Uitspraken

Zoals ter zitting besproken, kunnen organen van een rechtspersoon in beginsel niet als partij in een civiele procedure optreden. Dat geldt dus ook voor een bestuur van een VvE. De vorderingen van eisers zouden zich tot de VvE zelf kunnen richten, niet tot haar bestuur. Namens eisers is ter zitting echter volhard in hun vorderingen tegen het bestuur als procespartij. Zij hebben daaraan toegevoegd dat het hen ook om (een aantal van) de bestuursleden persoonlijk te doen is, dat de vorderingen zich ook jegens hen persoonlijk richten. De desbetreffende personen worden in het verzoekschrift echter niet als gedaagde partij vermeld, en zij zijn dan ook niet als partij in dit kort geding opgeroepen en aan te merken.

Ten aanzien van de andere gedaagde, Blue Bay Golf Course N.V., is ter zitting onweersproken gesteld dat zij ‘slechts’ de eigenaar van de golfbaan is, en niet de rechtspersoon die het resort ontwikkelt. De vorderingen van eisers richten zich echter tegen ‘Blue Bay Golf Course N.V. als ontwikkelaar c.q. exploitant’. In materieel opzicht kan geen van de vorderingen ten opzichte van Blue Bay Golf Course N.V. worden toegewezen, nu zij niet in de positie is hetgeen te verrichten waartoe eisers haar veroordeeld wensen te zien.

Het voorgaande staat reeds in de weg aan toewijzing van enige vordering van eisers in dit kort geding.

Gelet op het hiervoor overwogene ten overvloede, merkt het gerecht nog het volgende op.

Rode draad in het betoog van eisers is dat zij zich zorgen maken over de grote invloed die de ontwikkelaar op grond van het aantal hem toekomende stemmen heeft op de besluitvoering in de VvE en, als bestuurder, op het beleid van de VvE. Zij wijzen er daarbij op dat voor de ontwikkelaar andere, grote belangen spelen, die bij gewone leden van de VvE niet aan de orde zijn en die tegenstrijdig kunnen zijn aan de belangen van de VvE. Zo heeft de ontwikkelaar (indirect) commercieel belang bij de onderhoudswerkzaamheden op het resort en bij de golfbaan.

Gelet op deze mogelijke belangenverstrengeling, kan van het bestuur van de VvE gevergd worden dat zij een grote transparantie betracht bij de informatievoorziening aan de leden over het gevoerde beleid en met betrekking tot de onderbouwing van aan de algemene vergadering voor te leggen besluiten. In het bijzonder het onbeantwoord laten van vragen, zoals de vragen opgenomen in de brief van 25 maart 2021, zal argwaan, ergernis en wantrouwen alleen maar voeden, ook als daar geen feitelijke grond voor is.

De belangrijkste klacht van eisers heeft betrekking op de hiervoor onder 2 g bedoelde besluiten, waarbij is besloten tot het vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve van percelen van de VvE ten laste van de golfbaan. Het gevolg van die besluiten is dat de VvE, na vestiging van de erfdienstbaarheid, een retributie aan de eigenaar (thans: een vennootschap van de ontwikkelaar) verschuldigd zal zijn die moet worden opgebracht door de gezamenlijke leden van de VvE. Vaststaat dat deze besluiten niet door de algemene vergadering zouden kunnen zijn aangenomen als de ontwikkelaar niet had meegestemd. Gelet evenwel op de onderbouwde uitleg door gedaagden van de achtergrond en ratio van deze besluiten, kan in dit kort geding niet geoordeeld worden dat sprake is van misbruik van meerderheidsmacht door de ontwikkelaar. Zoals ook blijkt uit de overgelegde stukken, is door het bestuur van de VvE al langer, sinds het begin van de coronacrisis, nagedacht over de vraag hoe gewaarborgd zou kunnen worden dat de golfbaan in het resort een golfbaan blijft, en niet, bijvoorbeeld in geval van een deconfiture van de eigenaar van de golfbaan, verkocht zou worden als bouwterrein. In een eerder stadium, in 2020, is een variant voorbereid en aan de algemene vergadering ter stemming voorgelegd waarbij de VvE de eigendom van de golfbaan om niet zou verkrijgen. Dat voorstel heeft toen niet de vereiste meerderheid van stemmen gehaald (de ontwikkelaar onthield zich van stemmen). Op voorstel van (een of meer van) eisers is vervolgens de variant van een erfdienstbaarheid onderzocht, waarbij ook aandacht is besteed aan het punt dat de transactie niet tot (een actie wegens) benadeling van schuldeisers van de eigenaar van het golfterrein mocht leiden. Het bestuur heeft daarover juridisch advies ingewonnen bij haar huisadvocaat, welk advies, naar het bestuur ter zitting heeft toegezegd, voor inzage ter beschikking zal worden gesteld aan eisers. Op de vergadering van 11 maart 2021 heeft het aangepaste voorstel, naast de stemmen van de ontwikkelaar, meer dan de helft van de overige stemmen gekregen. Onder deze omstandigheden bestaat onvoldoende grond om in kort geding aan te nemen dat op dit punt sprake is geweest van misbruik van recht of ander onrechtmatig handelen op grond waarvan tot schorsing van de besluiten en/of schorsing van bestuursleden als door eisers beoogd zou kunnen worden gekomen.

Dit laatste geldt ook voor de klacht over de wijziging van de bestemming van een aantal kavels van residentieel naar vakantiewoningen, bij welk besluit van de algemene vergadering de stem van de ontwikkelaar geen beslissende rol heeft gespeeld.

Wat betreft de voorgenomen komst van Brass Boer naar het strand van Blauwbaai hebben eisers de vraag opgeworpen of het desbetreffende deel van het strand niet tot de gemeenschappelijke zaken behoort. Ter zitting hebben gedaagden die vraag ontkennend beantwoord, met verwijzing naar een kadastraal uittreksel. Volgens gedaagden zal Brass Boer huren van de gerechtigde tot het recht van opstal en staat de VvE hier geheel buiten. Hun stelling dat dit mogelijk anders is, hebben eisers onvoldoende onderbouwd.

De vorderingen van eisers zullen worden afgewezen op grond van hetgeen hiervoor onder 4.1 tot en met 4.3 is overwogen. Zij hebben dus te gelden als de in het ongelijk gestelde partij. Evenwel geldt dat indien de door eisers in hun brief van 25 maart 2021 gestelde vragen eerder waren beantwoord, het mogelijk niet tot dit kort geding was gekomen. Het gerecht ziet daarin aanleiding de proceskosten te compenseren.