gesloten geweest, zodat Palace Hotel huurgenot heeft gehad van het W Hotel. Het is haar keuze geweest om het W Hotel te sluiten. Zij verkeert daardoor in schuldeisersverzuim, omdat op grond van de huurovereenkomst op haar een exploitatieplicht rust.
De stroom toeristen naar Amsterdam wordt beperkt door touroperators en vliegtuigmaatschappijen. Dat is een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW, die door derden wordt veroorzaakt en levert geen gebrek op.

Uit het AKU/Stalen Steiger-arrest volgt dat indien het gebrek een omstandigheid is die de huurder persoonlijk betreft, de huurder daarop geen beroep kan doen. Dat Palace Hotel afhankelijk is van gasten uit de Verenigde Staten is een omstandigheid die haar persoonlijk betreft, zodat het eventuele gebrek in haar risicosfeer ligt.

Voor zover al sprake zou zijn van een gebrek, geldt bovendien dat partijen in de algemene bepalingen opschorting of huurprijsvermindering hebben uitgesloten.

Palace Hotel kan ook geen beroep doen op onvoorziene omstandigheden, omdat die zijn verdisconteerd in de huurovereenkomst. Vanwege de koopprijs van het gehuurde is in de huurovereenkomst een Triple Net Basis-bepaling opgenomen. Op grond van die bepaling komen alle genot beperkende omstandigheden voor rekening van Palace Hotel. In het licht dat alle risico’s bij Palace Hotel liggen, hebben zij en haar moeder vennootschappen voor in totaal € 25 miljoen aan garanties gesteld.

Voor zover Corona een onvoorziene omstandigheid is, kan daarop alleen een beroep worden gedaan voor de restaurants en over de periode dat die op last van de overheid waren gesloten. Voor het W Hotel gaat dat beroep dus niet op.

Deka mag van Palace Hotel ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst verlangen. Het gaat om twee grote internationale partijen die een sterke financiële positie hebben. Deka beheert de inleg van ‘Jan Modaal’ en dient voor hun belangen op te komen. Palace Hotel heeft onvoldoende onderbouwd wat haar financiële positie is en welke kostenbesparende maatregelen zij heeft genomen. Voor de loonkosten van haar personeel heeft zij overheidssteun ontvangen. Deka heeft Palace Hotel een redelijk voorstel gedaan, dat zelfs gunstiger was dan voorstellen die zij aan andere huurders van hotels heeft gedaan. Palace Hotel heeft een te negatieve verwachting van de toekomst. De meest ingrijpende gevolgen van de coronacrisis liggen achter de rug. Restaurants mogen weer worden bezocht en het toerisme in Nederland zal gaan aantrekken. Hotelbezoek is in Amsterdam in de week van 21 juni 2020 met 16% gestegen en dit zal zich de komende maanden voortzetten. Dat Palace Hotel zich voornamelijk richt op gasten uit de Verenigde Staten is voor de beoordeling of sprake is van onvoorziene omstandigheden niet van belang. Van haar mag worden verwacht dat zij via een goede marketingcampagne toeristen uit andere landen aantrekt. Dat het toerisme in 2020 en 2021 niet zal herstellen is speculatief en kan geen reden zijn voor huurverlaging, aldus Deka.

I. tot betaling van de huur per 1 augustus 2020;

II. tot betaling van de huur over april tot en met juli 2020 met ingang van 1 januari 2021, maandelijks te voldoen in 18 gelijke termijnen;

III. in de proces- en nakosten.