Uitspraken

Het convenant is gesloten tussen – kort – gezegd Gemeente Amsterdam en de woningcorporaties. Het convenant bepaalt onder welke voorwaarden een vergunning voor splitsing van een pand kan worden verleend. Die vergunning is verleend, en het pand is gesplitst in appartementen. In de civielrechtelijke relatie tussen partijen is het convenant van belang voor de uitleg van wat partijen op basis van de koopovereenkomsten over en weer van elkaar mochten verwachten.

Tussen partijen is niet in geschil dat Rochdale, hoewel zij nog niet de meerderheid in de VvE heeft verloren, gehouden was ervoor zorg te dragen dat het pand aan de minimumeisen van het convenant voldeed.

Het standpunt van kopers over de vraag of het gebouw voldoet aan de minimumeisen van het convenant valt in drie stellingen uiteen:

- een investering van ruim € 30.000,00 is niet “onderhoudsarm” te noemen en voldoet niet aan het convenant,

- de werkzaamheden genoemd in het rapport van Expex (zie onder 2.5) onder “casco / noodzakelijke maatregelen” hadden moeten worden uitgevoerd door Rochdale, maar dat is niet gedaan,

- de werkzaamheden die zijn uitgevoerd, zijn door Rochdale niet goed uitgevoerd.

De rechtbank volgt kopers niet in hun betoog dat een “onderhoudsarm” gebouw opgeleverd diende te worden. Het convenant spreekt over minimale kwaliteitseisen, niet over een “onderhoudsarm” op te leveren gebouw. Binnen de VvE bestond onduidelijkheid over wat de verplichtingen voor Rochdale uit het convenant exact waren, maar dat zou “worden beoordeeld”. Een concrete toezegging van Rochdale om (al) het onderhoud tot 5 jaar na splitsing voor haar rekening te nemen, is niet gedaan.

Op het tweede punt dient de rechtbank de samenvatting van het rapport van Expex (zie onder 2.5) uit te leggen. In het rapport van Expex staat in de kolom “noodzakelijke maatregelen” bij casco vermeld: “gepland planmatig onderhoud: herstellen / schilderen trappenhuis …” Kopers stellen dat deze werkzaamheden verricht moesten worden om te voldoen aan het convenant. Rochdale stelt dat deze werkzaamheden niet door Rochdale uitgevoerd hoefden te worden, maar slechts opgenomen moesten worden in het op te stellen meerjarenonderhoudsplan.

De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 6 lid 3 (dat wil zeggen het tweede van de twee artikelleden aangeduid met dat nummer) van het convenant was Rochdale ook gehouden een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor het pand op te stellen. Bij het trappenhuis is in de gedetailleerde conditiemeting genoteerd “sch[ilderwerk] afslijten verflaag” een score van het schilderwerk van “3” op een schaal van 6 tot 1, dat wil zeggen dat de toestand van het schilderwerk “redelijk” was waar de minimale eis (volgens de conditiemeting) een score van “4” was (behoeft onderhoud). Daaruit leidt de rechtbank af dat in 2006/2007 de kwaliteit van het schilderwerk “redelijk” was en voldeed aan de minimale eis op basis van het convenant. Gelet daarop acht de rechtbank de uitleg van Rochdale dat de onder “gepland planmatig onderhoud” opgenomen werkzaamheden inderdaad werkzaamheden zijn die opgenomen moesten worden in het MJOP. Die werkzaamheden zijn ook terecht opgenomen in het MJOP en dat was – in beginsel – kenbaar voor kopers op het moment dat zij een appartement kochten, omdat het MJOP deel uitmaakte van de splitsingsakte. De werkzaamheden die moesten worden verricht voorafgaand aan de splitsing zijn opgenomen in het investeringsplan.

Met betrekking van de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden overweegt de rechtbank als volgt. Het gaat – conform het rapport van Expex en het investeringsplan – om het herstel van vochtdoorslag van de buitengevels, herstel van scheurvorming, het aanbrengen van brandwerende plafond, rookmelders en kitvoeg. Over plafonds, rookmelders en kitvoeg hebben partijen geen standpunt ingenomen. Over de gevels en vochtdoorslag is in het rapport van Tekenis opgenomen dat er sprake is van plekken die doorslaggevoelig zijn en dat het raadzaam is de gevels te impregneren. Ter zitting is in algemene termen gesteld dat de werkzaamheden door Rochdale niet juist zouden zijn uitgevoerd. De rechtbank acht de stellingen van kopers op dit punt onvoldoende onderbouwd. Ook het rapport van Tekenis is op dit punt niet voldoende concreet, onduidelijk is waar welke gebreken zijn aangetroffen en hoe die gebreken corresponderen met de werkzaamheden die op basis van het investeringsplan door Rochdale uitgevoerd moesten worden. Omdat de stellingen van kopers op deze punten niet voldoende zijn onderbouwd, komt de rechtbank aan bewijslevering op dit punt niet toe. De conclusie is derhalve dat door Rochdale door het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden en door het opstellen van het MJOP aan het convenant is voldaan.

