Uitspraken

Partijen zijn het erover eens dat er in of omstreeks september 2016 mondeling een VvE-besluit tot stand is gekomen, inhoudende dat de VvE € 100.000 ter beschikking zou stellen aan [eiser] voor het funderingsherstel. Partijen onderkennen ook dat dit mondelinge besluit schriftelijk is vastgelegd in de e-mail van [gedaagde sub 2] van 8 september 2016. Partijen verschillen echter van mening over de inhoud van dit besluit.

[eiser] heeft gesteld dat het VvE-besluit ziet op het uitvoeren van funderingsherstel inclusief het plaatsen van een betonnen bak in het souterrain. Het VvE-besluit ziet volgens [eiser] expliciet niet op eventueel door de werkzaamheden ontstane schade aan de woning van [eiser] De VvE heeft betwist dat het VvE-besluit ook zag op de betonnen bak. Volgens de VvE houdt het besluit in dat zij maximaal € 100.000 aan [eiser] ter beschikking stelt voor het funderingsherstel (exclusief betonnen bak) én voor de eventueel daarmee gepaard gaande kosten. Het staat [eiser] volgens de VvE vrij om daarnaast op eigen kosten aanvullende werkzaamheden, zoals het plaatsen van de betonnen bak, uit te laten voeren.

Het VvE-besluit is dus de kern van de zaak. De rechtbank kan de precieze inhoud van het besluit echter niet afleiden uit notulen van een VvE-vergadering, omdat het niet in zo’n vergadering tot stand is gekomen. Het is in feite een mondelinge overeenkomst tussen alle leden van de VvE, die in hun onderlinge rechtsverhouding geldt als een besluit van de VvE. De rechtbank zal het VvE-besluit daarom moeten uitleggen. Voor de uitleg is niet (alleen) de tekst van de e-mail van [gedaagde sub 2] van belang, maar komt het (ook) aan op de zin die de VvE-leden in de gegeven omstandigheden over en weer aan het besluit mochten toekennen en op hetgeen zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Uit de e-mail van [gedaagde sub 2] van 8 september 2016 blijkt dat het besluit ziet op “de noodzakelijke aanpassingen aan het fundament”. Niet is vermeld welke werkzaamheden hieronder vallen. [eiser] stelt dat het fundament ruimer is dan alleen de fundering en dat het ook de vloer omvat, zodat hiermee ook bedoeld is het plaatsen van een betonnen bak. Met de VvE is de rechtbank van oordeel dat dit niet met zoveel woorden is opgenomen en dat deze door [eiser] bepleite uitleg ook geen steun vindt in de andere stukken. Niet gebleken is dat de VvE opdracht heeft gegeven tot het plaatsen van een betonnen bak. Integendeel, uit de brief van 13 maart 2016 blijkt dat de VvE het plaatsen van de betonnen bak niet als haar verantwoordelijkheid beschouwt. Ook heeft de VvE herhaaldelijk en uitdrukkelijk te kennen gegeven dat zij voor ‘optie 1’ (zonder plaatsing van betonnen bak) kiest. Uit de andere e-mails van maart 2016 en het verslag van de VvE-vergadering van 4 juni 2018 komt naar voren dat ook [eiser] het standpunt van de VvE zo heeft begrepen. Dat de VvE hiervan is teruggekomen is evenmin gesteld of gebleken.

Anders dan [eiser] betoogt, volgt ook uit de woorden “noodzakelijke aanpassingen” niet dat het besluit ziet op het plaatsen van een betonnen bak. Daartoe is relevant dat uit het rapport van Wareco uit 2016 niet blijkt dat het plaatsen van een betonnen kelderbak noodzakelijk is. Wareco heeft destijds enkel geadviseerd om de muren te injecteren en de muren te voorzien van een geïsoleerde voorzetwand. Dat de noodzaak zou blijken uit een rapport van Wareco van 6 mei 2019 heeft geen invloed op dit oordeel. Dat aanvullende rapport was immers nog niet bekend op het moment dat het VvE-besluit werd genomen. Verder is de stelling van [eiser] dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de noodzaak van het plaatsen van een betonnen bak hebben erkend, hetgeen wordt betwist, niet onderbouwd.