Door kopers is gesteld dat door de verkopend makelaar aan kopers voor de koop van het appartement – steeds – is meegedeeld dat het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen onder het convenant viel en, naar de rechtbank begrijpt, nog door Rochdale zou worden gedaan. Rochdale betwist dat de makelaar die toezegging heeft gedaan, althans dat de makelaar daartoe bevoegd was. Het gaat hier echter om elf individualiseerbare overeenkomsten van koop. Voor ieder van die elf overeenkomsten moet worden gesteld – en bij voldoende betwisting bewezen – dat de makelaar, namens Rochdale, heeft verklaard dat door de verkoper (Rochdale) nog onderhoud aan de gemeenschappelijke delen zou worden verricht. Dat die toezegging in alle elf gevallen is gedaan is door kopers onvoldoende onderbouwd. Ook op dit punt komt de rechtbank niet aan bewijslevering toe.

Zoals al onder 4.5 overwogen, is niet gebleken van een concrete toezegging van Rochdale aan de Vve of aan kopers om (al) het onderhoud voor haar rekening te nemen.

Kopers vorderen een betaling van het voorschot aan de VvE door Rochdale. De hoogte van de vordering baseren zij op de verplichting van leden van de VvE om gelden te reserveren voor (achterstallig) onderhoud, zodat de hoogte van het bedrag niet alleen gebaseerd is op de eigendomsverhouding nu, maar ook op de eigendomsverhouding in het verleden, zodat Rochdale van het tekort zoals dat volgens kopers is ontstaan in 2008 3024/3087e deel (afgerond 98%) dient bij te dragen. Van het door kopers berekende tekort over 2009 zou Rochdale 86% moeten bijdragen, enzovoorts.

De rechtbank overweegt als volgt. De vordering van kopers zoals die is ingesteld, komt erop neer dat, volgens kopers, Rochdale als verkoper aansprakelijk is voor tekorten op de balans van de VvE. Die vordering is onvoldoende onderbouwd. Het wettelijk uitgangspunt is immers dat de notaris bij de akte van overdracht ook opgave doet van de omvang van het reservefonds van de VvE en in ieder geval was dat reservefonds voor kopers kenbaar. Niet is betwist dat op het moment van verkoop ook het MJOP deel uitmaakte van de splitsingsakte en dus voor kopers eveneens kenbaar was. Uit die gegevens konden kopers naar het oordeel van de rechtbank afleiden dat er sprake was een een tekort. Gelet op die omstandigheden is onvoldoende onderbouwd dat Rochdale jegens de VvE of kopers aansprakelijk is voor het tekort.

De primaire en susbsidiaire vordering liggen zodoende voor afwijzing gereed. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn derhalve ook niet toewijsbaar.

Ten overvloede overweegt de rechtbank als volgt. Het beroep op verjaring en schending van de klachtplicht faalt. Artikel 7:23 BW bepaalt: De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Rochdale beroept zich er op – zo begrijpt de rechtbank – dat de gebreken voor kopers kenbaar hadden moeten zijn op het moment van levering. Door Rochdale is echter niet gesteld dat – in alle gevallen – de werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten die zijn opgenomen in het investeringsplan, zijn verricht voor levering van de appartementsrechten. Evenmin is door Rochdale onderbouwd gesteld wanneer kopers de desbetreffende gebreken aan de gemeenschappelijke delen hadden behoren te ontdekken. Ook weegt de rechtbank mee dat ook voor Rochdale zelf het onderscheid tussen werkzaamheden die op basis van het investeringsplan verricht moesten worden, en onderhoudswerkzaamheden die opgenomen waren in het MJOP kennelijk niet voortdurend duidelijk is geweest en dat zij op vragen in de VvE tot aan de brief van 10 februari 2014 richting kopers geen duidelijkheid heeft verschaft over haar standpunt. Derhalve kan niet geoordeeld worden dat door kopers het gebrek redelijkerwijs op het moment van levering ontdekt had moeten worden, en daaruit volgt dat ook niet vastgesteld kan worden dat de vordering op grond van het tweede lid van artikel 7:23 BW is verjaard.

Kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Rochdale worden begroot op:

- griffierecht € 3.829,00

- salaris advocaat € 2.842,00 (2,0 punten × tarief € 1.421,00)

Totaal € 6.671,00

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.