[eiser] heeft geen feiten gesteld die in aanvulling op de reeds overgelegde stukken nog relevant kunnen zijn voor de uitleg van het VvE-besluit. Het bewijsaanbod dat [eiser] in zijn algemeenheid heeft gedaan, wordt dan ook gepasseerd omdat het niet voldoende concreet is.

De conclusie is dat het besluit zo moet worden begrepen dat bedoeld was alléén het funderingsherstel onder verantwoordelijkheid van de VvE uit te voeren en niet het plaatsen van een betonnen bak.

[eiser] heeft op de comparitie de nietigheid van het VvE-besluit ingeroepen, voor zover in het besluit wordt afgeweken van de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Voor de beoordeling van het geschil is het financiële aspect van het besluit echter niet relevant omdat de kern van het besluit is dat het alleen ziet op het funderingsherstel. De rechtbank komt daarom niet toe aan het beroep op de partiële nietigheid van het besluit of aan de vraag of dit beroep tijdig is gedaan.

Op grond van artikel 28, derde lid, van het modelreglement vergoedt de VvE schade die voortvloeit uit de toegang tot of het gebruik van een privégedeelte indien die toegang of dat gebruik naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten. In dit geval betekent de toepassing van dit artikel dat alleen de schade die het gevolg is van het funderingsherstel door de VvE moet worden vergoed.

De VvE heeft betwist dat de gevorderde schade, bestaande uit het afbreken en weer opbouwen van het souterrain, voortvloeit uit het funderingsherstel. Funderingsherstel was alleen nodig aan de voor- en achtergevel en kon plaatsvinden op een minder ingrijpende wijze. Volgens de VvE was deze schade niet ontstaan als alleen de funderingswerkzaamheden waren uitgevoerd. [eiser] heeft hierop niet gereageerd. Dat betekent dat [eiser] niet heeft geconcretiseerd dat de schade (ook) het gevolg is van het funderingsherstel. Er is dus niet gebleken van een situatie als bedoeld in artikel 28, derde lid, van het modelreglement. Dat betekent dat er ook geen aanleiding is voor het vergoeden van deze schade op grond van dat artikel.

De VvE heeft ook betwist dat [eiser] schade heeft geleden omdat hij tijdens de werkzaamheden elders zou hebben moeten verblijven. [eiser] heeft niet toegelicht waar hij heeft verbleven en welke kosten hij daarvoor heeft moeten maken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat op dit punt niet is gebleken van schade die door de VvE gedragen zou moeten worden.

Dit betekent dat de vordering onder 3.1 sub I en de vordering onder 3.1 sub II ten aanzien van de VvE wordt afgewezen. Ook de andere vorderingen onder 3.1 sub II zijn niet toewijsbaar. [eiser] heeft niet toegelicht op welke grond [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in persoon aansprakelijk zijn voor de door [eiser] beweerdelijk geleden schade. Ook de rechtbank is niet gebleken van een zelfstandige grondslag voor aansprakelijkheid.

[eiser] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat hij gerechtigd was tot het uitbouwen van het souterrain tot de huidige omvang. Zijn subsidiaire vordering om hem daarvoor alsnog toestemming te geven, heeft [eiser] op de comparitie ingetrokken.

De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn stelling dat de toestemming voor het uitbouwen van het souterrain reeds is verleend. Niet gesteld of gebleken is dat de VvE hierover een besluit heeft genomen. Dat de toestemming voor de uitbouw kan worden afgeleid uit een offerte van 29 april 2016 waarin ook de uitbreiding in de tuin met 8 m2 is meegenomen, is door de VvE betwist. De stelling van [eiser] dat in de praktijk nooit VvE-besluiten werden genomen maar dat de toestemming in feite wel is verleend, is ook betwist. Tegenover deze gemotiveerde betwistingen heeft [eiser] onvoldoende gesteld om aan te nemen dat er een VvE-besluit met betrekking tot de uitbouw is genomen. Ook het feit dat er niet eerder door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] tegen het voornemen van [eiser] om uit te bouwen is geprotesteerd, heeft niet tot gevolg dat er een VvE-besluit tot stand is gekomen.

Het voorgaande betekent dat ook de vordering onder 3.1 sub III wordt afgewezen.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:

- griffierecht 1.992,00

- salaris advocaat 2.148,00 (2,0 punten × tarief € 1.074,00)

Totaal € 4.140,00

De nakosten zijn toewijsbaar zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

Als meest verstrekkend verweer heeft [eiser] aangevoerd dat het bestuur van de VvE op grond van artikel 53 lid 5 van het modelreglement een machtiging nodig had voor het instellen van rechtsvorderingen. Deze machtiging ontbreekt en daarom is de VvE volgens [eiser] niet-ontvankelijk in haar reconventionele vorderingen.

De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. [eiser] miskent dat voor het voeren van incassoprocedures een dergelijke machtiging niet vereist is. Dit vloeit voort uit de tweede zin van artikel 53 lid 5 van het modelreglement. Niet in geschil is dat de vordering van de VvE onder 3.5 sub I een incassovordering betreft. De vorderingen onder 3.5 sub II, III en IV zien op het gedeeltelijk verhalen van de proceskosten die voortvloeien uit het voeren van verweer in conventie. Ook voor het voeren van verweer is op grond van artikel 53 lid 5, tweede zin, van het modelreglement geen machtiging vereist. Dit betekent dat de VvE ontvankelijk is in haar vorderingen.

[eiser] heeft gesteld dat hij de door de VvE gevorderde achterstand ter zake van de maandelijkse bijdrage per maart 2019 heeft voldaan. De VvE heeft dit niet betwist. Gelet op deze betaling is er geen grond meer om de vordering onder 3.5 sub I toe te wijzen, zodat deze wordt afgewezen.

De VvE heeft gesteld dat zij in conventie een bedrag van in totaal € 1.992,00 aan griffierecht heeft betaald en vordert van [eiser] zijn 2/5 breukdeel hiervan. Nu de VvE het door haar verschuldigde griffierecht krijgt vergoed, is er geen grondslag meer om deze vordering toe te wijzen. De vordering onder 3.5 sub II wordt dan ook afgewezen.

[eiser] heeft betwist dat de advocaat door de VvE is ingeschakeld. Er is geen besluit genomen in een VvE-vergadering om de advocaat in te schakelen en er is geen begroting van de kosten van de advocaat of budget besproken. De advocaat is ingeschakeld door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] om hen, dan wel hun visie van de VvE, te vertegenwoordigen. Verder heeft [eiser] aangevoerd dat de kosten niet zijn gespecificeerd en dat een veroordeling tot betaling in de kosten onredelijk is.

Het verweer van [eiser] slaagt niet. Uit het eerder genoemde artikel 53 lid 5 van het modelreglement blijkt dat voor het voeren van verweer in een procedure geen machtiging van het bestuur van de VvE is vereist. Dat [eiser] niet is gekend in de opdracht aan een advocaat, doet niet af aan het feit dat de VvE kosten heeft moeten maken voor het voeren van verweer omdat [eiser] de VvE heeft gedagvaard.

[eiser] is daarom als VvE-lid op grond van artikel 9, lid 1, onder e, van het modelreglement gehouden om voor zijn breukdeel bij te dragen aan de kosten van verweer van de VvE. Dat de VvE de daadwerkelijk gemaakte kosten voor het voeren van verweer niet heeft onderbouwd, acht de rechtbank geen beletsel om deze vordering toe te wijzen. Deze kosten waren op het moment van het indienen van de eis in reconventie immers nog niet definitief te begroten, gelet op de nog te voeren proceshandelingen nadien. Het verweer van [eiser] dat een veroordeling tot betaling in deze kosten van de VvE onredelijk is, heeft hij niet onderbouwd.

De rechtbank komt tot de conclusie dat [eiser] voor zijn breukdeel dient mee te betalen aan de daadwerkelijk door de VvE gemaakte kosten voor het voeren van verweer in conventie. Op grond van overweging 4.16 is [eiser] reeds gehouden een bedrag van € 2.148,00 aan salaris advocaat aan de VvE te vergoeden. Voor zover de daadwerkelijke kosten van het voeren van verweer in conventie dit bedrag overstijgen, is [eiser] gehouden 2/5 van het meerdere te betalen aan de VvE. De vordering onder 3.5 sub III wordt in zoverre toegewezen.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij op de gebruikelijke wijze in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden in reconventie begroot op € 461,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × tarief € 461,00 x 0,5). De rechtbank ziet geen aanleiding om [eiser] in aanvulling daarop te veroordelen in de daadwerkelijke kosten van het verhalen van het door [eiser] verschuldigde.

De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar zoals hierna onder de beslissing is vermeld.